De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?

b2ap3 large shutterstock 189098840

Vlak voor de overdracht van een woning bij de notaris wordt een koper in de gelegenheid gesteld om het huis te 'inspecteren'. Wat houdt deze 'eindinspectie' in en waarop moet u als koper letten?

Waarom de eindinspectie belangrijk en noodzakelijk is

De eindinspectie van een woning of appartement is belangrijk en noodzakelijk omdat er tussen het moment van verkoop en levering van een woning vaak tenminste 2-3 maanden zijn verstreken. En in die tijd kan er van alles gebeurd zijn met het huis of met onderdelen van het huis.

Als de koper ontdekt dat de woning zich niet in dezelfde staat bevindt als ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst, dan kan hij daarover met de verkoper in gesprek voordat de handtekening onder de leveringsakte wordt gezet. Dat voorkomt dat de verkoper zich op het standpunt stelt dat het probleem na de overdracht van het huis is ontstaan. Want in dat geval komt het probleem voor rekening van de koper .

De duur van een inspectie is afhankelijk van de grootte van de woning. Het spreekt voor zich dat de inspectie van een studio-appartement met twee kamers minder tijd vraagt dan die van een vrijstaande woning met bijgebouwen.

De verkoper is overigens verplicht om mee te werken aan de inspectie. Dat is geregeld in artikel 6.5 van de koopovereenkomst:

6.5 Koper heeft het recht om direct voorafgaand aan het passeren van de akte van levering de onroerende zaak van binnen en van buiten te inspecteren

Aandachtspunten voor de eindinspectie

Controleer de meterstanden

Bij het aanvragen van gas, water en licht moet de meterstand worden aangegeven zoals die was ten tijde van de overdracht. Het is belangrijk dat de meterstanden tijdens de inspectie worden genoteerd en dat zowel koper als verkoper zich akkoord verklaren met deze opgave.

Controleer de werking van elektrische apparaten

Voor een goede inspectie is het noodzakelijk dat de woning nog is aangesloten op gas, water en licht. Het is verstandig om elektrische apparaten te controleren. Let daarbij ook op de mechanische ventilatie.

Controleer de aanwezigheid van overgenomen onroerende en roerende zaken

Een huis hoort geleverd te worden inclusief alle bestanddelen. Bestanddelen zijn de onderdelen van het huis die volgens 'verkeersopvattingen' bij het huis horen. Vaak zitten bestanddelen vast aan het huis of aan de grond, zoals het geval is bij een schuur, een carport, bomen, een c.v.-installatie of een inbouwkeuken. Toch hoeft een bestanddeel niet persé 'aard- en nagelvast' aan het huis te zijn verbonden, denk daarbij bijvoorbeeld aan dakpannen. Dakpannen liggen los, maar iedereen begrijpt dat een huis geleverd moet worden inclusief dakpannen.

Soms wordt een huis verkocht inclusief roerende zaken, dus inclusief zaken die geen onderdeel van het huis uitmaken. Denk daarbij aan zaken als lamellenvloeren, zonwering binnen en buiten, losse keukenapparatuur, gordijnrails, een tuinhuisje of vlaggenmast. Bij de inspectie moet uiteraard worden gecontroleerd of deze roerende zaken nog aanwezig zijn.

Wat als het huis niet aan de oorspronkelijke staat voldoet?

In de praktijk kan er veel mis gaan. De meeste woningen worden schoon, leeg en volgens de afspraken opgeleverd. Maar soms is dat niet het geval. Soms worden huizen heel vies achtergelaten, staan er nog spullen van de verkoper of hebben er veranderingen plaatsgevonden. Als het huis niet aan de oorspronkelijke staat voldoet, dan moeten daarover afspraken worden gemaakt tussen koper en verkoper. De betrokken makelaar(s) kunnen daarbij uiteraard een adviserende rol spelen.

Het is mogelijk om een deel van de verkoopsom, als zekerheid, bij de notaris in depot te laten. De verkoper krijgt dan niet de hele koopsom uitgekeerd, een deel van het bedrag blijft staan bij de notaris totdat het probleem is opgelost. In sommige gevallen wordt het transport uitgesteld totdat de verkoper de problemen heeft opgelost.

Let op: Als er een probleem blijkt te zijn met het huis, dan houdt dat niet in dat de verkoper automatisch 10% boete verschuldigd is. De verkoper moet daarvoor namelijk eerst in gebreke zijn gesteld. En daarbij moet hem een termijn van tenminste acht dagen worden gegund. Pas als de verkoper daarna nog in gebreke blijft kan de verkoper worden veroordeeld tot betaling van een boete van 10% van de koopsom of 3 promille van de koopsom per dag.

Wat als een onderdeel van het huis in de tussentijd is vervangen?

Het is natuurlijk mogelijk dat een onderdeel van een woning het begeeft in de periode tussen de verkoop en de levering. Dat komt uiteraard het meest frequent voor bij technische apparatuur zoals een vaatwasmachine, c.v.-installatie of kraan. Als dat gebeurt, dan is verkoper verplicht om zorg te dragen voor vervanging van het kapotte onderdeel.

Uiteraard houdt dat niet in dat een koper, als een 15-jaar oude c.v.-installatie het begeeft, recht heeft op een nieuwe c.v.-installatie. De verkoper moet een tenminste gelijkwaardige c.v.-installatie leveren.

Het belang van een (NVM-) aankoopmakelaar

De meeste inspecties verlopen probleemloos. Maar als er sprake is van een probleem, dan vraagt het om deskundigheid en ervaring om tot een goede oplossing te komen. Onze aankoopmakelaars zijn u graag van dienst!

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

 

 

Vragen & Reacties 12

Van der Klugt op woensdag 08 augustus 2018 15:41

Goedemiddag
In januari 2018 heb ik het huis van mijn ouders dat ik via erf dienstbaarheid heb verkregen te koop gezet
Tot die tijd woonden mijn ouders er
Paar dagen later kreegvik een bod dat ik accepteerde kopers hadden het huis niet eens gezien van binnen
Makelaar heeft toen aan gedrongen een keer te kijken alvorens de voorlopige koopakte te tekenen
Kort rondje door huis
Voorlopige koopakte getekend
Geen bouw kundig onderzoek
Week mater bleek de badkamer van de buren te lekken water schade voor zover te zien aan muur
Meteen aan mijn makelaar en hij aan kopers gemeld
Bouwdroger gehuurd gedroogd geverfd en opnieuw behangen mijn makelaar is komen kijken kopers niet
Rondje door het huis voor tekenen van de akte bij notaris wensten ze niet
Deed mijn makelaar alleen
Koop akte getekend bij notaris
Alles oké
Paar weken later krijg ik bericht van mijn makelaar dat de vloer van zolder okk beschadigd is door het water en vervangen moet worden
Of ik iets net de verzekering kom regelen omdat schade ontstond toen ik nog de eigenaar was
Expert langs gestuurd maar toen was alles al weer dicht en niks te zien van schade
Expert keer 40 procent van schade uit
Nu stellen ze mij in gebreke voor restbedrag
Kan dit denk dat ik toch al meer dan genoeg heb gedaan met verzekering

Goedemiddag In januari 2018 heb ik het huis van mijn ouders dat ik via erf dienstbaarheid heb verkregen te koop gezet Tot die tijd woonden mijn ouders er Paar dagen later kreegvik een bod dat ik accepteerde kopers hadden het huis niet eens gezien van binnen Makelaar heeft toen aan gedrongen een keer te kijken alvorens de voorlopige koopakte te tekenen Kort rondje door huis Voorlopige koopakte getekend Geen bouw kundig onderzoek Week mater bleek de badkamer van de buren te lekken water schade voor zover te zien aan muur Meteen aan mijn makelaar en hij aan kopers gemeld Bouwdroger gehuurd gedroogd geverfd en opnieuw behangen mijn makelaar is komen kijken kopers niet Rondje door het huis voor tekenen van de akte bij notaris wensten ze niet Deed mijn makelaar alleen Koop akte getekend bij notaris Alles oké Paar weken later krijg ik bericht van mijn makelaar dat de vloer van zolder okk beschadigd is door het water en vervangen moet worden Of ik iets net de verzekering kom regelen omdat schade ontstond toen ik nog de eigenaar was Expert langs gestuurd maar toen was alles al weer dicht en niks te zien van schade Expert keer 40 procent van schade uit Nu stellen ze mij in gebreke voor restbedrag Kan dit denk dat ik toch al meer dan genoeg heb gedaan met verzekering
Wim de Leeuw op woensdag 08 augustus 2018 18:08

Geachte heer Van der Klugt,

Uw vraag is me niet volledig duidelijk.

U schrijft dat u het huis 'via een erfdienstbaarheid' hebt verkregen. Dat lijkt me niet aannemelijk. Heeft u het huis wellicht 'vanuit een erfenis' verkregen?
Ik ga er bij mijn antwoord van uit dat dat het geval is.

Heeft u het huis zelf bewoond nadat u het heeft verkregen? En, zo niet, heeft de makelaar een niet-bewoningsclausule in de koopovereenkomst opgenomen? Want in dat geval zou u een stuk sterker staan en hebben de kopers werkelijk geen poot meer om op te staan. Ik ga er bij mijn antwoord van uit dat u het huis niet zelf heeft bewoond, maar dat er geen niet-bewoningsclausule is opgenomen. Mocht dat toch het geval zijn, dan staat u NOG sterker.

U hoeft zich wat mij betreft niet heel veel zorgen te maken. Als het klopt, wat u zegt en als dat te bewijzen is door bijvoorbeeld een getuigenverklaring van de makelaar, dan denk ik dat er weinig rechters te vinden zijn die de kopers heel serieus nemen in hun klacht.

Als u het huis niet zelf hebt bewoond, dan moet dat ook zonder niet-zelfbewoningsclausule duidelijk zijn geweest voor de kopers. Kopers hebben ongezien een bod gedaan en slechts op initiatief van uw makelaar het huis bezichtigd. En de kopers hebben niet de moeite gedaan om het huis, voorafgaand aan de eigendomsoverdracht te inspecteren.

Wat mij betreft zijn de kopers zodanig tekort geschoten in hun onderzoeksplicht dat ze zichzelf in de problemen hebben gebracht.

Uit de formulering van uw vraag maak ik op dat u op dit terrein niet deskundig bent. Ik adviseer u daarom om een ter zake kundig adviseur of advocaat in te huren, die met één messcherpe brief de kopers definitief het bos in stuurt.

Tip: Ik zou de kopers ZEKER geen compensatie aanbieden, omdat dat zou kunnen worden uitgelegd als een erkenning van uw verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Geachte heer Van der Klugt, Uw vraag is me niet volledig duidelijk. U schrijft dat u het huis '[b]via een erfdienstbaarheid[/b]' hebt verkregen. Dat lijkt me niet aannemelijk. Heeft u het huis wellicht '[b]vanuit een erfenis[/b]' verkregen? Ik ga er bij mijn antwoord van uit dat dat het geval is. Heeft u het huis zelf bewoond nadat u het heeft verkregen? En, zo niet, heeft de makelaar een niet-bewoningsclausule in de koopovereenkomst opgenomen? Want in dat geval zou u een stuk sterker staan en hebben de kopers werkelijk geen poot meer om op te staan. Ik ga er bij mijn antwoord van uit dat u het huis niet zelf heeft bewoond, maar dat er geen niet-bewoningsclausule is opgenomen. Mocht dat toch het geval zijn, dan staat u NOG sterker. U hoeft zich wat mij betreft niet heel veel zorgen te maken. Als het klopt, wat u zegt en als dat te bewijzen is door bijvoorbeeld een getuigenverklaring van de makelaar, dan denk ik dat er weinig rechters te vinden zijn die de kopers heel serieus nemen in hun klacht. Als u het huis niet zelf hebt bewoond, dan moet dat ook zonder niet-zelfbewoningsclausule duidelijk zijn geweest voor de kopers. Kopers hebben ongezien een bod gedaan en slechts op initiatief van uw makelaar het huis bezichtigd. En de kopers hebben niet de moeite gedaan om het huis, voorafgaand aan de eigendomsoverdracht te inspecteren. Wat mij betreft zijn de kopers zodanig tekort geschoten in hun onderzoeksplicht dat ze zichzelf in de problemen hebben gebracht. Uit de formulering van uw vraag maak ik op dat u op dit terrein niet deskundig bent. Ik adviseer u daarom om een ter zake kundig adviseur of advocaat in te huren, die met één messcherpe brief de kopers definitief het bos in stuurt. Tip: Ik zou de kopers ZEKER geen compensatie aanbieden, omdat dat zou kunnen worden uitgelegd als een erkenning van uw verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Suzanne op donderdag 23 augustus 2018 08:54

Goedemorgen Wim,

Wij hebben een huis gekocht waar we 14 sept de sleutel krijgen. Nu heeft de verkoper nadat de ontbindende voorwaarde waren verlopen ons verteld dat de afvoer van de wc boven niet goed werkt. Ofwel boven kan je geen grote boodschap doen.Wat voor ons onmogelijk is met 2 pubers in huis.
Contact opgenomen met verkopende makelaar. De makelaar was hiervan ook niet op de hoogte. Nu is onze aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar ermee bezig maar ik ben heel benieuwd hoe dit zou kunnen aflopen. Of welke stappen wij moeten ondernemen.

mvg

Goedemorgen Wim, Wij hebben een huis gekocht waar we 14 sept de sleutel krijgen. Nu heeft de verkoper nadat de ontbindende voorwaarde waren verlopen ons verteld dat de afvoer van de wc boven niet goed werkt. Ofwel boven kan je geen grote boodschap doen.Wat voor ons onmogelijk is met 2 pubers in huis. Contact opgenomen met verkopende makelaar. De makelaar was hiervan ook niet op de hoogte. Nu is onze aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar ermee bezig maar ik ben heel benieuwd hoe dit zou kunnen aflopen. Of welke stappen wij moeten ondernemen. mvg
Wim de Leeuw op donderdag 23 augustus 2018 11:08

Dag Suzanne,

Wat een vervelende situatie.

Waar ik benieuwd naar ben is of de verkopers hebben verteld wat de oorzaak is van het gebrek in de afvoer. Is het een situatie die al vanaf het begin bestaat, bijvoorbeeld omdat de afvoer te smal is of omdat deze op een verkeerde manier is aangelegd? Of is er sprake van een plotseling opgetreden probleem, bijvoorbeeld door verstopping?

Het is in elk geval prettig dat de verkopers hebben verteld dat er een probleem is.

Ik heb wat rondgezocht op rechtspraak.nl. Daar staan interessante uitspraken over vergelijkbare problemen.

Rechtbank Limburg, Datum uitspraak 06-09-2017, Datum publicatie 11-09-2017, Zaaknummer 04 5742649/CV 17-1870

Deze procedure gaat over een woning waarvan na oplevering bleek dat de riolering 'op zwaar tegenschot' lag. De rechtbank stelt de eiser (koper) in het gelijk en doet een paar belangrijke uitspraken:
"Naar het oordeel van de kantonrechter geldt als uitgangspunt dat een koper mag verwachten dat er geen sprake is van een gebrek in de riolering."
"Aangezien het naar het oordeel van de kantonrechter te ver voert om van een aspirant koper te verlangen dat hij een onderzoek naar de riolering van het aan te kopen pand instelt, had dit gebrek redelijkerwijs ook niet aan [eisers] kenbaar kunnen zijn. Hij heeft dan ook aan zijn onderzoeksplicht op dit punt voldaan."
"Aangezien voornoemd gebrek in de riolering naar het oordeel van de kantonrechter een normaal gebruik van de woning verhindert dient geoordeeld te worden dat er sprake is van non-conformiteit."


Rechtbank Utrecht, Datum uitspraak 16-03-2011, Datum publicatie 14-06-2011, Zaaknummer 291999/ HA ZA 10-1855

Bij deze zaak gaat het over een woning met verschillende gebreken, waaronder een probleem met het riool dat onvoldoende op afschot lag. Deze eis wordt afgewezen omdat de verkoper in de vragenlijst verkoop woningen had aangegeven dat er sprake was van een beerput die preventief moest worden gereinigd. De rechter zegt daarover:
Nu [gedaagden]. [eisers] voldoende informatie heeft verschaft over de bijzondere eigenschap van het woonhuis en [eisers] heeft verzuimd naar aanleiding van deze informatie nadere vragen te stellen, kan [eisers] zich er niet op beroepen dat het woonhuis niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de overeenkomst kon verwachten.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, Datum uitspraak 01-08-2017, Datum publicatie 18-01-2018, Zaaknummer 200.190.576

Ook bij deze zaak gaat het over meerdere gebreken aan een woning. Het Hof doet onder andere de volgende uitspraken:
"Een riool dat op tegenschot ligt, kan een gebrek opleveren dat het normale gebruik van de woning aantast. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen dit gebrek bij akte nader toe te lichten, met name dat het gebrek ten tijde van de levering op 30 december 2013 reeds bestond en dat het gebrek terugloop van rioolwater veroorzaakt. In de akte kan hij tevens vermelden op welke wijze hij bewijs wil leveren van die stellingen alsmede van de hoogte van de kosten."

Rechtbank Middelburg, Datum uitspraak 14-01-2004, Datum publicatie 30-01-2004, Zaaknummer 352/2002

Deze zaak gaat voornamelijk over problemen met het riool van een recent overgedragen woning. De Rechtbank doet de volgende uitspraken:
"4.2. Middels het camera-onderzoek dat in opdracht van eiseres is uitgevoerd, is komen vast te staan dat er sprake is van een verzakking in de rioolleiding van haar woning. Nu deze verzakking regelmatige verstoppingen van de riolering in de woning tot gevolg heeft gehad, kan geconcludeerd worden dat de aanwezigheid van dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Voor beantwoording van de vraag wie aansprakelijk is voor de schade die hiervan het gevolg is, is van belang dat vast komt te staan of gedaagde sub 1 en/of De Looff c.s. ten tijde van de levering van de woning aan eiseres van het bestaan daarvan op de hoogte waren dan wel redelijkerwijs hadden moeten zijn. Gelet op de ernst van het gebrek hadden gedaagde sub 1 en/of De Looff c.s., indien zij het betreffende gebrek kende(n) of hadden behoren te kennen daarvan aan hun koper(s) mededeling behoren te doen."

Het is belangrijk dat je je realiseert dat de rechtspraak over dit onderwerp heel 'feitelijk' is. Het gaat in elke zaak weer over de concrete feiten en omstandigheden van het geval, wat maakt dat je niet elke overweging in een specifieke zaak kunt toepassen op een andere zaak. Maar duidelijk is wel dat serieuze problemen met de afvoer het huis ongeschikt maken voor het gebruik als woning. En dat maakt dat de verkoper niet alleen verplicht is om de koper vooraf op de hoogte te stellen, maar ook dat hij het probleem zal moeten oplossen als blijkt dat de kopers niet vooraf (voor het tot stand komen van de koopovereenkomst) zijn geïnformeerd.

Ik denk dat jullie een ijzersterke zaak hebben. De verkoper lijkt me verantwoordelijk en aansprakelijk, tenzij aantoonbaar is dat jullie voorafgaand aan de koop over de problemen geïnformeerd zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Suzanne, Wat een vervelende situatie. Waar ik benieuwd naar ben is of de verkopers hebben verteld wat de oorzaak is van het gebrek in de afvoer. Is het een situatie die al vanaf het begin bestaat, bijvoorbeeld omdat de afvoer te smal is of omdat deze op een verkeerde manier is aangelegd? Of is er sprake van een plotseling opgetreden probleem, bijvoorbeeld door verstopping? Het is in elk geval prettig dat de verkopers hebben verteld dat er een probleem is. Ik heb wat rondgezocht op rechtspraak.nl. Daar staan interessante uitspraken over vergelijkbare problemen. [url=http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2017:8741]Rechtbank Limburg, Datum uitspraak 06-09-2017, Datum publicatie 11-09-2017, Zaaknummer 04 5742649/CV 17-1870[/url] Deze procedure gaat over een woning waarvan na oplevering bleek dat de riolering 'op zwaar tegenschot' lag. De rechtbank stelt de eiser (koper) in het gelijk en doet een paar belangrijke uitspraken: [i]"Naar het oordeel van de kantonrechter geldt als uitgangspunt dat een koper mag verwachten dat er geen sprake is van een gebrek in de riolering." "Aangezien het naar het oordeel van de kantonrechter te ver voert om van een aspirant koper te verlangen dat hij een onderzoek naar de riolering van het aan te kopen pand instelt, had dit gebrek redelijkerwijs ook niet aan [eisers] kenbaar kunnen zijn. Hij heeft dan ook aan zijn onderzoeksplicht op dit punt voldaan." "Aangezien voornoemd gebrek in de riolering naar het oordeel van de kantonrechter een normaal gebruik van de woning verhindert dient geoordeeld te worden dat er sprake is van non-conformiteit."[/i] [url=http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBUTR:2011:BQ7850]Rechtbank Utrecht, Datum uitspraak 16-03-2011, Datum publicatie 14-06-2011, Zaaknummer 291999/ HA ZA 10-1855[/url] Bij deze zaak gaat het over een woning met verschillende gebreken, waaronder een probleem met het riool dat onvoldoende op afschot lag. Deze eis wordt afgewezen omdat de verkoper in de vragenlijst verkoop woningen had aangegeven dat er sprake was van een beerput die preventief moest worden gereinigd. De rechter zegt daarover: [i]Nu [gedaagden]. [eisers] voldoende informatie heeft verschaft over de bijzondere eigenschap van het woonhuis en [eisers] heeft verzuimd naar aanleiding van deze informatie nadere vragen te stellen, kan [eisers] zich er niet op beroepen dat het woonhuis niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de overeenkomst kon verwachten.[/i] [url=http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2017:6580]Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, Datum uitspraak 01-08-2017, Datum publicatie 18-01-2018, Zaaknummer 200.190.576[/url] Ook bij deze zaak gaat het over meerdere gebreken aan een woning. Het Hof doet onder andere de volgende uitspraken: [i]"Een riool dat op tegenschot ligt, kan een gebrek opleveren dat het normale gebruik van de woning aantast. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen dit gebrek bij akte nader toe te lichten, met name dat het gebrek ten tijde van de levering op 30 december 2013 reeds bestond en dat het gebrek terugloop van rioolwater veroorzaakt. In de akte kan hij tevens vermelden op welke wijze hij bewijs wil leveren van die stellingen alsmede van de hoogte van de kosten."[/i] [url=http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMID:2004:AO2747]Rechtbank Middelburg, Datum uitspraak 14-01-2004, Datum publicatie 30-01-2004, Zaaknummer 352/2002[/url] Deze zaak gaat voornamelijk over problemen met het riool van een recent overgedragen woning. De Rechtbank doet de volgende uitspraken: [i]"4.2. Middels het camera-onderzoek dat in opdracht van eiseres is uitgevoerd, is komen vast te staan dat er sprake is van een verzakking in de rioolleiding van haar woning. Nu deze verzakking regelmatige verstoppingen van de riolering in de woning tot gevolg heeft gehad, kan geconcludeerd worden dat de aanwezigheid van dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Voor beantwoording van de vraag wie aansprakelijk is voor de schade die hiervan het gevolg is, is van belang dat vast komt te staan of gedaagde sub 1 en/of De Looff c.s. ten tijde van de levering van de woning aan eiseres van het bestaan daarvan op de hoogte waren dan wel redelijkerwijs hadden moeten zijn. Gelet op de ernst van het gebrek hadden gedaagde sub 1 en/of De Looff c.s., indien zij het betreffende gebrek kende(n) of hadden behoren te kennen daarvan aan hun koper(s) mededeling behoren te doen."[/i] Het is belangrijk dat je je realiseert dat de rechtspraak over dit onderwerp heel 'feitelijk' is. Het gaat in elke zaak weer over de concrete feiten en omstandigheden van het geval, wat maakt dat je niet elke overweging in een specifieke zaak kunt toepassen op een andere zaak. Maar duidelijk is wel dat serieuze problemen met de afvoer het huis ongeschikt maken voor het gebruik als woning. En dat maakt dat de verkoper niet alleen verplicht is om de koper vooraf op de hoogte te stellen, maar ook dat hij het probleem zal moeten oplossen als blijkt dat de kopers niet vooraf (voor het tot stand komen van de koopovereenkomst) zijn geïnformeerd. Ik denk dat jullie een ijzersterke zaak hebben. De verkoper lijkt me verantwoordelijk en aansprakelijk, tenzij aantoonbaar is dat jullie voorafgaand aan de koop over de problemen geïnformeerd zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Suzanne op donderdag 23 augustus 2018 11:26

Bedankt voor de snelle reactie!
Het probleem is niet plotseling opgetreden, wij hebben het vermoeden dat het is ontstaan toen ze vorig jaar de whirlpool hebben vervangen. Hier loopt de afvoer onder door. Wij waren niet op de hoogte van het probleem anders hadden wij dit wel laten onderzoeken. Maar wat zouden wij kunnen 'eisen' of wat is de gang van zaken in dit geval? Beide makelaars zijn ermee bezig maar wil graag weten wat de mogelijkheden zijn.
mvg Suzanne

Bedankt voor de snelle reactie! Het probleem is niet plotseling opgetreden, wij hebben het vermoeden dat het is ontstaan toen ze vorig jaar de whirlpool hebben vervangen. Hier loopt de afvoer onder door. Wij waren niet op de hoogte van het probleem anders hadden wij dit wel laten onderzoeken. Maar wat zouden wij kunnen 'eisen' of wat is de gang van zaken in dit geval? Beide makelaars zijn ermee bezig maar wil graag weten wat de mogelijkheden zijn. mvg Suzanne
Wim de Leeuw op donderdag 23 augustus 2018 14:35

Dag Suzanne,

Wat jullie zouden moeten eisen, is dat de problemen met de afvoer worden opgelost, zodat het toilet weer normaal te gebruiken is. Jullie hebben een huis gekocht met de volstrekt redelijke verwachting dat het toilet op de verdieping volledig functioneel zou zijn.

Er is overigens een gemakkelijke en goedkope oplossing denkbaar, maar als koper zou ik daarmee niet akkoord gaan. Er bestaat een apparaat met de naam 'sanibroyeur'. Broyeur is een Frans woord voor 'breker'. Een sanibroyeur wordt tussen het toilet en de afvoer geplaatst en zorgt ervoor dat 'de grote boodschap' in ook voor smalle afvoeren 'hapklare brokken' wordt vermalen (yeck ;-) )

Als je een goede aankoopmakelaar hebt, dan neemt hij hierin het voortouw en gaat hij voor jullie aan de slag. Of dat onderdeel is van de normale 'aankoopdienstverlening' is afhankelijk van de afspraken die jullie hierover met jullie makelaar hebben gemaakt. Als je hem bij wijze van spreken voor een beperkte dienst hebt ingehuurd tegen een beperkt tarief, dan zou hij met het voorstel kunnen komen om de werkzaamheden die hij voor jullie uitvoert om dit te regelen, separaat in rekening te brengen. Maar er is ook een goede kans dat hij dit beschouwt als een normaal onderdeel van de dienstverlening.

Als het probleem nog niet is opgelost op de dag van het transport en de daaraan voorafgaande inspectie, dan moeten jullie slim handelen. Het is verstandig als je vooraf beschikt over een indicatie van het bedrag dat nodig is om het probleem op te lossen. En dat bedrag mag niet door de notaris aan de verkoper worden overgemaakt, maar moet in depot blijven totdat het probleem is opgelost. Het is erg belangrijk om daar goede afspraken met de verkopers over te maken en dat jullie precies met elkaar afspreken wat de wederzijdse verwachtingen zijn.

Hoe dan ook, als het probleem bij het transport nog niet is opgelost, moet je zeker NIET zonder meer de transportakte ondertekenen. Want als het transport heeft plaatsgevonden en de verkoper het geld op zijn bankrekening heeft staan, sta je 3-0 achter als je achteraf nog zaken wilt regelen.

Nogmaals, jullie makelaar zou prima moeten weten hoe dit allemaal werkt en zou het voor jullie kunnen regelen. En als hij dat niet doet, dan zou ik als ik jullie was een advocaat inschakelen. Je hebt een prima rechtspositie, maar gelijk krijgen is in Nederland nog iets anders dan gelijk hebben!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Suzanne, Wat jullie zouden moeten eisen, is dat de problemen met de afvoer worden opgelost, zodat het toilet weer normaal te gebruiken is. Jullie hebben een huis gekocht met de volstrekt redelijke verwachting dat het toilet op de verdieping volledig functioneel zou zijn. Er is overigens een gemakkelijke en goedkope oplossing denkbaar, maar als koper zou ik daarmee niet akkoord gaan. Er bestaat een apparaat met de naam 'sanibroyeur'. Broyeur is een Frans woord voor 'breker'. Een sanibroyeur wordt tussen het toilet en de afvoer geplaatst en zorgt ervoor dat 'de grote boodschap' in ook voor smalle afvoeren 'hapklare brokken' wordt vermalen (yeck ;-) ) Als je een goede aankoopmakelaar hebt, dan neemt hij hierin het voortouw en gaat hij voor jullie aan de slag. Of dat onderdeel is van de normale 'aankoopdienstverlening' is afhankelijk van de afspraken die jullie hierover met jullie makelaar hebben gemaakt. Als je hem bij wijze van spreken voor een beperkte dienst hebt ingehuurd tegen een beperkt tarief, dan zou hij met het voorstel kunnen komen om de werkzaamheden die hij voor jullie uitvoert om dit te regelen, separaat in rekening te brengen. Maar er is ook een goede kans dat hij dit beschouwt als een normaal onderdeel van de dienstverlening. Als het probleem nog niet is opgelost op de dag van het transport en de daaraan voorafgaande inspectie, dan moeten jullie slim handelen. Het is verstandig als je vooraf beschikt over een indicatie van het bedrag dat nodig is om het probleem op te lossen. En dat bedrag mag niet door de notaris aan de verkoper worden overgemaakt, maar moet in depot blijven totdat het probleem is opgelost. Het is erg belangrijk om daar goede afspraken met de verkopers over te maken en dat jullie precies met elkaar afspreken wat de wederzijdse verwachtingen zijn. Hoe dan ook, als het probleem bij het transport nog niet is opgelost, moet je zeker NIET zonder meer de transportakte ondertekenen. Want als het transport heeft plaatsgevonden en de verkoper het geld op zijn bankrekening heeft staan, sta je 3-0 achter als je achteraf nog zaken wilt regelen. Nogmaals, jullie makelaar zou prima moeten weten hoe dit allemaal werkt en zou het voor jullie kunnen regelen. En als hij dat niet doet, dan zou ik als ik jullie was een advocaat inschakelen. Je hebt een prima rechtspositie, maar gelijk krijgen is in Nederland nog iets anders dan gelijk hebben! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Suzanne op maandag 03 september 2018 07:42

Hallo Wim,

Nou dit wordt nog lastig. Wij hebben de aan en verkoop makelaar ingeschakeld en aan gegeven dat de verkoper het moet oplossen. Nu zegt de verkoper dat er geen probleem meer is. Ja als je boven geen grote boodschap meer doet is er geen probleem. Makelaar stelt voor alles goed in de gate te houden en als er binnen een paar weken een verstopping plaatsvind de verkoper toch aansprakelijk te stellen.
Wij hebben er geen goed gevoel bij dus willen voor dat we naar de notaris gaan een camera onderzoek
Mocht er iets zichtbaar zijn kan de notaris geld achter houden.
Nu is het zo dat de verkoper niet echt meewerkt. Als zij niet akkoord gaan is dat geen schuldbekenning?
Als ze aangeven dat ze geen tijd hebben kan de verkoopmakelaar toch ook de deur openen?

Mvg Suzanne

Hallo Wim, Nou dit wordt nog lastig. Wij hebben de aan en verkoop makelaar ingeschakeld en aan gegeven dat de verkoper het moet oplossen. Nu zegt de verkoper dat er geen probleem meer is. Ja als je boven geen grote boodschap meer doet is er geen probleem. Makelaar stelt voor alles goed in de gate te houden en als er binnen een paar weken een verstopping plaatsvind de verkoper toch aansprakelijk te stellen. Wij hebben er geen goed gevoel bij dus willen voor dat we naar de notaris gaan een camera onderzoek Mocht er iets zichtbaar zijn kan de notaris geld achter houden. Nu is het zo dat de verkoper niet echt meewerkt. Als zij niet akkoord gaan is dat geen schuldbekenning? Als ze aangeven dat ze geen tijd hebben kan de verkoopmakelaar toch ook de deur openen? Mvg Suzanne
Wim de Leeuw op maandag 03 september 2018 10:16

Dag Suzanne,

Je kunt de verkopers niet verplichten om, voorafgaand aan het transport, mee te werken aan een camera-onderzoek. En als de verkopers hieraan niet willen meewerken, dan is dat niet automatisch een schuldbekentenis. Tot de overdracht is het huis van de verkopers en hoeven de verkopers aan dit soort verzoeken niet mee te werken.

Als ik jullie was, dan zou ik de verkopers vooraf in gebreke stellen en de notaris vragen om een bedrag in depot te houden. Als de overdracht heeft plaatsgevonden en de verkoper het geld op zijn eigen bankrekening heeft staan, dan wordt het allemaal een stuk ingewikkelder om je gelijk af te dwingen.

Hebben jullie een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan zou ik daar gebruik van maken. Als je die niet hebt, dan overweeg ik jullie om een advocaat in te schakelen om het proces in goede banen te leiden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Suzanne, Je kunt de verkopers niet verplichten om, voorafgaand aan het transport, mee te werken aan een camera-onderzoek. En als de verkopers hieraan niet willen meewerken, dan is dat niet automatisch een schuldbekentenis. Tot de overdracht is het huis van de verkopers en hoeven de verkopers aan dit soort verzoeken niet mee te werken. Als ik jullie was, dan zou ik de verkopers vooraf in gebreke stellen en de notaris vragen om een bedrag in depot te houden. Als de overdracht heeft plaatsgevonden en de verkoper het geld op zijn eigen bankrekening heeft staan, dan wordt het allemaal een stuk ingewikkelder om je gelijk af te dwingen. Hebben jullie een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan zou ik daar gebruik van maken. Als je die niet hebt, dan overweeg ik jullie om een advocaat in te schakelen om het proces in goede banen te leiden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Schuurman op maandag 17 september 2018 11:16

Wanneer is een koper van de woning een professionele belegger?

Wij hebben via een makelaar ons huis verkocht aan een kennis/zakenrelatie van hem.

Binnen 2 weken kwamen wij erachter dat ons huis veel meer waard is en hebben de overeenkomst met de makelaar ingetrokken.

Echter nu krijgen wij van een brief van de advocaat van de koper en hij beweerd nu professioneel belegger te zijn, dus hij heeft recht op het huis en wij moeten de koopovereenkomst verplicht tekenen.

Ons was verteld dat de koper eigenaar van een chinees restaurant is en waarschijnlijk nog een paar panden bezit, die de makelaar beheerd.

Kan de koper nu ons huis eisen en zich profileren als professioneel belegger. terwijl hij eigenaar van een restaurant is?

Wij zien uw reactie graag spoedig tegemoet.

Met vriendelijke groeten,

Fam. Schuurman

Wanneer is een koper van de woning een professionele belegger? Wij hebben via een makelaar ons huis verkocht aan een kennis/zakenrelatie van hem. Binnen 2 weken kwamen wij erachter dat ons huis veel meer waard is en hebben de overeenkomst met de makelaar ingetrokken. Echter nu krijgen wij van een brief van de advocaat van de koper en hij beweerd nu professioneel belegger te zijn, dus hij heeft recht op het huis en wij moeten de koopovereenkomst verplicht tekenen. Ons was verteld dat de koper eigenaar van een chinees restaurant is en waarschijnlijk nog een paar panden bezit, die de makelaar beheerd. Kan de koper nu ons huis eisen en zich profileren als professioneel belegger. terwijl hij eigenaar van een restaurant is? Wij zien uw reactie graag spoedig tegemoet. Met vriendelijke groeten, Fam. Schuurman
Wim de Leeuw op maandag 17 september 2018 15:45

Geachte heer / mevrouw Schuurman,

De term die in de wet staat (Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 2) luidt "een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf". Als de koper een rechtspersoon is of een natuurlijk persoon die handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet en is dus een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig.

Of een koper een 'professionele koper' is, hangt af van talloze omstandigheden, dit zal aan de hand van de bijzonderheden van de concrete situatie rondom deze transactie moeten worden vastgesteld.

Het enkele feit dat de koper eigenaar is van een restaurant, maakt hem nog niet tot een 'professionele koper'. Het gaat er namelijk om of de koper heeft gehandeld in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Als iemand met een chinees restaurant voor zichzelf in privé een woning koopt, is hij particulier. Als hij een woning koopt in zijn hoedanigheid van horeca-ondernemer, met het doel om dat huis te gebruiken voor zakelijke doeleinden, dan wordt hij beschouwd als professional.Als hij een woning koopt in hoedanigheid van directeur van een vennootschap waar meerdere verhuurde panden in zitten, ook.

Kortom, de koper kan dit inderdaad eisen. Of hij gelijk krijgt, dat kan alleen een rechter bepalen aan de hand van de feiten en omstandigheden van deze transactie.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


















Geachte heer / mevrouw Schuurman, De term die in de wet staat ([url=http://www.wetboek-online.nl/wet/Burgerlijk%20Wetboek%20Boek%207/2.html]Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 2[/url]) luidt "een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf". Als de koper een rechtspersoon is of een natuurlijk persoon die handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet en is dus een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig. Of een koper een 'professionele koper' is, hangt af van talloze omstandigheden, dit zal aan de hand van de bijzonderheden van de concrete situatie rondom deze transactie moeten worden vastgesteld. Het enkele feit dat de koper eigenaar is van een restaurant, maakt hem nog niet tot een 'professionele koper'. Het gaat er namelijk om of de koper heeft gehandeld in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Als iemand met een chinees restaurant voor zichzelf in privé een woning koopt, is hij particulier. Als hij een woning koopt in zijn hoedanigheid van horeca-ondernemer, met het doel om dat huis te gebruiken voor zakelijke doeleinden, dan wordt hij beschouwd als professional.Als hij een woning koopt in hoedanigheid van directeur van een vennootschap waar meerdere verhuurde panden in zitten, ook. Kortom, de koper kan dit inderdaad eisen. Of hij gelijk krijgt, dat kan alleen een rechter bepalen aan de hand van de feiten en omstandigheden van deze transactie. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Coby Van der veer op dinsdag 16 oktober 2018 20:28

Goedendag, wij hebben een huis gekocht 29 oktober passeerdatum, nu hebben ze van alles uit de tuin gehaald wat niet besproken is en wat niet in het voorlopig koopcontract staat, een buitenscreen weggehaald met daarbij nog gaten in de muur van buiten naar binnen, mag dit zomaar?

Goedendag, wij hebben een huis gekocht 29 oktober passeerdatum, nu hebben ze van alles uit de tuin gehaald wat niet besproken is en wat niet in het voorlopig koopcontract staat, een buitenscreen weggehaald met daarbij nog gaten in de muur van buiten naar binnen, mag dit zomaar?
Wim de Leeuw op dinsdag 16 oktober 2018 23:32

Geachte mevrouw Van der Veer / Beste Coby,

U heeft een koopakte ondertekend, waarin naar alle waarschijnlijkheid in artikel 1 is geregeld dat u hebt gekocht:
(1) een perceel grond
(2) met woning
(3) en verdere aanhorigheden (de ONROERENDE zaken die geacht worden onderdeel uit te maken van de woning)
(4) en de ROERENDE zaken die strikt genomen geen onderdeel uitmaken van de woning maar wel zijn meeverkocht omdat ze zijn meegenomen op de 'lijst van zaken'.

Wat u gekocht heeft, moet aan u tijdens het transport op 29 oktober geleverd worden en - op grond van artikel 6 van de koopovereenkomst - "in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt."

Het gaat hier dus om de vraag of de zaken die u hier benoemt, horen tot de '(onroerende) aanhorigheden' dan wel of die zaken separaat als roerende zaken zijn meeverkocht.

In het burgerlijk wetboek zijn bepalingen opgenomen over wat onroerend is en wat roerend is.

Burgerlijk Wetboek, Boek 3, Artikel 3
1 Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
2 Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

Artikel 4
1 Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak.
2 Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.


Terug naar uw vraag.

Zonnewering is niet 'duurzaam met de grond of het huis verenigd'. En zonnewering is geen 'bestanddeel van een zaak'. Er is niemand die zal zeggen dat een huis zonder buitenzonnewering geen huis meer is. Daarop is één uitzondering en dat is als het huis en de zonwering 'constructief op elkaar zijn afgestemd'. Dan moet u denken aan een zonnewering die speciaal in een heel afwijkende vorm is gemaakt om te passen bij de afwijkende vormen van een huis. Bij normale woningen is daarvan geen sprake. De verkoper mag een buitenscreen dus weghalen, zij het dat hij wel de gaten zal moeten repareren. U heeft een huis gekocht zonder gaten in de muren. En u moet dus ook een huis geleverd krijgen zonder gaten in de muren.

Bomen, struiken en planten worden geacht 'met de grond verenigd te zijn', zijn inbegrepen in de koop en mogen dus niet zomaar worden verwijderd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw Van der Veer / Beste Coby, U heeft een koopakte ondertekend, waarin naar alle waarschijnlijkheid in artikel 1 is geregeld dat u hebt gekocht: (1) een perceel grond (2) met woning (3) en verdere aanhorigheden (de ONROERENDE zaken die geacht worden onderdeel uit te maken van de woning) (4) en de ROERENDE zaken die strikt genomen geen onderdeel uitmaken van de woning maar wel zijn meeverkocht omdat ze zijn meegenomen op de 'lijst van zaken'. Wat u gekocht heeft, moet aan u tijdens het transport op 29 oktober geleverd worden en - op grond van artikel 6 van de koopovereenkomst - "in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt." Het gaat hier dus om de vraag of de zaken die u hier benoemt, horen tot de '(onroerende) aanhorigheden' dan wel of die zaken separaat als roerende zaken zijn meeverkocht. In het burgerlijk wetboek zijn bepalingen opgenomen over wat onroerend is en wat roerend is. [i]Burgerlijk Wetboek, Boek 3, Artikel 3 1 Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, [b]de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd[/b], hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. 2 Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Artikel 4 1 Al hetgeen volgens verkeersopvatting [b]onderdeel van een zaak uitmaakt[/b], is bestanddeel van die zaak. 2 Een zaak die met een hoofdzaak [b]zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken[/b], wordt bestanddeel van de hoofdzaak. [/i] Terug naar uw vraag. Zonnewering is niet 'duurzaam met de grond of het huis verenigd'. En zonnewering is geen 'bestanddeel van een zaak'. Er is niemand die zal zeggen dat een huis zonder buitenzonnewering geen huis meer is. Daarop is één uitzondering en dat is als het huis en de zonwering 'constructief op elkaar zijn afgestemd'. Dan moet u denken aan een zonnewering die speciaal in een heel afwijkende vorm is gemaakt om te passen bij de afwijkende vormen van een huis. Bij normale woningen is daarvan geen sprake. De verkoper mag een buitenscreen dus weghalen, zij het dat hij wel de gaten zal moeten repareren. U heeft een huis gekocht zonder gaten in de muren. En u moet dus ook een huis geleverd krijgen zonder gaten in de muren. Bomen, struiken en planten worden geacht 'met de grond verenigd te zijn', zijn inbegrepen in de koop en mogen dus niet zomaar worden verwijderd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
maandag 12 november 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.