De krantenberichten over de ontwikkelingen op de woningmarkt lijken elkaar soms tegen te spreken. Dat komt omdat verschillende instanties eigen cijfers hanteren. Deze wirwar aan berichtgeving zorgt voor onnodige onrust op de woningmarkt. Hoe zit het nu echt?

Verkoop en overdracht

De belangrijkste woningmarktcijfers worden gepubliceerd door de NVM en door het kadaster. Om het verschil tussen deze cijfers goed te kunnen begrijpen, is een juridische kijk vereist.

Stel: Als u bij de bakker een broodje koopt, dan vinden er vrijwel gelijktijdig diverse juridische gebeurtenissen plaats.
1) Er ontstaat een koopovereenkomst (de bakker wil het broodje verkopen, u wilt het kopen, u bent het eens over de prijs);
2) U komt beiden uw verplichtingen na, u betaalt de prijs, de bakker overhandigt u het broodje;
3) U wordt eigenaar van het broodje doordat het broodje aan u wordt geleverd;

Als u een woning koopt, dan gebeurt hetzelfde maar met een belangrijk tijdsverschil. Tussen de koop en de levering verloopt flink wat tijd. U sluit eerst een koopovereenkomst waarin meestal ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. Als de financiering rond is, is de koop pas definitief. Pas enkele weken of maanden later gaat u met de verkoper naar de notaris voor de ondertekening van de leverings- of transportakte. Als die akte is ingeschreven in het kadaster, bent u eigenaar. De definitieve verkoop wordt opgenomen in de NVM-cijfers. Pas na enkele weken of maanden komt de levering terecht in de cijfers van het kadaster.

De belangrijkste verschillen tussen de NVM-cijfers en de Kadaster-cijfers

De NVM levert woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op door NVM-makelaars (1) )

Verkochte woningen (2) gemeten op het moment dat de verkoop definitief (3) is. Het Kadaster levert woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op de gegevens van alle (1) overgedragen woningen (2) op het moment van overdracht van de woning bij het kadaster (3). Het belangrijkste verschil heeft dus betrekking op het tijdstip waarop de cijfers worden gemeten. Tussen de definitieve verkoop van een woning en de overdracht verlopen vaak twee tot drie maanden. De cijfers van het Kadaster lopen daarmee per definitie enkele maanden achter op die van de NVM. Een ander verschil betreft de omvang van de markt. Het kadaster meet àlle overdrachten en niet uitsluitend die waarbij NVM-makelaars betrokken waren. In de cijfers zitten dus ook de verkopen van particulieren, corporaties en beleggers waarbij geen NVM-makelaar betrokken was. De NVM heeft een landelijk marktaandeel van bijna 70%.

Alle verschillen samengevat


 


NVM


Kadaster

Wat Verkopen Overdrachten
Welke markt NVM-makelaars Alle overdrachten
Tijdstip Vervallen ontbindende voorwaarden Inschrijving in kadaster
Hoe wordt gemeten Mediane verkoopprijs Gemiddelde verkoopprijs
Uitsplitsing Landelijk, 76 regio’s Landelijk, provincies

 

Een verwarrend voorbeeld

Op 10 januari 2013 kopte de Telegraaf ‘NVM: 'Woningmarkt kent rustig begin 2013'.
RTL Nieuws en het Financieel Dagblad van 19 maart schreven op 19 maart 2013 ‘Kadaster meldt meer verkochte woningen’.


Begrijpt u het nog?

Het zit als volgt: De NVM registreerde in november en december 2012 een opvallend aantal verkopen. Veel kopers wilden nog gebruik maken van de oude en vooral gunstiger hypotheekregels, waardoor een 'eindejaarsrace' ontstond. Omdat veel kopers in 2012 hun slag sloegen, werden er logischerwijs in het begin van 2013 minder woningen verkocht. Het grote aantal verkopen van eind 2012 wordt in februari en maart overgedragen bij de notaris.  En dus constateert het Kadaster ‘meer verkochte woningen’.  Een betere kop had dan ook geweest 'meer overgedragen woningen’.