De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig.

Als een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar of door een andere professional, dan verandert dat niets aan de particuliere status van die koper of verkoper. Een particuliere koper of verkoper blijft een particuliere koper of verkoper, ook als hij of zij zich laat bijstaan door een makelaar.

Een institituionele belegger is geen particulier. Maar het bezit van een beleggingspandje maakt iemand nog geen professionele partij. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Lees ook onze blogs "Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd? en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

 

Vragen & Reacties 131

Wim de Leeuw op maandag 08 september 2014 08:33

Dag collega, het schriftelijkheidsvereiste gaat over de koopovereenkomst zelf (de schriftelijk vastgelegde afspraken). Het slaat dus niet op de fase van bod, tegenbod of de acceptatie. Zolang de koopovereenkomst niet is ondertekend, is de opdrachtgever vrij om haar akkoord in te trekken. Tsjah. Het klopt niet met mijn rechtsgevoel. En in de praktijk is het ongelofelijk lastig om dit aan een (eerste) bieder uit te leggen. Weinig mensen kennen deze regels en het komt natuurlijk over alsof je als makelaar een 'trucje' toepast. Je krijgt per definitie de wind van voren.

Anderzijds, we worden geacht om binnen de grenzen van de juridische mogelijkheden en onze beroepsethiek het uiterste voor onze opdrachtgever te realiseren. En dus het hogere bod te accepteren.

Ik zou overigens wel even afstemmen met je rechtsbijstands- of aansprakelijkheidsverzekeraar. Ik kan me namelijk voorstellen dat er een keer een procedure gaat komen over enerzijds dit schriftelijkheidsvereiste, maar dan in combinatie met de goede trouw die je als partijen in een precontractuele fase moet hanteren. Er is dan misschien geen overeenkomst tot stand gekomen, maar ik kan me wel voorstellen dat als de verkoper de indruk heeft gewekt om tot zaken te komen en de koper - afgaande op die indruk - kosten heeft gemaakt (bodemonderzoek, bouwkundige rapportage, offertetrajecten etc.), de verkoper die kosten zal moeten vergoeden. Wordt vervolgd!

Succces, Wim de Leeuw

Dag collega, het schriftelijkheidsvereiste gaat over de koopovereenkomst zelf (de schriftelijk vastgelegde afspraken). Het slaat dus niet op de fase van bod, tegenbod of de acceptatie. Zolang de koopovereenkomst niet is ondertekend, is de opdrachtgever vrij om haar akkoord in te trekken. Tsjah. Het klopt niet met mijn rechtsgevoel. En in de praktijk is het ongelofelijk lastig om dit aan een (eerste) bieder uit te leggen. Weinig mensen kennen deze regels en het komt natuurlijk over alsof je als makelaar een 'trucje' toepast. Je krijgt per definitie de wind van voren. Anderzijds, we worden geacht om binnen de grenzen van de juridische mogelijkheden en onze beroepsethiek het uiterste voor onze opdrachtgever te realiseren. En dus het hogere bod te accepteren. Ik zou overigens wel even afstemmen met je rechtsbijstands- of aansprakelijkheidsverzekeraar. Ik kan me namelijk voorstellen dat er een keer een procedure gaat komen over enerzijds dit schriftelijkheidsvereiste, maar dan in combinatie met de goede trouw die je als partijen in een precontractuele fase moet hanteren. Er is dan misschien geen overeenkomst tot stand gekomen, maar ik kan me wel voorstellen dat als de verkoper de indruk heeft gewekt om tot zaken te komen en de koper - afgaande op die indruk - kosten heeft gemaakt (bodemonderzoek, bouwkundige rapportage, offertetrajecten etc.), de verkoper die kosten zal moeten vergoeden. Wordt vervolgd! Succces, Wim de Leeuw
Tristan op maandag 28 december 2015 12:55

Beste,

Dit blogartikel kwam ik tegen in mijn zoektocht naar informatie over het ontbinden/annuleren van een geaccepteerde bod in de fase van het opstellen van een concept aankoopcontract.

De verkoper zelf zit in de financiele put en heeft de ING Bank als gevolmachtigde die hen vertegenwoordigt.

Echter zijn er nu enkele bijzondere bepalingen en punten in het concept aankoopcontract waar wij niet mee eens zijn en dit aan de verkoopmakelaar hebben meegegeven.

Deze geeft helaas aan dat niet alle punten gewijzigd kunnen worden in de concept aankoopcontract. Wij zijn bang dat het punten zijn waar wij niet over eens zullen worden, omdat het gehele contract echter alleen de gevolmachtigde en verkoper beschermt...

Vanmiddag krijgen wij te horen om welke punten het gaat, maar onze vraag is nu: Kunnen wij in geheel van het bod afzien als wij niet eens kunnen worden over de betreffende punten in het concept aankoopcontract?

Alvast super bedankt voor de input en alvast een gezegende jaarwisseling.

MvG,
Tristan

Beste, Dit blogartikel kwam ik tegen in mijn zoektocht naar informatie over het ontbinden/annuleren van een geaccepteerde bod in de fase van het opstellen van een concept aankoopcontract. De verkoper zelf zit in de financiele put en heeft de ING Bank als gevolmachtigde die hen vertegenwoordigt. Echter zijn er nu enkele bijzondere bepalingen en punten in het concept aankoopcontract waar wij niet mee eens zijn en dit aan de verkoopmakelaar hebben meegegeven. Deze geeft helaas aan dat niet alle punten gewijzigd kunnen worden in de concept aankoopcontract. Wij zijn bang dat het punten zijn waar wij niet over eens zullen worden, omdat het gehele contract echter alleen de gevolmachtigde en verkoper beschermt... Vanmiddag krijgen wij te horen om welke punten het gaat, maar onze vraag is nu: Kunnen wij in geheel van het bod afzien als wij niet eens kunnen worden over de betreffende punten in het concept aankoopcontract? Alvast super bedankt voor de input en alvast een gezegende jaarwisseling. MvG, Tristan
Wim de Leeuw op donderdag 14 januari 2016 12:05

Mijn excuses voor de late reactie, om onverklaarbare redenen heb ik de melding dat er een vraag was gesteld, gemist.

U bent de kandidaat-koper en u treedt op als particulier (neem ik aan). U bent in dat geval pas gebonden nadat er drie werkdagen zijn verlopen nadat u de koopovereenkomst hebt ondertekend. U kunt dus zonder problemen afzien van het bod, zonder opgave van redenen. Als u nog niet gebonden bent aan een ondertekende koopovereenkomst, dan bent u zeker niet gebonden aan een geaccepteerd bod.

Met vriendelijke groet, mr Wim H. de Leeuw, directeur De Leeuw Groep

Mijn excuses voor de late reactie, om onverklaarbare redenen heb ik de melding dat er een vraag was gesteld, gemist. U bent de kandidaat-koper en u treedt op als particulier (neem ik aan). U bent in dat geval pas gebonden nadat er drie werkdagen zijn verlopen nadat u de koopovereenkomst hebt ondertekend. U kunt dus zonder problemen afzien van het bod, zonder opgave van redenen. Als u nog niet gebonden bent aan een ondertekende koopovereenkomst, dan bent u zeker niet gebonden aan een geaccepteerd bod. Met vriendelijke groet, mr Wim H. de Leeuw, directeur De Leeuw Groep
Teun op vrijdag 26 februari 2016 04:36

Een helder artikel over een minder helder onderwerp. Ook mijn vriendin en ik werden in de afgelopen 3 dagen tijd eerst gefeliciteerd, de koopakte was in de maak, om vervolgens toch in de wachtstand gezet te worden.

22 februari: huis bezichtigd

23 februari: bod uitgebracht via makelaar, opleverdatum + ontbindende voorwaarden genoemd

23 februari: makelaar belt terug om ons te feliciteren! De verkoper was akkoord met alles. Koopakte wordt in orde gemaakt

26 februari: Nogmaals naar het huis wezen kijken met vriendin (net bevallen, kon nu pas kijken, maar was via funda al overstag). Na de rondleiding geeft makelaar aan dat er die dag een andere partij is verschenen met een bod . De makelaar geeft aan dat ze dit nu gaat melden aan de verkoper en die bepaalt wat met het bod te doen. Wij staan nu machteloos. En verdrietig omdat je eerst wordt gefeliciteerd en daarna gecondoleerd.

Dit voelt zo verward. Onderhandelen doe je met één partij. Echter als je akkoord bent en op funda komt te staan 'onder bod' kunnen andere partijen alsnog bieden. Met bovendien in de wetenschap dat ze met een zeer goed bod moeten komen, aangezien er al een serieuze gegadigde is door verschijnen van de tekst 'onder bod'.

Zie ik nog iets over het hoofd Wim? Of kan ik toch nog stappen zetten?

Een helder artikel over een minder helder onderwerp. Ook mijn vriendin en ik werden in de afgelopen 3 dagen tijd eerst gefeliciteerd, de koopakte was in de maak, om vervolgens toch in de wachtstand gezet te worden. 22 februari: huis bezichtigd 23 februari: bod uitgebracht via makelaar, opleverdatum + ontbindende voorwaarden genoemd 23 februari: makelaar belt terug om ons te feliciteren! De verkoper was akkoord met alles. Koopakte wordt in orde gemaakt 26 februari: Nogmaals naar het huis wezen kijken met vriendin (net bevallen, kon nu pas kijken, maar was via funda al overstag). Na de rondleiding geeft makelaar aan dat er die dag een andere partij is verschenen met een bod . De makelaar geeft aan dat ze dit nu gaat melden aan de verkoper en die bepaalt wat met het bod te doen. Wij staan nu machteloos. En verdrietig omdat je eerst wordt gefeliciteerd en daarna gecondoleerd. Dit voelt zo verward. Onderhandelen doe je met één partij. Echter als je akkoord bent en op funda komt te staan 'onder bod' kunnen andere partijen alsnog bieden. Met bovendien in de wetenschap dat ze met een zeer goed bod moeten komen, aangezien er al een serieuze gegadigde is door verschijnen van de tekst 'onder bod'. Zie ik nog iets over het hoofd Wim? Of kan ik toch nog stappen zetten?
Wim de Leeuw op zondag 28 februari 2016 19:12

Beste Teun, bedankt voor het compliment over onze blog. Ik kan me jullie gevoel helemaal voorstellen. Het voelt onrechtvaardig, maar het is wel geldend recht.

Er is maar één ding dat je kunt doen, maar dat zal je vermoedelijk niet bevallen. Zolang de koopovereenkomst nog niet is ondertekend, kan je opnieuw een bod uitbrengen dat de makelaar dan wederom zal moeten bespreken met de opdrachtgever. Uiteraard moet je dat alleen doen als dat in jullie situatie financieel verantwoord is.

Groeten, Wim de Leeuw

Beste Teun, bedankt voor het compliment over onze blog. Ik kan me jullie gevoel helemaal voorstellen. Het voelt onrechtvaardig, maar het is wel geldend recht. Er is maar één ding dat je kunt doen, maar dat zal je vermoedelijk niet bevallen. Zolang de koopovereenkomst nog niet is ondertekend, kan je opnieuw een bod uitbrengen dat de makelaar dan wederom zal moeten bespreken met de opdrachtgever. Uiteraard moet je dat alleen doen als dat in jullie situatie financieel verantwoord is. Groeten, Wim de Leeuw
Hans van Beem op maandag 02 juli 2018 22:03

Wij hebben een mailbevestiging- felicitatie- voor de aankoop van een huis. Eigenaar was accoord met prijs en ontbindende voorwaarden ,oa technische keuring welke al in gang is gezet. Vanmiddag telefoontje van makelaar van verkoper dat deze €10.000,- meer wil dan overeengekomen € 370.000,-.
En nu ?

Wij hebben een mailbevestiging- felicitatie- voor de aankoop van een huis. Eigenaar was accoord met prijs en ontbindende voorwaarden ,oa technische keuring welke al in gang is gezet. Vanmiddag telefoontje van makelaar van verkoper dat deze €10.000,- meer wil dan overeengekomen € 370.000,-. En nu ?
Wim de Leeuw op dinsdag 03 juli 2018 14:22

Geachte heer Van Beem / Beste Hans,

In mijn blogs heb ik uiteen gezet dat een particuliere verkoper pas gebonden is als hij zijn handtekening heeft gezet. Dat heeft hij blijkbaar nog niet gedaan. En dat houdt in dat er nog geen juridisch afdwingbare koop tot stand is gekomen.

Mocht je dat als koper oneerlijk vinden, realiseer je dan dat je als koper nog drie dagen nadat je de koopovereenkomst hebt ondertekend, van de koop af kunt. De verkopend makelaar heeft hier overigens geen enkele keuze in. Een verkopend makelaar is verplicht om aan de opdrachtgever door te geven dat er een hoger bod is gedaan dan er ligt.

Kortom, ik begrijp je frustratie. Maar die is niet veroorzaakt door makelaars of door verkopers, maar door de volksvertegenwoordigers in de Tweede Kamer.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Van Beem / Beste Hans, In mijn blogs heb ik uiteen gezet dat een particuliere verkoper pas gebonden is als hij zijn handtekening heeft gezet. Dat heeft hij blijkbaar nog niet gedaan. En dat houdt in dat er nog geen juridisch afdwingbare koop tot stand is gekomen. Mocht je dat als koper oneerlijk vinden, realiseer je dan dat je als koper nog drie dagen nadat je de koopovereenkomst hebt ondertekend, van de koop af kunt. De verkopend makelaar heeft hier overigens geen enkele keuze in. Een verkopend makelaar is verplicht om aan de opdrachtgever door te geven dat er een hoger bod is gedaan dan er ligt. Kortom, ik begrijp je frustratie. Maar die is niet veroorzaakt door makelaars of door verkopers, maar door de volksvertegenwoordigers in de Tweede Kamer. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Frieda op donderdag 28 april 2016 10:17

Beste Wim

Een vraag van een gedupeerde verkoper. Ik vraag me af of er in mijn geval sprake is van een zuivere particulier naar particulier transactie:

Ik heb mijn huis te koop gezet en al snel was er een echtpaar dat het huis als belegging wilde kopen. Hun aankoopmakelaar is tevens de vastgoedeigenaar waar ze het huis onderbrengen voor verhuur.
Na onderhandelen zijn we tot een akkoord gekomen waarbij gold dat er geen voorbehoud van financiering was, tekenen was direct kopen.

De koopakte is in goed overleg opgesteld en door mij ondertekend, de waarborgsom is door de vastgoedmaatschappij gestort. Ik kreeg zelfs het verzoek van de notaris om mijn deel van de stukken in orde te maken voor de overdracht over 3 weken.
Toen ineens kwam het echtpaar met een brief waarin ze proberen aan te tonen dat iedereen in gebreke is gebleven op het vlak van informatievoorziening. De argumenten zijn niet steekhoudend, maar mij is duidelijk dat ze van de koop af willen zien.
Ze weigeren daarom te tekenen.

Aangezien de waarborgsom al bij de notaris ligt en het dossier onder vastgoed bij de notaris behandeld wordt, is hier dan wel sprake van een particuliere transactie?

Ik zou een schadevergoeding in dit geval namelijk wel op zijn plaats vinden, maar ik vraag me af of ik er 'recht' op heb....

Beste Wim Een vraag van een gedupeerde verkoper. Ik vraag me af of er in mijn geval sprake is van een zuivere particulier naar particulier transactie: Ik heb mijn huis te koop gezet en al snel was er een echtpaar dat het huis als belegging wilde kopen. Hun aankoopmakelaar is tevens de vastgoedeigenaar waar ze het huis onderbrengen voor verhuur. Na onderhandelen zijn we tot een akkoord gekomen waarbij gold dat er geen voorbehoud van financiering was, tekenen was direct kopen. De koopakte is in goed overleg opgesteld en door mij ondertekend, de waarborgsom is door de vastgoedmaatschappij gestort. Ik kreeg zelfs het verzoek van de notaris om mijn deel van de stukken in orde te maken voor de overdracht over 3 weken. Toen ineens kwam het echtpaar met een brief waarin ze proberen aan te tonen dat iedereen in gebreke is gebleven op het vlak van informatievoorziening. De argumenten zijn niet steekhoudend, maar mij is duidelijk dat ze van de koop af willen zien. Ze weigeren daarom te tekenen. Aangezien de waarborgsom al bij de notaris ligt en het dossier onder vastgoed bij de notaris behandeld wordt, is hier dan wel sprake van een particuliere transactie? Ik zou een schadevergoeding in dit geval namelijk wel op zijn plaats vinden, maar ik vraag me af of ik er 'recht' op heb....
Wim de Leeuw op donderdag 28 april 2016 14:49

Beste Friedeldietje,

In zijn algemeenheid geldt dat het niet gemakkelijk is om een consument een wettelijk toegekende bescherming te ontnemen. Met andere woorden, als het om de bedenktijd gaat, dan is er nogal wat voor nodig om een van een consument een professionele koper te maken. Dat de koper zich laat bijstaan door een aankoopmakelaar die tevens als beheerder optreedt, verandert niets aan zijn particuliere status. En dat de aankoopmakelaar / beheerder blijkbaar de waarborgsom 'voorschiet' is niet doorslaggevend. En op welke afdeling van het notariskantoor de akte wordt behandeld, doet er op zichzelf ook weinig toe.

Het gaat echter om de feitelijke omstandigheden, waarbij de rechter het laatste woord heeft.

Wat wel vreemd is, is dat er een waarborgsom is gestort door de aankoopmakelaar / beheerder, in opdracht van de koper, nog voordat de koopovereenkomst is ondertekend. Dat is heel ongebruikelijk. En het past in elk geval niet bij een koper die voornemens is om van de koop af te zien. Blijkbaar is er na het storten van de waarborgsom iets gebeurd.

Nog een heel vreemd aspect is dat een koper, die zich heeft laten bijstaan door een aankopend makelaar, van mening is dat 'iedereen' in gebreke is gebleven bij de informatievoorziening. Eén van de belangrijkste taken van een aankoopmakelaar is dat hij de verantwoordelijkheid van de koper overneemt voor wat betreft de invulling van de onderzoeksplicht èn dat hij geacht wordt de verkoper maximaal op scherp te zetten waar het gaat om diens mededelingsplicht.

Kortom, ik vind het een vreemde zaak...

Als je zou willen weten wat de proceskansen zijn, dan adviseer ik je om een oriënterend gesprek aan te gaan met een goede advocaat. Ik zou dat zo snel mogelijk doen, omdat het misschien nog mogelijk is om beslag te leggen op de waarborgsom bij de notaris. Daarmee zet je de koper onder druk.

Succes,

Wim de Leeuw

Beste Friedeldietje, In zijn algemeenheid geldt dat het niet gemakkelijk is om een consument een wettelijk toegekende bescherming te ontnemen. Met andere woorden, als het om de bedenktijd gaat, dan is er nogal wat voor nodig om een van een consument een professionele koper te maken. Dat de koper zich laat bijstaan door een aankoopmakelaar die tevens als beheerder optreedt, verandert niets aan zijn particuliere status. En dat de aankoopmakelaar / beheerder blijkbaar de waarborgsom 'voorschiet' is niet doorslaggevend. En op welke afdeling van het notariskantoor de akte wordt behandeld, doet er op zichzelf ook weinig toe. Het gaat echter om de feitelijke omstandigheden, waarbij de rechter het laatste woord heeft. Wat wel vreemd is, is dat er een waarborgsom is gestort door de aankoopmakelaar / beheerder, in opdracht van de koper, nog voordat de koopovereenkomst is ondertekend. Dat is heel ongebruikelijk. En het past in elk geval niet bij een koper die voornemens is om van de koop af te zien. Blijkbaar is er na het storten van de waarborgsom iets gebeurd. Nog een heel vreemd aspect is dat een koper, die zich heeft laten bijstaan door een aankopend makelaar, van mening is dat 'iedereen' in gebreke is gebleven bij de informatievoorziening. Eén van de belangrijkste taken van een aankoopmakelaar is dat hij de verantwoordelijkheid van de koper overneemt voor wat betreft de invulling van de onderzoeksplicht èn dat hij geacht wordt de verkoper maximaal op scherp te zetten waar het gaat om diens mededelingsplicht. Kortom, ik vind het een vreemde zaak... Als je zou willen weten wat de proceskansen zijn, dan adviseer ik je om een oriënterend gesprek aan te gaan met een goede advocaat. Ik zou dat zo snel mogelijk doen, omdat het misschien nog mogelijk is om beslag te leggen op de waarborgsom bij de notaris. Daarmee zet je de koper onder druk. Succes, Wim de Leeuw
Erwin op vrijdag 06 mei 2016 08:50

Hoi Wim,

Dank voor je waardevolle informatie. Ik heb echter een vraag.

Stel dat een bank (als gevolmachtigde van een particulier die zijn verhuurde woning gedwongen moet verkopen) akkoord gaat met een bod, de verkopende makelaar stuurt op verzoek van de koper een e-mail bevestiging naar de koper. Diezelfde makelaar stuurt kort erna de concept-koopovereenkomst met allerlei extra bepalingen waar de koper mee akkoord gaat.

Kan die bank dan een kleine twee weken later nog onder de verkoop uit door de koopovereenkomst niet te tekenen met als reden dat zij bang zijn dat de verhuurmaatschappij (die per e-mail heeft bevestigd dat de huurders er op een bepaalde datum uit zijn) zich niet aan de afspraak gaat houden?

Met vriendelijke groet,

Erwin

Hoi Wim, Dank voor je waardevolle informatie. Ik heb echter een vraag. Stel dat een bank (als gevolmachtigde van een particulier die zijn verhuurde woning gedwongen moet verkopen) akkoord gaat met een bod, de verkopende makelaar stuurt op verzoek van de koper een e-mail bevestiging naar de koper. Diezelfde makelaar stuurt kort erna de concept-koopovereenkomst met allerlei extra bepalingen waar de koper mee akkoord gaat. Kan die bank dan een kleine twee weken later nog onder de verkoop uit door de koopovereenkomst niet te tekenen met als reden dat zij bang zijn dat de verhuurmaatschappij (die per e-mail heeft bevestigd dat de huurders er op een bepaalde datum uit zijn) zich niet aan de afspraak gaat houden? Met vriendelijke groet, Erwin
Wim de Leeuw op vrijdag 06 mei 2016 18:23

Dag Erwin,

Ik neig ernaar om te zeggen dat een particulier een particulier blijft, ook als de particulier wordt vertegenwoordigd door een professionele partij zoals een bank. Als dat anders zou zijn, dan zou elke particulier die een makelaar inschakelt, opeens ook als professionele partij worden gezien... En vanuit die redenering kan de verkoper nog steeds van de overeenkomst af, zolang de koper nog niet heeft getekend.

Wim de Leeuw

Dag Erwin, Ik neig ernaar om te zeggen dat een particulier een particulier blijft, ook als de particulier wordt vertegenwoordigd door een professionele partij zoals een bank. Als dat anders zou zijn, dan zou elke particulier die een makelaar inschakelt, opeens ook als professionele partij worden gezien... En vanuit die redenering kan de verkoper nog steeds van de overeenkomst af, zolang de koper nog niet heeft getekend. Wim de Leeuw
Liese op dinsdag 31 mei 2016 14:41

Hallo
Onze zoon heeft zijn woning te koop staan en er is een koopster die een bod heeft uitgebracht. Hij is met het bod akkoord gegaan en heeft dit per mail aan haar bevestigd. Er zijn nog verder geen overeenkomsten getekend. Nu heeft deze koopster duidelijk gemaakt om alleen te kopen wanneer haar huis is verkocht ook mondeling. Onze zoon is het hier niet mee eens .....kan hij nu onder deze mondelinge afspraak uit? op jullie site staat het geen rechtsgeldige binding is , maar ik wil toch liever het zekere voor het onzekere nemen. Alvast bedankt dat jullie mee willen kijken.

Hallo Onze zoon heeft zijn woning te koop staan en er is een koopster die een bod heeft uitgebracht. Hij is met het bod akkoord gegaan en heeft dit per mail aan haar bevestigd. Er zijn nog verder geen overeenkomsten getekend. Nu heeft deze koopster duidelijk gemaakt om alleen te kopen wanneer haar huis is verkocht ook mondeling. Onze zoon is het hier niet mee eens .....kan hij nu onder deze mondelinge afspraak uit? op jullie site staat het geen rechtsgeldige binding is , maar ik wil toch liever het zekere voor het onzekere nemen. Alvast bedankt dat jullie mee willen kijken.
Wim de Leeuw op woensdag 01 juni 2016 10:49

Dag Liese,

Als uw zoon géén professionele partij is, dan is hij niet gebonden aan een per mail bevestigd akkoord over de koop van het huis.

Overigens was het netjes geweest wanneer de koopster dit belangrijke voorbehoud direct bij het uitbrengen van het bod had gemaakt. En niet achteraf.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Liese, Als uw zoon géén professionele partij is, dan is hij niet gebonden aan een per mail bevestigd akkoord over de koop van het huis. Overigens was het netjes geweest wanneer de koopster dit belangrijke voorbehoud direct bij het uitbrengen van het bod had gemaakt. En niet achteraf. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Hans op zondag 19 juni 2016 07:45

Beste Hr. De Leeuw......,

Na vermoeiende en toch zeker ook emotionele onderhandelingen met verkopende partij/makelaar hebben wij en voorstel tot verkoop ontvangen. Dit bedrag hebben wij geaccepteerd. Dus het tegenbod geaccepteerd. Per omgaande hoorden wij van de nvm makelaar dat het tegenbod toch niet akkoord was en er dus (weer) meer geld bij moet.
Hebben dus een nieuw en hoger tegenbod ontvangen.
ondanks de frustratie over deze gang van zake toch besloten het nieuwe tegenbod te accepteren......
Nu wachten we op reactie van de verkopende makelaar. Want deze moet nog 'overleggen' met verkopende partij.....
Wat vindt u van deze gang van zake en mag een aangeboden verkoopprijs /tegenbod gewijzigd worden?

Beste Hr. De Leeuw......, Na vermoeiende en toch zeker ook emotionele onderhandelingen met verkopende partij/makelaar hebben wij en voorstel tot verkoop ontvangen. Dit bedrag hebben wij geaccepteerd. Dus het tegenbod geaccepteerd. Per omgaande hoorden wij van de nvm makelaar dat het tegenbod toch niet akkoord was en er dus (weer) meer geld bij moet. Hebben dus een nieuw en hoger tegenbod ontvangen. ondanks de frustratie over deze gang van zake toch besloten het nieuwe tegenbod te accepteren...... Nu wachten we op reactie van de verkopende makelaar. Want deze moet nog 'overleggen' met verkopende partij..... Wat vindt u van deze gang van zake en mag een aangeboden verkoopprijs /tegenbod gewijzigd worden?
Wim de Leeuw op zondag 19 juni 2016 09:51

Beste Hans,

De verkopend makelaar doet waarvoor hij is ingehuurd, namelijk het huis voor de hoogste prijs en de bexte voorwaarden verkopen. Zolang de verkoper geen koopovereenkomst heeft getekend, is er geen koop. En, ook na ondertekening, heb jij als koper nog drie dagen gelegenheid om je te bedenken.

Wat me wel intrigeert is de reden waarom het tegenbod van de verkopers werd ingetrokken. Hebben zich andere gegadigden gemeld? Is er een ander bod binnengekomen? Is jullie dat verteld?

Groeten,
Wim de Leeuw

Beste Hans, De verkopend makelaar doet waarvoor hij is ingehuurd, namelijk het huis voor de hoogste prijs en de bexte voorwaarden verkopen. Zolang de verkoper geen koopovereenkomst heeft getekend, is er geen koop. En, ook na ondertekening, heb jij als koper nog drie dagen gelegenheid om je te bedenken. Wat me wel intrigeert is de reden waarom het tegenbod van de verkopers werd ingetrokken. Hebben zich andere gegadigden gemeld? Is er een ander bod binnengekomen? Is jullie dat verteld? Groeten, Wim de Leeuw
Hans op zondag 19 juni 2016 07:48

Overigens is de nvm makelaar zoals omschreven in de vraag de verkopende makelaar....

Dit ter verduidelijking

Dank alvast voor uw reactie....,

Hans

Overigens is de nvm makelaar zoals omschreven in de vraag de verkopende makelaar.... Dit ter verduidelijking Dank alvast voor uw reactie...., Hans
Hans op maandag 20 juni 2016 09:34

Beste....,

Een zeer duidelijk en overtuigend antwoord.
Geeft ruimte in de gedachten over hoe deze situatie zich heeft ontwikkeld.
Dank daarvoor.....

Hopende op een positieve afloop....,

Vriendelijke groet...,

Hans

Beste...., Een zeer duidelijk en overtuigend antwoord. Geeft ruimte in de gedachten over hoe deze situatie zich heeft ontwikkeld. Dank daarvoor..... Hopende op een positieve afloop...., Vriendelijke groet..., Hans
Wim de Leeuw op maandag 20 juni 2016 10:55

Beste Hans,

Dank voor het compliment.

Sterkte met de (hopelijk) laatste loodjes....

Wim de Leeuw

Beste Hans, Dank voor het compliment. Sterkte met de (hopelijk) laatste loodjes.... Wim de Leeuw
Loura op zondag 03 juli 2016 11:54

Hallo,
Erg prettig dat u een website heeft waar het 1 en ander duiderlijker uitgelegd wordt.
Ons bod en voorwaarden zijn geaccepteerd en op 28 juni hebben wij het koopcontract gekregen en op 1juli hebben wij deze als koper getekend. Nu zou op 2juli de verkoper gaan tekenen en dit zou de makelaar naar ons terugkoppelen. Helaas is dit niet gebeurd. Mag de verkoper in deze fase zich nog terug trekken/een beter aanbod aannemen? Terwijl wij al getekend hebben, maar zij nog niet?
Met vriendelijke groet
Loura

Hallo, Erg prettig dat u een website heeft waar het 1 en ander duiderlijker uitgelegd wordt. Ons bod en voorwaarden zijn geaccepteerd en op 28 juni hebben wij het koopcontract gekregen en op 1juli hebben wij deze als koper getekend. Nu zou op 2juli de verkoper gaan tekenen en dit zou de makelaar naar ons terugkoppelen. Helaas is dit niet gebeurd. Mag de verkoper in deze fase zich nog terug trekken/een beter aanbod aannemen? Terwijl wij al getekend hebben, maar zij nog niet? Met vriendelijke groet Loura
Wim de Leeuw op zondag 03 juli 2016 17:54

Dag Loura,

De verkoper is pas juridisch gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. De verkoper kan nog steeds een beter bod accepteren. Aan de andere kant, als de verkoper heeft getekend, mogen jullie nog drie dagen bedenken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Loura, De verkoper is pas juridisch gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. De verkoper kan nog steeds een beter bod accepteren. Aan de andere kant, als de verkoper heeft getekend, mogen jullie nog drie dagen bedenken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anke Both op zaterdag 03 september 2016 14:02

Hallo,
Wij hebben ons woning verkocht.
Nu is er een koper die in april al een eerste bod op ons huis heeft uitgebracht. Daar kwamen we niet uit na onderhandelen.
Nu een paar maanden later komt hij terug en zijn we er na onderhandeling eindelijk uitgekomen en hebben we zijn bod geaccepteerd.
Volgende week zou het koopcontract worden getekend.
Gisteravond smste hij nog om spullen over te nemen.
Vanochtend smst hij dat hij zich terug trekt omdat zijn vriendin niet meer wil.
Kan hij hier dan zomaar vanaf? of hebben wij recht op schade vergoeding van 10%?
We hadden hem 'geluk' gegeven ons woning voor een lage prijs te verkopen omdat wij een ander huis hebben gevonden.
Groeten Anke

Hallo, Wij hebben ons woning verkocht. Nu is er een koper die in april al een eerste bod op ons huis heeft uitgebracht. Daar kwamen we niet uit na onderhandelen. Nu een paar maanden later komt hij terug en zijn we er na onderhandeling eindelijk uitgekomen en hebben we zijn bod geaccepteerd. Volgende week zou het koopcontract worden getekend. Gisteravond smste hij nog om spullen over te nemen. Vanochtend smst hij dat hij zich terug trekt omdat zijn vriendin niet meer wil. Kan hij hier dan zomaar vanaf? of hebben wij recht op schade vergoeding van 10%? We hadden hem 'geluk' gegeven ons woning voor een lage prijs te verkopen omdat wij een ander huis hebben gevonden. Groeten Anke
Wim de Leeuw op zaterdag 03 september 2016 19:35

Dag Anke,

Een koper heeft een wettelijk recht op drie dagen bedenktijd, vanaf het moment dat de koopovereenkomst is ondertekend. Een schriftelijke overeenkomst is dus de eerste drie dagen niets waard, laat staan dat een mondelinge toezegging nog iets waard zou zijn.

De koper kan er dus nog zomaar vanaf. En je hebt geen recht op 10% schadevergoeding.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Anke, Een koper heeft een wettelijk recht op drie dagen bedenktijd, vanaf het moment dat de koopovereenkomst is ondertekend. Een schriftelijke overeenkomst is dus de eerste drie dagen niets waard, laat staan dat een mondelinge toezegging nog iets waard zou zijn. De koper kan er dus nog zomaar vanaf. En je hebt geen recht op 10% schadevergoeding. Groeten, Wim de Leeuw
Tom op maandag 19 september 2016 12:07

Dag,

Vraag: Mag de verkopende partij de ontbindende voorwaarden in een voorlopig koopcontract zomaar wijzigen terwijl het vooraf niet over gesproken is.

Dag, Vraag: Mag de verkopende partij de ontbindende voorwaarden in een voorlopig koopcontract zomaar wijzigen terwijl het vooraf niet over gesproken is.
Wim de Leeuw op dinsdag 20 september 2016 11:52

Dag Tom,

Nee, Tom. Eigenlijk mag dat niet. In een koopcontract worden normaliter de tijdens de onderhandelingen gemaakte afspraken vastgelegd.

In praktische zin heeft het overigens geen enkele consequentie als de verkopende partij dat doet. Want totdat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend is de verkoper nog aan niets gebonden, de koper heeft ook daarna nog drie dagen de tijd om de bedenktijd in te roepen.

Is dit een antwoord op je vraag?

Groeten,
Wim de Leeuw

Dag Tom, Nee, Tom. Eigenlijk mag dat niet. In een koopcontract worden normaliter de tijdens de onderhandelingen gemaakte afspraken vastgelegd. In praktische zin heeft het overigens geen enkele consequentie als de verkopende partij dat doet. Want totdat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend is de verkoper nog aan niets gebonden, de koper heeft ook daarna nog drie dagen de tijd om de bedenktijd in te roepen. Is dit een antwoord op je vraag? Groeten, Wim de Leeuw
Martijn op donderdag 06 oktober 2016 23:26

Goedenavond wij hebben vandaag te horen gekregen dat ons bod geaccepteerd werd door de verkoper. We hadden in onze ontbindende voorwaarden gezet dat we de keus hadden om een bouwkundig rapport op te laten stellen Het huis is uit 1994 en de makelaar van de verkoper gaf aan dit niet nodig te vinden gezien de staat van het huis. Dit advies kwam betrouwbaar en gemeend over. Ik stemde mondeling in met het achterwege laten van deze voorwaarde, mischien een beetje overmand door emotie ( we waren 2 dagen in onderhandeling) . Na dringend advies van bekenden en familie heb ik hier toch spijt van. Kan ik hier nog op terugkomen?

Goedenavond wij hebben vandaag te horen gekregen dat ons bod geaccepteerd werd door de verkoper. We hadden in onze ontbindende voorwaarden gezet dat we de keus hadden om een bouwkundig rapport op te laten stellen Het huis is uit 1994 en de makelaar van de verkoper gaf aan dit niet nodig te vinden gezien de staat van het huis. Dit advies kwam betrouwbaar en gemeend over. Ik stemde mondeling in met het achterwege laten van deze voorwaarde, mischien een beetje overmand door emotie ( we waren 2 dagen in onderhandeling) . Na dringend advies van bekenden en familie heb ik hier toch spijt van. Kan ik hier nog op terugkomen?
Wim de Leeuw op vrijdag 07 oktober 2016 10:50

Dag Martijn,

Jouw ervaring onderstreept waarom het - juist in deze markt - belangrijk is om als koper zelf een makelaar in te schakelen. Hoe ouder een huis is, hoe groter de kans op bouwkundige problemen. Maar ook bij een woning uit 1994 kan een bouwkundig onderzoek nuttig zijn. De verkopend makelaar mag een bouwkundig onderzoek dan wel niet nodig vinden, maar is hij bereid om de bouwkundige kwaliteit van het huis te garanderen? Ik denk het niet.

Maar, geen nood. Waar onwil is, is een omweg.

Als koper heb je drie dagen bedenktijd. Dat houdt in dat je geen ontbindende voorwaarde nodig hebt voor een bouwkundig onderzoek. Je laat het bouwkundig onderzoek uitvoeren op de dag dat je de koopovereenkomst ondertekend. En je zorgt ervoor dat de bouwkundige zijn rapport uitbrengt binnen drie dagen na ondertekening van de akte. Als de bouwkundige teveel narigheid ontdekt, dan doe je een beroep op de bedenktijd en start je de onderhandelingen opnieuw.

Groeten,
Wim de Leeuw

Dag Martijn, Jouw ervaring onderstreept waarom het - juist in deze markt - belangrijk is om als koper zelf een makelaar in te schakelen. Hoe ouder een huis is, hoe groter de kans op bouwkundige problemen. Maar ook bij een woning uit 1994 kan een bouwkundig onderzoek nuttig zijn. De verkopend makelaar mag een bouwkundig onderzoek dan wel niet nodig vinden, maar is hij bereid om de bouwkundige kwaliteit van het huis te garanderen? Ik denk het niet. Maar, geen nood. Waar onwil is, is een omweg. Als koper heb je drie dagen bedenktijd. Dat houdt in dat je geen ontbindende voorwaarde nodig hebt voor een bouwkundig onderzoek. Je laat het bouwkundig onderzoek uitvoeren op de dag dat je de koopovereenkomst ondertekend. En je zorgt ervoor dat de bouwkundige zijn rapport uitbrengt binnen drie dagen na ondertekening van de akte. Als de bouwkundige teveel narigheid ontdekt, dan doe je een beroep op de bedenktijd en start je de onderhandelingen opnieuw. Groeten, Wim de Leeuw
Corine op maandag 17 oktober 2016 20:50

Goedendag heer de Leeuw
Als tussentijdse oplossing omdat wij onze woning verkocht hebben huren wij nu van een particulier een te koop staande woning.
In de tijd dat wij hier verblijven zijn er door de toen verkopende makelaar een aantal bezichtigingen geweest maar kwam het bij niemand tot een koop. De eigenaar vroeg of wij het soms wilde kopen. Hiervoor heb ik toen een makelaar in de hand genomen die het getaxeerd heeft en daarop het bod uitgebracht. Na een aantal dagen gaf de verkoper via de mail aan dat hij het bod accepteerde.
Tot zover prima!

Twee dagen later kreeg ik via mijn makelaar te horen dat de verkoper hem had gemaild dat zijn bank er niet mee akkoord ging dus dat de koop voor deze prijs niet door kon gaan. Ik vroeg aan de verkoper waarom hij dan niet eerst contact met zijn financier had opgenomen alvorens hij met dit bod akkoord ging. Hij antwoordde dat hij dat gedaan had en dat ze eerst wel toestemming gaven en daarna ineens niet meer. Omdat ik dit een vreemd verhaal vond vroeg ik of hij dit op schrift had maar dit was mondeling gegaan zei hij. Inmiddels heeft hij er weer een andere makelaar opgezet en begint het z.g.n. verkoopplan weer opnieuw.

Ik heb zijn bank nog een mailtje gestuurd met de vraag of zij kunnen bevestigen dat dit zo gegaan was en of dit een normale manier van werken is. Hierop heb ik uiteraard geen antwoord gekregen.

Het stuit mij tegen de borst om om na zo'n onderhandeling en het geaccepteerde bod het bod om deze reden te verhogen zeker omdat er ook geen bewijs overlegt kan worden dat de bank het kennelijk heeft herzien...Volgens het advies van mijn aankoop makelaar is het pand ook niet meer waard.

Kunt u mij vertellen of dit zomaar kan?

Goedendag heer de Leeuw Als tussentijdse oplossing omdat wij onze woning verkocht hebben huren wij nu van een particulier een te koop staande woning. In de tijd dat wij hier verblijven zijn er door de toen verkopende makelaar een aantal bezichtigingen geweest maar kwam het bij niemand tot een koop. De eigenaar vroeg of wij het soms wilde kopen. Hiervoor heb ik toen een makelaar in de hand genomen die het getaxeerd heeft en daarop het bod uitgebracht. Na een aantal dagen gaf de verkoper via de mail aan dat hij het bod accepteerde. Tot zover prima! Twee dagen later kreeg ik via mijn makelaar te horen dat de verkoper hem had gemaild dat zijn bank er niet mee akkoord ging dus dat de koop voor deze prijs niet door kon gaan. Ik vroeg aan de verkoper waarom hij dan niet eerst contact met zijn financier had opgenomen alvorens hij met dit bod akkoord ging. Hij antwoordde dat hij dat gedaan had en dat ze eerst wel toestemming gaven en daarna ineens niet meer. Omdat ik dit een vreemd verhaal vond vroeg ik of hij dit op schrift had maar dit was mondeling gegaan zei hij. Inmiddels heeft hij er weer een andere makelaar opgezet en begint het z.g.n. verkoopplan weer opnieuw. Ik heb zijn bank nog een mailtje gestuurd met de vraag of zij kunnen bevestigen dat dit zo gegaan was en of dit een normale manier van werken is. Hierop heb ik uiteraard geen antwoord gekregen. Het stuit mij tegen de borst om om na zo'n onderhandeling en het geaccepteerde bod het bod om deze reden te verhogen zeker omdat er ook geen bewijs overlegt kan worden dat de bank het kennelijk heeft herzien...Volgens het advies van mijn aankoop makelaar is het pand ook niet meer waard. Kunt u mij vertellen of dit zomaar kan?
Wim de Leeuw op maandag 17 oktober 2016 21:49

Beste Corine,

Als er nog geen koopovereenkomst is ondertekend, dan is er nog geen sprake van een bindende verkoop. Met andere woorden, de verkoper kan en mag zich nog terugtrekken.

Ik kan me voorstellen dat je het een vreemde gang van zaken vind. Immers, je schrijft niet dat de verkoper expliciet het voorbehoud heeft gemaakt dat hij toestemming van de bank nodig had om de woning te verkopen. Dus het is allemaal wat slordig.

Misschien is het niet netjes, maar juridisch heb je geen enkele mogelijkheid om de koop af te dwingen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Corine, Als er nog geen koopovereenkomst is ondertekend, dan is er nog geen sprake van een bindende verkoop. Met andere woorden, de verkoper kan en mag zich nog terugtrekken. Ik kan me voorstellen dat je het een vreemde gang van zaken vind. Immers, je schrijft niet dat de verkoper expliciet het voorbehoud heeft gemaakt dat hij toestemming van de bank nodig had om de woning te verkopen. Dus het is allemaal wat slordig. Misschien is het niet netjes, maar juridisch heb je geen enkele mogelijkheid om de koop af te dwingen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Renske op zondag 30 oktober 2016 18:18

Beste,

11 maanden geleden zag ik een papier op een appartement met een telefoonnummer. Er stond niet te koop op dat papier. Ik belde en het bleek de woningstichting te zijn. De makelaar van de verkoopafdeling zei dat ik de eerste gegadigde ben. Hij zei het kan wel een maandje duren, want het huis moet nog nagekeken worden nadat de huurder eruit is. Ik netjes wachten en na een maand naar kantoor gegaan, maar makelaar was er niet. Wel een ondergeschikte die zei dat het appartement 186000 zou gaan kosten. Ik zou gebeld worden,maar dat gebeurde niet en dus beld ik na een dag . Makelaar zei dat het al verkocht was. (later bleek het een personeelslid van de woningstichting te zijn, die het gekocht had) Ik heb toen de directeur gemaild en mij werd toegezegd dat het eerste appartement dat vrij zou komen voor mij zou zijn. Van de week kreeg ik bericht. Heb bezichtigd en het bleek een tussenappartement te zijn. Die van 11 maanden geleden was een hoekappartement. Dit tussenappartement heeft een keuken waar geeen daglicht bij kan en dat had dat hoekappartement wel. Volgende dag kreeg ik de rpijs te horen. Namelijk 196000. Ik heb gemaild dat het wel erg zuur is dat ik 11 maanden geleden een hoekappartement had kunnen hebben voor 186000 met een lichte keuken en nu een tussen met een keuken die verbouwd moet zodat er daglicht bij komt voor 196000. Hij zei ja nu worden ze door eigenaren verkocht voor veel meer. Kan het niet voor minder? Nee was het kortaf.

Nu heb ik de directeur proberen te bellen, maar die kreeg ik niet aan de lijn. De receptionist zei me dat het geen directeur heet maar bestuurder. Zo fel dat ik ging googlen. Bleek als je directeur intikt met de naam van de woningstichting dat de directeur op google staat als iemand die flink heeft zitten declareren. Ik heb nu dinsdag wel een gesprek, maar zie het somber in.Een gesprek met die makelaar en het hoofd van die verkoopafdeling. Niet met de decalratiedirecteur Ik vind in mijn geval dat ze die fout best zouden kunnen herstellen en op zn minst de prijs omlaag doen vanwege die rare behandleing van 11 maanden geleden. Wat vind u ervan?

Renske

Beste, 11 maanden geleden zag ik een papier op een appartement met een telefoonnummer. Er stond niet te koop op dat papier. Ik belde en het bleek de woningstichting te zijn. De makelaar van de verkoopafdeling zei dat ik de eerste gegadigde ben. Hij zei het kan wel een maandje duren, want het huis moet nog nagekeken worden nadat de huurder eruit is. Ik netjes wachten en na een maand naar kantoor gegaan, maar makelaar was er niet. Wel een ondergeschikte die zei dat het appartement 186000 zou gaan kosten. Ik zou gebeld worden,maar dat gebeurde niet en dus beld ik na een dag . Makelaar zei dat het al verkocht was. (later bleek het een personeelslid van de woningstichting te zijn, die het gekocht had) Ik heb toen de directeur gemaild en mij werd toegezegd dat het eerste appartement dat vrij zou komen voor mij zou zijn. Van de week kreeg ik bericht. Heb bezichtigd en het bleek een tussenappartement te zijn. Die van 11 maanden geleden was een hoekappartement. Dit tussenappartement heeft een keuken waar geeen daglicht bij kan en dat had dat hoekappartement wel. Volgende dag kreeg ik de rpijs te horen. Namelijk 196000. Ik heb gemaild dat het wel erg zuur is dat ik 11 maanden geleden een hoekappartement had kunnen hebben voor 186000 met een lichte keuken en nu een tussen met een keuken die verbouwd moet zodat er daglicht bij komt voor 196000. Hij zei ja nu worden ze door eigenaren verkocht voor veel meer. Kan het niet voor minder? Nee was het kortaf. Nu heb ik de directeur proberen te bellen, maar die kreeg ik niet aan de lijn. De receptionist zei me dat het geen directeur heet maar bestuurder. Zo fel dat ik ging googlen. Bleek als je directeur intikt met de naam van de woningstichting dat de directeur op google staat als iemand die flink heeft zitten declareren. Ik heb nu dinsdag wel een gesprek, maar zie het somber in.Een gesprek met die makelaar en het hoofd van die verkoopafdeling. Niet met de decalratiedirecteur Ik vind in mijn geval dat ze die fout best zouden kunnen herstellen en op zn minst de prijs omlaag doen vanwege die rare behandleing van 11 maanden geleden. Wat vind u ervan? Renske
Wim de Leeuw op maandag 31 oktober 2016 08:09

Beste Renske,

Ik heb een aantal blogs over dit onderwerp geschreven. Niet alleen bovenstaande blog, maar ook Spelregels bij onderhandeling (1) – Tien misverstanden en Spelregels bij onderhandeling (2) – Het verbod op uitspelen.

Dat jij 'de eerste gegadigde' bent, heeft geen enkele betekenis. Een verkoper is pas juridisch gebonden als hij de overeenkomst heeft ondertekend. Dus tijdens de onderhandelingen en laat staan voordat die onderhandelingen nog moeten beginnen, heeft zo'n uitspraak geen enkele betekenis. Als je 'eerste gegadigde' bent, heb je geen eerste recht van koop. Kortom, heel vervelend en heel professioneel hoe het is gegaan. Maar in juridisch opzicht heeft het geen enkele betekenis.

U geeft zelf aan dat u uw informatie heeft van iemand die u als 'ondergeschikte' beschrijft. Die heeft gezegd dat het appartement € 186.000,- zou moeten gaan kosten. Dat wil toch niet automatisch zeggen dat u voor dat bedrag de koper zou zijn geworden? Misschien hadden er nog wel 25 mensen het huis willen kopen. Had u als eerste de vraagprijs geboden van € 186.000,- en hadden er daarna mensen meer dan de vraagprijs geboden. Dan was u toch ook niet de koper geweest?

Kortom, de woningstichting heeft een slordige fout gemaakt. Maar géén fout die hen verplicht om u financieel tegemoet te komen, omdat u op geen enkele manier benadeeld bent.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Renske, Ik heb een aantal blogs over dit onderwerp geschreven. Niet alleen bovenstaande blog, maar ook Spelregels bij onderhandeling (1) – Tien misverstanden en Spelregels bij onderhandeling (2) – Het verbod op uitspelen. Dat jij 'de eerste gegadigde' bent, heeft geen enkele betekenis. Een verkoper is pas juridisch gebonden als hij de overeenkomst heeft ondertekend. Dus tijdens de onderhandelingen en laat staan voordat die onderhandelingen nog moeten beginnen, heeft zo'n uitspraak geen enkele betekenis. Als je 'eerste gegadigde' bent, heb je geen eerste recht van koop. Kortom, heel vervelend en heel professioneel hoe het is gegaan. Maar in juridisch opzicht heeft het geen enkele betekenis. U geeft zelf aan dat u uw informatie heeft van iemand die u als 'ondergeschikte' beschrijft. Die heeft gezegd dat het appartement € 186.000,- zou moeten gaan kosten. Dat wil toch niet automatisch zeggen dat u voor dat bedrag de koper zou zijn geworden? Misschien hadden er nog wel 25 mensen het huis willen kopen. Had u als eerste de vraagprijs geboden van € 186.000,- en hadden er daarna mensen meer dan de vraagprijs geboden. Dan was u toch ook niet de koper geweest? Kortom, de woningstichting heeft een slordige fout gemaakt. Maar géén fout die hen verplicht om u financieel tegemoet te komen, omdat u op geen enkele manier benadeeld bent. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Den op vrijdag 11 november 2016 09:51

Beste,

Na twee bezichtigingen hebben wij besloten een bod uit te brengen op een huis als kopende partij, echter aan verkopend makelaar duidelijk gevraagd wat er nog meer in de verkoop kwam voordat wij een bod uitbrachten. Zij gaven aan dat er geen andere woningen in de verkoop kwamen in de zelfde prijsklasse en regio. Dit heeft ons doen besluiten om een bod uit te brengen op de woning die al 2 keer bezichtigd was. Echter na 1 dag kwamen er 2 nieuwe woningen in de verkoop waarvan 1 zelfs in de zelfde straat. Omdat verkoper niet akkoord was met ons bod besloten om de andere huizen ook te bezichtigen. Deze waren niet naar onze wens waarop wij verder zijn gegaan met de 1e woning qua onderhandeling.

Na het een en ander aan onderhandelen zijn we overeengekomen met de verkoper over het bedrag van de woning. Het bieden is gedaan onder voorbehoud van financiering en een bouwkundige aankoopkeuring. Ondertussen hadden wij het koopcontract ontvangen, hier stonden deze voorwaarden niet in vermeld waarop wij opnieuw contact hebben gehad met de makelaar hierover. De bouwkundige keuring heeft plaats gevonden(kosten keuring 315 euro) hieruit kwam voor +- 10.000 euro aan gebreken. Hierover opnieuw in onderhandeling gegaan met de verkoper en afspraken gemaakt welke spullen wij over wilden nemen van de verkoper, bedien partijen waren hierover akkoord. Tijdens het gesprek met de verkoper afgesproken om de maandag( 2 dagen na gesprek) een afspraak te maken voor het tekenen van het koopcontract, dit was akkoord voor zowel koper als verkoper. Maandag ochtend nog contact gehad met de verkoper zelf over het maken van de afspraak. Verkoper heeft maandagochtend zelf verkopend makelaar gebeld om door te geven dat alles akkoord was en dat wij als kopende partij zouden bellen om een afspraak te maken.
Maandag rond +- 13 uur makelaar gesproken voor het maken van de afspraak waarop zij aangaf dat er een hoger bod was uitgebracht en dit besproken moest worden met de verkoper.
Verkoper is ingegaan op het hogere bod van andere partij en heeft niets meer van zich laten horen.

Nu is mijn vraag wat zijn mijn rechten m.b.t de gemaakte kosten voor de keuring terwijl verkoper koop geannuleerd heeft?

Alvast bedankt.

Beste, Na twee bezichtigingen hebben wij besloten een bod uit te brengen op een huis als kopende partij, echter aan verkopend makelaar duidelijk gevraagd wat er nog meer in de verkoop kwam voordat wij een bod uitbrachten. Zij gaven aan dat er geen andere woningen in de verkoop kwamen in de zelfde prijsklasse en regio. Dit heeft ons doen besluiten om een bod uit te brengen op de woning die al 2 keer bezichtigd was. Echter na 1 dag kwamen er 2 nieuwe woningen in de verkoop waarvan 1 zelfs in de zelfde straat. Omdat verkoper niet akkoord was met ons bod besloten om de andere huizen ook te bezichtigen. Deze waren niet naar onze wens waarop wij verder zijn gegaan met de 1e woning qua onderhandeling. Na het een en ander aan onderhandelen zijn we overeengekomen met de verkoper over het bedrag van de woning. Het bieden is gedaan onder voorbehoud van financiering en een bouwkundige aankoopkeuring. Ondertussen hadden wij het koopcontract ontvangen, hier stonden deze voorwaarden niet in vermeld waarop wij opnieuw contact hebben gehad met de makelaar hierover. De bouwkundige keuring heeft plaats gevonden(kosten keuring 315 euro) hieruit kwam voor +- 10.000 euro aan gebreken. Hierover opnieuw in onderhandeling gegaan met de verkoper en afspraken gemaakt welke spullen wij over wilden nemen van de verkoper, bedien partijen waren hierover akkoord. Tijdens het gesprek met de verkoper afgesproken om de maandag( 2 dagen na gesprek) een afspraak te maken voor het tekenen van het koopcontract, dit was akkoord voor zowel koper als verkoper. Maandag ochtend nog contact gehad met de verkoper zelf over het maken van de afspraak. Verkoper heeft maandagochtend zelf verkopend makelaar gebeld om door te geven dat alles akkoord was en dat wij als kopende partij zouden bellen om een afspraak te maken. Maandag rond +- 13 uur makelaar gesproken voor het maken van de afspraak waarop zij aangaf dat er een hoger bod was uitgebracht en dit besproken moest worden met de verkoper. Verkoper is ingegaan op het hogere bod van andere partij en heeft niets meer van zich laten horen. Nu is mijn vraag wat zijn mijn rechten m.b.t de gemaakte kosten voor de keuring terwijl verkoper koop geannuleerd heeft? Alvast bedankt.
Wim de Leeuw op zaterdag 12 november 2016 10:11

Beste Den,

In beginsel kan er, na het afbreken van onderhandelen, schadeplichtigheid ontstaan. Dat kan echter alleen in zeer bijzondere gevallen. Je moet dan denken aan een situatie waarin de verkoper zich formeel nog steeds mag terugtrekken, maar waarin dat volstrekt onredelijk zou zijn.

Het is natuurlijk volstrekt zinloos om een procedure te starten over € 315,= euro. Maar stel nu eens dat je dat desondanks zou doen. Ik heb de overtuiging dat een rechter die vordering direct afwijst.

Op het moment dat jij de concept-akte ontving, stond de bouwkundige keuring niet als voorwaarde opgenomen in het contract. Na de keuring ga je zelf opnieuw in onderhandeling, en daarmee accepteer je ook dat die onderhandelingen op niets uitlopen. En al die tijd is er nog geen koopovereenkomst door de verkoper ondertekend en is er formeel dus nog geen overeenkomst. Natuurlijk is het vervelend dat je nu kosten hebt gemaakt voor niets. Maar het is natuurlijk niet zo dat, omdat jij die € 315,= aan kosten hebt gemaakt, de verkoper iets onredelijks doet als hij kiest voor een koper met wie hij een betere deal kan maken.

Als verkopers dit soort kosten zouden moeten gaan vergoeden, dan is het hek van de dam. Jij komt met de factuur van de bouwkundige. Een volgende komt de kosten van een hypotheekgesprek. En de derde zegt dat hij nu voor niets een halve dag vrij heeft genomen en claimt daar een vergoeding voor. Inclusief vakantiegeld natuurlijk ;-).

De verkoper (bij een consumentenkoop) kan van de deal af zolang hij niet heeft getekend. Maar er moet wel iets heel bijzonders aan de hand zijn wil de verkoper zich daarmee onredelijk gedragen.

Wanneer zou dat het geval kunnen zijn? Stel nu dat een verkoper en een koper een mondelinge afspraak met elkaar hebben. Er staat nog niets op papier. Maar koper en verkoper spreken wel met elkaar af dat de koper het huis alvast volledig laat verbouwen. En als de koper net € 35.000,= heeft betaald aan de aannemer voor die verbouwing, dan verkoopt de verkoper het huis voor € 500,= meer aan een andere koper. Voel je hem? Dat zou een situatie zijn waarvan iedereen zegt dat je dat niet kunt maken. Waarvan iedereen zegt dat het onredelijk is. Schofterig zelfs. In zo'n situatie zou een koper heel sterk staan. Maar niet als het gaat om de kosten van een normale bouwkundige keuring.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Den, In beginsel kan er, na het afbreken van onderhandelen, schadeplichtigheid ontstaan. Dat kan echter alleen in zeer bijzondere gevallen. Je moet dan denken aan een situatie waarin de verkoper zich formeel nog steeds mag terugtrekken, maar waarin dat volstrekt onredelijk zou zijn. Het is natuurlijk volstrekt zinloos om een procedure te starten over € 315,= euro. Maar stel nu eens dat je dat desondanks zou doen. Ik heb de overtuiging dat een rechter die vordering direct afwijst. Op het moment dat jij de concept-akte ontving, stond de bouwkundige keuring niet als voorwaarde opgenomen in het contract. Na de keuring ga je zelf opnieuw in onderhandeling, en daarmee accepteer je ook dat die onderhandelingen op niets uitlopen. En al die tijd is er nog geen koopovereenkomst door de verkoper ondertekend en is er formeel dus nog geen overeenkomst. Natuurlijk is het vervelend dat je nu kosten hebt gemaakt voor niets. Maar het is natuurlijk niet zo dat, omdat jij die € 315,= aan kosten hebt gemaakt, de verkoper iets onredelijks doet als hij kiest voor een koper met wie hij een betere deal kan maken. Als verkopers dit soort kosten zouden moeten gaan vergoeden, dan is het hek van de dam. Jij komt met de factuur van de bouwkundige. Een volgende komt de kosten van een hypotheekgesprek. En de derde zegt dat hij nu voor niets een halve dag vrij heeft genomen en claimt daar een vergoeding voor. Inclusief vakantiegeld natuurlijk ;-). De verkoper (bij een consumentenkoop) kan van de deal af zolang hij niet heeft getekend. Maar er moet wel iets heel bijzonders aan de hand zijn wil de verkoper zich daarmee onredelijk gedragen. Wanneer zou dat het geval kunnen zijn? Stel nu dat een verkoper en een koper een mondelinge afspraak met elkaar hebben. Er staat nog niets op papier. Maar koper en verkoper spreken wel met elkaar af dat de koper het huis alvast volledig laat verbouwen. En als de koper net € 35.000,= heeft betaald aan de aannemer voor die verbouwing, dan verkoopt de verkoper het huis voor € 500,= meer aan een andere koper. Voel je hem? Dat zou een situatie zijn waarvan iedereen zegt dat je dat niet kunt maken. Waarvan iedereen zegt dat het onredelijk is. Schofterig zelfs. In zo'n situatie zou een koper heel sterk staan. Maar niet als het gaat om de kosten van een normale bouwkundige keuring. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anne Hogenboom op woensdag 16 november 2016 09:05

Beste heer De Leeuw,
Hierbij een vraag van een gedupeerde verkopende partij;
Eind augustus besluiten wij ons huis te koop te zetten. Omdat we reeds een nieuwe woning op het oog hebben besluiten we een scherpe prijs te vragen voor ons huis. Met de gekozen makelaar wordt onze verkoop strategie bepaald. Zoals verwacht hebben we veel kijkers en meerdere biedingen. Uiteindelijk gaan we in onderhandeling met partij A en komen we mondeling de verkoopprijs overeen. Een dag later krijgen we een bod van partij B welke 3000euro hoger ligt. Wij zijn ons bewust dat er nog geen voorlopig koopcontract getekend is en dat we nog onder deze mondelinge afspraak uit kunnen met partij A. We vragen advies aan onze makelaar en deze adviseert om met partij A in zee te gaan, we hebben de koop reeds mondeling gesloten en de koopakte is reeds opgemaakt. We geven nogmaals aan onze makelaar aan dat een spoedige verkoop van ons huis belangrijk is en dat de makelaar (zover mogelijk) moet inschatten of partij A hun “financiële huiswerk” heeft gedaan. Het zou voor ons grote consequenties hebben mocht de kopende partij de financiering niet rond krijgen (ondertussen hebben we namelijk ons droomhuis gekocht onder voorbehoud van verkoop eigen woning met een deadline in december). Omdat wij ook vinden dat we reeds het bod geaccepteerd hebben en we partij A het huis “ gunnen” wordt het huis aan deze partij verkocht onder voorbehoud van financiering. Nu, 8 weken later, blijkt de kopende partij de financiering toch niet rond te krijgen en zal de koopakte ontbonden worden. Wij zijn enorm teleurgesteld omdat wij nu opnieuw ons huis te koop moeten aanbieden. We hebben vele potentiële kopers hebben we gemist maar het ergste is dat wij wellicht ons droomhuis niet kunnen kopen omdat we ons huis niet op tijd verkocht hebben.
Wij worden hier enorm benadeeld en vragen ons af of en op welke manier we de kopers en/of onze makelaar in gebreke kunnen stellen.

Beste heer De Leeuw, Hierbij een vraag van een gedupeerde verkopende partij; Eind augustus besluiten wij ons huis te koop te zetten. Omdat we reeds een nieuwe woning op het oog hebben besluiten we een scherpe prijs te vragen voor ons huis. Met de gekozen makelaar wordt onze verkoop strategie bepaald. Zoals verwacht hebben we veel kijkers en meerdere biedingen. Uiteindelijk gaan we in onderhandeling met partij A en komen we mondeling de verkoopprijs overeen. Een dag later krijgen we een bod van partij B welke 3000euro hoger ligt. Wij zijn ons bewust dat er nog geen voorlopig koopcontract getekend is en dat we nog onder deze mondelinge afspraak uit kunnen met partij A. We vragen advies aan onze makelaar en deze adviseert om met partij A in zee te gaan, we hebben de koop reeds mondeling gesloten en de koopakte is reeds opgemaakt. We geven nogmaals aan onze makelaar aan dat een spoedige verkoop van ons huis belangrijk is en dat de makelaar (zover mogelijk) moet inschatten of partij A hun “financiële huiswerk” heeft gedaan. Het zou voor ons grote consequenties hebben mocht de kopende partij de financiering niet rond krijgen (ondertussen hebben we namelijk ons droomhuis gekocht onder voorbehoud van verkoop eigen woning met een deadline in december). Omdat wij ook vinden dat we reeds het bod geaccepteerd hebben en we partij A het huis “ gunnen” wordt het huis aan deze partij verkocht onder voorbehoud van financiering. Nu, 8 weken later, blijkt de kopende partij de financiering toch niet rond te krijgen en zal de koopakte ontbonden worden. Wij zijn enorm teleurgesteld omdat wij nu opnieuw ons huis te koop moeten aanbieden. We hebben vele potentiële kopers hebben we gemist maar het ergste is dat wij wellicht ons droomhuis niet kunnen kopen omdat we ons huis niet op tijd verkocht hebben. Wij worden hier enorm benadeeld en vragen ons af of en op welke manier we de kopers en/of onze makelaar in gebreke kunnen stellen.
Wim de Leeuw op woensdag 16 november 2016 16:40

Beste Anne,

Allereerst: Ik begrijp jullie teleurstelling.

Een vraag vooraf: Ik ben heel benieuwd wat de overweging is geweest voor de makelaar om jullie te adviseren om te kiezen voor de gegadigde die de laagste prijs bood. En wat de overweging van jullie als verkopers is geweest om in te stemmen met dat advies.

Ik heb een teleurstellende mededeling voor je. Ik denk dat je de makelaar weinig anders kunt verwijten dat hij 'een verkeerde indruk' had van de koper.

Het is voor een verkopend makelaar in zijn algemeenheid namelijk heel lastig om nauwkeurig in te schatten of een koper de hypotheek wel of niet gaat rondkrijgen. Die vraag kan alleen een hypotheekadviseur beantwoorden, en dat uitsluitend als hij inzicht heeft gekregen in het inkomen van de koper(s), diens vermogen, financiële situatie, huidige kredieten, studiefinanciering, kredietverleden enzovoorts. En op voorwaarde dat de informatie die de koper verstrekt, ook daadwerkelijk klopt met de werkelijkheid. De makelaar heeft geen inzicht in de financiële situatie van de koper. Zelfs als de verkopend makelaar ook een hypotheekadvies bedrijf heeft en de koper bij een hypotheekadviseur aan tafel heeft gezeten die collega is van de verkopend makelaar, mogen die twee geen informatie uitwisselen over de financiële situatie van de koper. Kortom, een verkopend makelaar kan misschien een 'indruk' hebben van de financiële situatie van de koper. Maar dat is nog geen garantie dat die koper een hypotheek gaat krijgen.

Het enige dat je als makelaar kunt doen, is een kandidaat-koper verwijzen naar een hypotheekadviseur, zodat hij of zij in elk geval weet hoe hij er voor staat. Maar bij een oriënterend hypotheekadvies wordt geen onderzoek gedaan bij het Bureau Krediet Registratie. Als een kandidaat-koper zegt dat hij geen schulden heeft en geen slecht betalingsverleden terwijl de werkelijkheid anders is, dan komt dat pas naar boven als de hypotheek daadwerkelijk wordt aangevraagd.

Nogmaals, ik begrijp je teleurstelling. Maar ik denk niet dat de makelaar of de hypotheekadviseur iets kan worden verweten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Anne, Allereerst: Ik begrijp jullie teleurstelling. Een vraag vooraf: Ik ben heel benieuwd wat de overweging is geweest voor de makelaar om jullie te adviseren om te kiezen voor de gegadigde die de laagste prijs bood. En wat de overweging van jullie als verkopers is geweest om in te stemmen met dat advies. Ik heb een teleurstellende mededeling voor je. Ik denk dat je de makelaar weinig anders kunt verwijten dat hij 'een verkeerde indruk' had van de koper. Het is voor een verkopend makelaar in zijn algemeenheid namelijk heel lastig om nauwkeurig in te schatten of een koper de hypotheek wel of niet gaat rondkrijgen. Die vraag kan alleen een hypotheekadviseur beantwoorden, en dat uitsluitend als hij inzicht heeft gekregen in het inkomen van de koper(s), diens vermogen, financiële situatie, huidige kredieten, studiefinanciering, kredietverleden enzovoorts. En op voorwaarde dat de informatie die de koper verstrekt, ook daadwerkelijk klopt met de werkelijkheid. De makelaar heeft geen inzicht in de financiële situatie van de koper. Zelfs als de verkopend makelaar ook een hypotheekadvies bedrijf heeft en de koper bij een hypotheekadviseur aan tafel heeft gezeten die collega is van de verkopend makelaar, mogen die twee geen informatie uitwisselen over de financiële situatie van de koper. Kortom, een verkopend makelaar kan misschien een 'indruk' hebben van de financiële situatie van de koper. Maar dat is nog geen garantie dat die koper een hypotheek gaat krijgen. Het enige dat je als makelaar kunt doen, is een kandidaat-koper verwijzen naar een hypotheekadviseur, zodat hij of zij in elk geval weet hoe hij er voor staat. Maar bij een oriënterend hypotheekadvies wordt geen onderzoek gedaan bij het Bureau Krediet Registratie. Als een kandidaat-koper zegt dat hij geen schulden heeft en geen slecht betalingsverleden terwijl de werkelijkheid anders is, dan komt dat pas naar boven als de hypotheek daadwerkelijk wordt aangevraagd. Nogmaals, ik begrijp je teleurstelling. Maar ik denk niet dat de makelaar of de hypotheekadviseur iets kan worden verweten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Maja op dinsdag 22 november 2016 21:44

Beste Wim,

Verkoper kan de hypotheek niet meer betalen; bank verkoopt het huis via de makelaar. Makelaar belt dat de bank het bod van koper heeft geaccepteerd en alles wordt in werking gezet. Een paar dagen belt de makelaar dat er een andere koper is met een hoger bod en dat er nu bij opbod geboden moet worden. Geldt dan: "In het geval de koper particulier is maar de verkoper een professional dan kan de koper een beroep doen op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste, maar de verkopende partij niet" of kan de bank/makelaar dit zomaar doen?

Beste Wim, Verkoper kan de hypotheek niet meer betalen; bank verkoopt het huis via de makelaar. Makelaar belt dat de bank het bod van koper heeft geaccepteerd en alles wordt in werking gezet. Een paar dagen belt de makelaar dat er een andere koper is met een hoger bod en dat er nu bij opbod geboden moet worden. Geldt dan: "In het geval de koper particulier is maar de verkoper een professional dan kan de koper een beroep doen op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste, maar de verkopende partij niet" of kan de bank/makelaar dit zomaar doen?
Wim de Leeuw op dinsdag 22 november 2016 22:13

Dag Maja,

Wat een goede vraag! Scherp!

In dit soort situaties treedt de bank op, maar met een machtiging van de verkoper. Dus namens die verkoper, als vertegenwoordiger van die verkoper. En dat maakt dat er nog steeds sprake is van een consumentenkoop.

Misschien vind je dat raar. Vergelijk de situatie maar met de verkoop van een huis, waarbij zowel de verkoper als de koper zich laten vertegenwoordigen door een makelaar. Er is een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar in in feite doen zij onderling zaken, maar beiden gemachtigd door de verkoper en de koper. Ook dat blijft een consumentenkoop, ondanks de betrokkenheid van professionals.

Het antwoord is dus: Ja, de bank kan dit - niet handelend namens zichzelf, maar wel handelend namens de verkoper - zomaar doen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Maja, Wat een goede vraag! Scherp! In dit soort situaties treedt de bank op, maar met een machtiging van de verkoper. Dus namens die verkoper, als vertegenwoordiger van die verkoper. En dat maakt dat er nog steeds sprake is van een consumentenkoop. Misschien vind je dat raar. Vergelijk de situatie maar met de verkoop van een huis, waarbij zowel de verkoper als de koper zich laten vertegenwoordigen door een makelaar. Er is een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar in in feite doen zij onderling zaken, maar beiden gemachtigd door de verkoper en de koper. Ook dat blijft een consumentenkoop, ondanks de betrokkenheid van professionals. Het antwoord is dus: Ja, de bank kan dit - niet handelend namens zichzelf, maar wel handelend namens de verkoper - zomaar doen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mayke op maandag 28 november 2016 14:16

Beste Wim,

We hebben afgelopen vrijdag een bod gedaan op een huis en dat is geaccepteerd. Nu hebben wij nog wat dingen op een rij gezet en komen erachter dat het toch niet is wat we uiteindelijk wilde. Door het enthousiasme hebben we misschien te snel een bod gedaan.
Kunnen wij nu al gebruik maken van de bedenktijd en de makelaar laten weten dat we ons bod intrekken of moeten wij wachten tot de voorlopige koopovereenkomst?

Beste Wim, We hebben afgelopen vrijdag een bod gedaan op een huis en dat is geaccepteerd. Nu hebben wij nog wat dingen op een rij gezet en komen erachter dat het toch niet is wat we uiteindelijk wilde. Door het enthousiasme hebben we misschien te snel een bod gedaan. Kunnen wij nu al gebruik maken van de bedenktijd en de makelaar laten weten dat we ons bod intrekken of moeten wij wachten tot de voorlopige koopovereenkomst?
Wim de Leeuw op maandag 28 november 2016 18:52

Dag Mayke,

Nee, dat hoeft niet. Je hoeft niet te wachten tot er een koopovereenkomst is gemaakt om de koop te annuleren. De koopovereenkomst is pas definitief NA afloop van de bedenktijd, daarvoor zijn alle afspraken niet afdwingbaar.

Je doet er wel verstandig aan om goed uit te leggen bij de makelaar waarom je je toch hebt bedacht. Dat voorkomt dat die makelaar je niet meer serieus neemt als je in de toekomst nog een keer een afspraak wilt maken om een huis te bekijken!

Misschien is het verstandig als je een aankoopmakelaar inschakelt die je behoedt tegen dit soort missers. Een aankoopmakelaar kan je helpen om de juiste keuzes te maken en je niet teveel gek te laten maken door de grote druk op de woningmarkt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mayke, Nee, dat hoeft niet. Je hoeft niet te wachten tot er een koopovereenkomst is gemaakt om de koop te annuleren. De koopovereenkomst is pas definitief NA afloop van de bedenktijd, daarvoor zijn alle afspraken niet afdwingbaar. Je doet er wel verstandig aan om goed uit te leggen bij de makelaar waarom je je toch hebt bedacht. Dat voorkomt dat die makelaar je niet meer serieus neemt als je in de toekomst nog een keer een afspraak wilt maken om een huis te bekijken! Misschien is het verstandig als je een aankoopmakelaar inschakelt die je behoedt tegen dit soort missers. Een aankoopmakelaar kan je helpen om de juiste keuzes te maken en je niet teveel gek te laten maken door de grote druk op de woningmarkt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Andre op dinsdag 13 december 2016 14:50

Beste Wim,

Twee maanden geleden heb ik een stuk grond gekocht (mondeling en schriftelijk via mail overeengekomen). Aankoopsom en overige kosten heb ik al betaald bij de notaris. Nu blijkt er een derde persoon bij betrokken te zijn die een eerste kooprecht heeft. Hiervan was mij als koper niets bekend. De akte van levering is nog niet ondertekend. Heeft er nu een geldige koop plaatsgevonden? In hoeverre kan ik de verkoper verplichten tot het doorgaan van de verkoop wanneer diegene met het recht van eerste koop dit recht wil uitoefenen?

Alvast bedankt

Beste Wim, Twee maanden geleden heb ik een stuk grond gekocht (mondeling en schriftelijk via mail overeengekomen). Aankoopsom en overige kosten heb ik al betaald bij de notaris. Nu blijkt er een derde persoon bij betrokken te zijn die een eerste kooprecht heeft. Hiervan was mij als koper niets bekend. De akte van levering is nog niet ondertekend. Heeft er nu een geldige koop plaatsgevonden? In hoeverre kan ik de verkoper verplichten tot het doorgaan van de verkoop wanneer diegene met het recht van eerste koop dit recht wil uitoefenen? Alvast bedankt
Wim de Leeuw op dinsdag 13 december 2016 15:22

Beste Andre,

Als het uitsluitend gaat om de aankoop van grond (en niet om een koop-aannemingsovereenkomst), dan is de wettelijke bedenktijd niet van toepassing.

Het lijkt mij dat de koop geldig is en dat de verkoper een probleem heeft. Ik adviseer u om contact op te nemen met een advocaat en uw zaak toe te lichten. Het zou verstandig kunnen zijn om conservatoir beslag op het stuk grond te leggen, zodat het in elk geval niet aan een ander kan worden geleverd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Andre, Als het uitsluitend gaat om de aankoop van grond (en niet om een koop-aannemingsovereenkomst), dan is de wettelijke bedenktijd niet van toepassing. Het lijkt mij dat de koop geldig is en dat de verkoper een probleem heeft. Ik adviseer u om contact op te nemen met een advocaat en uw zaak toe te lichten. Het zou verstandig kunnen zijn om conservatoir beslag op het stuk grond te leggen, zodat het in elk geval niet aan een ander kan worden geleverd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
N. Niemann op vrijdag 20 januari 2017 08:33

Beste Wim,

Als particuliere verkoper heb ik vorig jaar december 2016 in eerste instantie op donderdagmiddag een bod geaccepteerd van iemand die later een niet natuurlijk persoon bleek te zijn. Op maandag kreeg ik een hoger bod van een ander persoon en heb deze geaccepteerd. De eerste koper eist nu schadevergoeding en wil dat ik de kosten van de notaris (voor opmaak concept koopakte) ga voldoen, echter ik ben/ was in de veronderstelling dat ik zonder enige aansprakelijkheid de koop kon afwenden. Ben ik nu wel of niet verplicht deze kosten van de notaris te betalen? Ik hoor het graag en dank alvast.

Groet,

Nicole

Beste Wim, Als particuliere verkoper heb ik vorig jaar december 2016 in eerste instantie op donderdagmiddag een bod geaccepteerd van iemand die later een niet natuurlijk persoon bleek te zijn. Op maandag kreeg ik een hoger bod van een ander persoon en heb deze geaccepteerd. De eerste koper eist nu schadevergoeding en wil dat ik de kosten van de notaris (voor opmaak concept koopakte) ga voldoen, echter ik ben/ was in de veronderstelling dat ik zonder enige aansprakelijkheid de koop kon afwenden. Ben ik nu wel of niet verplicht deze kosten van de notaris te betalen? Ik hoor het graag en dank alvast. Groet, Nicole
Wim de Leeuw op vrijdag 20 januari 2017 10:06

Dag Nicole,

De particuliere koper wordt beschermd door middel van de drie dagen bedenktijd. De particuliere verkoper wordt beschermd door het schriftelijkheidsvereiste.

Heb jij ermee ingestemd dat de koper kosten ging maken voor de opmaak van de concept-akte?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Nicole, De particuliere koper wordt beschermd door middel van de drie dagen bedenktijd. De particuliere verkoper wordt beschermd door het schriftelijkheidsvereiste. Heb jij ermee ingestemd dat de koper kosten ging maken voor de opmaak van de concept-akte? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mar op zondag 29 januari 2017 15:51

Beste Wim,
Wij hebben ons tuinhuis met tuin te koop aangeboden. Prijs van 25000,- koper gaat akkoord.. Ik heb een conceptkoopovereenkomst gemaakt en laten lezen. Er is nog niets getekend.
Nu meldt zich een andere koper die 30.000,- en die biedt 30.000,-
Wat nu te doen?

Beste Wim, Wij hebben ons tuinhuis met tuin te koop aangeboden. Prijs van 25000,- koper gaat akkoord.. Ik heb een conceptkoopovereenkomst gemaakt en laten lezen. Er is nog niets getekend. Nu meldt zich een andere koper die 30.000,- en die biedt 30.000,- Wat nu te doen?
Wim de Leeuw op zondag 29 januari 2017 16:28

Beste Mar,

Wat versta je precies onder een tuinhuis? De bedenktijd is alleen van toepassing op "een tot bewoning bestemde onroerende zaak". Dus niet op garages. Ook niet op schuurtjes die deel uitmaken van een volkstuintje. Kan en mag je er in wonen of niet? Als je tuinhuis een huis is, dan ben je als verkoper niet gebonden aan een mondelinge overeenkomst. Als je tuinhuis geen huis is, dan ben je wel gebonden aan je woord...

Je kunt proberen om er mee weg te komen door een beetje te bluffen. Maar als je een verkeerde koper tegenover je hebt, dan schakelt hij een advocaat in en laat hij beslag leggen.

Moraal van het verhaal: ook als je een tuinhuis te koop aan biedt, dan kan het handig zijn om gebruik te maken van de diensten van een NVM-makelaar.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Mar, Wat versta je precies onder een tuinhuis? De bedenktijd is alleen van toepassing op "een tot bewoning bestemde onroerende zaak". Dus niet op garages. Ook niet op schuurtjes die deel uitmaken van een volkstuintje. Kan en mag je er in wonen of niet? Als je tuinhuis een huis is, dan ben je als verkoper niet gebonden aan een mondelinge overeenkomst. Als je tuinhuis geen huis is, dan ben je wel gebonden aan je woord... Je kunt proberen om er mee weg te komen door een beetje te bluffen. Maar als je een verkeerde koper tegenover je hebt, dan schakelt hij een advocaat in en laat hij beslag leggen. Moraal van het verhaal: ook als je een tuinhuis te koop aan biedt, dan kan het handig zijn om gebruik te maken van de diensten van een NVM-makelaar. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sander op vrijdag 17 februari 2017 09:18

Beste Wim de Leeuw, nav deze artikelen heb ik een vraag:
Verleden week donderdag is ons bod (ad 687k tov vraagprijs ad 700k en taxatiewaarde ad 680k) geaccpeteerd en via mail bevestigd tussen de verkoopmakelaar en onze aankoopmakelaar. Het process ging moeizaam en we hadden het gevoel uitgespeeld te worden om prijs op te drijven. Nu wachten we al meer dan 1 week op het getekende voorlopig koopcontract maar dit wordt vertraagd door de verkopende partij. Onze makelaar vermoed dat ze gewoon nog hopen op een hoger bod.. Wij komen echter in de knel met hypotheek regelen (passeren woning is half april overeengekomen). Kunnen wij dit process versnellen?

Beste Wim de Leeuw, nav deze artikelen heb ik een vraag: Verleden week donderdag is ons bod (ad 687k tov vraagprijs ad 700k en taxatiewaarde ad 680k) geaccpeteerd en via mail bevestigd tussen de verkoopmakelaar en onze aankoopmakelaar. Het process ging moeizaam en we hadden het gevoel uitgespeeld te worden om prijs op te drijven. Nu wachten we al meer dan 1 week op het getekende voorlopig koopcontract maar dit wordt vertraagd door de verkopende partij. Onze makelaar vermoed dat ze gewoon nog hopen op een hoger bod.. Wij komen echter in de knel met hypotheek regelen (passeren woning is half april overeengekomen). Kunnen wij dit process versnellen?
Wim de Leeuw op vrijdag 17 februari 2017 13:01

Dag Sander,

Ik vrees dat het antwoord op je vraag 'nee' is. Er zijn in elk geval geen juridische mogelijkheden om het proces te versnellen. Je kunt als aankopende partij van alles roepen, maar zolang de verkoper zijn handtekening nog niet heeft gezet, is de koop nog niet juridisch definitief.

Het feit dat er overeenstemming is bereikt, houdt in dat je niet uitgespeeld bent. Wat betreft het opdrijven van de prijs, jouw aankoopmakelaar is ingehuurd om de prijs 'te drukken' en een verkoopmakelaar is ingehuurd om een maximale prijs te realiseren Desnoods door een prijs 'op te drijven'.

Is het voor jullie een probleem als de overeengekomen levering zou opschuiven? Zo niet, dan is het misschien handig als jullie aankopend makelaar de verkopend makelaar laat weten dat de oplevering niet kan plaatsvinden per half april maar bijvoorbeeld twee maanden na ondertekening van de koopovereenkomst.

Overigens begrijp ik niet zo goed waarom die oplevering een probleem zou worden. Als een hypotheekadviseur zich heel goed voorbereid en maximale druk op de ketel zet, dan is die hypotheek echt wel binnen twee maanden te realiseren. Mijn hypotheekadviseurs zijn daar in elk geval prima toe in staat! ;-)

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Sander, Ik vrees dat het antwoord op je vraag 'nee' is. Er zijn in elk geval geen juridische mogelijkheden om het proces te versnellen. Je kunt als aankopende partij van alles roepen, maar zolang de verkoper zijn handtekening nog niet heeft gezet, is de koop nog niet juridisch definitief. Het feit dat er overeenstemming is bereikt, houdt in dat je niet uitgespeeld bent. Wat betreft het opdrijven van de prijs, jouw aankoopmakelaar is ingehuurd om de prijs 'te drukken' en een verkoopmakelaar is ingehuurd om een maximale prijs te realiseren Desnoods door een prijs 'op te drijven'. Is het voor jullie een probleem als de overeengekomen levering zou opschuiven? Zo niet, dan is het misschien handig als jullie aankopend makelaar de verkopend makelaar laat weten dat de oplevering niet kan plaatsvinden per half april maar bijvoorbeeld twee maanden na ondertekening van de koopovereenkomst. Overigens begrijp ik niet zo goed waarom die oplevering een probleem zou worden. Als een hypotheekadviseur zich heel goed voorbereid en maximale druk op de ketel zet, dan is die hypotheek echt wel binnen twee maanden te realiseren. Mijn hypotheekadviseurs zijn daar in elk geval prima toe in staat! ;-) Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
schiks op maandag 20 februari 2017 20:28

Geachte heer de Leeuw,

Stel dat de verkopende partij bestaat uit drie familieleden. Nadat de koper de vraagprijs bood en de makelaar liet weten dat de koop rond was is het voorlopig koopcontract door twee van de drie verkopers ondertekend. Ook de koper heeft getekend. De waarborgsom is betaald en een uiterste datum voor de overdracht vastgelegd.De derde verkoper probeert onder de verkoop uit te komen. Hij tekent het voorlopig koopcontract niet. De stukken liggen al bij de notaris.

Wat te doen?

Vriendelijke groet, Judith

Geachte heer de Leeuw, Stel dat de verkopende partij bestaat uit drie familieleden. Nadat de koper de vraagprijs bood en de makelaar liet weten dat de koop rond was is het voorlopig koopcontract door twee van de drie verkopers ondertekend. Ook de koper heeft getekend. De waarborgsom is betaald en een uiterste datum voor de overdracht vastgelegd.De derde verkoper probeert onder de verkoop uit te komen. Hij tekent het voorlopig koopcontract niet. De stukken liggen al bij de notaris. Wat te doen? Vriendelijke groet, Judith
Wim de Leeuw op maandag 20 februari 2017 22:51

Dag Judith,

Ik ben weliswaar jurist en makelaar, maar het antwoord op jouw vraag weet ik niet helemaal zeker. Ik weet niets van toepasselijke rechtsregels of rechterlijke uitspraken over vergelijkbare gevallen.

Maar mijn juridisch-onderbuikgevoel leert me dat in dit geval een 'door verkoper ondertekende koopovereenkomst' inhoudt dat alle verkopers moeten hebben ondertekend.

Waarom? Dat de verkoper pas gebonden is nadat hij de overeenkomst heeft ondertekend is een juridische boemerang voor particuliere verkopers, die het gevolg van het wettelijke gegeven dat kopers zich nog mochten bedenken nadat zij de overeenkomst hadden ondertekend. De gedachte moet zijn geweest dat het toch niet zo kan zijn dat verkopers aan een mondelinge toezegging worden gehouden, terwijl kopers zich zelfs na ondertekening van een schriftelijke overeenkomst nog kunnen bedenken.

Twee kopers hebben ondertekend. De bedenktijd gaat nog niet in, omdat de akte nog niet volledig ondertekend is.

Ook de laatste koper is pas gebonden als hij zijn handtekening heeft gezet. Daarna mag de koper nog aan die bedenk-onzin beginnen.

De derde verkoper hoeft niet te proberen om onder de koop uit te komen, er is namelijk nog geen rechtens afdwingbare koop!

Ik ben heel benieuwd hoe deze zaak gaat aflopen! Hou me op de hoogte!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Judith, Ik ben weliswaar jurist en makelaar, maar het antwoord op jouw vraag weet ik niet helemaal zeker. Ik weet niets van toepasselijke rechtsregels of rechterlijke uitspraken over vergelijkbare gevallen. Maar mijn juridisch-onderbuikgevoel leert me dat in dit geval een 'door verkoper ondertekende koopovereenkomst' inhoudt dat alle verkopers moeten hebben ondertekend. Waarom? Dat de verkoper pas gebonden is nadat hij de overeenkomst heeft ondertekend is een juridische boemerang voor particuliere verkopers, die het gevolg van het wettelijke gegeven dat kopers zich nog mochten bedenken nadat zij de overeenkomst hadden ondertekend. De gedachte moet zijn geweest dat het toch niet zo kan zijn dat verkopers aan een mondelinge toezegging worden gehouden, terwijl kopers zich zelfs na ondertekening van een schriftelijke overeenkomst nog kunnen bedenken. Twee kopers hebben ondertekend. De bedenktijd gaat nog niet in, omdat de akte nog niet volledig ondertekend is. Ook de laatste koper is pas gebonden als hij zijn handtekening heeft gezet. Daarna mag de koper nog aan die bedenk-onzin beginnen. De derde verkoper hoeft niet te proberen om onder de koop uit te komen, er is namelijk nog geen rechtens afdwingbare koop! Ik ben heel benieuwd hoe deze zaak gaat aflopen! Hou me op de hoogte! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
harold de vries op zondag 12 maart 2017 18:50

goedenavond, ik heb na onderhandelen met de verkoper een woning gekocht en krijg nu het concept verkoopcontract welke door de verkoper niet getekend is. indien ik dit niet teken en de makelaar laat weten dat ik toch van de koop afzie heb ik geen verplichtingen? of is dit na enige dagen alsnog een rechtsgeldige overeenkomst ondanks dat er door geen vd partijen getekend is? alvast dank

goedenavond, ik heb na onderhandelen met de verkoper een woning gekocht en krijg nu het concept verkoopcontract welke door de verkoper niet getekend is. indien ik dit niet teken en de makelaar laat weten dat ik toch van de koop afzie heb ik geen verplichtingen? of is dit na enige dagen alsnog een rechtsgeldige overeenkomst ondanks dat er door geen vd partijen getekend is? alvast dank
Wim de Leeuw op maandag 13 maart 2017 00:58

Dag Harold,

Ik begrijp je vraag niet helemaal. Je hebt bovenstaande blog gelezen. En je vraagt je desondanks af of je als koper verplichtingen hebt VOORDAT je een koopovereenkomst hebt ondertekend die je daarna zonder onderbouwing nog kunt annuleren met een beroep op de bedenktijd.

Wat in mijn blog is je niet duidelijk?

En, voor de goede orde: JA, je kunt zonder verplichtingen van de overeenkomst af.
Een schriftelijke overeenkomst is voor jou als koper pas definitief nadat je de drie dagen bedenktijd hebt laten verlopen.

Als je echter te 'nonchalant' afziet van deze deal, dan is het wel de vraag of deze verkopend makelaar jou als koper ooit weer serieus neemt. Maar dat is een ander verhaal. Juridisch ben je aan niets gebonden. Maar in een tijd waarin makelaars - in het stedelijk gebied in de normale prijsklassen - een woning tig keer zouden kunnen verkopen, zullen ze dat niet snel doen aan iemand die zich bij een eerdere deal al te gemakkelijk terugtrok. Als er een bijzondere reden is waarom je afhaakt, zou ik die vooral bij de verkopend makelaar bekend maken. Begrijp me niet verkeerd, je bent daartoe niet verplicht. Maar je voorkomt daarmee dat je door deze makelaar als 'niet serieus' wordt beschouwd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Harold, Ik begrijp je vraag niet helemaal. Je hebt bovenstaande blog gelezen. En je vraagt je desondanks af of je als koper verplichtingen hebt VOORDAT je een koopovereenkomst hebt ondertekend die je daarna zonder onderbouwing nog kunt annuleren met een beroep op de bedenktijd. Wat in mijn blog is je niet duidelijk? En, voor de goede orde: JA, je kunt zonder verplichtingen van de overeenkomst af. Een schriftelijke overeenkomst is voor jou als koper pas definitief nadat je de drie dagen bedenktijd hebt laten verlopen. Als je echter te 'nonchalant' afziet van deze deal, dan is het wel de vraag of deze verkopend makelaar jou als koper ooit weer serieus neemt. Maar dat is een ander verhaal. Juridisch ben je aan niets gebonden. Maar in een tijd waarin makelaars - in het stedelijk gebied in de normale prijsklassen - een woning tig keer zouden kunnen verkopen, zullen ze dat niet snel doen aan iemand die zich bij een eerdere deal al te gemakkelijk terugtrok. Als er een bijzondere reden is waarom je afhaakt, zou ik die vooral bij de verkopend makelaar bekend maken. Begrijp me niet verkeerd, je bent daartoe niet verplicht. Maar je voorkomt daarmee dat je door deze makelaar als 'niet serieus' wordt beschouwd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J hidding op dinsdag 28 maart 2017 13:16

Hallo,
We hebben een vraag. We hebben onze woning te koop staan. Al heel wat jaren. Vorig jaar maart zijn er kijkers geweest, hebben geprobeerd financieel alles rond te krijgen, wat toen niet lukte, ivm geen vast werk.
Ondertussen hebben wij er huurders in om de kosten te onderdrukken. Verder geen problemen. De kijkers van maart vorig jaar hebben in dec contact gezocht en wilden toch graag de woning kopen, hij had vast werk inmiddels. Er is toen niet via de makelaar contact geweest. We hebben het wel gemeld. Allles is in werking gezet wat nodig is. 2 week terug is voor,ooit koopcontract getekend door beide partijen. As vrijdag is de sleutelovereenkomst bij de notaris en wort alles afgehandeld.
Nu komen de kopers vandaag bij onze makelaar met een aantal punten waar ze het niet mee eens zijn, vb raam in de kamer is lek...
Kunnen zij eisen dat wij dit repareren? Dit is geen geborgen gebrek, zij hebben besloten niet meer een bizchgtiging te doen na vorig jaar maart. Wij hebben van de huurders ongeveer 2 maand terug te horen gekregen dat raam lek was... de bedenktijd is voorbij inmiddels...
Wat nu?

Hallo, We hebben een vraag. We hebben onze woning te koop staan. Al heel wat jaren. Vorig jaar maart zijn er kijkers geweest, hebben geprobeerd financieel alles rond te krijgen, wat toen niet lukte, ivm geen vast werk. Ondertussen hebben wij er huurders in om de kosten te onderdrukken. Verder geen problemen. De kijkers van maart vorig jaar hebben in dec contact gezocht en wilden toch graag de woning kopen, hij had vast werk inmiddels. Er is toen niet via de makelaar contact geweest. We hebben het wel gemeld. Allles is in werking gezet wat nodig is. 2 week terug is voor,ooit koopcontract getekend door beide partijen. As vrijdag is de sleutelovereenkomst bij de notaris en wort alles afgehandeld. Nu komen de kopers vandaag bij onze makelaar met een aantal punten waar ze het niet mee eens zijn, vb raam in de kamer is lek... Kunnen zij eisen dat wij dit repareren? Dit is geen geborgen gebrek, zij hebben besloten niet meer een bizchgtiging te doen na vorig jaar maart. Wij hebben van de huurders ongeveer 2 maand terug te horen gekregen dat raam lek was... de bedenktijd is voorbij inmiddels... Wat nu?
Wim de Leeuw op dinsdag 28 maart 2017 14:37

Beste J.,

Het was verstandig geweest als er in de koopovereenkomst een niet-bewoningsclausule had gestaan. Zie daarover mijn blog: Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst.

Er is geen sprake van een ernstig gebrek. Als aantoonbaar is dat u ten tijde van het afsluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van het probleem, dan lijkt mij dit het probleem van de koper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste J., Het was verstandig geweest als er in de koopovereenkomst een niet-bewoningsclausule had gestaan. Zie daarover mijn blog: Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst. Er is geen sprake van een ernstig gebrek. Als aantoonbaar is dat u ten tijde van het afsluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van het probleem, dan lijkt mij dit het probleem van de koper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sierd Moll op zaterdag 01 april 2017 10:31

Mag ik uw blog overnemen op mijn site http://www.sierdmoll.nl?
Het geeft prima weer wat ik ook vaak aan kopers en verkopers probeer uit te leggen.

Mag ik uw blog overnemen op mijn site www.sierdmoll.nl? Het geeft prima weer wat ik ook vaak aan kopers en verkopers probeer uit te leggen.
Wim de Leeuw op zaterdag 01 april 2017 13:38

Dag Sierd,

Zolang je de bron vermeldt, vind ik het uiteraard prima!

Met collegiale groet,
Wim de Leeuw

Dag Sierd, Zolang je de bron vermeldt, vind ik het uiteraard prima! Met collegiale groet, Wim de Leeuw
Sierd Moll op zaterdag 01 april 2017 10:46

overigens werkt het linkje niet naar 'bedenken' bovenin

Sierd

overigens werkt het linkje niet naar 'bedenken' bovenin Sierd
Wim de Leeuw op zaterdag 01 april 2017 13:38

Dank je, Sierd!
Groeten, Wim de Leeuw

Dank je, Sierd! Groeten, Wim de Leeuw
Jan op dinsdag 25 juli 2017 17:14

Hallo,
Kan de verkoper afzien van verkoop van de woning ná ondertekening vd koopovereenkomst bij makelaar en vóór het moment van overdracht bij de notaris, zonder opgave van reden? Geldt er dan een boete van 10% vd koopsom en/of zijn er nog hogere kosten?

Met vriendelijke groet
Jan

Hallo, Kan de [b]verkoper[/b] afzien van verkoop van de woning ná ondertekening vd koopovereenkomst bij makelaar en vóór het moment van overdracht bij de notaris, zonder opgave van reden? Geldt er dan een boete van 10% vd koopsom en/of zijn er nog hogere kosten? Met vriendelijke groet Jan
Wim de Leeuw op vrijdag 28 juli 2017 14:12

Dag Jan,

Allereerst: Als gevolg van technische problemen was ik niet in staat om tijdig te reageren op je reactie. Excuses daarvoor.

Dan inhoudelijk. De verkoper kan natuurlijk best afzien van de verkoop. Alles kan. Maar het blijft niet zonder juridische gevolgen.

Als het gaat om een consumentenkoop, dan is een mondelinge toezegging van een verkoper of koper nog maar weinig waard.
De verkoper kan zich in beginsel terugtrekken totdat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend.
De koper mag zich, ook als hij de akte heeft ondertekend, nog gedurende drie dagen bedenken.
Daarna is het voor koper en verkoper afgelopen met de 'vrijblijvendheid' en gaat de 'boetebepaling' uit de koopovereenkomst een rol spelen.

Als één van de partijen nalatig blijft, dan zal de andere partij in actie moeten komen en de nalatige partij in gebreke stellen. Als de nalatige partij dan binnen acht dagen niet aan zijn verplichtingen voldoet, dan heeft de wederpartij twee mogelijkheden.

Eén: Hij kan de overeenkomst ontbinden. Als er sprake is van een 'toerekenbare tekortkoming', dan is de wederpartij de contractuele boete verschuldigd.
Twee: Hij kan nakoming vorderen in combinatie met een boete van 0,3% van de koopsom per dag dat er niet aan de verplichtingen is voldaan nà het verstrijken van de termijn van acht dagen.

In beginsel is de boete van 10% dan wel 0,3% per dag bedoeld om discussies over de schade te voorkomen. Maar als de wederpartij kan aantonen dat hij meer schade heeft geleden dan de 10% of 0,3% per dag, dan kan hij naar de rechter stappen en ook de aanvullende schade proberen te verhalen op de wederpartij.

Is dat een antwoord op je vragen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jan, Allereerst: Als gevolg van technische problemen was ik niet in staat om tijdig te reageren op je reactie. Excuses daarvoor. Dan inhoudelijk. De verkoper kan natuurlijk best afzien van de verkoop. Alles kan. Maar het blijft niet zonder juridische gevolgen. Als het gaat om een consumentenkoop, dan is een mondelinge toezegging van een verkoper of koper nog maar weinig waard. De verkoper kan zich in beginsel terugtrekken totdat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. De koper mag zich, ook als hij de akte heeft ondertekend, nog gedurende drie dagen bedenken. Daarna is het voor koper en verkoper afgelopen met de 'vrijblijvendheid' en gaat de 'boetebepaling' uit de koopovereenkomst een rol spelen. Als één van de partijen nalatig blijft, dan zal de andere partij in actie moeten komen en de nalatige partij in gebreke stellen. Als de nalatige partij dan binnen acht dagen niet aan zijn verplichtingen voldoet, dan heeft de wederpartij twee mogelijkheden. Eén: Hij kan de overeenkomst ontbinden. Als er sprake is van een 'toerekenbare tekortkoming', dan is de wederpartij de contractuele boete verschuldigd. Twee: Hij kan nakoming vorderen in combinatie met een boete van 0,3% van de koopsom per dag dat er niet aan de verplichtingen is voldaan nà het verstrijken van de termijn van acht dagen. In beginsel is de boete van 10% dan wel 0,3% per dag bedoeld om discussies over de schade te voorkomen. Maar als de wederpartij kan aantonen dat hij meer schade heeft geleden dan de 10% of 0,3% per dag, dan kan hij naar de rechter stappen en ook de aanvullende schade proberen te verhalen op de wederpartij. Is dat een antwoord op je vragen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Richard op zaterdag 05 augustus 2017 00:52

Beste Wim,
Ik heb een tegenbod van de verkoper (een vastgoedfirma) geaccepteerd. Vervolgens ben ik per e-mail gefelicteerd door de makelaar. Daarna een concept koopcontract ontvangen. Hierin staan dingen niet goed opgenomen, ook een aantal zaken uit mijn ontbindende voorwaarden. Vervolgens ben ik daarover in discussie gegaan. Nu dreigt de verkoper de onderhandelingen met andere kopers weer op te pakken.
Kan dit zomaar?
Mvrgr Richard

Beste Wim, Ik heb een tegenbod van de verkoper (een vastgoedfirma) geaccepteerd. Vervolgens ben ik per e-mail gefelicteerd door de makelaar. Daarna een concept koopcontract ontvangen. Hierin staan dingen niet goed opgenomen, ook een aantal zaken uit mijn ontbindende voorwaarden. Vervolgens ben ik daarover in discussie gegaan. Nu dreigt de verkoper de onderhandelingen met andere kopers weer op te pakken. Kan dit zomaar? Mvrgr Richard
Wim de Leeuw op zaterdag 05 augustus 2017 11:16

Dag Richard,

Blijkbaar zijn de verkoper en jij het eens geworden over de prijs van het huis. Maar blijkbaar zijn jullie het nog niet eens over de andere aspecten van de koop, zoals de ontbindende voorwaarden.

Ik ben geneigd om te concluderen dat er nog geen sprake is van wilsovereenstemming. Jullie zijn het over belangrijke aspecten van de koop nog niet eens. Dus is er nog geen overeenkomst. En dus staat de verkoper niets in de weg om de onderhandelingen met andere kopers weer op te pakken.

In de huidige verkopersmarkt draait het vaak niet alleen meer om de prijs die een koper biedt, maar ook om de zwaarte van de ontbindende voorwaarden. Vaak zijn er meerdere gegadigden die de vraagprijs willen betalen of zelfs meer dan dat. En dus is een koper die 'geen hypotheek nodig heeft' een koper die direct zekerheid biedt. En dat is interessanter dan een koper waarbij de verkoper maar moet afwachten of hij de hypotheek rond gaat krijgen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Richard, Blijkbaar zijn de verkoper en jij het eens geworden over de prijs van het huis. Maar blijkbaar zijn jullie het nog niet eens over de andere aspecten van de koop, zoals de ontbindende voorwaarden. Ik ben geneigd om te concluderen dat er nog geen sprake is van wilsovereenstemming. Jullie zijn het over belangrijke aspecten van de koop nog niet eens. Dus is er nog geen overeenkomst. En dus staat de verkoper niets in de weg om de onderhandelingen met andere kopers weer op te pakken. In de huidige verkopersmarkt draait het vaak niet alleen meer om de prijs die een koper biedt, maar ook om de zwaarte van de ontbindende voorwaarden. Vaak zijn er meerdere gegadigden die de vraagprijs willen betalen of zelfs meer dan dat. En dus is een koper die 'geen hypotheek nodig heeft' een koper die direct zekerheid biedt. En dat is interessanter dan een koper waarbij de verkoper maar moet afwachten of hij de hypotheek rond gaat krijgen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nathalie op zaterdag 28 oktober 2017 21:02

Hallo Wim,

Kan de verkoper zich na het tekenen van het voorlopig koopcontract door beiden partijen maar voor het termijn van de ontbindende voorwaarden zich terugtrekken omdat uit de bouwtechnische keuring mankementen blijken? Overeengekomen is dat de verkoper de makken oplost die uit de keuring komen, en koper wil een bedrag bij de notaris achterlaten om er zeker van te zijn dat dit werkelijk gebeurt. Verkoper is het daar niet mee eens en wil nu van de koop af. Kan dat?

Hallo Wim, Kan de verkoper zich na het tekenen van het voorlopig koopcontract door beiden partijen maar voor het termijn van de ontbindende voorwaarden zich terugtrekken omdat uit de bouwtechnische keuring mankementen blijken? Overeengekomen is dat de verkoper de makken oplost die uit de keuring komen, en koper wil een bedrag bij de notaris achterlaten om er zeker van te zijn dat dit werkelijk gebeurt. Verkoper is het daar niet mee eens en wil nu van de koop af. Kan dat?
Wim de Leeuw op zaterdag 28 oktober 2017 23:09

Dag Nathalie,

Het antwoord op je vraag is afhankelijk van wat er precies is afgesproken. En vooral van de manier waarop die afspraken in het koopcontract zijn geformuleerd.

Als afgesproken is dat de verkoper de problemen oplost die uit een bouwkundige keuring blijken, dan zal de verkoper dat moeten nakomen.

Als de problemen niet voor de overdracht kunnen worden opgelost, dan lijkt het me volstrekt logisch dat de notaris een gedeelte van de koopsom in depot houdt om te garanderen dat de verkoper zijn verplichtingen gaat nakomen.

De verkoper kan niet zomaar van de koop af.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Nathalie, Het antwoord op je vraag is afhankelijk van wat er precies is afgesproken. En vooral van de manier waarop die afspraken in het koopcontract zijn geformuleerd. Als afgesproken is dat de verkoper de problemen oplost die uit een bouwkundige keuring blijken, dan zal de verkoper dat moeten nakomen. Als de problemen niet voor de overdracht kunnen worden opgelost, dan lijkt het me volstrekt logisch dat de notaris een gedeelte van de koopsom in depot houdt om te garanderen dat de verkoper zijn verplichtingen gaat nakomen. De verkoper kan niet zomaar van de koop af. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Frits op maandag 11 december 2017 16:14

Hallo Wim,

In mei 2017 heeft de tuchtcommissie makelaardij Nederland (http://www.tcmnl.nl/userdata/Uitspraak-Anoniem-16-048%284%29.pdf) waarbij vbo is aangesloten bepaald dat wanneer je alleen een mondelingenoverkomst hebt met verkoper over de koop van een woning de betreffende makelaar verplicht is een eventueel ander bod te melden aan de koper, met de mondeling overeenkomst, voordat dit definitief is door middel van teken koopakte.

Betekend een dergelijke uitspraak dat alle makelaars (of alleen makelaars van vbo) hier aangeboden zijn?


Hallo Wim, In mei 2017 heeft de tuchtcommissie makelaardij Nederland (http://www.tcmnl.nl/userdata/Uitspraak-Anoniem-16-048%284%29.pdf) waarbij vbo is aangesloten bepaald dat wanneer je alleen een mondelingenoverkomst hebt met verkoper over de koop van een woning de betreffende makelaar verplicht is een eventueel ander bod te melden aan de koper, met de mondeling overeenkomst, voordat dit definitief is door middel van teken koopakte. Betekend een dergelijke uitspraak dat alle makelaars (of alleen makelaars van vbo) hier aangeboden zijn?
Wim de Leeuw op maandag 11 december 2017 18:51

Dag Frits,

Dat is best een lastige vraag, die je me stelt.

Strikt formeel is tuchtrechtspraak een vorm van rechtspraak die erop toeziet dat de leden van een beroepsgroep zich aan de gedragsregels van hun beroep houden. Strikt formeel geldt een uitspraak van de tuchtrechter voor VBO-makelaars alleen voor VBO-makelaars, zoals VBO-makelaars formeel ook geen boodschap hebben aan uitspraken van de tuchtrechter van en voor NVM-makelaars. Overigens zijn er ook voor NVM-makelaars gelijksoortige uitspraken gedaan door tuchtrechters.

Het blijft dan de vraag of ook een makelaar die geen lid is van een makelaarsvereniging zoals NVM, LMV of VBO zich aan deze regel zou moeten houden. Ik denk dat dat tòch het geval is. En dus dat deze uitspraak voor alle makelaars geldt.

Zolang de koopakte (bij een particuliere koop) niet door de verkoper is ondertekend, is er formeel nog geen sprake van een koopovereenkomst. Als de makelaar diens opdrachtgever bewust informatie onthoudt over een hoger of interessanter bod, dan benadeelt hij daarmee zijn opdrachtgever. Dat heeft niets te maken met specifieke verenigingsregeltjes van NVM, LMV of VBO maar met professionele dienstverlening die van elke makelaar mag worden verwacht.

Overigens heeft het niet-informeren van de verkoper door de makelaar geen consequenties voor de geldigheid van de verkoop. Als de koopovereenkomst door de verkoper is ondertekend, dan is de verkoper juridisch gebonden ten opzichte van de koper, ook als de makelaar informatie heeft achtergehouden. Als de opdrachtgever kan aantonen dat hij door het gedrag van de makelaar is benadeeld, dan kan hij hem met succes aansprakelijk stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw







Dag Frits, Dat is best een lastige vraag, die je me stelt. Strikt formeel is tuchtrechtspraak een vorm van rechtspraak die erop toeziet dat de leden van een beroepsgroep zich aan de gedragsregels van hun beroep houden. Strikt formeel geldt een uitspraak van de tuchtrechter voor VBO-makelaars alleen voor VBO-makelaars, zoals VBO-makelaars formeel ook geen boodschap hebben aan uitspraken van de tuchtrechter van en voor NVM-makelaars. Overigens zijn er ook voor NVM-makelaars gelijksoortige uitspraken gedaan door tuchtrechters. Het blijft dan de vraag of ook een makelaar die geen lid is van een makelaarsvereniging zoals NVM, LMV of VBO zich aan deze regel zou moeten houden. Ik denk dat dat tòch het geval is. En dus dat deze uitspraak voor alle makelaars geldt. Zolang de koopakte (bij een particuliere koop) niet door de verkoper is ondertekend, is er formeel nog geen sprake van een koopovereenkomst. Als de makelaar diens opdrachtgever bewust informatie onthoudt over een hoger of interessanter bod, dan benadeelt hij daarmee zijn opdrachtgever. Dat heeft niets te maken met specifieke verenigingsregeltjes van NVM, LMV of VBO maar met professionele dienstverlening die van elke makelaar mag worden verwacht. Overigens heeft het niet-informeren van de verkoper door de makelaar geen consequenties voor de geldigheid van de verkoop. Als de koopovereenkomst door de verkoper is ondertekend, dan is de verkoper juridisch gebonden ten opzichte van de koper, ook als de makelaar informatie heeft achtergehouden. Als de opdrachtgever kan aantonen dat hij door het gedrag van de makelaar is benadeeld, dan kan hij hem met succes aansprakelijk stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Carlos Braga op dinsdag 16 januari 2018 10:11

Goedendag meneer van Leeuwen,

Ik heb een vraag en hoop dat u daar wat licht op kunt werpen.

Mijn ex vrouw en ik hebben een woning verkocht aan een beheerder van een bedrijf verkocht, maar er is nog niks getekend.
Wel is er een notaris mee bezig we hebben al wel onze gegevens gegeven aan de notaris.
Er zou Vrijdag 26-01-2018 getekend moeten worden.
Maar nu komt onze makelaar die heeft een andere koper die eventueel meer wil betalen voor het appartement.
Kunnen wij als particulier nog van deze verkoop af?

Met vriendelijke groet, Carlos Braga

Goedendag meneer van Leeuwen, Ik heb een vraag en hoop dat u daar wat licht op kunt werpen. Mijn ex vrouw en ik hebben een woning verkocht aan een beheerder van een bedrijf verkocht, maar er is nog niks getekend. Wel is er een notaris mee bezig we hebben al wel onze gegevens gegeven aan de notaris. Er zou Vrijdag 26-01-2018 getekend moeten worden. Maar nu komt onze makelaar die heeft een andere koper die eventueel meer wil betalen voor het appartement. Kunnen wij als particulier nog van deze verkoop af? Met vriendelijke groet, Carlos Braga
Wim de Leeuw op dinsdag 16 januari 2018 11:38

Geachte heer Braga,

Begrijp ik goed dat u en uw ex-vrouw particulier zijn en dat de koper een professionele partij is?

In dat geval is er geen sprake van een vormvereiste. Dat houdt in dat de mondelinge overeenstemming rechtsgeldig is. De koper kan en mag zich niet terugtrekken, maar u als verkoper mag dat ook niet.

Dat is ook logisch. Het schriftelijkheidsvereiste, het gegeven dat u als verkoper bij een particuliere verkoop pas gebonden bent als u de koopovereenkomst hebt ondertekend is het gevolg van het feit dat de particuliere koper het wettelijk recht heeft om binnen drie dagen na ondertekening nog af te kunnen van de verkoop. Uw tegenpartij heeft dat recht niet, dus voor u als verkoper is de mondelinge overeenkomst voldoende en rechtsgeldig.

Overigens opvallend dat u zelf een makelaar hebt en deze vraag toch aan mij stelt ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Braga, Begrijp ik goed dat u en uw ex-vrouw particulier zijn en dat de koper een professionele partij is? In dat geval is er geen sprake van een vormvereiste. Dat houdt in dat de mondelinge overeenstemming rechtsgeldig is. De koper kan en mag zich niet terugtrekken, maar u als verkoper mag dat ook niet. Dat is ook logisch. Het schriftelijkheidsvereiste, het gegeven dat u als verkoper bij een particuliere verkoop pas gebonden bent als u de koopovereenkomst hebt ondertekend is het gevolg van het feit dat de particuliere koper het wettelijk recht heeft om binnen drie dagen na ondertekening nog af te kunnen van de verkoop. Uw tegenpartij heeft dat recht niet, dus voor u als verkoper is de mondelinge overeenkomst voldoende en rechtsgeldig. Overigens opvallend dat u zelf een makelaar hebt en deze vraag toch aan mij stelt ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marco van Wegberg op vrijdag 26 januari 2018 15:38

Beste Wim,

Wij zitten momenteel in de situatie dat de verkopende partij, na mondeling akkoord met ons bod, aangeeft dat er een 2e en 3e bod is uitgebracht. Kunnen wij de kosten voor de bouwtechnische keuring verhalen op de verkoper indien deze besluit NIET met óns in zee te gaan?

Met vriendelijke groeten,
Marco van Wegberg

Beste Wim, Wij zitten momenteel in de situatie dat de verkopende partij, na mondeling akkoord met ons bod, aangeeft dat er een 2e en 3e bod is uitgebracht. Kunnen wij de kosten voor de bouwtechnische keuring verhalen op de verkoper indien deze besluit NIET met óns in zee te gaan? Met vriendelijke groeten, Marco van Wegberg
Wim de Leeuw op vrijdag 26 januari 2018 22:01

Beste Marco / geachte heer van Wegberg,

U besluit zelf om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. En als uw mijn blog hebt gelezen, dan hoop ik dat u hebt begrepen dat bij een particuliere koop mondelinge overeenstemming niets waard is.

Tenzij u vooraf met de verkoper expliciet heeft afgesproken dat de kosten van deze keuring voor zijn rekening zou komen als er geen koopovereenkomst met u tot stand zou komen, dan zijn de kosten daarvan (uiteraard!) voor uw rekening.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Marco / geachte heer van Wegberg, U besluit zelf om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. En als uw mijn blog hebt gelezen, dan hoop ik dat u hebt begrepen dat bij een particuliere koop mondelinge overeenstemming niets waard is. Tenzij u vooraf met de verkoper expliciet heeft afgesproken dat de kosten van deze keuring voor zijn rekening zou komen als er geen koopovereenkomst met u tot stand zou komen, dan zijn de kosten daarvan (uiteraard!) voor uw rekening. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Twan op donderdag 15 februari 2018 05:40

Beste Wim,

Ik heb een huis gekocht en koopcontract is 2 maanden geleden al getekend. Er is voor ons een ontbindende clausule opgenomen omdat er nog verzakte erker moest gerepareerd. Nu blijkt deze alleen te stabiliseren zodat hij niet verder zal zakken. Het gaat hierbij maar over 5mm maar we hebben wel betaald voor een herstelde, opgehoogd erker.... met garantie hierop. Wij willen afzien van de koop of een (iets) lagere prijs bedingen. Kan dit geregeld worden zonder het koopcontract opnieuw op te stellen? Want dan krijgen ook de verkopers weer "bedenktijd". Hoe kunnen we dit het beste oplossen? Alvast bedankt voor uw antwoord.

Beste Wim, Ik heb een huis gekocht en koopcontract is 2 maanden geleden al getekend. Er is voor ons een ontbindende clausule opgenomen omdat er nog verzakte erker moest gerepareerd. Nu blijkt deze alleen te stabiliseren zodat hij niet verder zal zakken. Het gaat hierbij maar over 5mm maar we hebben wel betaald voor een herstelde, opgehoogd erker.... met garantie hierop. Wij willen afzien van de koop of een (iets) lagere prijs bedingen. Kan dit geregeld worden zonder het koopcontract opnieuw op te stellen? Want dan krijgen ook de verkopers weer "bedenktijd". Hoe kunnen we dit het beste oplossen? Alvast bedankt voor uw antwoord.
Wim de Leeuw op donderdag 15 februari 2018 08:53

Beste Twan,

Het gaat niet om een opnieuw op te stellen papiertje. Waar het over gaat, is dat jij DEZE koopovereenkomst kennelijk wilt beëindigen en wilt onderhandelen over een nieuwe.

Van de bedenktijd kan je maar één keer gebruik maken. Dat houdt in dat als je een beroep doet op de bedenktijd en daarna binnen zes maanden een nieuwe overeenkomst sluit over dezelfde woning, er geen sprake meer is van een bedenktijd. Die overeenkomst is blijkbaar twee maanden getekend, dus van die bedenktijd kan geen sprake meer zijn.

Natuurlijk kan je deze overeenkomst ontbinden. Als je een beroep doet op een ontbindende voorwaarde waarna er een nieuwe overeenkomst ontstaat, dan krijgen jullie als verkoper opnieuw drie dagen bedenktijd. En na jullie ontbinding is de verkoper pas gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend.

Het probleem dat je - terecht - signaleert, is volgens mij niet op te lossen. Ik kan me voorstellen dat je voor jouw rechtsgevoel geen nieuwe overeenkomst afsluit maar een bestaande overeenkomst aanpast. Maar wat mij betreft werkt dat zo. Misschien dat er een heel listige advocaat te vinden is die hier een oplossing voor kan bedenken. Maar ik zie hem niet!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Twan, Het gaat niet om een opnieuw op te stellen papiertje. Waar het over gaat, is dat jij DEZE koopovereenkomst kennelijk wilt beëindigen en wilt onderhandelen over een nieuwe. Van de bedenktijd kan je maar één keer gebruik maken. Dat houdt in dat als je een beroep doet op de bedenktijd en daarna binnen zes maanden een nieuwe overeenkomst sluit over dezelfde woning, er geen sprake meer is van een bedenktijd. Die overeenkomst is blijkbaar twee maanden getekend, dus van die bedenktijd kan geen sprake meer zijn. Natuurlijk kan je deze overeenkomst ontbinden. Als je een beroep doet op een ontbindende voorwaarde waarna er een nieuwe overeenkomst ontstaat, dan krijgen jullie als verkoper opnieuw drie dagen bedenktijd. En na jullie ontbinding is de verkoper pas gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. Het probleem dat je - terecht - signaleert, is volgens mij niet op te lossen. Ik kan me voorstellen dat je voor jouw rechtsgevoel geen nieuwe overeenkomst afsluit maar een bestaande overeenkomst aanpast. Maar wat mij betreft werkt dat zo. Misschien dat er een heel listige advocaat te vinden is die hier een oplossing voor kan bedenken. Maar ik zie hem niet! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Rob op maandag 26 februari 2018 19:47

wij hebben een koopcontract met ontbindende voorwaarde hypotheekverstrekker tot 23 feb jl. voor een bedrijfspand met woning (gemengde bestemming) De verkoopmakelaar gaf begin januari aan wie er volgens hem het pand kon taxeren. na opdracht verstrekt te hebben, komt de verkoop makelaar met een alternatieve taxateur, aangesloten bij nwwi, die het ook kon taxeren. na 2 weken druk bezig met taxatie en mailwisselingen met nwwi, blijkt het toch niet te kunnen. Op 14 februari is er opnieuw getaxateerd vanwege het feit dat het pand bedrijfsruimte met woning is. De verkoop makelaar heeft die dag aangegeven dat hij het ook wel logisch vond dat we de termijnen wat zouden opschuiven. dit heeft hij dus niet gedaan. hij heeft vandaag pas overlegd met verkoper die de termijn ontbindende voorwaarde niet wil verlengen. kunnen we de verkoopmakelaar aansprakelijk stellen? moeten we al rechtsbijstand inschakelen? Ik heb nog geen taxatie rapport, dus ook nog geen hypotheekadvies. Wel een afgelopend ontbindende factor, een datum voor een bankgarantie en een overdrachtsdatum.

wij hebben een koopcontract met ontbindende voorwaarde hypotheekverstrekker tot 23 feb jl. voor een bedrijfspand met woning (gemengde bestemming) De verkoopmakelaar gaf begin januari aan wie er volgens hem het pand kon taxeren. na opdracht verstrekt te hebben, komt de verkoop makelaar met een alternatieve taxateur, aangesloten bij nwwi, die het ook kon taxeren. na 2 weken druk bezig met taxatie en mailwisselingen met nwwi, blijkt het toch niet te kunnen. Op 14 februari is er opnieuw getaxateerd vanwege het feit dat het pand bedrijfsruimte met woning is. De verkoop makelaar heeft die dag aangegeven dat hij het ook wel logisch vond dat we de termijnen wat zouden opschuiven. dit heeft hij dus niet gedaan. hij heeft vandaag pas overlegd met verkoper die de termijn ontbindende voorwaarde niet wil verlengen. kunnen we de verkoopmakelaar aansprakelijk stellen? moeten we al rechtsbijstand inschakelen? Ik heb nog geen taxatie rapport, dus ook nog geen hypotheekadvies. Wel een afgelopend ontbindende factor, een datum voor een bankgarantie en een overdrachtsdatum.
Wim de Leeuw op dinsdag 27 februari 2018 03:13

Dag Rob,

Begrijp ik je vraag goed als ik tot de conclusie kom dat jullie een bedrijfspand met woning hebben gekocht onder een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering, waarvan de ontbindende voorwaarden inmiddels verlopen zijn terwijl jullie nog geen aanbod hebben voor een passende hypotheek?

Ik vrees dat de kaarten iets anders liggen dan je vraagstelling suggereert. Ik stel voor dat je mijn blog Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud leest.

Een verkopend makelaar is ingeschakeld door de verkoper èn wordt betaald door de verkoper met als uitsluitende opdracht om diens belangen te vertegenwoordigen.

De verantwoordelijkheid om 'al het redelijk mogelijke doen' om te zorgen dat de koop doorgang kan vinden en om bijtijds verlenging van de ontbindende voorwaarde te vragen of de ontbinding tijdig in te roepen, ligt bij de koper. Niet bij de verkoper of diens makelaar. Dat staat duidelijk in de koopovereenkomst omschreven.

Ik ben er niet honderd procent zeker van hoe een rechter over deze casus zou oordelen. Blijkbaar heeft de verkopend makelaar wel een rol gespeeld bij het verstrekken van de taxatie-opdracht, wat inhoudt dat de verkopend makelaar wel een rol in jullie proces heeft gespeeld en daarin dus enige verantwoordelijkheid heeft genomen. Ik kan me echter niet voorstellen dat die verantwoordelijkheid zover gaat dat de makelaar aansprakelijk wordt voor het feit dat jullie een termijn hebben laten verlopen.

Als de verkopend makelaar (of zijn bedrijf) als hypotheekadviseur betrokken is bij het financieringsproces, dan zou dat zijn verantwoordelijkheid weer wat zwaarder maken.

Een complicerende factor is dat jullie een bedrijfspand met woning hebben gekocht. De verantwoordelijkheid van een (professioneel) makelaar ligt zwaarder ten opzichte van een particulier of consument. Maar daarvan lijkt me hier dus geen sprake.

Ik denk inderdaad dat je rechtshulp moet inschatten en ben benieuwd hoe deze casus afloopt. Zou je me op de hoogte willen houden?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rob, Begrijp ik je vraag goed als ik tot de conclusie kom dat jullie een bedrijfspand met woning hebben gekocht onder een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering, waarvan de ontbindende voorwaarden inmiddels verlopen zijn terwijl jullie nog geen aanbod hebben voor een passende hypotheek? Ik vrees dat de kaarten iets anders liggen dan je vraagstelling suggereert. Ik stel voor dat je mijn blog [url=https://www.deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/614-ontbindende-voorwaarden-een-niet-vrijblijvend-voorbehoud]Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud[/url] leest. Een verkopend makelaar is ingeschakeld door de verkoper èn wordt betaald door de verkoper met als uitsluitende opdracht om diens belangen te vertegenwoordigen. De verantwoordelijkheid om 'al het redelijk mogelijke doen' om te zorgen dat de koop doorgang kan vinden en om bijtijds verlenging van de ontbindende voorwaarde te vragen of de ontbinding tijdig in te roepen, ligt bij de koper. Niet bij de verkoper of diens makelaar. Dat staat duidelijk in de koopovereenkomst omschreven. Ik ben er niet honderd procent zeker van hoe een rechter over deze casus zou oordelen. Blijkbaar heeft de verkopend makelaar wel een rol gespeeld bij het verstrekken van de taxatie-opdracht, wat inhoudt dat de verkopend makelaar wel een rol in jullie proces heeft gespeeld en daarin dus enige verantwoordelijkheid heeft genomen. Ik kan me echter niet voorstellen dat die verantwoordelijkheid zover gaat dat de makelaar aansprakelijk wordt voor het feit dat jullie een termijn hebben laten verlopen. Als de verkopend makelaar (of zijn bedrijf) als hypotheekadviseur betrokken is bij het financieringsproces, dan zou dat zijn verantwoordelijkheid weer wat zwaarder maken. Een complicerende factor is dat jullie een bedrijfspand met woning hebben gekocht. De verantwoordelijkheid van een (professioneel) makelaar ligt zwaarder ten opzichte van een particulier of consument. Maar daarvan lijkt me hier dus geen sprake. Ik denk inderdaad dat je rechtshulp moet inschatten en ben benieuwd hoe deze casus afloopt. Zou je me op de hoogte willen houden? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
daan op donderdag 12 april 2018 19:09

Hoi even een vraagje waar ik niets over kan vinden. Is een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig als de verkoper een particulier is en de koper een professioneel is.

Hoi even een vraagje waar ik niets over kan vinden. Is een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig als de verkoper een particulier is en de koper een professioneel is.
Wim de Leeuw op vrijdag 13 april 2018 13:22

Dag Daan,

Jouw vraag inspireerde me om een nieuwe blog te schrijven: Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Het antwoord op je vraag: de professionele koper heeft GEEN bedenktijd en dus kan de particuliere verkoper zich niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen. De mondelinge overeenkomst is wel degelijk rechtsgeldig.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Jouw vraag inspireerde me om een nieuwe blog te schrijven: [url=https://deleeuw.nl/blog/woningmarkt/719-wanneer-is-mondelinge-koop-rechtsgeldig-het-schriftelijkheidsvereiste]Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)[/url]. Het antwoord op je vraag: de professionele koper heeft GEEN bedenktijd en dus kan de particuliere verkoper zich niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen. De mondelinge overeenkomst is wel degelijk rechtsgeldig. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
daan op zaterdag 14 april 2018 08:18

goedemorgen,maar wat als de professionele koper zich voor heeft gedaan als een particuliere koper, want deze koper wilde het huis voor zich zelf kopen en er ook zelf in wonen hij moest volgens hem zelfs zijn eigen huis verkopen om het geld bij elkaar te krijgen, dan is er toch geen sprake van professionele koop?
hij heeft het zelfs nu voor elkaar dat er beslaglegging is op het huis.

goedemorgen,maar wat als de professionele koper zich voor heeft gedaan als een particuliere koper, want deze koper wilde het huis voor zich zelf kopen en er ook zelf in wonen hij moest volgens hem zelfs zijn eigen huis verkopen om het geld bij elkaar te krijgen, dan is er toch geen sprake van professionele koop? hij heeft het zelfs nu voor elkaar dat er beslaglegging is op het huis.
Gre op zondag 15 april 2018 01:47

Ik heb een vraagje. In februari t/m maart waren er mensen bezig met onze woning. Waren al met een aannemer geweest, maar de aannemer had nog steeds geen offerte uitgebracht. Toen belde mijn makelaar op dat iemand een bod had uitgebracht. Ze waren al eens in 2015 wezen kijken. Het was ook een makelaar die voor zijn dochter belde. Ze moest haar eigen huis nog verkopen, maar haar moeder die weer getrouwd was met een vermogend man wilde het koopbedrag wel voorschieten totdat ze haar eigen huis had verkocht. Ze wilden dat we er per 2 juli uitgingen, maar dat was te vroeg voor ons. Ze stelden voor dat het dan Juridisch overging en dat we gratis nog tot 1 oktober mochten blijven wonen. Ik heb gevraagd aan mijn makelaar wat dat nu precies inhield. Juridisch. Niks zei hij alleen dat je dan al het geld krijgt. Ik zeg dat hoef ik eigenlijk niet. Nee maar als je dan een huis ziet, dan kun je er zo in. Nu als er niks anders achter zit is het goed. Er was nog een ontbindende voorwaarde van bodemonderzoek. Dat zou zo gauw mogelijk gebeuren en ze zouden tijd krijgen tot 4 mei. Onze makelaar heeft ons vrijdag voor een week smiddags het koopcontract gemaild en we hebben het zondags uitgeprint, waren weg, En toen zag ik opeens dat de zaak van haar moeder op het koopcontract stond. Dus s-maandags direkt de makelaar opgebeld wat dat betekende en of dat ook voor ons veranderde. Nee niks. Maar toch ga je dan denken waarom krijgen we het geld zo vroeg en waarom opeens haar moeder. Afgelopen woensdagmiddag kwamen we bij de makelaar om te tekenen, maar toen waren er weer allemaal andere ontbindende voorwaarden gemaakt waar we het niet mee eens waren. Opeens moesten de twee gierkelders schoongemaakt worden. Ze wisten van te voren dat die er zitten. 3 dagen bedenktijd moest erin. en ga zo maar door. Er is niet getekend omdat er zoveel veranderd moest worden. Toen we naar huis gingen dacht ik 3 dagen bedenktijd waarom, die heb je toch al. Dus dagen op internet gezeten en denk niet dat ik zonder het te weten van particulier naar bedrijf zijn gegaan, zonder dat de makelaar daar ons over heeft ingelicht. Ook heb ik gehoord dat als het Juridisch over is gegaan en wij hier nog wonen, hier gewoon zijn gaan kan gaan. Ook is er niks geregeld over wie er aansprakelijk is als er wat gebeurd of kapot gaat. Kan dat maar zo De vader, ook de makelaar van de dochter was aan het onderhandelen en dan op het koopcontract staat de naam van de moeder de ex vrouw van de makelaar. Dit willen we niet en hebben we aangegeven aan onze makelaar. Zijn antwoordt was dat we maar een paar dagen moesten afkoelen. Aanstaande donderdag zou het bodemonderzoek plaatsvinden, het contract is niet getekend omdat we precies willen weten waarom het zo is gegaan. En zijn we verplicht om dat wel te laten doen.

Ik heb een vraagje. In februari t/m maart waren er mensen bezig met onze woning. Waren al met een aannemer geweest, maar de aannemer had nog steeds geen offerte uitgebracht. Toen belde mijn makelaar op dat iemand een bod had uitgebracht. Ze waren al eens in 2015 wezen kijken. Het was ook een makelaar die voor zijn dochter belde. Ze moest haar eigen huis nog verkopen, maar haar moeder die weer getrouwd was met een vermogend man wilde het koopbedrag wel voorschieten totdat ze haar eigen huis had verkocht. Ze wilden dat we er per 2 juli uitgingen, maar dat was te vroeg voor ons. Ze stelden voor dat het dan Juridisch overging en dat we gratis nog tot 1 oktober mochten blijven wonen. Ik heb gevraagd aan mijn makelaar wat dat nu precies inhield. Juridisch. Niks zei hij alleen dat je dan al het geld krijgt. Ik zeg dat hoef ik eigenlijk niet. Nee maar als je dan een huis ziet, dan kun je er zo in. Nu als er niks anders achter zit is het goed. Er was nog een ontbindende voorwaarde van bodemonderzoek. Dat zou zo gauw mogelijk gebeuren en ze zouden tijd krijgen tot 4 mei. Onze makelaar heeft ons vrijdag voor een week smiddags het koopcontract gemaild en we hebben het zondags uitgeprint, waren weg, En toen zag ik opeens dat de zaak van haar moeder op het koopcontract stond. Dus s-maandags direkt de makelaar opgebeld wat dat betekende en of dat ook voor ons veranderde. Nee niks. Maar toch ga je dan denken waarom krijgen we het geld zo vroeg en waarom opeens haar moeder. Afgelopen woensdagmiddag kwamen we bij de makelaar om te tekenen, maar toen waren er weer allemaal andere ontbindende voorwaarden gemaakt waar we het niet mee eens waren. Opeens moesten de twee gierkelders schoongemaakt worden. Ze wisten van te voren dat die er zitten. 3 dagen bedenktijd moest erin. en ga zo maar door. Er is niet getekend omdat er zoveel veranderd moest worden. Toen we naar huis gingen dacht ik 3 dagen bedenktijd waarom, die heb je toch al. Dus dagen op internet gezeten en denk niet dat ik zonder het te weten van particulier naar bedrijf zijn gegaan, zonder dat de makelaar daar ons over heeft ingelicht. Ook heb ik gehoord dat als het Juridisch over is gegaan en wij hier nog wonen, hier gewoon zijn gaan kan gaan. Ook is er niks geregeld over wie er aansprakelijk is als er wat gebeurd of kapot gaat. Kan dat maar zo De vader, ook de makelaar van de dochter was aan het onderhandelen en dan op het koopcontract staat de naam van de moeder de ex vrouw van de makelaar. Dit willen we niet en hebben we aangegeven aan onze makelaar. Zijn antwoordt was dat we maar een paar dagen moesten afkoelen. Aanstaande donderdag zou het bodemonderzoek plaatsvinden, het contract is niet getekend omdat we precies willen weten waarom het zo is gegaan. En zijn we verplicht om dat wel te laten doen.
Wim de Leeuw op zondag 15 april 2018 10:22

Dag Gré,

Ik begrijp uit je vraag het volgende:

1) De koper van jullie huis wordt financieel geholpen door haar 'ouders';
2) Het huis zou op 2 juli overgedragen worden maar jullie mochten tot 1 oktober in het huis blijven wonen;
3) De kopers hebben het huis gekocht op voorwaarde van een positieve uitslag van een bodemonderzoek;
4) De ouders blijken nu de kopers te zijn;

Heel eerlijk gezegd zie ik het probleem niet zo. Jullie krijgen op 2 juli je geld en je mag vervolgens blijven wonen tot 1 oktober. Natuurlijk zijn daar risico's aan verbonden. Voor de koper! Niet zozeer voor jullie.

Wat maakt het voor jullie uit of de dochter het huis koopt of de ouders?

En, de belangrijkste vraag, jullie hebben een makelaar ingehuurd om jullie te helpen. Wat maakt dat jullie zelf op het internet op zoek moeten naar de antwoorden, terwijl je een makelaar hebt ingehuurd om jullie te ontzorgen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Gré, Ik begrijp uit je vraag het volgende: 1) De koper van jullie huis wordt financieel geholpen door haar 'ouders'; 2) Het huis zou op 2 juli overgedragen worden maar jullie mochten tot 1 oktober in het huis blijven wonen; 3) De kopers hebben het huis gekocht op voorwaarde van een positieve uitslag van een bodemonderzoek; 4) De ouders blijken nu de kopers te zijn; Heel eerlijk gezegd zie ik het probleem niet zo. Jullie krijgen op 2 juli je geld en je mag vervolgens blijven wonen tot 1 oktober. Natuurlijk zijn daar risico's aan verbonden. Voor de koper! Niet zozeer voor jullie. Wat maakt het voor jullie uit of de dochter het huis koopt of de ouders? En, de belangrijkste vraag, jullie hebben een makelaar ingehuurd om jullie te helpen. Wat maakt dat jullie zelf op het internet op zoek moeten naar de antwoorden, terwijl je een makelaar hebt ingehuurd om jullie te ontzorgen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim de Leeuw op zondag 15 april 2018 10:06

Dag Daan,

Het gaat er bij het begrip 'professionele koop' om of de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Ik ben ondernemer en makelaar. Maar als ik privé, voor mijzelf, een bod doe op een huis waar ik met mijn gezin wil gaan wonen, dan is er toch ècht sprake van een particuliere koop. Stel dat ik vanuit mijn bedrijf zou overwegen om een huis te kopen waar medewerkers tijdelijk in zouden kunnen wonen, dan handel ik in de uitoefening van mijn bedrijf en is het dus een professionele en geen particuliere transactie.

Wat maakt dat jij denkt dat er sprake is van een professionele koper?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Het gaat er bij het begrip 'professionele koop' om of de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Ik ben ondernemer en makelaar. Maar als ik privé, voor mijzelf, een bod doe op een huis waar ik met mijn gezin wil gaan wonen, dan is er toch ècht sprake van een particuliere koop. Stel dat ik vanuit mijn bedrijf zou overwegen om een huis te kopen waar medewerkers tijdelijk in zouden kunnen wonen, dan handel ik in de uitoefening van mijn bedrijf en is het dus een professionele en geen particuliere transactie. Wat maakt dat jij denkt dat er sprake is van een professionele koper? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
daan op zondag 15 april 2018 19:04

goedeavond wim,nou er is dus beslag gelegt op het pand hierbij heeft de zogenaamde koper een verklaring afgelegt bij zijn advokaad waarbij hij beweerd als bedrijf zijnde te hebben gehandeld om zo zijn gelijk te proberen te krijgen.Maar komt dus
erg ongelovig over als hij namens zijn bedrijf handeld maar er zelf en met zijn familie erin gaat wonen. [dus particuliere verkoop].wij zijn van plan om de rechtzaak af te wachten en om een vastgoed advokaad in handen te nemen.beste wim iedergeval alvast bedankt met het meedenken.Wij denken ondanks zijn verklaringen dat het best/hoop goed zou kunnen uitpakken voor ons,hoop alleen dat de rechtzaak niet heel lang zal duren zodat wij weer verder kunnen en dit achter ons kunnen laten.mvg

goedeavond wim,nou er is dus beslag gelegt op het pand hierbij heeft de zogenaamde koper een verklaring afgelegt bij zijn advokaad waarbij hij beweerd als bedrijf zijnde te hebben gehandeld om zo zijn gelijk te proberen te krijgen.Maar komt dus erg ongelovig over als hij namens zijn bedrijf handeld maar er zelf en met zijn familie erin gaat wonen. [dus particuliere verkoop].wij zijn van plan om de rechtzaak af te wachten en om een vastgoed advokaad in handen te nemen.beste wim iedergeval alvast bedankt met het meedenken.Wij denken ondanks zijn verklaringen dat het best/hoop goed zou kunnen uitpakken voor ons,hoop alleen dat de rechtzaak niet heel lang zal duren zodat wij weer verder kunnen en dit achter ons kunnen laten.mvg
Wim de Leeuw op maandag 16 april 2018 09:04

Dag Daan,

Wat een vervelende zaak. Heel verstandig dat jullie een advocaat inhuren. Ik ben erg benieuwd hoe deze zaak zich gaat ontwikkelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Wat een vervelende zaak. Heel verstandig dat jullie een advocaat inhuren. Ik ben erg benieuwd hoe deze zaak zich gaat ontwikkelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
daan op zondag 15 april 2018 19:09

goedeavond iets vergeten:nog een vraagje het schijnt dat de verkoper zich ook kan wenden tot artikel 7.2 of 7.3 betreft schriftelijke overeenkomst,hoe kan ik dat eventueel doen?

goedeavond iets vergeten:nog een vraagje het schijnt dat de verkoper zich ook kan wenden tot artikel 7.2 of 7.3 betreft schriftelijke overeenkomst,hoe kan ik dat eventueel doen?
Wim de Leeuw op maandag 16 april 2018 09:15

Dag Daan,

Ik begrijp niet wat je bedoelt. Jezelf wenden tot betekent 'iemand benaderen om iets te vragen of te zeggen'. Artikel 7.2 en 7.3, van wat?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Ik begrijp niet wat je bedoelt. Jezelf wenden tot betekent 'iemand benaderen om iets te vragen of te zeggen'. Artikel 7.2 en 7.3, van wat? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
daan op donderdag 19 april 2018 05:34

goedemorgen,nee ik bedoelde dacht artikel 7.2 bw zo hete dat:


Titel 1. Koop en ruil
Afdeling 1. Koop: Algemene bepalingen
Artikel 2
1.
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

goedemorgen,nee ik bedoelde dacht artikel 7.2 bw zo hete dat: Titel 1. Koop en ruil Afdeling 1. Koop: Algemene bepalingen Artikel 2 1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
Wim de Leeuw op donderdag 19 april 2018 11:39

Beste Daan,

Vooropgesteld dat er sprake is van een overeenkomst, dan moet de koopakte aan de koper ter hand worden gesteld, waarna de drie dagen bedenktijd gaat lopen.

Daar zijn verder geen vormvereisten voor, je kunt de verkoper of diens makelaar vragen om een akte te maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Daan, Vooropgesteld dat er sprake is van een overeenkomst, dan moet de koopakte aan de koper ter hand worden gesteld, waarna de drie dagen bedenktijd gaat lopen. Daar zijn verder geen vormvereisten voor, je kunt de verkoper of diens makelaar vragen om een akte te maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
daan op vrijdag 20 april 2018 05:07

goedemorgen, we gaan het verder uitpuzelen iedergeval bedankt u hoort nog van mij.

goedemorgen, we gaan het verder uitpuzelen iedergeval bedankt u hoort nog van mij.
Daan op woensdag 25 april 2018 19:25

Goedeavond, meneer de leeuw.
Helaas moeten het voor de rechter komen.
Maar dat is pas in oktober. Is er een mogelijkheid om het te versnellen.
Mvg daan

Goedeavond, meneer de leeuw. Helaas moeten het voor de rechter komen. Maar dat is pas in oktober. Is er een mogelijkheid om het te versnellen. Mvg daan
Wim de Leeuw op woensdag 25 april 2018 22:39

Dag Daan,

Dat lijkt me een vraag om aan jullie advocaat te stellen... Ik ben 'slechts' makelaar ;-).

Het lijkt me niet dat er sprake is van een spoedeisend belang, dus een kort geding is geen oplossing.

Hou er maar rekening mee dat een procedure zoals deze jaren! kan duren!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Dat lijkt me een vraag om aan jullie advocaat te stellen... Ik ben 'slechts' makelaar ;-). Het lijkt me niet dat er sprake is van een spoedeisend belang, dus een kort geding is geen oplossing. Hou er maar rekening mee dat een procedure zoals deze jaren! kan duren! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
daan op donderdag 26 april 2018 16:05

goede avond,daar zijn wij ook bang voor,en dan heeft de eerste koper toch zijn zin.
ieder geval bedankt. Ik hou u op de hoogte van wat er is gebeurt.
die eerste potencieelle koper wilde iedergeval gaan praten met ons samen met zijn advokaat,
ben benieuwd wat hij te vertellen heeft,wel een klein vermoeden.
mvg daan

goede avond,daar zijn wij ook bang voor,en dan heeft de eerste koper toch zijn zin. ieder geval bedankt. Ik hou u op de hoogte van wat er is gebeurt. die eerste potencieelle koper wilde iedergeval gaan praten met ons samen met zijn advokaat, ben benieuwd wat hij te vertellen heeft,wel een klein vermoeden. mvg daan
Wendy Vd klooster op zondag 10 juni 2018 03:49

Hallo.
Prettige uitleg. Dank daarvoor.

Wij kopen van een kerkgenootschap, valt deze onder particulier recht of niet. Dit ivm de mondelinge overeenkomst van het bod.

Vriendelijke groet, wendy

Hallo. Prettige uitleg. Dank daarvoor. Wij kopen van een kerkgenootschap, valt deze onder particulier recht of niet. Dit ivm de mondelinge overeenkomst van het bod. Vriendelijke groet, wendy
Wim de Leeuw op zondag 10 juni 2018 10:47

Dag Wendy,

Ik denk dat er op zichzelf nog best een discussie te voeren is over de vraag of je kerkgenootschappen nu moet vergelijken met een consument of met een bedrijf. Een kerkgenootschap is geen 'natuurlijk persoon'. Maar tegelijkertijd is een kerkgenootschap ook geen 'beroep of bedrijf', maar wel een rechtspersoon (Art. 2:2 lid 1 BW bepaalt: “Kerkgenootschappen, alsmede hun zelfstandige onderdelen en lichamen waarin zij zijn verenigd, bezitten rechtspersoonlijkheid.”).

Ik denk dat de kans groot is dat een recht tot de conclusie zal komen dat er geen sprake is van een consumentenkoop, omdat de verkoper geen natuurlijk persoon is. Maar als ik advocaat zou zijn, zou ik het best aandurven om daarover een proces aan te gaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Dag Wendy, Ik denk dat er op zichzelf nog best een discussie te voeren is over de vraag of je kerkgenootschappen nu moet vergelijken met een consument of met een bedrijf. Een kerkgenootschap is geen 'natuurlijk persoon'. Maar tegelijkertijd is een kerkgenootschap ook geen 'beroep of bedrijf', maar wel een rechtspersoon (Art. 2:2 lid 1 BW bepaalt: “Kerkgenootschappen, alsmede hun zelfstandige onderdelen en lichamen waarin zij zijn verenigd, bezitten rechtspersoonlijkheid.”). Ik denk dat de kans groot is dat een recht tot de conclusie zal komen dat er geen sprake is van een consumentenkoop, omdat de verkoper geen natuurlijk persoon is. Maar als ik advocaat zou zijn, zou ik het best aandurven om daarover een proces aan te gaan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wendy op maandag 11 juni 2018 07:21

Goedemorgen Wim, dank voor uw heldere reactie.
Laten we hopen dat het niet zo ver gaat komen dat we hier te maken mee krijgen. Maar fijn om vooraf te weten waar we aan toe zijn.

Groet wendy

Goedemorgen Wim, dank voor uw heldere reactie. Laten we hopen dat het niet zo ver gaat komen dat we hier te maken mee krijgen. Maar fijn om vooraf te weten waar we aan toe zijn. Groet wendy
Wim de Leeuw op maandag 11 juni 2018 10:20

Dag Wendy,

Ik ben benieuwd naar de verdere afloop!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Wendy, Ik ben benieuwd naar de verdere afloop! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
michiel op maandag 11 juni 2018 09:52

Ik lees dat een mondeling bod niet bindend is, is een schriftelijke prijsafspraak per mail dit wel?

Ik lees dat een mondeling bod niet bindend is, is een schriftelijke prijsafspraak per mail dit wel?
Wim de Leeuw op maandag 11 juni 2018 10:25

Dag Michiel,

Je hebt in elk geval een belangrijk gedeelte van mijn blog gelezen en begrepen. Een mondeling bod is bij een particuliere koop van een woning weinig waard.

Een schriftelijke prijsafspraak per mail ook niet.

Met het 'schriftelijkheidsheidsvereiste' wordt bedoeld dat de particuliere koop van een woning pas rechtsgeldig is voor de verkoper nadat hij zijn handtekening onder de SCHRIFTELIJKE KOOPOVEREENKOMST heeft gezet. De koper kan de schriftelijke overeenkomst, binnen drie (werk)dagen na ondertekening nog ontbinden zonder opgave van redenen.

Met vriendelijke groet,

Wim de Leeuw

Dag Michiel, Je hebt in elk geval een belangrijk gedeelte van mijn blog gelezen en begrepen. Een mondeling bod is bij een particuliere koop van een woning weinig waard. Een schriftelijke prijsafspraak per mail ook niet. Met het 'schriftelijkheidsheidsvereiste' wordt bedoeld dat de particuliere koop van een woning pas rechtsgeldig is voor de verkoper nadat hij zijn handtekening onder de SCHRIFTELIJKE KOOPOVEREENKOMST heeft gezet. De koper kan de schriftelijke overeenkomst, [url=https://www.deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/631-hoeveel-dagen-duurt-de-drie-dagen-bedenktijd]binnen drie (werk)dagen na ondertekening[/url] nog ontbinden zonder opgave van redenen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Susan op zaterdag 23 juni 2018 11:25

Wij (particulieren) hebben een bod gedaan op een woning. Dat bod is door verkoper (Onroerend Goed BV) geaccepteerd. Nog voor het tekenen van de koopakte (dit duurt nu al 3 maanden en de vertraging ligt niet bij ons) Zijn er een aantal zaken gewijzigd in ons nadeel. Er blijkt toch geen recht van overpad voor de achterom. De opleverdatum is met minimaal 4 maanden uitgesteld. En de verkoper wil een mogelijkheid halverwege het traject (er is sprake van funderingsherstel) de mogelijkheid om te ontbinden wanneer het onvoorzien langer zal gaan duren. zonder kosten.

Er zijn dus 3 zaken gewijzigd tov de situatie waarop wij ons bod hadden geplaatst. Wij stellen zeer redelijke compensatie voor. Maar ipv over die redelijkheid te twisten zegt de makelaar niet akkoord te gaan met ons voorstel omdat er nog andere kopers klaarstaan. Chantage? Gijzeling? Kan een verkoper de spelregels wijzigen en moeten wij daarmee akkoord gaan?

Als we niet akkoord gaan krijgen we het huis niet.

Wij willen het huis niet kwijt, maar er wordt ons nu schade in de schoenen geschoven, dat voelt heel erg onprettig.

Ik studeer zelf voor makelaar en kan een heleboel terugvinden, maar juist die periode VOOR het tekenen, dat er aan de kant van de verkoper iets wijzigt ten nadele van de koper kom ik niet vaak tegen. Wel bij particulieren, dan ziet de verkoper er gewoon vanaf. Maar in dit geval kunnen ze er niet vanaf zien, maar volgens mij mogen ze het ook niet erger maken toch?

Ik hoop dat u kan helpen.

Wij (particulieren) hebben een bod gedaan op een woning. Dat bod is door verkoper (Onroerend Goed BV) geaccepteerd. Nog voor het tekenen van de koopakte (dit duurt nu al 3 maanden en de vertraging ligt niet bij ons) Zijn er een aantal zaken gewijzigd in ons nadeel. Er blijkt toch geen recht van overpad voor de achterom. De opleverdatum is met minimaal 4 maanden uitgesteld. En de verkoper wil een mogelijkheid halverwege het traject (er is sprake van funderingsherstel) de mogelijkheid om te ontbinden wanneer het onvoorzien langer zal gaan duren. zonder kosten. Er zijn dus 3 zaken gewijzigd tov de situatie waarop wij ons bod hadden geplaatst. Wij stellen zeer redelijke compensatie voor. Maar ipv over die redelijkheid te twisten zegt de makelaar niet akkoord te gaan met ons voorstel omdat er nog andere kopers klaarstaan. Chantage? Gijzeling? Kan een verkoper de spelregels wijzigen en moeten wij daarmee akkoord gaan? Als we niet akkoord gaan krijgen we het huis niet. Wij willen het huis niet kwijt, maar er wordt ons nu schade in de schoenen geschoven, dat voelt heel erg onprettig. Ik studeer zelf voor makelaar en kan een heleboel terugvinden, maar juist die periode VOOR het tekenen, dat er aan de kant van de verkoper iets wijzigt ten nadele van de koper kom ik niet vaak tegen. Wel bij particulieren, dan ziet de verkoper er gewoon vanaf. Maar in dit geval kunnen ze er niet vanaf zien, maar volgens mij mogen ze het ook niet erger maken toch? Ik hoop dat u kan helpen.
Wim de Leeuw op zaterdag 23 juni 2018 12:50

Dag Susan,

Dat het bod is geaccepteerd, wil nog niet automatisch zeggen dat er sprake is van wilsovereenstemming over de verkoop, want blijkbaar is er nog geen overeenstemming bereikt over 1) de opleveringsdatum en 2) de situatie met het funderingsherstel. Jullie zijn het blijkbaar over een aantal dingen eens, maar niet over alles. En blijkbaar bestaat er verschil van mening over voor beide partijen belangrijke onderdelen van de verkoop.

Ik begrijp niet waarom dat chantage of gijzeling zou zijn. Jullie zijn het ten dele eens, ten dele oneens. En als jullie het niet eens worden, dan kunnen jullie als potentiële koper en de verkoper hun eigen weg gaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Susan, Dat het bod is geaccepteerd, wil nog niet automatisch zeggen dat er sprake is van wilsovereenstemming over de verkoop, want blijkbaar is er nog geen overeenstemming bereikt over 1) de opleveringsdatum en 2) de situatie met het funderingsherstel. Jullie zijn het blijkbaar over een aantal dingen eens, maar niet over alles. En blijkbaar bestaat er verschil van mening over voor beide partijen belangrijke onderdelen van de verkoop. Ik begrijp niet waarom dat chantage of gijzeling zou zijn. Jullie zijn het ten dele eens, ten dele oneens. En als jullie het niet eens worden, dan kunnen jullie als potentiële koper en de verkoper hun eigen weg gaan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Susan op maandag 25 juni 2018 16:17

De woning werd verkocht met een open huis en we kregen geen stukken vooraf aan de inschrijving.
De info vooraf zei oplevering na de zomer inc nieuwe fundering.
We hebben een koopcontract toegestuurd gekregen wat dit bevestigde.
Dit koopcontract rammelde nogal en wij hebben een aantal vragen gesteld zoals:
- Graag ontvangen wij de stukken waaruit het recht van overpad zou blijken. (ons is verteld dat dat er is, blijkt nergens uit)
- Hoe wordt de vloer opgeleverd (ons is verteld geisoleerd, werd later ontkend, staat nergens, graag opnemen in koopakte of bijlage offerte aannemer)
geen rare vragen denk ik.

Nog geen dag na ontvangst van de akte en het stellen van de vragen kwam het nieuws (en dit was ook voor verkoper een schok, hoewel deze (of de makelaar) had kunnen weten dat de vergunning nog helemaal niet eens was aangevraagd) dat de start van de funderingswerkzaamheden niet half april zou beginnen, maar na de bouwvak, half september.

De vraag over het recht van overpad heeft de makelaar 2 vervolgens maanden bezig gehouden, er werd van alles uitgezocht, maar bleek er toch uiteindelijk niet te zijn, kon wel verder geregeld worden (misschien) maar op onze kosten.

2 maanden na onze reactie op de concept Koopakte kregen we bovendien de mededeling dat verkoper zich inmiddels had beseft dat er bij funderingswerkzaamheden ook misschien wel archeologische vondsten gedaan zouden kunnen wordn, dus wilde verkoper alsnog een clausule opnemen waardoor zij er in oktober, tijdens de sloopwerkzaamheden kon ontbinden mocht dit het geval zijn.

Wij hebben toen een redelijke vergoeding voorgesteld voor de onkosten die wij maken door de latere oplevering (7000,- op een koopsom van 367000) (dit kunnen wij onderbouwen, maar voert nu misschien te ver) Dat wordt ook niet betwist. Maar er wordt geen gehoor aan gegeven omdat er toch genoeg kopers achter de hand zijn. Dat bedoelde ik met chantage. Wij moeten de wijzigingen na wat we eerder dus wel overeengekomen waren gewoon slikken. De makelaar heeft al die maanden dat zij bezig waren ons geen antwoord te geven de woning op beschikbaar laten staan en kandidaten genoteerd.

Ik hoop op uw reactie.

De woning werd verkocht met een open huis en we kregen geen stukken vooraf aan de inschrijving. De info vooraf zei oplevering na de zomer inc nieuwe fundering. We hebben een koopcontract toegestuurd gekregen wat dit bevestigde. Dit koopcontract rammelde nogal en wij hebben een aantal vragen gesteld zoals: - Graag ontvangen wij de stukken waaruit het recht van overpad zou blijken. (ons is verteld dat dat er is, blijkt nergens uit) - Hoe wordt de vloer opgeleverd (ons is verteld geisoleerd, werd later ontkend, staat nergens, graag opnemen in koopakte of bijlage offerte aannemer) geen rare vragen denk ik. Nog geen dag na ontvangst van de akte en het stellen van de vragen kwam het nieuws (en dit was ook voor verkoper een schok, hoewel deze (of de makelaar) had kunnen weten dat de vergunning nog helemaal niet eens was aangevraagd) dat de start van de funderingswerkzaamheden niet half april zou beginnen, maar na de bouwvak, half september. De vraag over het recht van overpad heeft de makelaar 2 vervolgens maanden bezig gehouden, er werd van alles uitgezocht, maar bleek er toch uiteindelijk niet te zijn, kon wel verder geregeld worden (misschien) maar op onze kosten. 2 maanden na onze reactie op de concept Koopakte kregen we bovendien de mededeling dat verkoper zich inmiddels had beseft dat er bij funderingswerkzaamheden ook misschien wel archeologische vondsten gedaan zouden kunnen wordn, dus wilde verkoper alsnog een clausule opnemen waardoor zij er in oktober, tijdens de sloopwerkzaamheden kon ontbinden mocht dit het geval zijn. Wij hebben toen een redelijke vergoeding voorgesteld voor de onkosten die wij maken door de latere oplevering (7000,- op een koopsom van 367000) (dit kunnen wij onderbouwen, maar voert nu misschien te ver) Dat wordt ook niet betwist. Maar er wordt geen gehoor aan gegeven omdat er toch genoeg kopers achter de hand zijn. Dat bedoelde ik met chantage. Wij moeten de wijzigingen na wat we eerder dus wel overeengekomen waren gewoon slikken. De makelaar heeft al die maanden dat zij bezig waren ons geen antwoord te geven de woning op beschikbaar laten staan en kandidaten genoteerd. Ik hoop op uw reactie.
Wim de Leeuw op maandag 25 juni 2018 18:33

Dag Susan,

De aanvulling op je eerder gestelde vraag onderstreept waar volgens mij het probleem zit. Blijkbaar hadden jullie overeenstemming over de prijs, maar over andere belangrijke onderdelen van de koop niet. En daar zullen jullie het dus nog over eens moeten worden. En zolang je het niet eens bent, heb je dus geen overeenkomst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Susan, De aanvulling op je eerder gestelde vraag onderstreept waar volgens mij het probleem zit. Blijkbaar hadden jullie overeenstemming over de prijs, maar over andere belangrijke onderdelen van de koop niet. En daar zullen jullie het dus nog over eens moeten worden. En zolang je het niet eens bent, heb je dus geen overeenkomst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Susan op maandag 25 juni 2018 19:57

Dag Wim,

Dank nogmaals en ik begrijp je stelling. Maar denk toch dat wij het wel eens waren...

De verkopende partij heeft de akte opgesteld met wat ook volgens hen de overeenkomst is.
De opleverdatum (1 september) en een evt boeteclausule waren geen twistpunt. Ook het recht van overpad niet, want dat was er gewoon volgens de verkoopster(ook is bevestigd per email)

De crux zit hem erin denk ik, dat daarna, maar nog wel voor het tekenen, de spelregels veranderd zijn. In ons nadeel.
Pas na die veranderingen zijn wij het niet meer met elkaar eens. Of voelen wij ons verplicht het eens te zijn met die wijzigingen.

Is het niet zo dat een professionele verkoper aan een mondelinge overeenkomst vastzit. Dus aan de afspraken zoals ze in eerste instantie gemaakt zijn en die zijn terechtgekomen in de door hem opgestelde concept koopakte. Ook al is deze nog niet getekend. En dat hij dus niet, in tegenstelling tot een particulier die totaan het tekenen alles mag wijzigen en veranderen, niet zomaar de spelregels in het nadeel van de koper mag veranderen?

Het spijt me dat ik blijf doorvragen. Ik begrijp jouw punt dat er nog niks vastlag.
Maar het is niet zo dat we nog aan het onderhandelen waren.

Stel anders:
1. Er is een overeenstemming. Conceptakte wordt ter controle voorgelegd. Voor het tekenen van die akte beslist de verkoper zich terug te trekken. Professionele partij mag dat niet. Toch?
2. Er is een overeenstemming. Conceptakte wordt ter controle voorgelegd. Voor het tekenen van die akte beslist de verkoper een extra clausule in te bouwen om zich tussentijds te kunnen terugtrekken. Of beslist hij om de opleverdatum vier maanden op te schuiven, of geeft hij aan dat hetgeen hij eerder verklaard heeft had toch niet waar is... Ik denk dat een particulier dat allemaal mag doen. Maar een professionele partij?

Wij willen de woning niet kwijt. Maar vinden dit echt niet eerlijk.

Dag Wim, Dank nogmaals en ik begrijp je stelling. Maar denk toch dat wij het wel eens waren... De verkopende partij heeft de akte opgesteld met wat ook volgens hen de overeenkomst is. De opleverdatum (1 september) en een evt boeteclausule waren geen twistpunt. Ook het recht van overpad niet, want dat was er gewoon volgens de verkoopster(ook is bevestigd per email) De crux zit hem erin denk ik, dat daarna, maar nog wel voor het tekenen, de spelregels veranderd zijn. In ons nadeel. Pas na die veranderingen zijn wij het niet meer met elkaar eens. Of voelen wij ons verplicht het eens te zijn met die wijzigingen. Is het niet zo dat een professionele verkoper aan een mondelinge overeenkomst vastzit. Dus aan de afspraken zoals ze in eerste instantie gemaakt zijn en die zijn terechtgekomen in de door hem opgestelde concept koopakte. Ook al is deze nog niet getekend. En dat hij dus niet, in tegenstelling tot een particulier die totaan het tekenen alles mag wijzigen en veranderen, niet zomaar de spelregels in het nadeel van de koper mag veranderen? Het spijt me dat ik blijf doorvragen. Ik begrijp jouw punt dat er nog niks vastlag. Maar het is niet zo dat we nog aan het onderhandelen waren. Stel anders: 1. Er is een overeenstemming. Conceptakte wordt ter controle voorgelegd. Voor het tekenen van die akte beslist de verkoper zich terug te trekken. Professionele partij mag dat niet. Toch? 2. Er is een overeenstemming. Conceptakte wordt ter controle voorgelegd. Voor het tekenen van die akte beslist de verkoper een extra clausule in te bouwen om zich tussentijds te kunnen terugtrekken. Of beslist hij om de opleverdatum vier maanden op te schuiven, of geeft hij aan dat hetgeen hij eerder verklaard heeft had toch niet waar is... Ik denk dat een particulier dat allemaal mag doen. Maar een professionele partij? Wij willen de woning niet kwijt. Maar vinden dit echt niet eerlijk.
Wim de Leeuw op dinsdag 26 juni 2018 14:52

Dag Susan,

Ja, in beginsel zit een professionele verkoper vast aan een mondeling akkoord. Als je daadwerkelijk de overtuiging hebt dat dat het geval is, dan staat je toch niets in de weg om een advocaat in te huren om de nakoming van de overeenkomst af te dwingen?

Groeten,
Wim de Leeuw

Dag Susan, Ja, in beginsel zit een professionele verkoper vast aan een mondeling akkoord. Als je daadwerkelijk de overtuiging hebt dat dat het geval is, dan staat je toch niets in de weg om een advocaat in te huren om de nakoming van de overeenkomst af te dwingen? Groeten, Wim de Leeuw
Gast
zondag 22 september 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.