shutterstock_111933209

Onze blogs over de spelregels bij onderhandeling over de aankoop van een huis zijn vele duizenden malen gelezen. We geven u 10 heldere antwoorden op de meest gestelde vragen.

Helderheid over de spelregels bij onderhandeling over de aankoop van een huis

Blijkbaar voorzagen onze blogs in een behoefte. Want beide blogs over dit thema, Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden en Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen zijn inmiddels vele duizenden malen gelezen. Desondanks blijkt het onderwerp ingewikkeld te zijn. Onze organisatie ontvangt nog maandelijks vragen over het onderwerp. Een overzicht van de antwoorden op de meest gestelde vragen over dit onderwerp treft u hieronder aan.

Vraag 1 - Als ik (meer) dan de vraagprijs bied, mag een verkoper dan toch nog met iemand anders onderhandelen?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Als u een bod op een huis uitbrengt, dan bent u nog niet automatisch in onderhandeling. De onderhandeling start pas als de verkopend makelaar op uw bod reageert door het doen van een tegenbod.Het staat de verkopend makelaar volledig vrij om wel of niet de onderhandelingen aan te gaan. En dus ook om door te onderhandelen met een ander, ook als u kenbaar heeft gemaakt de vraagprijs te willen betalen.

Vraag 2 - Als ik een hoger bod uitbreng dan een andere kandidaat-koper, mag een verkoper mijn bod dan zomaar negeren?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Een verkopend makelaar hoeft op geen enkel bod in te gaan. Ook niet op een bod dat hoger is dan een ander bod. Zelfs niet op een bod op of boven de vraagprijs. Het hoogste bod hoeft niet het meest aantrekkelijke voorstel voor de verkoper te zijn. Het kan zijn dat de verkoper een bod van € 295.000 onder ontbindende voorwaarden interessanter vindt dan een bod van € 300.000 mèt ontbindende voorwaarden. Maar ook andere voorwaarden, zoals de overname van roerende zaken of de opleveringsdatum, kunnen van belang zijn.

Vraag 3 - Als ik (meer dan) de vraagprijs biedt, mag de verkopend makelaar dan doorgaan met de bezichtigingen?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Een verkoper / verkopend makelaar hoeft op geen enkel bod te reageren en mag doorgaan met de bezichtigingen, ook nadat er biedingen zijn uitgebracht.

Vraag 4 - We hadden al een afspraak voor een bezichtiging in de agenda staan, maar nu blijkt dat de makelaar in onderhandeling is gegaan. Moet niet iedereen een eerlijke kans krijgen? Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Het staat een verkopend makelaar volkomen vrij om met een gegadigde de onderhandelingen aan te gaan, ook als er nog afspraken in de agenda staan.

Vraag 5 - We waren in onderhandeling met de verkopend makelaar, maar opeens liet de deze ons weten dat we ons bod zeer serieus moesten verhogen. En dat hij anders met een andere partij zou gaan onderhandelen. Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Ook als u eenmaal in onderhandeling bent, dan mogen beide partijen de onderhandelingen afbreken. Als de verkopend makelaar denkt er met één gegadigde niet uit te kunnen komen omdat hij de indruk heeft dat een andere gegadigde meer zal bieden, dan mag hij uiteraard de onderhandelingen afbreken.Een NVM-makelaar mag niet met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen. Dat wordt 'uitspelen' genoemd. Maar uiteraard mag een NVM-makelaar de onderhandelingen met de een wel beëindigen als hij denkt dat met een andere gegadigde een beter resultaat voor de verkoper te bereiken is. Uiteraard hoeft een verkopend makelaar niet doof of blind te zijn voor signalen van andere kandidaat-kopers.

 

Vraag 6 - We waren in onderhandeling, maar opeens liet de makelaar ons weten dat hij niet verder wilde onderhandelen, omdat er een 'inschrijving' zou worden georganiseerd. Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Ook als u eenmaal in onderhandeling bent, dan mogen beide partijen de onderhandelingen afbreken als een akkoord niet meer te verwachten is. Natuurlijk kan daarbij de belangstelling van andere gegadigden een rol spelen. Als een makelaar de indruk heeft dat er heel veel andere gegadigden zijn, dan wordt er soms gekozen voor een 'inschrijving'. Dat houdt in dat alle belangstellenden een eenmalig schriftelijk bod mogen uitbrengen. En dat de verkoper in overleg met de verkopend makelaar een keuze maakt voor één van de uitgebrachte voorstellen.

 

Vraag 7 - Helpt het als ik tegen de verkopend makelaar zeg dat, als wij de kopers worden, hij ons huis mag verkopen?

Antwoord: Ja, dat helpt. Bij het maken van een keuze voor de verkeerde makelaar.

Toelichting: Als de verkopend makelaar zijn eigen belang boven dat van zijn opdrachtgever stelt, dan weet u zeker dat u te maken heeft met een makelaar die ook uw belangen niet voorop zal stellen.

Vraag 8 - Is het correct als de verkopend makelaar van een huis waar ik belangstelling voor heb, mij een waarde-indicatie afgeeft van de waarde van mijn huis?

Antwoord: Ja, dat is correct zolang partijen zich strikt aan een aantal spelregels houden.

Toelichting: In een situatie als deze moet de makelaar glashelder en transparant opereren, omdat er geen belangenconflict mag ontstaan. Bij De Leeuw Makelaardij hebben we dat opgelost door een clausule in onze Opdracht Tot Dienstverlening. We behouden ons het recht voor om gegadigden te informeren, maar accepteren geen verkoop-opdracht van de koper in situaties dat er een conflict zou kunnen ontstaan met de belangen van de verkoper.

Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat de makelaar:
a. gegadigden informeert of laat informeren over de waarde en verkoopmogelijkheden van hun eventuele eigen woning;
b. gegadigden laat informeren over hun financiële mogelijkheden;

Zonder instemming van de opdrachtgever aanvaardt de makelaar geen opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een dergelijke gegadigde,

Tenzij

In de praktijk hebben onze opdrachtgevers hier maar zelden bezwaar tegen. In veel gevallen waarbij de koper van een woning nog een eigen woning moet verkopen, staat er een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. En dat maakt dat ook de verkoper belang heeft bij een vlotte verkoop van het huis van de koper.

Vraag 9 - Ik wist als eerste dat het huis te koop zou gaan komen. Ik heb het huis als eerste bezichtigd. Als ik dan als eerste een bod doe, dan moet de makelaar toch met mij onderhandelen?

Antwoord: Nee, de makelaar is vrij om te bepalen met wie hij de onderhandelingen aangaat.

Toelichting: Het is een misverstand dat 'de eerste kijker' of 'de eerste bieder' een bijzondere positie bij de onderhandelingen toekomt. Zie daarover ook onze blog De spelregels bij onderhandeling - 10 misverstanden.

 

Vraag 10 - Klopt het dat er héél weinig regels zijn over wat er bij de onderhandeling over een woning wel en niet mag?

Antwoord: Ja, dat klopt.

Toelichting: De enige spelregels die er bij een onderhandeling over een woning gelden, zijn afkomstig uit het tuchtrecht van de NVM-makelaars. Makelaars mogen gegadigden niet uitspelen. Er zijn geen wettelijke of tuchtregels over de vraag welk bod van welke gegadigde voorrang zou moeten hebben boven een ander bod. De eerste kijker heeft geen recht op 'een eerste bod'. En wie 'het eerste bod' doet, heeft daarmee geen enkel recht of voorkeurspositie. Ook als er eenmaal sprake is van onderhandelingen, dan mag een verkopend makelaar een kandidaat-koper vragen om een uiterste bod uit te brengen. En als dat bod te laag is, dan staat het de verkopend makelaar vrij om met een andere partij te gaan onderhandelen.