De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Uw huis verkopen en weer terugkopen om boeterente te ontlopen. Mag dat?

shutterstock_206291428

A verkoopt zijn huis aan B waarna A het weer terugkoopt. De ABA-constructie: Wel een nieuwe hypotheek met een lage rente. Geen boeterente. Onze bedenkingen.

Boeterente

De hypotheekrente is lager dan ooit. Wie echter tussentijds zijn duurdere hypotheek wil oversluiten voor een goedkoper exemplaar, wordt meestal geconfronteerd met boeterente. Bij de meeste hypotheken wordt geen boeterente in rekening gebracht als de woning wordt verkocht. Dit gegeven heeft creatievelingen op het idee gebracht om hun huis aan een bekende te verkopen en het een aantal maanden daarna weer terug te kopen. Die constructie is uiteraard niet kosteloos. Denk daarbij aan overdrachtsbelasting (2%), twee keer notariskosten, taxatiekosten, kosten voor NHG en de kosten voor advies en bemiddeling. Maar het beoogde voordeel kan enorm zijn. Bij een hypotheek van € 200.000,= die nog vier jaar loopt tegen een rente van 5% bedraagt de boeterente al snel tussen € 15.000,= en € 20.000,=.

De juridische spelregels

De ABA-constructie is niet verboden. Er zijn geen wetten die deze schijnconstructie verbieden. In de hypotheekvoorwaarden van banken wordt uitgelegd wat er onder 'verkoop' van het huis wordt verstaan. En dan dan wordt duidelijk dat een verkoop geen papieren constructie mag zijn. In de meeste hypotheekvoorwaarden staat dat er niet alleen sprake moet zijn van verkoop en juridische levering, maar ook van een feitelijke levering. Het huis moet leeg ter beschikking worden gesteld aan de nieuwe eigenaars en dus moet er daadwerkelijk sprake zijn van een verhuizing. Ook verkoop in verhuurde staat - waardoor A in het huis kan blijven wonen - is geen oplossing, omdat veel banken geen hypotheek verstrekken op verhuurd onroerend goed.

 

De visie van geldverstrekkers

Het zal niemand verbazen dat geldverstrekkers op zijn zachtst gezegd niet gelukkig zijn met dit soort constructies. Banken vinden het niet ethisch. En dat is begrijpelijk. De boeterente is vaak opgenomen in een hypotheek met een rentevastperiode. Daar heeft de klant bewust voor gekozen. Een rentevastperiode is gunstig voor de klant als de rente stijgt, maar ongunstig voor de bank. Stel nu dat de bank, zodra de rente zou gaan stijgen, een trucje zou gebruiken om de klant ondanks de rentevastperiode toch een hogere rente in rekening te brengen. Dat zou geen klant accepteren. En dus is het logisch dat banken het ook niet acceptabel vinden als een klant door een trucje de gevolgen van een boeteclausule wil ontlopen. Er zijn meerdere banken die aangekondigd hebben om de boeterente alsnog te vorderen als achteraf blijkt dat er sprake is geweest van een schijnconstructie.

 

Praktische beperkingen

De ABA-constructie is niet verboden. Maar het zal praktisch heel lastig zijn om de constructie te realiseren. Banken hebben verklaard geen hypotheekofferte te zullen uitbrengen bij het vermoeden van een ABA-constructie. Als A geen hypotheekofferte meer krijgt, dan blijft B ongewild eigenaar van het huis. De constructie vraagt verder om een notaris die het niet al te nauw neemt met de beroepsregels. Want elke notaris die meewerkt aan schijnconstructies loopt het risico om zich voor een tuchtcollege te moeten verantwoorden. De burgerlijke rechter zal het meewerken aan een schijnconstructie vermoedelijk als onrechtmatig beoordelen, waardoor de notaris aansprakelijk kan worden gesteld door de bank. Ook hypotheekadviseurs mogen volgens hun beroepsregels niet meewerken aan dit soort constructies.

Conclusie

De verhalen over succesvol uitgevoerde ABA-constructie zullen het op verjaardagen en feestjes ongetwijfeld goed doen. Vermoedelijk gaat dat net als met verhalen over beleggingen op de beurs. Succesverhalen worden vaker gedeeld dan missers. Een ABA-constructie kost veel geld. En er zijn aanmerkelijke risico's aan verbonden. Wat ons betreft is het een vorm van 'legale fraude', waaraan de adviseurs van De Leeuw Groep niet zullen meewerken. En we hebben de stellige indruk dat banken weinig genadig zullen zijn bij hun pogingen om de boeterente alsnog betaald te krijgen. Ook vereniging Eigen Huis is heel terughoudend. Directeur Hans André de la Porte: "Experimenteer niet met je eigen huis, want het kan vreselijk misgaan. Wij kennen voorbeelden dat de koop-en-verkoopconstructie niet lukte, omdat de koper overleed, of omdat degene die het huis had verkocht geen nieuwe hypotheek meer kreeg."

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
zondag 19 november 2017

Gerelateerde berichten