De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Ruimere mogelijkheden voor rentemiddeling (maar niet altijd voordelig)

shutterstock_231569581

De hypotheekrente is lager dan ooit. Betaalt u op dit moment teveel rente, maar ziet u op tegen een hoge boeterente bij vervroegd aflossen? Dan hebben we goed nieuws voor u.

Boeterente bij het oversluiten van uw hypotheek

Het lijkt zo eenvoudig. De hypotheekrente op uw huidige hypotheek bedraagt 5%. Maar op dit moment zou u tegen 3% kunnen lenen. U neemt een nieuwe hypotheek, lost daarmee de oude hypotheek af en bespaart daarmee de komende jaren veel geld. Helaas. Zo werkt het dus niet. Uw bank is best bereid om mee te werken aan aflossing van de hypotheek, maar loopt daarmee toekomstige rente-inkomsten mis. Ter compensatie krijgt u de rekening gepresenteerd voor boeterente en deze moet ineens worden betaald.

Een rekenvoorbeeld:

  • uw huidige hypotheek van € 300.000,- loopt nog zes jaar tegen een rente van 5% 
  • u mag 20% boetevrij aflossen, dus moet boeterente betalen over de resterende 80% is € 240.000,- 
  • de rente zou de komende 6 jaar 5% bedragen, in totaal 30% van € 240.000 = € 72.000,- 
  • als de actuele hypotheekrente 3% bedraagt, zou u in de komende zes jaar € 43.200,- aan rente betalen 
  • de boeterente bedraagt dan het verschil tussen € 72.000,= en € 43.200,- is € 28.800,- 
  • dat bedrag zult u ineens moeten betalen bij het aflossen van de hypotheek

(Noot: In de praktijk zal het totale bedrag aan boeterente wat lager uitvallen, omdat u de bedragen immers vooruit betaalt.)

Rentemiddeling, wat is dat?

Bij rentemiddeling hoeft u niet in één keer de boeterente te betalen. U betaalt in plaats daarvan maandelijks het gemiddelde van uw oude rentetarief en het huidige rentetarief.

Een rekenvoorbeeld:

  • uw huidige hypotheek van € 300.000,- loopt nog zes jaar tegen een rente van 5% 
  • de boeterente van € 28.800,- wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode van bijvoorbeeld 10, 15 of 20 jaar;

Het voordeel van rentemiddeling is dat u - behoudens advies- en bemiddelingskosten - geen eenmalig hoog boetebedrag hoeft te betalen. Er wordt niet opnieuw gekeken naar de hoogte van uw inkomen of de waarde van uw woning, terwijl u toch direct profiteert van de huidige lagere rente èn de zekerheid van opnieuw een (lange) vaste rente.

Waarom bieden nog niet alle banken rentemiddeling aan (per eind september 2015)?

Er bestond lange tijd onduidelijkheid over de manier waarop de belastingdienst omging met boeterente. En dat maakte dat rentemiddeling maar door enkele banken werd toegestaan. Volgens een onderzoek van Vereniging Eigen Huis betrof dat per maart 2015 Centraal Beheer, Obvion, SNS en Woonfonds Hypotheken. Inmiddels zijn ook ING en Regiobank over de brug gekomen.

Ruimere mogelijkheden op komst

Op 21 september 2015 maakte staatssecretaris Wiebes van Financiën bekend dat de fiscale belemmeringen om rentemiddeling aan te bieden nog dit jaar worden opgelost. Boeterente wordt beschouwd als rente en niet langer als kosten. Dat maakt dat huiseigenaren de boeterente kunnen aftrekken, ook als de boeterente 'uitgesmeerd' wordt door middel van rentemiddeling. Rentemiddeling maakt het oversluiten van een hypotheek aantrekkelijker. Er is geen sprake meer van een eenmalige forse boete. Het ligt in de lijn der verwachting dat alle banken, in afwachting van de nieuwe regels, soepeler zullen omgaan met rentemiddeling. De staatssecretaris heeft hen daar ook toe uitgenodigd.

 

Wat betekent dat voor u?

Is rentemiddeling voor u interessant? Die vraag is niet eenvoudig te beantwoorden. Elke bank heeft zijn eigen hypotheekregels. Het beperkte aantal banken dat nu rentemiddeling aanbiedt, hanteert ook daarvoor verschillende regels. Voor de banken die in de toekomst rentemiddeling zullen aanbieden, zal dat niet anders zijn. Dat begint met de eenmalige kosten die banken in rekening brengen voor rentemiddeling, dat verschil loopt op tot honderden euro's. Andere verschillen hebben een nog veel grotere impact. Er zijn banken die rekening houden met het gedeelte dat u boetevrij zou kunnen aflossen, er zijn ook banken die dat niet doen. Verder zult u rekening moeten houden met (eenmalige) kosten van advies en bemiddeling.

Bij een spaarhypotheek zal het voordeel van de middeling grotendeels teniet worden gedaan. Dat komt omdat de hypotheekrente gelijk is aan de spaarrente die u krijgt op uw spaarpremies. Als u minder rente betaalt, zal uw spaarpremie stijgen. En dat effect wordt vergroot, omdat de rente aftrekbaar is maar de spaarpremies niet. Als u wilt laten uitrekenen of rentemiddeling voor u interessant is, dan is het belangrijk dat u kiest voor een onafhankelijk adviseur. Uw eigen bank kan u uitsluitend informeren over de eigen hypotheken en regels. Een onafhankelijk adviseur in staat om voor u uit tientallen aanbieders de beste te selecteren.

De onafhankelijk adviseurs van De Leeuw zijn u graag van dienst!

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
woensdag 19 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.