De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Uw hypotheek tussentijds aflossen? Over de actuele ontwikkelingen rondom de boeterente.

shutterstock_313900784 WHL

De boeterente is de laatste tijd volop in het nieuws geweest. Maar er zijn nog steeds onduidelijkheden. De laatste ontwikkelingen toegelicht.

Hoge boetes op aflossen verboden dankzij nieuwe EU-regels?

Volgens het Algemeen Dagblad van 15 augustus 2016 was het glashelder. Banken mogen volgens het AD bij nieuwe hypotheken mensen niet langer straffen met een torenhoge boete als ze versneld hun woningschuld willen aflossen. Banken mogen op grond van nieuwe Europese hypotheekregels alleen nog maar de 'directe kosten' in rekening brengen, die bovendien 'eerlijk en objectief' moeten zijn. Het is nog steeds gebruikelijk dat banken een boete in rekening brengen als een hypotheek vervroegd wordt afgelost. Bij het berekenen van die boete wordt onder andere rekening gehouden met de gederfde winst van de bank. Als u op dit moment 5% hypotheekrente betaalt terwijl de actuele rente maar 3% is, dan mag u het contract openbreken. Maar uitsluitend als u voor de resterende periode het verschil tussen 3% en 5% rente, tot aan de renteherzieningstermijn, aan de bank betaalt. En dat loopt snel in de papieren. Als u bij een hypotheek van € 200.000,= nu 5% betaalt met een rentevastperiode tot 2012, dan bedraagt de boete circa € 25.000,=.

 

De stand van zaken

Helaas is er nog geen absolute zekerheid dat u ook uw huidige hypotheek kunt aflossen zonder te maken te krijgen met een boete wegens vervroegde aflossing. En dat komt omdat er nog geen absolute helderheid is over drie aspecten van die nieuwe Europese hypotheekregels.

  1. Wat wordt precies verstaan onder 'directe kosten' 
  2. Wanneer zijn directe kosten 'eerlijk en objectief' 
  3. Geldt de regeling alleen voor nieuwe hypotheken, of ook voor bestaande?

Vraag 1 - Wat zijn 'directe kosten'

Het is nog niet helemaal duidelijk wat er precies onder 'directe kosten' moet worden verstaan.

Directe administratieve kosten
Elke wijziging aan een contract leidt tot kosten. Het lijkt logisch dat een bank administratieve kosten in rekening mag brengen die het directe gevolg zijn van het openbreken van het contract.

Rentederving
Als een consument een hypotheekcontract wil openbreken, dan brengen banken op dit moment hun gederfde rente in rekening. Wij denken dat dat zo zal blijven. Als de consument heeft gekozen voor een rente van 5% gedurende 10 jaar vast en halverwege het contract openbreekt voor een rente van 3%, dan loopt de bank gedurende 5 jaar 2% rente mis. Ook in de toekomst zullen banken hiervoor een vergoeding willen zien.

Het lijkt natuurlijk heel aantrekkelijk als banken hun gederfde winst niet meer in rekening mogen brengen bij een vervroegde aflossing, maar dat is slechts schijn. Als banken een onvoordelig contract moeten uitdienen terwijl consumenten dat niet hoeven, dan ontstaat er een vreemde situatie. Consumenten hebben de vrijheid om te kiezen voor een variabele rente (een vaak lagere rente, die kan stijgen en dalen) of voor een vaste rente (een vaak iets hogere rente, die gedurende de rentevastperiode gelijk blijft). Als consumenten bij een dalende rente vervroegd kunnen aflossen zonder boeterente te betalen, dan zullen banken niet meer bereid of in staat zijn om nog een rentevastperiode aan te bieden.

Dit is ook het standpunt van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) . Volgens de NVB voldoet de huidige Nederlandse handelswijze ook nu al aan de nieuwe Europese richtlijn voor hypotheken. Onder 'directe kosten' moet worden verstaan de 'financieringskosten', de kosten die banken zelf maken om de hypotheek mogelijk te maken. De 'boeterente' is in de visie van de banken geen strafmaatregel (waar banken winst mee maken) maar een vergoeding van door de bank gemaakte financieringskosten. Om te voldoen aan de nieuwe Europese regels, zal er wel helderheid moeten komen over de manier waarop die rentederving wordt berekend. De kosten moeten immers 'eerlijk en objectief te verantwoorden' zijn.

Overige vergoedingen
Er zijn banken die naast administratieve kosten en rentederving nog andere kostenposten in rekening brengen die vaak lastig inzichtelijk te maken zijn. Deze boetes zullen dankzij de nieuwe regels verdwijnen.

Vraag 2 - Wanneer zijn directe kosten 'eerlijk en objectief'

Op dit moment is het niet duidelijk op welke manier banken berekenen wat voortijdige aflossing kost. Vereniging Eigen Huis spreekt in dat opzicht van een 'black box'' en roept het kabinet op om te komen tot regels voor een eenduidige aanpak. Het moet straks voor de consument glashelder zijn op welke manier de bank tot haar berekening is gekomen. Maar op dit moment is dat nog niet het geval.

 

Vraag 3 - Geldt de regeling alleen voor nieuwe hypotheken of ook voor bestaande hypotheken?

Volgens sommige bronnen geldt de nieuwe Europese regelgeving alleen voor nieuwe hypotheken en dus niet voor bestaande hypotheken. Het CDA heeft bij monde van de kamerleden Ronnes en Omtzigt Kamervragen gesteld aan de ministers Dijsselbloem (Financiën), Blok (Binnenlandse Zaken) en aan staatssecretaris Wiebes (Financiën). Er moet helderheid komen welke boeteformules er nu worden gehanteerd en welke banken bereid zijn om de nieuwe regels ook op bestaande hypotheken toe te passen. Volgens de eerste reactie van de AFM mag er geen onderscheid worden gemaakt tussen nieuwe en oude hypotheken.

UPDATE: Minister Blok liet op 2 september 2016 weten dat de richtlijn ook op bestaande hypotheken van toepassing is.

Samenvatting

De Europese unie heeft nieuwe regels vastgesteld voor hypotheken. De mogelijkheden tot vervroegde aflossing worden daarbij verruimd. Banken mogen alleen nog de 'directe kosten' in rekening brengen en moeten dat op een manier doen die 'eerlijk en objectief' is. Dat houdt in dat er helderheid gaat komen over de manier waarop die kosten zijn berekend. Het lijkt ons niet aannemelijk dat banken hun gederfde rente dan wel gederfde winst niet meer mogen verrekenen, omdat dat tot gevolg zou hebben dat er uiteindelijk alleen nog hypotheken met een variabele rente op de markt overblijven. Of de regels ook gelden voor bestaande hypotheken, zal de komende tijd duidelijk worden. We houden u op de hoogte van de actuele ontwikkelingen!

 

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties 2

Reactie van De boer op vrijdag 19 augustus 2016 18:10

Uw rekenvoorbeeld lijkt me niet geheel juist. De bank ontvangt weliswaar geen 5% rente meer, maar hoeft ook zelf de destijds ingekochte rente niet meer te betalen. Die rente is bijvoorbeeld 4,0%. Dan is de rentederving de helft kleiner. Ook doorlopende kosten mogen niet worden berekend in de boete waardoor oversluiten ineens ruim de helft goedkoper kan worden. Banken zullen hier waarschijnlijk anders tegenaan kijken en een forse lobby opstarten

Uw rekenvoorbeeld lijkt me niet geheel juist. De bank ontvangt weliswaar geen 5% rente meer, maar hoeft ook zelf de destijds ingekochte rente niet meer te betalen. Die rente is bijvoorbeeld 4,0%. Dan is de rentederving de helft kleiner. Ook doorlopende kosten mogen niet worden berekend in de boete waardoor oversluiten ineens ruim de helft goedkoper kan worden. Banken zullen hier waarschijnlijk anders tegenaan kijken en een forse lobby opstarten
Reactie van Wim de Leeuw op zaterdag 20 augustus 2016 10:42

Geachte heer De Boer,

Dank voor uw reactie.

U heeft een terecht punt. Echter, de hele discussie over de boeterente gaat er echter juist over dat de berekening van de boeterente op dit moment volstrekt niet inzichtelijk is. Als u constateert dat mijn rekenvoorbeeld niet geheel juist is, dan doet u dat op basis van een aantal aannames over de wijze waarop die berekening zou moeten worden uitgevoerd. De Netto Contante Waarde methode wordt op dit moment door veel banken gehanteerd, niet door alle banken.

Berekenen we dan het verschil tussen contractuele rente en huidige rente? Dat is - zeker vanuit het perspectief van de bank - verdedigbaar. Of houden we volgens uw suggestie rekening met het verdwijnen van de rentevermindering van de bank zelf? Ook dat is verdedigbaar. En dus is er op dit moment sprake van talloze verdedigbare berekeningsmodellen, allemaal met een verschillende uitkomst. Daarnaast berekenen alle banken verschillende bedragen voor de administratieve afwikkeling van de omzetting.

Het door mij genoemde bedrag is een grove indicatie. Ik heb - bij de gegeven renteverschillen en bij de gegeven hypotheeksom - meerdere van dit soort 'omzettingsvoorstellen' van banken in onze archieven.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer De Boer, Dank voor uw reactie. U heeft een terecht punt. Echter, de hele discussie over de boeterente gaat er echter juist over dat de berekening van de boeterente op dit moment volstrekt niet inzichtelijk is. Als u constateert dat mijn rekenvoorbeeld niet geheel juist is, dan doet u dat op basis van een aantal aannames over de wijze waarop die berekening zou moeten worden uitgevoerd. De Netto Contante Waarde methode wordt op dit moment door veel banken gehanteerd, niet door alle banken. Berekenen we dan het verschil tussen contractuele rente en huidige rente? Dat is - zeker vanuit het perspectief van de bank - verdedigbaar. Of houden we volgens uw suggestie rekening met het verdwijnen van de rentevermindering van de bank zelf? Ook dat is verdedigbaar. En dus is er op dit moment sprake van talloze verdedigbare berekeningsmodellen, allemaal met een verschillende uitkomst. Daarnaast berekenen alle banken verschillende bedragen voor de administratieve afwikkeling van de omzetting. Het door mij genoemde bedrag is een grove indicatie. Ik heb - bij de gegeven renteverschillen en bij de gegeven hypotheeksom - meerdere van dit soort 'omzettingsvoorstellen' van banken in onze archieven. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zondag 19 november 2017

Gerelateerde berichten