De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) – Wat mag wel, wat mag niet?

shutterstock_111933209

Onze blogs over de spelregels bij onderhandeling over de aankoop van een huis zijn vele duizenden malen gelezen. We geven u 10 heldere antwoorden op de meest gestelde vragen.

Helderheid over de spelregels bij onderhandeling over de aankoop van een huis

Blijkbaar voorzagen onze blogs in een behoefte. Want beide blogs over dit thema, Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden en Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen zijn inmiddels vele duizenden malen gelezen. Desondanks blijkt het onderwerp ingewikkeld te zijn. Onze organisatie ontvangt nog maandelijks vragen over het onderwerp. Een overzicht van de antwoorden op de meest gestelde vragen over dit onderwerp treft u hieronder aan.

Vraag 1 - Als ik (meer) dan de vraagprijs bied, mag een verkoper dan toch nog met iemand anders onderhandelen?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Als u een bod op een huis uitbrengt, dan bent u nog niet automatisch in onderhandeling. De onderhandeling start pas als de verkopend makelaar op uw bod reageert door het doen van een tegenbod.Het staat de verkopend makelaar volledig vrij om wel of niet de onderhandelingen aan te gaan. En dus ook om door te onderhandelen met een ander, ook als u kenbaar heeft gemaakt de vraagprijs te willen betalen.

Vraag 2 - Als ik een hoger bod uitbreng dan een andere kandidaat-koper, mag een verkoper mijn bod dan zomaar negeren?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Een verkopend makelaar hoeft op geen enkel bod in te gaan. Ook niet op een bod dat hoger is dan een ander bod. Zelfs niet op een bod op of boven de vraagprijs. Het hoogste bod hoeft niet het meest aantrekkelijke voorstel voor de verkoper te zijn. Het kan zijn dat de verkoper een bod van € 295.000 onder ontbindende voorwaarden interessanter vindt dan een bod van € 300.000 mèt ontbindende voorwaarden. Maar ook andere voorwaarden, zoals de overname van roerende zaken of de opleveringsdatum, kunnen van belang zijn.

Vraag 3 - Als ik (meer dan) de vraagprijs biedt, mag de verkopend makelaar dan doorgaan met de bezichtigingen?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Een verkoper / verkopend makelaar hoeft op geen enkel bod te reageren en mag doorgaan met de bezichtigingen, ook nadat er biedingen zijn uitgebracht.

Vraag 4 - We hadden al een afspraak voor een bezichtiging in de agenda staan, maar nu blijkt dat de makelaar in onderhandeling is gegaan. Moet niet iedereen een eerlijke kans krijgen? Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Het staat een verkopend makelaar volkomen vrij om met een gegadigde de onderhandelingen aan te gaan, ook als er nog afspraken in de agenda staan.

Vraag 5 - We waren in onderhandeling met de verkopend makelaar, maar opeens liet de deze ons weten dat we ons bod zeer serieus moesten verhogen. En dat hij anders met een andere partij zou gaan onderhandelen. Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Ook als u eenmaal in onderhandeling bent, dan mogen beide partijen de onderhandelingen afbreken. Als de verkopend makelaar denkt er met één gegadigde niet uit te kunnen komen omdat hij de indruk heeft dat een andere gegadigde meer zal bieden, dan mag hij uiteraard de onderhandelingen afbreken.Een NVM-makelaar mag niet met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen. Dat wordt 'uitspelen' genoemd. Maar uiteraard mag een NVM-makelaar de onderhandelingen met de een wel beëindigen als hij denkt dat met een andere gegadigde een beter resultaat voor de verkoper te bereiken is. Uiteraard hoeft een verkopend makelaar niet doof of blind te zijn voor signalen van andere kandidaat-kopers.

 

Vraag 6 - We waren in onderhandeling, maar opeens liet de makelaar ons weten dat hij niet verder wilde onderhandelen, omdat er een 'inschrijving' zou worden georganiseerd. Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Ook als u eenmaal in onderhandeling bent, dan mogen beide partijen de onderhandelingen afbreken als een akkoord niet meer te verwachten is. Natuurlijk kan daarbij de belangstelling van andere gegadigden een rol spelen. Als een makelaar de indruk heeft dat er heel veel andere gegadigden zijn, dan wordt er soms gekozen voor een 'inschrijving'. Dat houdt in dat alle belangstellenden een eenmalig schriftelijk bod mogen uitbrengen. En dat de verkoper in overleg met de verkopend makelaar een keuze maakt voor één van de uitgebrachte voorstellen.

 

Vraag 7 - Helpt het als ik tegen de verkopend makelaar zeg dat, als wij de kopers worden, hij ons huis mag verkopen?

Antwoord: Ja, dat helpt. Bij het maken van een keuze voor de verkeerde makelaar.

Toelichting: Als de verkopend makelaar zijn eigen belang boven dat van zijn opdrachtgever stelt, dan weet u zeker dat u te maken heeft met een makelaar die ook uw belangen niet voorop zal stellen.

Vraag 8 - Is het correct als de verkopend makelaar van een huis waar ik belangstelling voor heb, mij een waarde-indicatie afgeeft van de waarde van mijn huis?

Antwoord: Ja, dat is correct zolang partijen zich strikt aan een aantal spelregels houden.

Toelichting: In een situatie als deze moet de makelaar glashelder en transparant opereren, omdat er geen belangenconflict mag ontstaan. Bij De Leeuw Makelaardij hebben we dat opgelost door een clausule in onze Opdracht Tot Dienstverlening. We behouden ons het recht voor om gegadigden te informeren, maar accepteren geen verkoop-opdracht van de koper in situaties dat er een conflict zou kunnen ontstaan met de belangen van de verkoper.

Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat de makelaar:
a. gegadigden informeert of laat informeren over de waarde en verkoopmogelijkheden van hun eventuele eigen woning;
b. gegadigden laat informeren over hun financiële mogelijkheden;

Zonder instemming van de opdrachtgever aanvaardt de makelaar geen opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een dergelijke gegadigde,

Tenzij

  • de gegadigde aangeeft geen belangstelling meer te hebben voor de betrokken woning dan wel;
  • de op deze opdracht betrekking hebbende woning reeds is verkocht dan wel
  • de woning nog niet is verkocht maar de opdrachtgever heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen de aanvaarding van een opdracht tot dienstverlening van de gegadigde.

In de praktijk hebben onze opdrachtgevers hier maar zelden bezwaar tegen. In veel gevallen waarbij de koper van een woning nog een eigen woning moet verkopen, staat er een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. En dat maakt dat ook de verkoper belang heeft bij een vlotte verkoop van het huis van de koper.

Vraag 9 - Ik wist als eerste dat het huis te koop zou gaan komen. Ik heb het huis als eerste bezichtigd. Als ik dan als eerste een bod doe, dan moet de makelaar toch met mij onderhandelen?

Antwoord: Nee, de makelaar is vrij om te bepalen met wie hij de onderhandelingen aangaat.

Toelichting: Het is een misverstand dat 'de eerste kijker' of 'de eerste bieder' een bijzondere positie bij de onderhandelingen toekomt. Zie daarover ook onze blog De spelregels bij onderhandeling - 10 misverstanden.

 

Vraag 10 - Klopt het dat er héél weinig regels zijn over wat er bij de onderhandeling over een woning wel en niet mag?

Antwoord: Ja, dat klopt.

Toelichting: De enige spelregels die er bij een onderhandeling over een woning gelden, zijn afkomstig uit het tuchtrecht van de NVM-makelaars. Makelaars mogen gegadigden niet uitspelen. Er zijn geen wettelijke of tuchtregels over de vraag welk bod van welke gegadigde voorrang zou moeten hebben boven een ander bod. De eerste kijker heeft geen recht op 'een eerste bod'. En wie 'het eerste bod' doet, heeft daarmee geen enkel recht of voorkeurspositie. Ook als er eenmaal sprake is van onderhandelingen, dan mag een verkopend makelaar een kandidaat-koper vragen om een uiterste bod uit te brengen. En als dat bod te laag is, dan staat het de verkopend makelaar vrij om met een andere partij te gaan onderhandelen.

Vragen?

Uw vragen over dit onderwerp kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties 66

Maria op zondag 24 april 2016 14:58

Beste Wim,
Al enige tijd hadden wij een huis op het oog. Samen met onze makelaar een bezichtiging gedaan. Tijdens de bezichtiging gaf de verkopende makelaar aan dat het een bankverkoop was geworden. Dit in ons achterhoofd en op advies van onze makelaar hebben wij een veel lager bod uitgebracht ( ook ivm achterstallig onderhoud). Na 1 1/2 week nog nietsgehoord..omdat het een bankverkoop was dachten wij dat dit erbij hoorde. Onze makelaar uiteindelijk gebed dat wij het erg lang vonden duren en dat wij nu wel antwoord wilde. De verkopende makelaar werd gebeld en deze gaf te kennen de volgende dag antw te geven. Het bod was onbespreekbaar. We vonden het een beetje raar na 1 1/2 week wachten te horen dat het bod onbespreekbaar was(woensdag). We wilde er even overnadenken om een nw bod uit te brengen. Vrijdag belde we en hoorde we dat het huis verkocht was en dat het verlopige koopcontract al was getekend. Voor ons voelt dit echt heel raar. Waarom heeft de makelaar niet nog navraag gedaan om een nw bod uit te brengen. Nu heb ik het idee dat zowel ik alsdegene waar het een bankverkoop voor is geworden dat de makelaar niet alles uit de kast heeft gehaald en wellicht een vriendje het huis heeft toegespeeld. Kan ik hier juridische nog wat mee doen. Heb het idee dat verkopend makelaar ons lang aan het lijntje heeft gehouden en wellicht al veel eerder wist van het bod maar voor de partij die het nu heeft gekocht zo snel mogelijk alles rond te krijgen.
Hoor graag van u of wij hier nog iets tegen kunnen doen of klacht kunnen indienen.

Beste Wim, Al enige tijd hadden wij een huis op het oog. Samen met onze makelaar een bezichtiging gedaan. Tijdens de bezichtiging gaf de verkopende makelaar aan dat het een bankverkoop was geworden. Dit in ons achterhoofd en op advies van onze makelaar hebben wij een veel lager bod uitgebracht ( ook ivm achterstallig onderhoud). Na 1 1/2 week nog nietsgehoord..omdat het een bankverkoop was dachten wij dat dit erbij hoorde. Onze makelaar uiteindelijk gebed dat wij het erg lang vonden duren en dat wij nu wel antwoord wilde. De verkopende makelaar werd gebeld en deze gaf te kennen de volgende dag antw te geven. Het bod was onbespreekbaar. We vonden het een beetje raar na 1 1/2 week wachten te horen dat het bod onbespreekbaar was(woensdag). We wilde er even overnadenken om een nw bod uit te brengen. Vrijdag belde we en hoorde we dat het huis verkocht was en dat het verlopige koopcontract al was getekend. Voor ons voelt dit echt heel raar. Waarom heeft de makelaar niet nog navraag gedaan om een nw bod uit te brengen. Nu heb ik het idee dat zowel ik alsdegene waar het een bankverkoop voor is geworden dat de makelaar niet alles uit de kast heeft gehaald en wellicht een vriendje het huis heeft toegespeeld. Kan ik hier juridische nog wat mee doen. Heb het idee dat verkopend makelaar ons lang aan het lijntje heeft gehouden en wellicht al veel eerder wist van het bod maar voor de partij die het nu heeft gekocht zo snel mogelijk alles rond te krijgen. Hoor graag van u of wij hier nog iets tegen kunnen doen of klacht kunnen indienen.
Wim de Leeuw op maandag 25 april 2016 21:07

Dag Maria,

Jouw ervaringen geven precies aan waarom het handig is om een aankoopmakelaar in te schakelen. Die kent de spelregels precies!

Het is erg vervelend als het anderhalve week duurt voordat je een reactie krijgt op je bod. Dat kan je echter zelf voorkomen door ofwel 1) je bod een bepaalde tijdsduur mee te geven waardoor het automatisch vervalt als er niet vlot op wordt gereageerd of 2) de makelaar te laten weten dat je je bod zou gaan intrekken als er niet op zou worden gereageerd.

Blijkbaar is jullie bod niet als heel serieus beschouwd. En dus is de makelaar blijkbaar verder gegaan met de procedure, omdat hij vond dat er serieuzer kandidaten aanwezig waren. En heeft hij daarin ook gelijk gekregen want het huis blijkt verkocht.

Juridisch kan je er niets mee. Tuchtrechtelijk ook niet .

Draai deze casus eens om. Stel dat het jouw huis betreft, je hebt blijkbaar problemen met de hypotheek en wilt het huis verkopen. Blijkbaar duurt dat te lang en dus grijpt de bank in. Dan is er een kandidaat koper die denkt dat hij een buitenkansje kan pakken en die brengt een heel laag bod uit. Terwijl er andere kopers zijn die blijkbaar bereid zijn om een beter bod uit te brengen. En vervolgens gaat de lage bieder zich afvragen wat hij juridisch of tuchtrechtelijk nog kan doen...

Het is maar net vanaf welk perspectief je deze casus bekijkt...

Wim de Leeuw

Dag Maria, Jouw ervaringen geven precies aan waarom het handig is om een aankoopmakelaar in te schakelen. Die kent de spelregels precies! Het is erg vervelend als het anderhalve week duurt voordat je een reactie krijgt op je bod. Dat kan je echter zelf voorkomen door ofwel 1) je bod een bepaalde tijdsduur mee te geven waardoor het automatisch vervalt als er niet vlot op wordt gereageerd of 2) de makelaar te laten weten dat je je bod zou gaan intrekken als er niet op zou worden gereageerd. Blijkbaar is jullie bod niet als heel serieus beschouwd. En dus is de makelaar blijkbaar verder gegaan met de procedure, omdat hij vond dat er serieuzer kandidaten aanwezig waren. En heeft hij daarin ook gelijk gekregen want het huis blijkt verkocht. Juridisch kan je er niets mee. Tuchtrechtelijk ook niet . Draai deze casus eens om. Stel dat het jouw huis betreft, je hebt blijkbaar problemen met de hypotheek en wilt het huis verkopen. Blijkbaar duurt dat te lang en dus grijpt de bank in. Dan is er een kandidaat koper die denkt dat hij een buitenkansje kan pakken en die brengt een heel laag bod uit. Terwijl er andere kopers zijn die blijkbaar bereid zijn om een beter bod uit te brengen. En vervolgens gaat de lage bieder zich afvragen wat hij juridisch of tuchtrechtelijk nog kan doen... Het is maar net vanaf welk perspectief je deze casus bekijkt... Wim de Leeuw
john op zaterdag 06 augustus 2016 11:11

Hoi ,

Na onderhandeling een eindbod van de verkoopmakelaar gehad,
De volgende dag kwam er een hoger bod binnen bij hem toen heeft hij iedereen tot 12.00 gegeven voor een eindbod.
Is dit normaal als je al een einfbod heb gehad????

Hoi , Na onderhandeling een eindbod van de verkoopmakelaar gehad, De volgende dag kwam er een hoger bod binnen bij hem toen heeft hij iedereen tot 12.00 gegeven voor een eindbod. Is dit normaal als je al een einfbod heb gehad????
Wim de Leeuw op zaterdag 06 augustus 2016 15:51

Dag John,

Heb je de blogs over dit onderwerp gelezen? ;-)

Als je het eindbod meteen had geaccepteerd, was er sprake geweest van een mondelinge koopovereenkomst. En dat was in elk geval een begin geweest. Vervolgens had de verkoper zich nog kunnen bedenken totdat jullie beiden de akte hadden ondertekend. En daarna had jij je als koper nog drie dagen mogen bedenken.

Je hebt het eindbod niet geaccepteerd, toch? Dus het eindbod werd ingetrokken. Dat kan en dat mag ook.k En iedereen kreeg nog een keer de kans om het huis te kopen. Dat lijkt me niet oneerlijk, toch?

Als kandidaat-koper heel vervelend als er alsnog kapers op de kust opduiken. Maar, had je als jij de verkoper was geweest, voor een andere strategie gekozen als je de indruk had gehad dat je daarmee de opbrengst had kunnen verhogen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag John, Heb je de blogs over dit onderwerp gelezen? ;-) Als je het eindbod meteen had geaccepteerd, was er sprake geweest van een mondelinge koopovereenkomst. En dat was in elk geval een begin geweest. Vervolgens had de verkoper zich nog kunnen bedenken totdat jullie beiden de akte hadden ondertekend. En daarna had jij je als koper nog drie dagen mogen bedenken. Je hebt het eindbod niet geaccepteerd, toch? Dus het eindbod werd ingetrokken. Dat kan en dat mag ook.k En iedereen kreeg nog een keer de kans om het huis te kopen. Dat lijkt me niet oneerlijk, toch? Als kandidaat-koper heel vervelend als er alsnog kapers op de kust opduiken. Maar, had je als jij de verkoper was geweest, voor een andere strategie gekozen als je de indruk had gehad dat je daarmee de opbrengst had kunnen verhogen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Willemien Ekkelenkamp op woensdag 02 november 2016 09:53

Ik had een vraag. Twee weken geleden hebben wij een huis bekeken. De vraagprijs was 215 en wij hebben 210 geboden. We kregen een tegenbod van 212.5 maar de bewoners wilden er tot oktober in blijven. Wij hebben toen gezegd dat wij bij ons bod bleven. De makelaar vertelde ons dat de verkopers nog eens over ons bod na gingen denken. Een week later hebben wij zelf de makelaar weer gebeld, met de vraag hoe het er voor stond. Er was een veel lager bod uit gebracht en iemand die de vraagprijs wilde betalen maar nu nog een jaar in het buitenland woonde. De makelaar zei dat we 75% kans hadden. Wij hebben toen gezegd dat we nog wel wat meer konden bieden en dat ze er ook nog wel langer in konden blijven (we hadden eerst gezegd in april er uit) de makelaar zou dit overleggen en maandag contact opnemen. Nu kregen wij dinsdag te horen dat het huis verkocht is. Niet aan degene die lager bood of die in het buitenland zit maar nog iemand anders. Kan dit zomaar...?

Ik had een vraag. Twee weken geleden hebben wij een huis bekeken. De vraagprijs was 215 en wij hebben 210 geboden. We kregen een tegenbod van 212.5 maar de bewoners wilden er tot oktober in blijven. Wij hebben toen gezegd dat wij bij ons bod bleven. De makelaar vertelde ons dat de verkopers nog eens over ons bod na gingen denken. Een week later hebben wij zelf de makelaar weer gebeld, met de vraag hoe het er voor stond. Er was een veel lager bod uit gebracht en iemand die de vraagprijs wilde betalen maar nu nog een jaar in het buitenland woonde. De makelaar zei dat we 75% kans hadden. Wij hebben toen gezegd dat we nog wel wat meer konden bieden en dat ze er ook nog wel langer in konden blijven (we hadden eerst gezegd in april er uit) de makelaar zou dit overleggen en maandag contact opnemen. Nu kregen wij dinsdag te horen dat het huis verkocht is. Niet aan degene die lager bood of die in het buitenland zit maar nog iemand anders. Kan dit zomaar...?
Wim de Leeuw op woensdag 02 november 2016 10:32

Dag Willemien,

Jullie hebben 210.000 geboden op een vraagprijs van 215.000. Daarop komen de verkopers met een tegenbod van 212.500 op de voorwaarde dat ze tot oktober (2017) in het huis kunnen blijven. Uit dat bod kan je concluderen dat zowel de hoogte van de prijs als een lange opleveringsdatum voor de verkopers erg belangrijk zijn.

Jullie bod (210.000 met een oplevering in april 2017) is daarmee niet geaccepteerd, de verkopers doen jullie immers een tegenbod (212.500 met oplevering in oktober 2017) dat afwijkt van wat jullie hebben geboden .

Jullie accepteren dat afwijkende tegenbod niet, je geeft immers aan dat je hebt gezegd dat jullie bij je bod van 210.000 wilden blijven. Zolang jullie het niet met elkaar eens worden en elkaar nieuwe voorstellen blijven doen of oude voorstellen blijven herhalen, ontstaat er nog geen mondelinge overeenkomst. Er wordt geen nieuw bod uitgebracht, waarmee de onderhandelingen beëindigd zijn. Jullie kunnen probleemloos een bod doen op een ander huis, maar de verkoper kan ook probleemloos met andere gegadigden onderhandelen.

Een week later nemen jullie contact op met de makelaar. En dan verneem je dat er een kaper op de kust is die de vraagprijs wil betalen en nu nog een jaar in het buitenland woont. Voor die andere bieder is noch de vraagprijs noch de oplevering in oktober een probleem. Ik begrijp heel eerlijk gezegd niet waarom de makelaar aangeeft dat jullie 75% kans hebben om het huis te kopen. Die andere bieder biedt hoger èn wil blijkbaar akkoord gaan met de vraagprijs.

Afijn. Jullie geven aan "dat je wat meer kan bieden" en dat ze "nog wel wat langer in het huis zouden kunnen blijven". Je geeft aan wat je kunt. Je geeft niet aan dat je dat bod daadwerkelijk wilt doen. En zelfs als je dat had gedaan, dan was het nog geen concreet bod geweest. Dus er ontstaat nog steeds geen mondelinge overeenkomst.

En vervolgens is het huis verkocht. Aan een andere gegadigde. En wil je graag weten of dit zomaar kan.

Als ik verhaal hierboven goed heb weergegeven, dan is het enige 'schoonheidsfoutje' dat de makelaar gemaakt heeft, dat hij niet heeft gedaan wat hij had toegezegd, namelijk op maandag bij jou terugkomen op het gesprek. Maar als je me vraagt of dat zomaar mag en of dat bijvoorbeeld juridische consequenties heeft, dan moet ik je teleurstellen. Ik heb je vraag heel bewust wat uitgebreider omschreven om je te laten zien wat de juridische betekenis is van alle gemaakte stappen.

Er is tussen jullie als kandidaat-kopers en de verkoper op geen enkel moment 'overeenstemming' bereikt. Als ik het heel formeel benader, dan heb je ook geen concreet bod gedaan nadat jullie eerste concrete bod was afgewezen. Wat is de betekenis van "wat meer bieden" en "wat langer in het huis blijven". Terwijl jullie wisten dat de opleveringsdatum van oktober 2017 voor de verkopers van belang was. Jullie hebben laten weten dat er voor jullie nog ruimte was in de onderhandeling. Niets meer en niets minder.

En vermoedelijk is er een nieuwe gegadigde langsgekomen die het huis misschien wel voor de vraagprijs, maar in elk geval pas in oktober 2017 tegen gunstige voorwaarden wilde kopen. Misschien een kapitaalkrachtige koper die geen financieringsvoorbehoud nodig heeft. We weten het niet. Maar in elk geval moet het een koper zijn geweest met wie, in het perspectief van de verkopers, een goede deal kon worden gedaan. Veel belangrijker: een goede deal MOCHT worden gedaan.

Als je de blogs over dit onderwerp op deze website hebt gelezen, dan zal je hebben ontdekt dat er nog veel meer is toegestaan. Lees bijvoorbeeld de blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Stel dat jullie de vraagprijs hadden geboden met een oplevering in oktober 2017. En dat er, voordat de verkoper zijn handtekening heeft gezet onder de koopovereenkomst, een koper is die meer wil bieden dan de vraagprijs. Zelfs dan had de verkoper het aan die andere gegadigde kunnen verkopen.

Mijn advies: Laat je bij de aankoop van je woning adviseren door een aankoopmakelaar. Die kent de markt en de spelregels.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Willemien, Jullie hebben 210.000 geboden op een vraagprijs van 215.000. Daarop komen de verkopers met een tegenbod van 212.500 op de voorwaarde dat ze tot oktober (2017) in het huis kunnen blijven. Uit dat bod kan je concluderen dat zowel de hoogte van de prijs als een lange opleveringsdatum voor de verkopers erg belangrijk zijn. Jullie bod (210.000 met een oplevering in april 2017) is daarmee niet geaccepteerd, de verkopers doen jullie immers een tegenbod (212.500 met oplevering in oktober 2017) dat afwijkt van wat jullie hebben geboden . Jullie accepteren dat afwijkende tegenbod niet, je geeft immers aan dat je hebt gezegd dat jullie bij je bod van 210.000 wilden blijven. Zolang jullie het niet met elkaar eens worden en elkaar nieuwe voorstellen blijven doen of oude voorstellen blijven herhalen, ontstaat er nog geen mondelinge overeenkomst. Er wordt geen nieuw bod uitgebracht, waarmee de onderhandelingen beëindigd zijn. Jullie kunnen probleemloos een bod doen op een ander huis, maar de verkoper kan ook probleemloos met andere gegadigden onderhandelen. Een week later nemen jullie contact op met de makelaar. En dan verneem je dat er een kaper op de kust is die de vraagprijs wil betalen en nu nog een jaar in het buitenland woont. Voor die andere bieder is noch de vraagprijs noch de oplevering in oktober een probleem. Ik begrijp heel eerlijk gezegd niet waarom de makelaar aangeeft dat jullie 75% kans hebben om het huis te kopen. Die andere bieder biedt hoger èn wil blijkbaar akkoord gaan met de vraagprijs. Afijn. Jullie geven aan "dat je wat meer kan bieden" en dat ze "nog wel wat langer in het huis zouden kunnen blijven". Je geeft aan wat je kunt. Je geeft niet aan dat je dat bod daadwerkelijk wilt doen. En zelfs als je dat had gedaan, dan was het nog geen concreet bod geweest. Dus er ontstaat nog steeds geen mondelinge overeenkomst. En vervolgens is het huis verkocht. Aan een andere gegadigde. En wil je graag weten of dit zomaar kan. Als ik verhaal hierboven goed heb weergegeven, dan is het enige 'schoonheidsfoutje' dat de makelaar gemaakt heeft, dat hij niet heeft gedaan wat hij had toegezegd, namelijk op maandag bij jou terugkomen op het gesprek. Maar als je me vraagt of dat zomaar mag en of dat bijvoorbeeld juridische consequenties heeft, dan moet ik je teleurstellen. Ik heb je vraag heel bewust wat uitgebreider omschreven om je te laten zien wat de juridische betekenis is van alle gemaakte stappen. Er is tussen jullie als kandidaat-kopers en de verkoper op geen enkel moment 'overeenstemming' bereikt. Als ik het heel formeel benader, dan heb je ook geen concreet bod gedaan nadat jullie eerste concrete bod was afgewezen. Wat is de betekenis van "wat meer bieden" en "wat langer in het huis blijven". Terwijl jullie wisten dat de opleveringsdatum van oktober 2017 voor de verkopers van belang was. Jullie hebben laten weten dat er voor jullie nog ruimte was in de onderhandeling. Niets meer en niets minder. En vermoedelijk is er een nieuwe gegadigde langsgekomen die het huis misschien wel voor de vraagprijs, maar in elk geval pas in oktober 2017 tegen gunstige voorwaarden wilde kopen. Misschien een kapitaalkrachtige koper die geen financieringsvoorbehoud nodig heeft. We weten het niet. Maar in elk geval moet het een koper zijn geweest met wie, in het perspectief van de verkopers, een goede deal kon worden gedaan. Veel belangrijker: een goede deal MOCHT worden gedaan. Als je de blogs over dit onderwerp op deze website hebt gelezen, dan zal je hebben ontdekt dat er nog veel meer is toegestaan. Lees bijvoorbeeld de blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Stel dat jullie de vraagprijs hadden geboden met een oplevering in oktober 2017. En dat er, voordat de verkoper zijn handtekening heeft gezet onder de koopovereenkomst, een koper is die meer wil bieden dan de vraagprijs. Zelfs dan had de verkoper het aan die andere gegadigde kunnen verkopen. Mijn advies: Laat je bij de aankoop van je woning adviseren door een aankoopmakelaar. Die kent de markt en de spelregels. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jolanda van der Lee op dinsdag 06 december 2016 17:38

Dag, Ik heb even een vraag in verband met inschrijving. Deze procedure werd gehanteerd bij een huis dat ik graag wil. Zoals u aangeeft, was het inderdaad zo dat in de mail hierover ook stond dat alle belangstellenden een eenmalig schriftelijk bod mochten uitbrengen. Het huis had een vanaf-prijs. Ik heb ruim tien procent daarboven geboden en kreeg nu net bericht dat de verkoper alle biedingen heeft afgewezen. Het huis blijft dus nu te koop en ik (en de andere inschrijvers dus ook) wordt gezegd dat ze een nieuw bod kunnen uitbrengen. is de geschetste handelswijze geoorloofd? Er is nu toch geen sprake meer van eenmalig bieden? Deze procedure vind ik een manier van prijs opdrijven of zie ik dat verkeerd?

Dag, Ik heb even een vraag in verband met inschrijving. Deze procedure werd gehanteerd bij een huis dat ik graag wil. Zoals u aangeeft, was het inderdaad zo dat in de mail hierover ook stond dat alle belangstellenden een eenmalig schriftelijk bod mochten uitbrengen. Het huis had een vanaf-prijs. Ik heb ruim tien procent daarboven geboden en kreeg nu net bericht dat de verkoper alle biedingen heeft afgewezen. Het huis blijft dus nu te koop en ik (en de andere inschrijvers dus ook) wordt gezegd dat ze een nieuw bod kunnen uitbrengen. is de geschetste handelswijze geoorloofd? Er is nu toch geen sprake meer van eenmalig bieden? Deze procedure vind ik een manier van prijs opdrijven of zie ik dat verkeerd?
Wim de Leeuw op dinsdag 06 december 2016 18:04

Dag Jolanda,

Ik kan me best voorstellen dat het verwarrend is. Want de verkoper kiest eerst voor 'bieden vanaf' en wijst daarna de biedingen af om de kopers uit te nodigen om een hoger of beter bod te doen. Verwarrend.

Maar het mag in die zin dat er geen enkele wet of beroepsregel is dit dit verbiedt.

Een verkoper is niet verplicht om het hoogste of beste bod te accepteren. En een verkoper kan dus ook alle biedingen afwijzen. En een verkoper kan ook alle gegadigden uitnodigen om een beter of hoger bod te doen.

En zolang de markt zo overspannen is dat gegadigden zich hiertoe laten verleiden, zullen dit soort praktijken voorkomen.

Het opdrijven van een prijs definieer ik als 'je best doen om de hoogste prijs uit een verkoop te slepen'. Dat is de opdracht waarmee elke verkopend makelaar aan de slag gaat.

Gewetensvraag. Stel dat jij de verkoper zou zijn. En jouw makelaar je zou voorspiegelen dat er nòg meer uit te halen is door alle biedingen af te wijzen en gegadigden uit te nodigen voor een beter bod... zou jij die kans laten lopen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jolanda, Ik kan me best voorstellen dat het verwarrend is. Want de verkoper kiest eerst voor 'bieden vanaf' en wijst daarna de biedingen af om de kopers uit te nodigen om een hoger of beter bod te doen. Verwarrend. Maar het mag in die zin dat er geen enkele wet of beroepsregel is dit dit verbiedt. Een verkoper is niet verplicht om het hoogste of beste bod te accepteren. En een verkoper kan dus ook alle biedingen afwijzen. En een verkoper kan ook alle gegadigden uitnodigen om een beter of hoger bod te doen. En zolang de markt zo overspannen is dat gegadigden zich hiertoe laten verleiden, zullen dit soort praktijken voorkomen. Het opdrijven van een prijs definieer ik als 'je best doen om de hoogste prijs uit een verkoop te slepen'. Dat is de opdracht waarmee elke verkopend makelaar aan de slag gaat. Gewetensvraag. Stel dat jij de verkoper zou zijn. En jouw makelaar je zou voorspiegelen dat er nòg meer uit te halen is door alle biedingen af te wijzen en gegadigden uit te nodigen voor een beter bod... zou jij die kans laten lopen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Hendrike De Graaf op maandag 13 maart 2017 21:06

Dag, wij hebben vanmiddag een tweede bezichtiging gedaan. De makelaar gaf aan dat ze net vanmiddag een bod hadden gekregen. Mag de makelaar dit bluffen zodat wij geneigd zijn om snel een bod uit te brengen?

Dag, wij hebben vanmiddag een tweede bezichtiging gedaan. De makelaar gaf aan dat ze net vanmiddag een bod hadden gekregen. Mag de makelaar dit bluffen zodat wij geneigd zijn om snel een bod uit te brengen?
Wim de Leeuw op maandag 13 maart 2017 21:44

Dag Hendrike,

Wat wil je nu eigenlijk van me weten?

Wil je weten of het in Nederland strafbaar is om tijdens een onderhandeling te bluffen? Het antwoord daarop is 'nee'.

Elke dag roepen verkopers dat er meerdere kapers op de kust zijn. En elke dag roepen kopers dat ze nog meer huizen op hun verlanglijstje hebben staan. Makelaars doen hun best om bezichtigingen kort na elkaar te plannen, zodat kijkers met elkaar worden geconfronteerd om de druk op te voeren. Het zijn allemaal onderdelen van het onderhandelingsspel.

Ik weet niet of de makelaar bluft. Er is een manier om er achter te komen. En dat is door niet mee te gaan met wat de makelaar zegt. Het huis even te vergeten. En om over een maand nog eens te proberen of het huis nog te koop is of daadwerkelijk verkocht is.

In deze tijd van Social Media denk ik dat makelaars er niet verstandig aan doen om al te vaak blufpoker te spelen. Daar komen consumenten in deze tijd snel genoeg achter.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Hendrike, Wat wil je nu eigenlijk van me weten? Wil je weten of het in Nederland strafbaar is om tijdens een onderhandeling te bluffen? Het antwoord daarop is 'nee'. Elke dag roepen verkopers dat er meerdere kapers op de kust zijn. En elke dag roepen kopers dat ze nog meer huizen op hun verlanglijstje hebben staan. Makelaars doen hun best om bezichtigingen kort na elkaar te plannen, zodat kijkers met elkaar worden geconfronteerd om de druk op te voeren. Het zijn allemaal onderdelen van het onderhandelingsspel. Ik weet niet of de makelaar bluft. Er is een manier om er achter te komen. En dat is door niet mee te gaan met wat de makelaar zegt. Het huis even te vergeten. En om over een maand nog eens te proberen of het huis nog te koop is of daadwerkelijk verkocht is. In deze tijd van Social Media denk ik dat makelaars er niet verstandig aan doen om al te vaak blufpoker te spelen. Daar komen consumenten in deze tijd snel genoeg achter. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marc Jacobs op maandag 04 september 2017 12:34

Fijn dat er zoveel nuttige informatie op jullie website staat over het onderhandelen tijdens een huis kopen. Wij zijn op dit moment in onderhandeling en ik heb hier een vraag over: we hebben per email een (2e) bod gedaan met als deadlijn 18:00. De verkoopmakelaar emailed terug dat hij niet wist welke dag ik bedoelde. (ik bedoelde dezelfde dag, nl afgelopen vrijdag), maar las ik dezlefde dag bedoelde wist hij niet zeker of de verkopers genoeg tijd hadden. Ik heb direct terug ge maild dat ik vrijdag bedoelde. De reden hierachter was nl dat er zaterdag kijkers kwamen. Nu heb ik geen reactie meer gehad. Mijn vraag is nu: mag de verkoopmakelaar de schijn wekken dat de andere partij geinteresseerd is om zo ons bod omhoog te krijgen? Ik weet nl dat we onder de minimale "wensprijs" zitten, maar ik weet niet of de kijkers van zaterdag ook daadwerkelijk direct een bod gaan doen of echt geinteresseerd zijn.

Fijn dat er zoveel nuttige informatie op jullie website staat over het onderhandelen tijdens een huis kopen. Wij zijn op dit moment in onderhandeling en ik heb hier een vraag over: we hebben per email een (2e) bod gedaan met als deadlijn 18:00. De verkoopmakelaar emailed terug dat hij niet wist welke dag ik bedoelde. (ik bedoelde dezelfde dag, nl afgelopen vrijdag), maar las ik dezlefde dag bedoelde wist hij niet zeker of de verkopers genoeg tijd hadden. Ik heb direct terug ge maild dat ik vrijdag bedoelde. De reden hierachter was nl dat er zaterdag kijkers kwamen. Nu heb ik geen reactie meer gehad. Mijn vraag is nu: mag de verkoopmakelaar de schijn wekken dat de andere partij geinteresseerd is om zo ons bod omhoog te krijgen? Ik weet nl dat we onder de minimale "wensprijs" zitten, maar ik weet niet of de kijkers van zaterdag ook daadwerkelijk direct een bod gaan doen of echt geinteresseerd zijn.
Wim de Leeuw op maandag 04 september 2017 13:05

Dag Marc,

Volgens een bekende uitdrukking is "in liefde en oorlog alles toegestaan". Je zou voor onderhandelingen hetzelfde kunnen zeggen. Zowel verkopers als kopers en zowel verkopend makelaars als aankopend makelaars doen in de praktijk dagelijks hun best om de ander te overtuigen van hun perceptie van de waarheid.

Ik denk dat een makelaar er elk geval niet slim aan doet om er een gewoonte van te maken om in de richting van een bieder per definitie te schermen met een niet-bestaand leger aan concurrerende gegadigden. Want als die concurrentie er niet is, dan zal de makelaar toch weer zaken willen doen met die bieder. En dan verliest hij aan geloofwaardigheid. In een wereld waarin iedereen van alles met elkaar deelt op social media is dat niet handig.

Wat is de reden dat je een deadline hebt verbonden aan het bod? Heb je je gerealiseerd dat jullie bod, na het verstrijken van de geldigheidsduur, vanzelf vervalt? De makelaar hoeft het bod niet af te wijzen, omdat het vanzelf zijn geldigheid verliest. Dat de makelaar geen contact meer opneemt, ZOU kunnen inhouden dat de gegadigden van zaterdag serieus zijn.

Als ik je een tip mag geven: Vraag tijdens de onderhandelingen heel goed door op mededelingen die je van een makelaar krijgt. Als een makelaar aangeeft dat er 'serieuze belangstelling' bestaat, dan kan dat van alles inhouden. Het kan inhouden dat er een concreet bod ligt. Het kan inhouden dat er nog andere bezichtigingen in de agenda staan. Maar het kan ook inhouden dat een woning dagelijks op Funda wordt bekeken. En dat laatste geldt vrijwel voor alle woningen op Funda.

Succes met de onderhandelingen!
Groeten, Wim de Leeuw

Dag Marc, Volgens een bekende uitdrukking is "in liefde en oorlog alles toegestaan". Je zou voor onderhandelingen hetzelfde kunnen zeggen. Zowel verkopers als kopers en zowel verkopend makelaars als aankopend makelaars doen in de praktijk dagelijks hun best om de ander te overtuigen van hun perceptie van de waarheid. Ik denk dat een makelaar er elk geval niet slim aan doet om er een gewoonte van te maken om in de richting van een bieder per definitie te schermen met een niet-bestaand leger aan concurrerende gegadigden. Want als die concurrentie er niet is, dan zal de makelaar toch weer zaken willen doen met die bieder. En dan verliest hij aan geloofwaardigheid. In een wereld waarin iedereen van alles met elkaar deelt op social media is dat niet handig. Wat is de reden dat je een deadline hebt verbonden aan het bod? Heb je je gerealiseerd dat jullie bod, na het verstrijken van de geldigheidsduur, vanzelf vervalt? De makelaar hoeft het bod niet af te wijzen, omdat het vanzelf zijn geldigheid verliest. Dat de makelaar geen contact meer opneemt, ZOU kunnen inhouden dat de gegadigden van zaterdag serieus zijn. Als ik je een tip mag geven: Vraag tijdens de onderhandelingen heel goed door op mededelingen die je van een makelaar krijgt. Als een makelaar aangeeft dat er 'serieuze belangstelling' bestaat, dan kan dat van alles inhouden. Het kan inhouden dat er een concreet bod ligt. Het kan inhouden dat er nog andere bezichtigingen in de agenda staan. Maar het kan ook inhouden dat een woning dagelijks op Funda wordt bekeken. En dat laatste geldt vrijwel voor alle woningen op Funda. Succes met de onderhandelingen! Groeten, Wim de Leeuw
Niels op maandag 04 september 2017 15:24

Beste Wim,

Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een appartement. Bij de bezichtigingen zei de makelaar dat er door eerdere mensen al boven de vraagprijs is geboden. Is dit iets wat ik voor waarheid mag aannemen of kan de verkoopmakelaar dit doen om de prijs op te drijven ?

Beste Wim, Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een appartement. Bij de bezichtigingen zei de makelaar dat er door eerdere mensen al boven de vraagprijs is geboden. Is dit iets wat ik voor waarheid mag aannemen of kan de verkoopmakelaar dit doen om de prijs op te drijven ?
Wim de Leeuw op maandag 04 september 2017 17:47

Dag Niels,

Je vraag lijkt sterk op de voorafgaande vraag onder deze blog. En mijn antwoord zal dus ook sterk op mijn voorafgaande antwoord op die vraag lijken.

Als een woning eenmaal is overgedragen bij de notaris, dan is iedereen in staat om bij het kadaster te controleren voor welk bedrag de woning is verkocht. Het zou dus ongelofelijk onverstandig zijn als een makelaar liegt over dit gegeven, want vroeg of laat komt die waarheid toch boven tafel. En als dit soort dingen uitkomt - en uiteindelijk komen heel veel leugens een keer uit - dan heeft de makelaar een beroerde naam.

Als je vraag gaat over een appartement in de stedelijke markten van Nederland, dan tonen de statistieken aan dat deze makelaar de waarheid spreekt. Voor het eerst in de historie is er voor appartementen - in het tweede kwartaal van 2017 - gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het dan om 0,2%. Voor woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), wordt gemiddeld genomen slechts 0,4% op de vraagprijs toegegeven. Dus de kans dat er boven de vraagprijs is geboden bij een appartement, is zeer groot.

Er is overigens een goede oplossing voor dit soort dilemma's en vragen. En dat is het inschakelen van een eigen aankoopmakelaar. Een goede aankoopmakelaar kent de markt, weet wat er betaald werd en wordt en kan dus inschatten welke prijs realistisch is. Als je geen eigen makelaar inschakelt, dan bespaar je wellicht een paar duizend euro. Maar dat wel bij vermoedelijk de duurste / grootste aankoop van je leven. Waarbij je het, met een gebrek aan ervaring, in een overspannen markt moet opnemen tegen iemand die dagelijks huizen aan- en verkoopt. Het is in deze markt niet gezegd dat een aankoopmakelaar zich automatisch terugverdient in de prijs. Maar je weet wel zeker dat je geen kat-in-de-zak koopt, je geen overhaaste beslissingen neemt en uiteindelijk de beste deal doet.

Succes!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Niels, Je vraag lijkt sterk op de voorafgaande vraag onder deze blog. En mijn antwoord zal dus ook sterk op mijn voorafgaande antwoord op die vraag lijken. Als een woning eenmaal is overgedragen bij de notaris, dan is iedereen in staat om bij het kadaster te controleren voor welk bedrag de woning is verkocht. Het zou dus ongelofelijk onverstandig zijn als een makelaar liegt over dit gegeven, want vroeg of laat komt die waarheid toch boven tafel. En als dit soort dingen uitkomt - en uiteindelijk komen heel veel leugens een keer uit - dan heeft de makelaar een beroerde naam. Als je vraag gaat over een appartement in de stedelijke markten van Nederland, dan tonen de statistieken aan dat deze makelaar de waarheid spreekt. Voor het eerst in de historie is er voor appartementen - in het tweede kwartaal van 2017 - gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het dan om 0,2%. Voor woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), wordt gemiddeld genomen slechts 0,4% op de vraagprijs toegegeven. Dus de kans dat er boven de vraagprijs is geboden bij een appartement, is zeer groot. Er is overigens een goede oplossing voor dit soort dilemma's en vragen. En dat is het inschakelen van een eigen aankoopmakelaar. Een goede aankoopmakelaar kent de markt, weet wat er betaald werd en wordt en kan dus inschatten welke prijs realistisch is. Als je geen eigen makelaar inschakelt, dan bespaar je wellicht een paar duizend euro. Maar dat wel bij vermoedelijk de duurste / grootste aankoop van je leven. Waarbij je het, met een gebrek aan ervaring, in een overspannen markt moet opnemen tegen iemand die dagelijks huizen aan- en verkoopt. Het is in deze markt niet gezegd dat een aankoopmakelaar zich automatisch terugverdient in de prijs. Maar je weet wel zeker dat je geen kat-in-de-zak koopt, je geen overhaaste beslissingen neemt en uiteindelijk de beste deal doet. Succes! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M. op woensdag 06 september 2017 15:15

Beste,
Een maand geleden hebben wij een woning bezichtigd, nog voordat deze op funda kwam. Wij hebben die dag dan ook de vraagprijs geboden (alles in deze wijk gaat er bodem de vraagprijs uit en we hoopten dat we eerder zouden zijn) en dat het in ons voordeel zou werken). 2 dagen later werden we door de makelaar gebeld, dat zij de vraagprijs met 25.000 euro ging verhogen.
Weer 2 dagen later hebben wij opgebeld dat wij vast blijven houden aan ons eerste (eenmalige) bod. Ze vroeg of ze ons in de toekomst mocht benaderen, wanneer ze wel richting ons bod gingen.
Afgelopen vrijdag was dat zo ver, ze belde op. Er zouden andere geïnteresseerde mensen zijn en ze vroeg of ons bod nog stond (ze vroeg dus niet of wij een hoger bod wilde neerleggen). Maandag of dinsdag zou ze ons bellen, maar inmiddels is het woensdag en we hebben niks gehoord.
Is dit het spelletje dat erbij hoort? Dat ze het voor doet komen alsof er iemand is of zou ze ons als 'aas' gebruiken voor echte andere geïnteresseerden? En wanneer zouden we terug kunnen bellen? Want we willen natuurlijk niet te gretig overkomen.
Het lijkt mij raar dat ze ons naar ons bod vraagt, mochten ze echt in onderhandeling zijn. Ik weet ook niet of dat mag?
Met vriendelijke groet

Beste, Een maand geleden hebben wij een woning bezichtigd, nog voordat deze op funda kwam. Wij hebben die dag dan ook de vraagprijs geboden (alles in deze wijk gaat er bodem de vraagprijs uit en we hoopten dat we eerder zouden zijn) en dat het in ons voordeel zou werken). 2 dagen later werden we door de makelaar gebeld, dat zij de vraagprijs met 25.000 euro ging verhogen. Weer 2 dagen later hebben wij opgebeld dat wij vast blijven houden aan ons eerste (eenmalige) bod. Ze vroeg of ze ons in de toekomst mocht benaderen, wanneer ze wel richting ons bod gingen. Afgelopen vrijdag was dat zo ver, ze belde op. Er zouden andere geïnteresseerde mensen zijn en ze vroeg of ons bod nog stond (ze vroeg dus niet of wij een hoger bod wilde neerleggen). Maandag of dinsdag zou ze ons bellen, maar inmiddels is het woensdag en we hebben niks gehoord. Is dit het spelletje dat erbij hoort? Dat ze het voor doet komen alsof er iemand is of zou ze ons als 'aas' gebruiken voor echte andere geïnteresseerden? En wanneer zouden we terug kunnen bellen? Want we willen natuurlijk niet te gretig overkomen. Het lijkt mij raar dat ze ons naar ons bod vraagt, mochten ze echt in onderhandeling zijn. Ik weet ook niet of dat mag? Met vriendelijke groet
Wim de Leeuw op woensdag 06 september 2017 17:57

Beste Marjolein,

Eerlijk gezegd vind ik dat deze makelaar er een vreemde manier van werken op nahoudt.

Om te beginnen is het een beetje vreemd dat de makelaar niet ingaat op jullie bod, maar wel vraagt of jullie nog benaderd mogen worden als de prijs omlaag gaat, net nadat de makelaar de prijs heeft verhoogd. Het geeft mij de indruk dat deze makelaar het zelf ook niet zo goed weet. Dus wat mij betreft is dat niet een spelletje dat er bij hoort.

Natuurlijk kan ik je geen antwoord geven op de vraag of deze makelaar dat doet om vervolgens in de richting van anderen met jullie bod te schermen. Dat is ook nergens voor nodig. De makelaar zou tegen andere gegadigden ook kunnen zeggen dat er in het verleden al een zeer serieus bod is gedaan, maar dat het de verwachting is dat het pand uiteindelijk voor meer wordt verkocht.

Wat je zou kunnen doen, is je bod intrekken. Of eventueel een iets hoger bod doen dan je hebt gedaan, maar daaraan een termijn verbinden. Dan voorkom je dat er met jouw bod wordt geschermd en zet je bovendien iets meer 'druk' bij de verkoper en zijn makelaar.

Het is in elk geval niet verboden als een makelaar informeert of jullie nog steeds in de markt zijn. Ook als een makelaar in onderhandeling is, mag hij deze vraag stellen. Het gaat pas mis als partijen worden 'uitgespeeld'. Lees daarover onze blog 'Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Marjolein, Eerlijk gezegd vind ik dat deze makelaar er een vreemde manier van werken op nahoudt. Om te beginnen is het een beetje vreemd dat de makelaar niet ingaat op jullie bod, maar wel vraagt of jullie nog benaderd mogen worden als de prijs omlaag gaat, net nadat de makelaar de prijs heeft verhoogd. Het geeft mij de indruk dat deze makelaar het zelf ook niet zo goed weet. Dus wat mij betreft is dat niet een spelletje dat er bij hoort. Natuurlijk kan ik je geen antwoord geven op de vraag of deze makelaar dat doet om vervolgens in de richting van anderen met jullie bod te schermen. Dat is ook nergens voor nodig. De makelaar zou tegen andere gegadigden ook kunnen zeggen dat er in het verleden al een zeer serieus bod is gedaan, maar dat het de verwachting is dat het pand uiteindelijk voor meer wordt verkocht. Wat je zou kunnen doen, is je bod intrekken. Of eventueel een iets hoger bod doen dan je hebt gedaan, maar daaraan een termijn verbinden. Dan voorkom je dat er met jouw bod wordt geschermd en zet je bovendien iets meer 'druk' bij de verkoper en zijn makelaar. Het is in elk geval niet verboden als een makelaar informeert of jullie nog steeds in de markt zijn. Ook als een makelaar in onderhandeling is, mag hij deze vraag stellen. Het gaat pas mis als partijen worden 'uitgespeeld'. Lees daarover onze blog '[url=http://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/605-spelregels-bij-onderhandeling-2-het-verbod-op-uitspelen]Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen[/url]'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Johan de vries op donderdag 07 september 2017 17:03

Een huis verkopen voor 10.000 extra, lever de makelaar maar 100 euro extra op, maar wellicht wel een aantal bezoekjes extra. De makelaar zal in deze markt liever bezoekjes doen bij een ander huis, dat hij dan ook snel verkoopt - en dus eigenlijk voor een te lage prijs. Meer huizen verkocht = betere naam.

In de huidige markt waar huizen snel verkocht worden is de hoogste prijs ontvangen helemaal niet in het belang van de makelaar, die moet hem gewoon snel verkopen en dan zijn tijd in een volgend huis stoppen. Die 10, 20k extra levert voor hem te weinig op.

Kortom, ik snap eigenlijk niet waarom mensen in gewilde streken een verkoopmakelaar gebruiken? Organiseer gewoon 3 kijkavonden, laat de mensen bieden en de top 5 mag nog een bod doen, en klaar? Hogere prijs, minste effort en bespaar je die duizenden euro's aan een makelaar.

Dat is overigens de reden waarom je nu WEL een aankoopmakelaar nodig hebt; de verkoopmakelaar doet zo weinig moeite, krijgt niet de hoogste prijs, en daardoor loop je als koper de huizen mis aangezien de verkoopmakelaar een least-effort verkoop doet. Zo houden ze toch werk

Of begrijp ik het niet helemaal?

Een huis verkopen voor 10.000 extra, lever de makelaar maar 100 euro extra op, maar wellicht wel een aantal bezoekjes extra. De makelaar zal in deze markt liever bezoekjes doen bij een ander huis, dat hij dan ook snel verkoopt - en dus eigenlijk voor een te lage prijs. Meer huizen verkocht = betere naam. In de huidige markt waar huizen snel verkocht worden is de hoogste prijs ontvangen helemaal niet in het belang van de makelaar, die moet hem gewoon snel verkopen en dan zijn tijd in een volgend huis stoppen. Die 10, 20k extra levert voor hem te weinig op. Kortom, ik snap eigenlijk niet waarom mensen in gewilde streken een verkoopmakelaar gebruiken? Organiseer gewoon 3 kijkavonden, laat de mensen bieden en de top 5 mag nog een bod doen, en klaar? Hogere prijs, minste effort en bespaar je die duizenden euro's aan een makelaar. Dat is overigens de reden waarom je nu WEL een aankoopmakelaar nodig hebt; de verkoopmakelaar doet zo weinig moeite, krijgt niet de hoogste prijs, en daardoor loop je als koper de huizen mis aangezien de verkoopmakelaar een least-effort verkoop doet. Zo houden ze toch werk ;) Of begrijp ik het niet helemaal? :)
Wim de Leeuw op zaterdag 09 september 2017 14:10

Beste Johan,

Wat denk je waar een verkopend makelaar wijzer van wordt? Van een snelle zaak doen in zo weinig mogelijk tijd? Of van een tevreden klant die het gevoel heeft dat de makelaar werkelijk alles uit de kast heeft gehaald om het beste resultaat te bereiken? Ik ga voor het laatste. Snelle verkopen leveren niet automatisch een betere naam op, tevreden klanten doen dat wel. Bij een vaste courtage of een courtage in de vorm van een percentage van de verkoopprijs is het inderdaad zo dat de makelaar een relatief klein belang heeft bij een hogere prijs. Maar elke makelaar heeft belang bij tevreden klanten.

Ik zal je een aantal argumenten geven waarom het ook in een gewilde streek verstandig is om een verkoopmakelaar in te schakelen.

1) Het vereist expertise om de juiste vraagprijs vast te stellen. Er is een ingewikkeld verband tussen de hoogte van de vraagprijs en de uiteindelijke opbrengst. Particulieren zijn geneigd om een te hoge vraagprijs te realiseren vanuit de gedachte 'je kunt wel omlaag met je prijs maar nooit meer omhoog'. De juiste vraagprijs trekt meer gegadigden aan, wat vaak leidt tot een hogere opbrengst;
2) Als particulier moet jij 'markt maken voor één individuele woning'. Als makelaar heb je dagelijks contact met gegadigden en beschik je dus al over een bestand met zeer serieuze zoekers;
3) De waarde van ervaring: Als particulier verkoop je een paar keer in je leven een huis. Makelaars verkopen dagelijks woningen. En zijn dus ervaren. En dat leidt tot een betere aanpak. Een klein voorbeeldje: Het is absoluut niet zinvol om drie kijkavonden te organiseren, omdat de bezoekers aan zo'n kijkavond slechts één derde van de concurrentie opmerken. En als je één kijkavond organiseert, is het gevoel van urgentie dus drie keer zo groot.
4) In tegenstelling tot een landelijk werkende internetmakelaar ben ik er zeer van overtuigd dat het NIET verstandig is als een eigenaar zelf de verkoop en de bezichtigingen organiseert. Het is belangrijk dat een kandidaat-koper de gelegenheid krijgt om zich 'in te leven en in te voelen' in een woning. De aanwezigheid van de eigenaar-bewoner draagt daar absoluut niet aan bij.
5) Als verkopend makelaar ken je alle juridische aspecten van een woning en een verkoopprocedure. Je weet welke informatie je gegadigden moet verstrekken en welke zaken een kandidaat-koper zelf moet uitzoeken. En je weet op welke manier je zaken moet vastleggen om te voorkomen dat er achteraf problemen ontstaan. Natuurlijk kan iedereen een blanco-koopakte van het internet trekken en die invullen. Maar daarmee weet je nog niet welke clausule je in welke situatie wel en en welke je juist niet moet gebruiken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Johan, Wat denk je waar een verkopend makelaar wijzer van wordt? Van een snelle zaak doen in zo weinig mogelijk tijd? Of van een tevreden klant die het gevoel heeft dat de makelaar werkelijk alles uit de kast heeft gehaald om het beste resultaat te bereiken? Ik ga voor het laatste. Snelle verkopen leveren niet automatisch een betere naam op, tevreden klanten doen dat wel. Bij een vaste courtage of een courtage in de vorm van een percentage van de verkoopprijs is het inderdaad zo dat de makelaar een relatief klein belang heeft bij een hogere prijs. Maar elke makelaar heeft belang bij tevreden klanten. Ik zal je een aantal argumenten geven waarom het ook in een gewilde streek verstandig is om een verkoopmakelaar in te schakelen. 1) Het vereist expertise om [b]de juiste vraagprijs[/b] vast te stellen. Er is een ingewikkeld verband tussen de hoogte van de vraagprijs en de uiteindelijke opbrengst. Particulieren zijn geneigd om een te hoge vraagprijs te realiseren vanuit de gedachte 'je kunt wel omlaag met je prijs maar nooit meer omhoog'. De juiste vraagprijs trekt meer gegadigden aan, wat vaak leidt tot een hogere opbrengst; 2) Als particulier moet jij '[b]markt maken[/b] voor één individuele woning'. Als makelaar heb je dagelijks contact met gegadigden en beschik je dus al over een bestand met zeer serieuze zoekers; 3) [b]De waarde van ervaring[/b]: Als particulier verkoop je een paar keer in je leven een huis. Makelaars verkopen dagelijks woningen. En zijn dus ervaren. En dat leidt tot een betere aanpak. Een klein voorbeeldje: Het is absoluut niet zinvol om drie kijkavonden te organiseren, omdat de bezoekers aan zo'n kijkavond slechts één derde van de concurrentie opmerken. En als je één kijkavond organiseert, is het gevoel van urgentie dus drie keer zo groot. 4) In tegenstelling tot een landelijk werkende internetmakelaar ben ik er zeer van overtuigd dat het NIET verstandig is als een eigenaar zelf de verkoop en de [b]bezichtigingen[/b] organiseert. Het is belangrijk dat een kandidaat-koper de gelegenheid krijgt om zich 'in te leven en in te voelen' in een woning. De aanwezigheid van de eigenaar-bewoner draagt daar absoluut niet aan bij. 5) Als verkopend makelaar ken je alle [b]juridische aspecten[/b] van een woning en een verkoopprocedure. Je weet welke informatie je gegadigden moet verstrekken en welke zaken een kandidaat-koper zelf moet uitzoeken. En je weet op welke manier je zaken moet vastleggen om te voorkomen dat er achteraf problemen ontstaan. Natuurlijk kan iedereen een blanco-koopakte van het internet trekken en die invullen. Maar daarmee weet je nog niet welke clausule je in welke situatie wel en en welke je juist niet moet gebruiken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Flora Wouters op vrijdag 29 september 2017 14:02

Ik heb een vraag als verkoper van een woning.
Er is met een koper een overeenkomst bereikt waarbij de koper een financieringsvoorbehoud van 100% van de koopprijs voor de duur van 6 maanden heeft geeist. Wij hebben daar uiteindelijk in toegestemd.
Makelaar heeft voorlopig koopcontract opgesteld, wij zijn akkoord maar koper zegt nu: ik wil nog een extra financiering aanvragen, dus het bedrag van het financieringsvoorbehoud verhogen. Daar zijn we niet blij mee, het is toch al onzeker (zzp'ers)en het huis moet een hele tijd uit de verkoop door dat langdurige voorbehoud.
Maar nu komt mijn vraag: de makelaar zegt nu dat hij wist dat er nog extra financiering zou worden gevraagd maar dat hij dat ons niet heeft gezegd.
Gevraagd waarom zegt hij: ja, dat weet ik niet. Toch heeft de makelaar het voorlopig koopcontract opgesteld met het bedrag van de koopsom als voorbehoud. Dus zoals was afgesproken. Mag een makelaar nu zomaar zeggen," ja dat heb ik u niet gezegd" over zoiets belangrijks? Ik heb het net gehoord en ben erg verbaasd. Het lijkt me dat een makelaar zoiets echt niet mag doen. Zou blij zijn met een reactie.

Ik heb een vraag als verkoper van een woning. Er is met een koper een overeenkomst bereikt waarbij de koper een financieringsvoorbehoud van 100% van de koopprijs voor de duur van 6 maanden heeft geeist. Wij hebben daar uiteindelijk in toegestemd. Makelaar heeft voorlopig koopcontract opgesteld, wij zijn akkoord maar koper zegt nu: ik wil nog een extra financiering aanvragen, dus het bedrag van het financieringsvoorbehoud verhogen. Daar zijn we niet blij mee, het is toch al onzeker (zzp'ers)en het huis moet een hele tijd uit de verkoop door dat langdurige voorbehoud. Maar nu komt mijn vraag: de makelaar zegt nu dat hij wist dat er nog extra financiering zou worden gevraagd maar dat hij dat ons niet heeft gezegd. Gevraagd waarom zegt hij: ja, dat weet ik niet. Toch heeft de makelaar het voorlopig koopcontract opgesteld met het bedrag van de koopsom als voorbehoud. Dus zoals was afgesproken. Mag een makelaar nu zomaar zeggen," ja dat heb ik u niet gezegd" over zoiets belangrijks? Ik heb het net gehoord en ben erg verbaasd. Het lijkt me dat een makelaar zoiets echt niet mag doen. Zou blij zijn met een reactie.
Wim de Leeuw op vrijdag 29 september 2017 14:34

Dag Flora,

Heel eerlijk gezegd begrijp ik niet waarom jullie akkoord zijn gegaan met een financieringsvoorbehoud voor 6 maanden. Ik vind dit ècht complete kolder. Elke hypotheekadviseur moet in staat zijn om een hypotheekaanvraag in maximaal 4-6 weken voor elkaar te krijgen. Zelfs als het gaat om ZZP'ers, dan slaat het nog steeds werkelijk nergens op.

Als verkopers moeten jullie akkoord gaan met een verandering of verzwaring van de ontbindende voorwaarden. Dat jullie makelaar op de hoogte was, is niet relevant. Ik zou hier dan ook niet mee akkoord gaan.

Begin erg benieuwd te worden wat voor soort makelaar je hebt ingeschakeld. Is dit een NVM-makelaar? Dat lijkt me heel erg onwaarschijnlijk...

Kortom, ik zou er niet mee akkoord gaan. Ik heb de indruk dat jullie een weinig professionele makelaar hebben en dat jullie koper zich door een amateur laat bijstaan bij de hypotheekaanvraag!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Flora, Heel eerlijk gezegd begrijp ik niet waarom jullie akkoord zijn gegaan met een financieringsvoorbehoud voor 6 maanden. Ik vind dit ècht complete kolder. Elke hypotheekadviseur moet in staat zijn om een hypotheekaanvraag in maximaal 4-6 weken voor elkaar te krijgen. Zelfs als het gaat om ZZP'ers, dan slaat het nog steeds werkelijk nergens op. Als verkopers moeten jullie akkoord gaan met een verandering of verzwaring van de ontbindende voorwaarden. Dat jullie makelaar op de hoogte was, is niet relevant. Ik zou hier dan ook niet mee akkoord gaan. Begin erg benieuwd te worden wat voor soort makelaar je hebt ingeschakeld. Is dit een NVM-makelaar? Dat lijkt me heel erg onwaarschijnlijk... Kortom, ik zou er niet mee akkoord gaan. Ik heb de indruk dat jullie een weinig professionele makelaar hebben en dat jullie koper zich door een amateur laat bijstaan bij de hypotheekaanvraag! Groeten, Wim de Leeuw
J op maandag 30 oktober 2017 12:35

Beste Wim,

Ik heb een huis op het oog en zou graag al een bod willen uitbrengen zodat we hopelijk de eerste bieder zijn (dan moeten we op de hoogte gehouden worden van andere biedingen toch?). Nu hebben we het appartement nog niet bezichtigd. Als het na bezichtiging toch blijkt tegen te vallen kunnen we dan zonder financiële kosten of gedoe ons bod weer intrekken? Ook als dit al geaccepteerd is?
Daarnaast vroegen we ons af hoe lang het ongeveer duurt voordat de verkoopprijs van een woning in het kadaster is te raadplegen?
Alvast bedankt voor de informatie.

Beste Wim, Ik heb een huis op het oog en zou graag al een bod willen uitbrengen zodat we hopelijk de eerste bieder zijn (dan moeten we op de hoogte gehouden worden van andere biedingen toch?). Nu hebben we het appartement nog niet bezichtigd. Als het na bezichtiging toch blijkt tegen te vallen kunnen we dan zonder financiële kosten of gedoe ons bod weer intrekken? Ook als dit al geaccepteerd is? Daarnaast vroegen we ons af hoe lang het ongeveer duurt voordat de verkoopprijs van een woning in het kadaster is te raadplegen? Alvast bedankt voor de informatie.
Wim de Leeuw op maandag 30 oktober 2017 15:30

Beste J.,

Het maakt helemaal NIETS uit of je de eerste bieder bent. Dat is een groot misverstand. Ook als je de eerste bieder bent, dan hoeft de makelaar je niet op de hoogte te houden van andere biedingen. Dat verandert pas als je daadwerkelijk in onderhandeling bent. Als de onderhandelingen eenmaal lopen, dan mag de makelaar niet zomaar ook met andere partijen gaan onderhandelen. En de onderhandelingen zijn pas begonnen als je een concreet tegenbod van de makelaar krijgt. Maar je kunt een makelaar niet dwingen om die onderhandelingen met jou aan te gaan, ook niet als je de eerste spreker was of als je de eerste bieder bent. Het staat de makelaar volkomen vrij om jullie eerste bod af te wijzen en de onderhandelingen te starten met die partij die naar zijn persoonlijke en professionele overtuiging, de beste garanties biedt om tot een zaak te komen.

Formeel heb je natuurlijk gelijk. Als het gaat om een particuliere transactie, dan zijn mondelinge afspraken nog niet zoveel waard. Als koper mag zelfs nog terugtrekken in de drie dagen nadat je de koopovereenkomst hebt ondertekend. Maar ik denk dat het niet verstandig is om al te gemakzuchtig een eerste bod te doen om dat bod daarna weer in te trekken als het appartement je niet bevalt. Ik denk dat die makelaar jou als potentiële koper niet meer serieus zal nemen.

In de praktijk duurt het ongeveer drie maanden voordat de verkoopprijs van een woning in het kadaster raadplegen is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste J., Het maakt helemaal NIETS uit of je de eerste bieder bent. Dat is een groot misverstand. Ook als je de eerste bieder bent, dan hoeft de makelaar je niet op de hoogte te houden van andere biedingen. Dat verandert pas als je daadwerkelijk in onderhandeling bent. Als de onderhandelingen eenmaal lopen, dan mag de makelaar niet zomaar ook met andere partijen gaan onderhandelen. En de onderhandelingen zijn pas begonnen als je een concreet tegenbod van de makelaar krijgt. Maar je kunt een makelaar niet dwingen om die onderhandelingen met jou aan te gaan, ook niet als je de eerste spreker was of als je de eerste bieder bent. Het staat de makelaar volkomen vrij om jullie eerste bod af te wijzen en de onderhandelingen te starten met die partij die naar zijn persoonlijke en professionele overtuiging, de beste garanties biedt om tot een zaak te komen. Formeel heb je natuurlijk gelijk. Als het gaat om een particuliere transactie, dan zijn mondelinge afspraken nog niet zoveel waard. Als koper mag zelfs nog terugtrekken in de drie dagen nadat je de koopovereenkomst hebt ondertekend. Maar ik denk dat het niet verstandig is om al te gemakzuchtig een eerste bod te doen om dat bod daarna weer in te trekken als het appartement je niet bevalt. Ik denk dat die makelaar jou als potentiële koper niet meer serieus zal nemen. In de praktijk duurt het ongeveer drie maanden voordat de verkoopprijs van een woning in het kadaster raadplegen is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
jeroen op maandag 29 januari 2018 16:58

Ik heb een vraag over een huurovereenkomst van een huurwoning in Amsterdam. Op de website van de makelaar heeft altijd €1650 p/m gestaan. Daarmee zijn we akkoord gegaan en nu staat er in de huurovereenkomst €1675 p/m. Een verhoging van €25,-. Nu ben ik benieuwd mag dit zomaar, terwijl het altijd op de website voor €1650 p/m heeft gestaan.

Ik heb een vraag over een huurovereenkomst van een huurwoning in Amsterdam. Op de website van de makelaar heeft altijd €1650 p/m gestaan. Daarmee zijn we akkoord gegaan en nu staat er in de huurovereenkomst €1675 p/m. Een verhoging van €25,-. Nu ben ik benieuwd mag dit zomaar, terwijl het altijd op de website voor €1650 p/m heeft gestaan.
Wim de Leeuw op maandag 29 januari 2018 22:31

Beste Jeroen,

Deze serie van drie blogs (Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden, Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen en deze blog gaan over de specifieke wettelijke spelregels die gelden bij de aan- en verkoop van een huis. Op huur en verhuur zijn deze regels in beginsel niet van toepassing. Waar het om gaat, is of jij er in alle redelijkheid op mocht vertrouwen dat de prijs op de website van de makelaar de juiste prijs was. Als een makelaar in Amsterdam een woning aanbiedt voor € 1,65 per maand, € 16,50 per maand of zelfs € 165,00 per maand, dan zou zelfs de grootste jodokus van ons land moeten kunnen begrijpen dat er sprake is van een fout. In jouw situatie is daar geen sprake van. Als een appartement dat blijkbaar € 1.675,= per maand kan opbrengen voor € 1.650,= wordt aangeboden, dan zal niemand dat opvallen. En dus zou jij daarop als consument moeten kunnen vertrouwen.

Eigenlijk is jouw casus vergelijkbaar met die van iemand die op een website een artikel koopt, waarbij achteraf blijkt dat de prijs verkeerd is aangegeven. Je zult ongetwijfeld hebben gehoord van de kwestie die er bij Leen Bakker speelde. Twaalfhonderd Nederlanders reageerden op een aanbieding op de website van meubelgigant Leen Bakker die per abuis een hoogslaper aanbod voor € 24,= terwijl die hoogslaper normaliter voor € 139,= werd aangeboden. Nederland zou het Nederland-van-nu niet zijn als er geen leger aan 'gedupeerden' zou opstaan. En natuurlijk is er dan altijd een juridische kneus te vinden die - vooral uit eigen belang en media-perspectief - bereid is om deze 'ernstig gedupeerden' te vertegenwoordigen. Maar elk redelijk denkend mens weet natuurlijk dat dat nergens over gaat. En dus heeft de rechter ook de vloer aangeveegd met de eisers in die procedure.

Ik denk dat je in principe het recht aan jouw kant hebt. En toch ga ik je een advies geven dat misschien vreemd bij je overkomt.

Vermoedelijk heb je gelijk. Maar het is de vraag of het verstandig is om je gelijk te willen halen voor € 25,= per maand. Omdat het de vraag is of je je gelijk gaat krijgen.

De 'verhurend makelaar' kan een aantal troefkaarten uitspelen.

Troefkaart één: een openbaar aanbod is geen aanbod maar een uitnodiging om in onderhandeling te treden

In het beroemde arrest Hofland/Hennis werd geprocedeerd over de volgende vraag. Meneer Hofland biedt zijn woning te koop aan in een 'makelaarsgids'. Meneer Hennis biedt de vraagprijs en is van mening dat er een overeenkomst is ontstaan. Want Hofland had een aanbod gedaan dat Hennis had geaccepteerd. De Hoge Raad heeft in die kwestie besloten dat een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, zich in beginsel niet ertoe leent door eventuele gegadigden anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, waarbij niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn. Wat vroeger een makelaarsgids was, is nu de website van het internet.

Troefkaart twee: gelijk hebben is gratis, gelijk krijgen kost geld

Misschien heb je gelijk. Maar als de verhurend makelaar of de verhuurder het op een procedure laten aankomen, dan kan het nog maanden - zo niet jaren - duren voordat je gelijk krijgt. Jij zoekt naar schaarse woonruimte, dus je hebt haast. De verhuurder heeft schaarse woonruimte en een zee aan huurders, dus heeft geen haast.

Troefkaart drie: het beroep op voorbehouden en exoneratieclausules

Het is de vraag of je de makelaar kunt houden aan de tekst op de website. Vaak staat er op websites van makelaars of in brochures teksten als "Al onze aanbiedingen geschieden geheel vrijblijvend en dienen derhalve slechts te worden beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen aan de omschrijving geen rechten worden ontleend".

Samengevat: Vermoedelijk heb je gelijk. Maar gelijk hebben is nog niet hetzelfde als gelijk krijgen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jeroen, Deze serie van drie blogs ([url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/604-spelregels-bij-onderhandeling-1-tien-misverstanden]Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden[/url], [url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/605-spelregels-bij-onderhandeling-2-het-verbod-op-uitspelen]Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen[/url] en deze blog gaan over de specifieke wettelijke spelregels die gelden bij de aan- en verkoop van een huis. Op huur en verhuur zijn deze regels in beginsel niet van toepassing. Waar het om gaat, is of jij er in alle redelijkheid op mocht vertrouwen dat de prijs op de website van de makelaar de juiste prijs was. Als een makelaar in Amsterdam een woning aanbiedt voor € 1,65 per maand, € 16,50 per maand of zelfs € 165,00 per maand, dan zou zelfs de grootste jodokus van ons land moeten kunnen begrijpen dat er sprake is van een fout. In jouw situatie is daar geen sprake van. Als een appartement dat blijkbaar € 1.675,= per maand kan opbrengen voor € 1.650,= wordt aangeboden, dan zal niemand dat opvallen. En dus zou jij daarop als consument moeten kunnen vertrouwen. Eigenlijk is jouw casus vergelijkbaar met die van iemand die op een website een artikel koopt, waarbij achteraf blijkt dat de prijs verkeerd is aangegeven. Je zult ongetwijfeld hebben gehoord van [url=https://www.maxvandaag.nl/sessies/themas/consument/leen-bakker-gedupeerden-maken-geen-kans/]de kwestie die er bij Leen Bakker speelde[/url]. Twaalfhonderd Nederlanders reageerden op een aanbieding op de website van meubelgigant Leen Bakker die per abuis een hoogslaper aanbod voor € 24,= terwijl die hoogslaper normaliter voor € 139,= werd aangeboden. Nederland zou het Nederland-van-nu niet zijn als er geen leger aan 'gedupeerden' zou opstaan. En natuurlijk is er dan altijd een juridische kneus te vinden die - vooral uit eigen belang en media-perspectief - bereid is om deze 'ernstig gedupeerden' te vertegenwoordigen. Maar elk redelijk denkend mens weet natuurlijk dat dat nergens over gaat. En dus heeft de rechter ook de vloer aangeveegd met de eisers in die procedure. Ik denk dat je in principe het recht aan jouw kant hebt. En toch ga ik je een advies geven dat misschien vreemd bij je overkomt. Vermoedelijk heb je gelijk. Maar het is de vraag of het verstandig is om je gelijk te willen halen voor € 25,= per maand. Omdat het de vraag is of je je gelijk gaat krijgen. De 'verhurend makelaar' kan een aantal troefkaarten uitspelen. [u]Troefkaart één: een openbaar aanbod is geen aanbod maar een uitnodiging om in onderhandeling te treden[/u] In het beroemde arrest Hofland/Hennis werd geprocedeerd over de volgende vraag. Meneer Hofland biedt zijn woning te koop aan in een 'makelaarsgids'. Meneer Hennis biedt de vraagprijs en is van mening dat er een overeenkomst is ontstaan. Want Hofland had een aanbod gedaan dat Hennis had geaccepteerd. De Hoge Raad heeft in die kwestie besloten dat [i]een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, zich in beginsel niet ertoe leent door eventuele gegadigden anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, waarbij niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn.[/i] Wat vroeger een makelaarsgids was, is nu de website van het internet. [u]Troefkaart twee: gelijk hebben is gratis, gelijk krijgen kost geld[/u] Misschien heb je gelijk. Maar als de verhurend makelaar of de verhuurder het op een procedure laten aankomen, dan kan het nog maanden - zo niet jaren - duren voordat je gelijk krijgt. Jij zoekt naar schaarse woonruimte, dus je hebt haast. De verhuurder heeft schaarse woonruimte en een zee aan huurders, dus heeft geen haast. [u]Troefkaart drie: het beroep op voorbehouden en exoneratieclausules[/u] Het is de vraag of je de makelaar kunt houden aan de tekst op de website. Vaak staat er op websites van makelaars of in brochures teksten als "Al onze aanbiedingen geschieden geheel vrijblijvend en dienen derhalve slechts te worden beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen aan de omschrijving geen rechten worden ontleend". Samengevat: Vermoedelijk heb je gelijk. Maar gelijk hebben is nog niet hetzelfde als gelijk krijgen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
mm op zondag 18 februari 2018 07:18

goede morgen,

ik heb ook een vraag, twee weken geleden heb ik een bod gedaan op een huis met een hele uitleg waarom ik laag begon t bieden (dak moest nieuwe bitumen op en houtwerk ging rotten en nog een lijstje)
bewoners van het huis reageerden netjes met antwoorden en een tegenbod wat gelijk € 5.000 van de prijs af was.
ik bood iets hoger en zei dat ik serieus was nader tot elkaar te komen.
vervolgens hoor ik een hele week niks meer.

belde de makelaar op en die vertelde dat er andere kijkers waren en ik mn bod iets moest verhogen omdat het magertjes was en dacht dat het mijn eindbod was. ik zei nee speel netjes het spel mee, toen zei de makelaar dat ik n hoger bod moest doen omdat ik er anders een paar duizend euro naast zou zitten. na het weekend gingen ze kijken of de andere mensen ook een bod hadden gedaan.

vervolgens krijg ik alleen een mail dat ik het niet geworden ben en het huis aan de andere partij verkocht is die hoger boden. vervolgens mail ik terug dat ik t jammer vind dat ik buiten spel ben gezet en geen eindbod heb mogn doen (had mn nieuwe bod niet gelijk de hoofdprijs gedaan voor als ze een tegenbod zouden doen, dan kwamen we in het midden uit).
zegt de makelaar alleen dat ie had gezegd dat ik een eindbod moest geven, nou nee dus, maar mn droomhuis nu wel verkocht voor t geld dat ik er misschien ook voor had willen geven.

mag dit gemene spelletje ? want de makelaar gunde t mij blijkbaar niet...

goede morgen, ik heb ook een vraag, twee weken geleden heb ik een bod gedaan op een huis met een hele uitleg waarom ik laag begon t bieden (dak moest nieuwe bitumen op en houtwerk ging rotten en nog een lijstje) bewoners van het huis reageerden netjes met antwoorden en een tegenbod wat gelijk € 5.000 van de prijs af was. ik bood iets hoger en zei dat ik serieus was nader tot elkaar te komen. vervolgens hoor ik een hele week niks meer. belde de makelaar op en die vertelde dat er andere kijkers waren en ik mn bod iets moest verhogen omdat het magertjes was en dacht dat het mijn eindbod was. ik zei nee speel netjes het spel mee, toen zei de makelaar dat ik n hoger bod moest doen omdat ik er anders een paar duizend euro naast zou zitten. na het weekend gingen ze kijken of de andere mensen ook een bod hadden gedaan. vervolgens krijg ik alleen een mail dat ik het niet geworden ben en het huis aan de andere partij verkocht is die hoger boden. vervolgens mail ik terug dat ik t jammer vind dat ik buiten spel ben gezet en geen eindbod heb mogn doen (had mn nieuwe bod niet gelijk de hoofdprijs gedaan voor als ze een tegenbod zouden doen, dan kwamen we in het midden uit). zegt de makelaar alleen dat ie had gezegd dat ik een eindbod moest geven, nou nee dus, maar mn droomhuis nu wel verkocht voor t geld dat ik er misschien ook voor had willen geven. mag dit gemene spelletje ? want de makelaar gunde t mij blijkbaar niet...
Wim de Leeuw op zondag 18 februari 2018 10:42

Beste mm,

De verkoper heeft een verkopend makelaar ingeschakeld, die makelaar moet zijn best doen om het beste resultaat te realiseren, dus de beste deal tegen de hoogste prijs. Nu het huis verkocht is, geef je aan dat je meer had willen bieden. Ik denk dat de verkopend makelaar niet de indruk heeft gekregen dat hij met jou als koper tot het beste resultaat zou kunnen komen alhoewel hij je wel de gelegenheid heeft geboden om je bod te verhogen.

Heel eerlijk gezegd, ik begrijp niet zo goed wat je bedoelt met 'een spelletje'. Of waarom het 'gemeen' is. Of waarom het huis aan jou 'gegund' zou moeten worden. Je hebt ervoor gekozen om niet het achterste van je tong te laten zien tijdens de onderhandelingen. Dat is je goed recht. Maar in een verkopersmarkt is dat niet altijd verstandig. Blijkbaar was er een andere kaper op de kust die de makelaar meer de indruk heeft gegeven dat er met hem beter te onderhandelen viel.

Ik kan me voorstellen dat je teleurgesteld bent. Ik zou je echter vooral het advies willen geven om, als je je droomhuis tegenkomt, een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te schakelen. Een makelaar die de markt kent en weet op welke manier je, in deze markt, moet onderhandelen om tot het beste resultaat te komen.

In jouw beschrijving ga je uit van een wat verouderd onderhandelingsmodel. Een model waarbij je bij je openingsbod rekening houdt met het achterstallig onderhoud (terwijl de verkopend makelaar dat bij zijn prijsbepaling ook al heeft gedaan). Verder ga je uit van een onderhandeling waarbij de koper laag biedt en steeds zijn bod verhoogt en waarbij de verkoper geacht wordt om zijn prijs steeds te verlagen waardoor je uiteindelijk in het midden uitkomt. In de huidige woningmarkt werkt het allang niet meer op deze manier.

- In het vierde kwartaal van 2017 bedroeg het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs niet meer dan 0,7%.
- Voor appartementen wordt gemiddeld zelfs meer betaald dan er gevraagd is.
- Woningen die binnen drie maanden worden verkocht, worden tegen de vraagprijs verkocht.
- En 28% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht.

De huidige woningmarkt is een verkopersmarkt, waarin het verstandig is om als koper niet het onderste uit de kan te willen om te voorkomen dat je het spreekwoordelijke deksel op je neus krijgt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste mm, De verkoper heeft een verkopend makelaar ingeschakeld, die makelaar moet zijn best doen om het beste resultaat te realiseren, dus de beste deal tegen de hoogste prijs. Nu het huis verkocht is, geef je aan dat je meer had willen bieden. Ik denk dat de verkopend makelaar niet de indruk heeft gekregen dat hij met jou als koper tot het beste resultaat zou kunnen komen alhoewel hij je wel de gelegenheid heeft geboden om je bod te verhogen. Heel eerlijk gezegd, ik begrijp niet zo goed wat je bedoelt met 'een spelletje'. Of waarom het 'gemeen' is. Of waarom het huis aan jou 'gegund' zou moeten worden. Je hebt ervoor gekozen om niet het achterste van je tong te laten zien tijdens de onderhandelingen. Dat is je goed recht. Maar in een verkopersmarkt is dat niet altijd verstandig. Blijkbaar was er een andere kaper op de kust die de makelaar meer de indruk heeft gegeven dat er met hem beter te onderhandelen viel. Ik kan me voorstellen dat je teleurgesteld bent. Ik zou je echter vooral het advies willen geven om, als je je droomhuis tegenkomt, een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te schakelen. Een makelaar die de markt kent en weet op welke manier je, in deze markt, moet onderhandelen om tot het beste resultaat te komen. In jouw beschrijving ga je uit van een wat verouderd onderhandelingsmodel. Een model waarbij je bij je openingsbod rekening houdt met het achterstallig onderhoud (terwijl de verkopend makelaar dat bij zijn prijsbepaling ook al heeft gedaan). Verder ga je uit van een onderhandeling waarbij de koper laag biedt en steeds zijn bod verhoogt en waarbij de verkoper geacht wordt om zijn prijs steeds te verlagen waardoor je uiteindelijk in het midden uitkomt. In de huidige woningmarkt werkt het allang niet meer op deze manier. - In het vierde kwartaal van 2017 bedroeg het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs niet meer dan 0,7%. - Voor appartementen wordt gemiddeld zelfs meer betaald dan er gevraagd is. - Woningen die binnen drie maanden worden verkocht, worden tegen de vraagprijs verkocht. - En 28% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht. De huidige woningmarkt is een verkopersmarkt, waarin het verstandig is om als koper niet het onderste uit de kan te willen om te voorkomen dat je het spreekwoordelijke deksel op je neus krijgt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
astrid op dinsdag 20 februari 2018 19:36

Ik heb de volgende vraag...wij zijn akkoord gegaan met een bod van koper, bouwtechnische keuring moet nog gedaan worden en nog geen voorlopige koopovereenkomst getekend of datum, huis staat onder water, en heb vandaag gevraagd aan de makelaar als er nog mensen intresse hebben bezichtingen door te laten gaan. Dat willen ze niet doen zou niet netjes zijn tegenover deze bieder, mja ik heb zoiets zal maar net in deze dagen voor bv het tekenen een ander komen die hoger gaat bieden, zeker met een restschuld is dat in ons belang. Mijn vraag is dus kan een makelaar dat zomaar weigeren als ik dat vraag? Ze zei wees maar zuinig op deze koper (staat al 7 jaar te koop) Ik heb zoiets van ik ben toch de opdrachtgever en elke kans om er nog meer voor ons uit te krijgen is meegenomen ivm restschuld of zie ik dit nu echt zo verkeerd? ...

Ik heb de volgende vraag...wij zijn akkoord gegaan met een bod van koper, bouwtechnische keuring moet nog gedaan worden en nog geen voorlopige koopovereenkomst getekend of datum, huis staat onder water, en heb vandaag gevraagd aan de makelaar als er nog mensen intresse hebben bezichtingen door te laten gaan. Dat willen ze niet doen zou niet netjes zijn tegenover deze bieder, mja ik heb zoiets zal maar net in deze dagen voor bv het tekenen een ander komen die hoger gaat bieden, zeker met een restschuld is dat in ons belang. Mijn vraag is dus kan een makelaar dat zomaar weigeren als ik dat vraag? Ze zei wees maar zuinig op deze koper (staat al 7 jaar te koop) Ik heb zoiets van ik ben toch de opdrachtgever en elke kans om er nog meer voor ons uit te krijgen is meegenomen ivm restschuld of zie ik dit nu echt zo verkeerd? ...
Wim de Leeuw op woensdag 21 februari 2018 00:11

Dag Astrid,

Wat een lastige casus. Als ik je vraag goed begrijp, dan gaat het hier niet om een woning in de randstad maar om een woning aan de rand van Nederland. In de randstad zijn er nog maar weinig woningen die onder water staan, tenzij kopers in een verder verleden hun hypotheek om consumptieve redenen hebben verhoogd.

Heel eerlijk gezegd, als je woning in de huidige woningmarkt al zeven jaar te koop staat, dan kan ik me best voorstellen dat de makelaar héél blij is met deze koper. En ook héél bang om deze koper tegen de haren in te strijken.

Natuurlijk begrijp ik ook jullie positie. Want er zal maar net een gegadigde komen die hoger gaat bieden. Maar anderzijds, blijkbaar is er al zeven jaar geen sprake geweest van een serieuze gegadigde. Zelfs niet in de booming Nederlandse woningmarkt van de afgelopen paar jaar.

Als makelaar in deze positie zou ik HEEL zuinig zijn op deze koper.

Maar, ik heb goed nieuws voor je. Lees vooral mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Zolang jullie als verkopers jullie handtekening niet hebben gezet, zijn jullie nog aan niets gebonden. Als er zich een concurrerende koper meldt, dan is er nog niets aan de hand. Jullie makelaar heeft overigens de verplichting om, als zich een andere koper zou melden, dat aan jullie bekend te maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Astrid, Wat een lastige casus. Als ik je vraag goed begrijp, dan gaat het hier niet om een woning in de randstad maar om een woning aan de rand van Nederland. In de randstad zijn er nog maar weinig woningen die onder water staan, tenzij kopers in een verder verleden hun hypotheek om consumptieve redenen hebben verhoogd. Heel eerlijk gezegd, als je woning in de huidige woningmarkt al zeven jaar te koop staat, dan kan ik me best voorstellen dat de makelaar héél blij is met deze koper. En ook héél bang om deze koper tegen de haren in te strijken. Natuurlijk begrijp ik ook jullie positie. Want er zal maar net een gegadigde komen die hoger gaat bieden. Maar anderzijds, blijkbaar is er al zeven jaar geen sprake geweest van een serieuze gegadigde. Zelfs niet in de booming Nederlandse woningmarkt van de afgelopen paar jaar. Als makelaar in deze positie zou ik HEEL zuinig zijn op deze koper. Maar, ik heb goed nieuws voor je. Lees vooral mijn blog [url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak]Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak![/url]. Zolang jullie als verkopers jullie handtekening niet hebben gezet, zijn jullie nog aan niets gebonden. Als er zich een concurrerende koper meldt, dan is er nog niets aan de hand. Jullie makelaar heeft overigens de verplichting om, als zich een andere koper zou melden, dat aan jullie bekend te maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
René op vrijdag 09 maart 2018 16:48

Op de website van Knab bank, https://bieb.knab.nl/hypotheken/bieden-op-een-huis-met-meerdere-kapers-op-de-kust-help
staat het volgende over onderhandelen met meerdere bieders:
"Daarnaast mag de verkoopmakelaar officieel gewoon met meerdere bieders tegelijk onderhandelen, tenzij hij aangeeft dat niet te zullen doen. Met hoeveel bieders wordt onderhandeld, moet wel altijd gemeld worden aan alle partijen."

Is het correct wat Knab bank hier beweert dat de makelaar altijd moet melden met hoeveel anderen er wordt onderhandeld ?
Als we praten over een inschrijfbieding en naderhand gebeld worden om nog een uiterst bod neer te leggen, dan is het aantal bieders immers bekend, is de makelaar dan verplicht mij het aantal medebieders te noemen ?

Op de website van Knab bank, https://bieb.knab.nl/hypotheken/bieden-op-een-huis-met-meerdere-kapers-op-de-kust-help staat het volgende over onderhandelen met meerdere bieders: "Daarnaast mag de verkoopmakelaar officieel gewoon met meerdere bieders tegelijk onderhandelen, tenzij hij aangeeft dat niet te zullen doen. Met hoeveel bieders wordt onderhandeld, moet wel altijd gemeld worden aan alle partijen." Is het correct wat Knab bank hier beweert dat de makelaar altijd moet melden met hoeveel anderen er wordt onderhandeld ? Als we praten over een inschrijfbieding en naderhand gebeld worden om nog een uiterst bod neer te leggen, dan is het aantal bieders immers bekend, is de makelaar dan verplicht mij het aantal medebieders te noemen ?
Wim de Leeuw op zaterdag 10 maart 2018 07:32

Dag René,

Het is grappig dat zoveel mensen zich afvragen wat een makelaar allemaal "niet zou mogen" of waartoe hij "verplicht zou zijn". Een makelaar "moet pas iets" als hij daardoor wordt verplicht door OF de Nederlandse wet òf de regels van zijn beroepsvereniging.

Zoals ik in mijn blogs heb aangegeven, er bestaan géén wettelijke regels over wat een makelaar wel of niet zou moeten doen tijdens een onderhandeling.
En er is maar één NVM-regel voor makelaars tijdens een onderhandeling: "gij zult niet uitspelen'. Wat uitspelen is, heb ik uitgebreid beschreven in mijn blog "Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen".

Ik ben reuze benieuwd waar Knab het op baseert dat een makelaar het aantal medebieders zou moeten aangeven.

Misschien is het beter als Knab informatie zou verstrekken over bankieren en niet over makelen. Dit verhaal lijkt me geschreven door een keurige marketingmeneer of mevrouw en in elk geval niet iemand met ervaring over hoe het er bij makelaars precies aan toe gaat. Het 'onderhandelen met meerdere partijen' komt in de praktijk maar zelden voor. Niet omdat het niet zou mogen of zou moeten, maar vooral omdat het allerlei onduidelijkheden oplevert voor de consument. Het mag, maar het is vooral geen verstandige procedure. Als er meerdere gegadigden zijn, dan organiseren de meeste makelaars een inschrijving.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag René, Het is grappig dat zoveel mensen zich afvragen wat een makelaar allemaal "niet zou mogen" of waartoe hij "verplicht zou zijn". Een makelaar "moet pas iets" als hij daardoor wordt verplicht door OF de Nederlandse wet òf de regels van zijn beroepsvereniging. Zoals ik in mijn blogs heb aangegeven, er bestaan géén wettelijke regels over wat een makelaar wel of niet zou moeten doen tijdens een onderhandeling. En er is maar één NVM-regel voor makelaars tijdens een onderhandeling: "gij zult niet uitspelen'. Wat uitspelen is, heb ik uitgebreid beschreven in mijn blog "[url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/605-spelregels-bij-onderhandeling-2-het-verbod-op-uitspelen]Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen[/url]". Ik ben reuze benieuwd waar Knab het op baseert dat een makelaar het aantal medebieders zou moeten aangeven. Misschien is het beter als Knab informatie zou verstrekken over bankieren en niet over makelen. Dit verhaal lijkt me geschreven door een keurige marketingmeneer of mevrouw en in elk geval niet iemand met ervaring over hoe het er bij makelaars precies aan toe gaat. Het 'onderhandelen met meerdere partijen' komt in de praktijk maar zelden voor. Niet omdat het niet zou mogen of zou moeten, maar vooral omdat het allerlei onduidelijkheden oplevert voor de consument. Het mag, maar het is vooral geen verstandige procedure. Als er meerdere gegadigden zijn, dan organiseren de meeste makelaars een inschrijving. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marian op maandag 19 maart 2018 16:46

Hallo, ik heb een vraag over een appartement dat al 3 jaar te koop staat.Momenteel wordt het verhuurd in het kader van de leegstand wet. Bij koop zorgt de huidige eigenaar ervoor, dat de huurder eruit is op leverings datum.(zegt de makelaar) Uiteraard willen we dit op papier bevestigd hebben.In de brochure staat dat het 3 slaapkamers, heeft,maar 1 slaapkamer heeft geen raam of andere ventilatie mogelijkheden, een z.g.n. onbenoemde ruime. Omdat het al 3 jaar te koop staat willen we een scherp bod gaan uitbrengen,heeft het feit dat er 2 i.p.v. 3 slaapkamers zijn, ook nog invloed op het bod dat wij eventueel willen gaan uitbrengen?

Hallo, ik heb een vraag over een appartement dat al 3 jaar te koop staat.Momenteel wordt het verhuurd in het kader van de leegstand wet. Bij koop zorgt de huidige eigenaar ervoor, dat de huurder eruit is op leverings datum.(zegt de makelaar) Uiteraard willen we dit op papier bevestigd hebben.In de brochure staat dat het 3 slaapkamers, heeft,maar 1 slaapkamer heeft geen raam of andere ventilatie mogelijkheden, een z.g.n. onbenoemde ruime. Omdat het al 3 jaar te koop staat willen we een scherp bod gaan uitbrengen,heeft het feit dat er 2 i.p.v. 3 slaapkamers zijn, ook nog invloed op het bod dat wij eventueel willen gaan uitbrengen?
Wim de Leeuw op maandag 19 maart 2018 17:53

Dag Marian,

Ik begrijp niet zo goed welk advies je nu precies van me vraagt. Jullie willen gaan onderhandelen over een woning. En daar gaan jullie als kopers en verkopers wel of niet uitkomen.
Welke argumenten de verkoper hanteert waarom de prijs hoog zou moeten zijn, zal jullie vermoedelijk niet interesseren. En andersom is dat net zo.

Als je niet precies weet hoe het werkt met dit soort zaken, dan geef ik je het dringende advies om een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te schakelen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marian, Ik begrijp niet zo goed welk advies je nu precies van me vraagt. Jullie willen gaan onderhandelen over een woning. En daar gaan jullie als kopers en verkopers wel of niet uitkomen. Welke argumenten de verkoper hanteert waarom de prijs hoog zou moeten zijn, zal jullie vermoedelijk niet interesseren. En andersom is dat net zo. Als je niet precies weet hoe het werkt met dit soort zaken, dan geef ik je het dringende advies om een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te schakelen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
mike op dinsdag 27 maart 2018 15:20

Hoi,

Ik wil een huis graag kopen en de verkopende makelaar heeft aangegeven dat er veel mensen zijn en ze overgaan tot een eenmalig bod.

Mag je als bod neerzetten ; hoogste bod + 1000 ? of uiterst bod +1000

Kan dat geaccepteerd worden als winnend bod als je het huis graag wilt ?

Hoi, Ik wil een huis graag kopen en de verkopende makelaar heeft aangegeven dat er veel mensen zijn en ze overgaan tot een eenmalig bod. Mag je als bod neerzetten ; hoogste bod + 1000 ? of uiterst bod +1000 Kan dat geaccepteerd worden als winnend bod als je het huis graag wilt ?
Wim de Leeuw op dinsdag 27 maart 2018 17:49

Dag Mike,

Natuurlijk mag je dat als bod neerzetten. En als de verkopend makelaar zo'n dodo is dat hij de biedingen niet aan nadere voorwaarden verbindt (dus: concrete biedingen, biedingen in een concreet bedrag in euro's, geen biedingen die op zichzelf niet bepaalbaar zijn of afhankelijk van de biedingen van anderen) dan kan hij je niets verwijten.

Realiseer je echter dat jouw bod voor een verkoper op zichzelf nog helemaal niets waard is.

Want wat nu als er een idioot is die een concreet bod neerlegt van een ton boven de vraagprijs? Ga jij dan serieus € 101.000,= boven de vraagprijs bieden?
En zou je dat dan uit eigen zak betalen of neem je een ontbindende voorwaarde voor de hypotheek op waarvan per definitie vaststaat dat er geen bank te vinden zal zijn die je die hypotheek verstrekt?
Wat kan de verkoper ondernemen als je besluit de koopovereenkomst niet te ondertekenen? Of je alsnog bedenkt tijdens de bedenktijd?

Mike, met alle respect, als je het huis werkelijk wilt hebben dan zou ik in jouw positie een kei van een (NVM-) aankoopmakelaar inschakelen. Dat levert je een grotere kans op dat je de volgende eigenaar van het huis wordt dan dit soort constructies.

Op zichzelf slim bedacht, maar in de praktijk werkt het niet zo!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mike, Natuurlijk mag je dat als bod neerzetten. En als de verkopend makelaar zo'n dodo is dat hij de biedingen niet aan nadere voorwaarden verbindt (dus: concrete biedingen, biedingen in een concreet bedrag in euro's, geen biedingen die op zichzelf niet bepaalbaar zijn of afhankelijk van de biedingen van anderen) dan kan hij je niets verwijten. Realiseer je echter dat jouw bod voor een verkoper op zichzelf nog helemaal niets waard is. Want wat nu als er een idioot is die een concreet bod neerlegt van een ton boven de vraagprijs? Ga jij dan serieus € 101.000,= boven de vraagprijs bieden? En zou je dat dan uit eigen zak betalen of neem je een ontbindende voorwaarde voor de hypotheek op waarvan per definitie vaststaat dat er geen bank te vinden zal zijn die je die hypotheek verstrekt? Wat kan de verkoper ondernemen als je besluit de koopovereenkomst niet te ondertekenen? Of je alsnog bedenkt tijdens de bedenktijd? Mike, met alle respect, als je het huis werkelijk wilt hebben dan zou ik in jouw positie een kei van een (NVM-) aankoopmakelaar inschakelen. Dat levert je een grotere kans op dat je de volgende eigenaar van het huis wordt dan dit soort constructies. Op zichzelf slim bedacht, maar in de praktijk werkt het niet zo! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Lisa op dinsdag 03 april 2018 10:45

Hallo,

Ik heb een vraag. Ik wil een huis kopen met mijn vriend.
Nu is het zo dat mijn vriend en de verkoper van het huis een privekwestie hebben.

Wij hebben de makelaar gebeld dat wij het huis willen kopen. Deze heeft de verkoper opgebeld met de vraag of wij een bezichtiging mogen doen. en dit mocht niet. we mochten het huis niet kopen.

Mijn vragen zijn:
Mag een makelaar zonder onze toestemming onze namen noemen bij de verkoper?
Mag een makelaar onderscheid maken tussen potentiële kopers?

Groeten Lisa

Hallo, Ik heb een vraag. Ik wil een huis kopen met mijn vriend. Nu is het zo dat mijn vriend en de verkoper van het huis een privekwestie hebben. Wij hebben de makelaar gebeld dat wij het huis willen kopen. Deze heeft de verkoper opgebeld met de vraag of wij een bezichtiging mogen doen. en dit mocht niet. we mochten het huis niet kopen. Mijn vragen zijn: Mag een makelaar zonder onze toestemming onze namen noemen bij de verkoper? Mag een makelaar onderscheid maken tussen potentiële kopers? Groeten Lisa
Wim de Leeuw op dinsdag 03 april 2018 14:42

Beste Lisa,

In het kader van "Mag een makelaar zus of zo" zijn me al heel veel vragen gesteld. Deze nog niet.

Zou je me één reden kunnen geven waarom een makelaar NIET tegen een verkoper zou mogen vertellen wie er belangstelling heeft voor zijn woning en dus rondgeleid gaat worden in het huis?

Stel nu dat jij je huis gaat verkopen. En de verkopend makelaar doet vervolgens geheimzinnig over wie er komt bezichtigen? Kan je het je voorstellen: "Nee, Lisa, ik ben weliswaar jouw makelaar en ik ga mensen rondleiden in jouw privé-bezit, hen jouw woonkamer, keuken, toilet, slaapkamer, inbouwkasten en zolder laten zien. Maar jij mag NIET weten wie er komt kijken".

Het antwoord op je eerste vraag is dus: Ja, een makelaar mag de personalia van een bezichtiger doorgeven aan zijn opdrachtgever. Omdat er geen enkele wet is die hem dat verbiedt en de opdrachtgever bovendien een gerechtvaardigd belang heeft om te weten wie er in zijn eigendom rondloopt. Daarbij komt dat een particuliere verkoper pas gebonden is nadat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. En in een koopovereenkomst staat aangegeven wie de koper is.

Dan het antwoord op je tweede vraag. Een makelaar mag in elk geval geen verboden onderscheid maken tussen potentiële kopers, een makelaar mag niet discrimineren. Als een opdrachtgever aangeeft dat hij niet wil dat de makelaar een bezichtigingsafspraak met iemand uit IJsland ;-) maakt, dan zal de makelaar dat moeten weigeren. Maar van discriminatie op basis van ras, godsdienst of levensovertuiging, geslacht, seksuele gerichtheid of hun lichamelijke, psychische of verstandelijke handicap is in jullie situatie geen sprake.

Overigens denk ik dat de makelaar hier geen onderscheid maakt, de makelaar voert een instructie uit die hij van de verkoper heeft gekregen omdat de verkoper blijkbaar niet zijn woning wil verkopen aan iemand met wie hij een privé-kwestie heeft. Heel eerlijk gezegd, ik vind dat niet zo vreemd. Een verkoper en een koper van een huis hebben soms, ook na de verkoop, nog op allerlei manieren contact. Veel kopers vinden het prettig om, na de verkoop, de woning nog op te meten of te bezoeken met een aannemer of woninginrichter. Ook bij de notaris komen kopers en verkopers elkaar vaak tegen. Ook na de overdracht kunnen er redenen zijn om nog contact met elkaar te hebben. En daarmee heeft de verkoper dus allemaal goede redenen om zijn huis niet te verkopen aan iemand waarmee hij een kwestie heeft.

Is dit een antwoord op je vragen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Lisa, In het kader van "Mag een makelaar zus of zo" zijn me al heel veel vragen gesteld. Deze nog niet. Zou je me één reden kunnen geven waarom een makelaar NIET tegen een verkoper zou mogen vertellen wie er belangstelling heeft voor zijn woning en dus rondgeleid gaat worden in het huis? Stel nu dat jij je huis gaat verkopen. En de verkopend makelaar doet vervolgens geheimzinnig over wie er komt bezichtigen? Kan je het je voorstellen: "Nee, Lisa, ik ben weliswaar jouw makelaar en ik ga mensen rondleiden in jouw privé-bezit, hen jouw woonkamer, keuken, toilet, slaapkamer, inbouwkasten en zolder laten zien. Maar jij mag NIET weten wie er komt kijken". Het antwoord op je eerste vraag is dus: Ja, een makelaar mag de personalia van een bezichtiger doorgeven aan zijn opdrachtgever. Omdat er geen enkele wet is die hem dat verbiedt en de opdrachtgever bovendien een gerechtvaardigd belang heeft om te weten wie er in zijn eigendom rondloopt. Daarbij komt dat een particuliere verkoper pas gebonden is nadat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. En in een koopovereenkomst staat aangegeven wie de koper is. Dan het antwoord op je tweede vraag. Een makelaar mag in elk geval geen [b]verboden onderscheid[/b] maken tussen potentiële kopers, een makelaar mag niet discrimineren. Als een opdrachtgever aangeeft dat hij niet wil dat de makelaar een bezichtigingsafspraak met iemand uit IJsland ;-) maakt, dan zal de makelaar dat moeten weigeren. Maar van discriminatie op basis van ras, godsdienst of levensovertuiging, geslacht, seksuele gerichtheid of hun lichamelijke, psychische of verstandelijke handicap is in jullie situatie geen sprake. Overigens denk ik dat de makelaar hier geen onderscheid maakt, de makelaar voert een instructie uit die hij van de verkoper heeft gekregen omdat de verkoper blijkbaar niet zijn woning wil verkopen aan iemand met wie hij een privé-kwestie heeft. Heel eerlijk gezegd, ik vind dat niet zo vreemd. Een verkoper en een koper van een huis hebben soms, ook na de verkoop, nog op allerlei manieren contact. Veel kopers vinden het prettig om, na de verkoop, de woning nog op te meten of te bezoeken met een aannemer of woninginrichter. Ook bij de notaris komen kopers en verkopers elkaar vaak tegen. Ook na de overdracht kunnen er redenen zijn om nog contact met elkaar te hebben. En daarmee heeft de verkoper dus allemaal goede redenen om zijn huis niet te verkopen aan iemand waarmee hij een kwestie heeft. Is dit een antwoord op je vragen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Elmar op donderdag 12 april 2018 20:18

Beste Wim,

Goede site, en nuttige info! Zeer waardevol.

Groet,
Elmar

Beste Wim, Goede site, en nuttige info! Zeer waardevol. Groet, Elmar
Wim de Leeuw op vrijdag 13 april 2018 13:24

Dag Elmar,

Bedankt voor het compliment.

Vandaag verscheen er overigens een nieuwe blog over het thema 'onderhandelingen': Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Elmar, Bedankt voor het compliment. Vandaag verscheen er overigens een nieuwe blog over het thema 'onderhandelingen': [url=https://deleeuw.nl/blog/woningmarkt/719-wanneer-is-mondelinge-koop-rechtsgeldig-het-schriftelijkheidsvereiste]Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)[/url]. Groeten, Wim de Leeuw
Rob Smaling op vrijdag 13 april 2018 20:16

Geachte Wim,

Ik heb een bod gedaan op een huis, maar ik kreeg te horen dat er niet op mijn bod werd ingegaan. Ik wil graag een tegenbod doen, maar er is mij niet verteld wat het tegenbod is, dus hier kan ik dus moeilijk overheen gaan. Ik weet niet wat de reden is waarom er niet op mijn bod werd ingegaan, dat wilde de makelaar mij niet vertellen. Hoe kan ik het best doen in deze situatie om alsnog mee te kunnen doen met de onderhandelingen?

Geachte Wim, Ik heb een bod gedaan op een huis, maar ik kreeg te horen dat er niet op mijn bod werd ingegaan. Ik wil graag een tegenbod doen, maar er is mij niet verteld wat het tegenbod is, dus hier kan ik dus moeilijk overheen gaan. Ik weet niet wat de reden is waarom er niet op mijn bod werd ingegaan, dat wilde de makelaar mij niet vertellen. Hoe kan ik het best doen in deze situatie om alsnog mee te kunnen doen met de onderhandelingen?
Wim de Leeuw op zondag 15 april 2018 09:49

Beste Rob,

De verkoper of verkopend makelaar is niet verplicht om een tegenbod uit te brengen. Misschien zijn er meerdere biedingen uitgebracht en lijkt het erop alsof de biedingen van een andere kandidaat meer perspectief bieden om er samen uit te komen.

Wat je zou kunnen doen is een eigen (NVM-) aankoopmakelaar inschakelen. Wellicht geeft hij direct aan dat je bod te laag is om tot zaken te komen. Je zou ook eigenhandig je bod kunnen verhogen, misschien dat je daarop wel een reactie krijgt!

Succes ermee!

Groeten,
Wim de Leeuw

Beste Rob, De verkoper of verkopend makelaar is niet verplicht om een tegenbod uit te brengen. Misschien zijn er meerdere biedingen uitgebracht en lijkt het erop alsof de biedingen van een andere kandidaat meer perspectief bieden om er samen uit te komen. Wat je zou kunnen doen is een eigen (NVM-) aankoopmakelaar inschakelen. Wellicht geeft hij direct aan dat je bod te laag is om tot zaken te komen. Je zou ook eigenhandig je bod kunnen verhogen, misschien dat je daarop wel een reactie krijgt! Succes ermee! Groeten, Wim de Leeuw
Chris op maandag 23 april 2018 12:18

Hallo hierbij heb ik ook een vraag al is dit een jaar geleden ik hoop op een reactie !!!

Ik heb dus een bod uitgebracht waarbij alle partijen het geaccepteerd hebben
Gefeliciteerd dus HOERA

Maar hier Komt die. wij hebben alles rond hypotheek is rond lening is rond alleen de makelaar die verteld ons al 3 weken dat wij moeten wachten totdat de bewonders eerst een ander woning hebben gevonden klopt dit ? Koopcontract is niet van pas zodra de bewonders pas iets anders hebben gevonden na dat mogen wij pas iets ondertekening????? Mag dit en hoort dit zo vind het allemaal een raar verhaal en op Funda.nl wordt de woning ook niet als verkocht onder voorbehoud gezet woning staat nog vrij om te bieden ? Kan iemand mij helpen mvg Chris de vries

Hallo hierbij heb ik ook een vraag al is dit een jaar geleden ik hoop op een reactie !!! Ik heb dus een bod uitgebracht waarbij alle partijen het geaccepteerd hebben Gefeliciteerd dus HOERA Maar hier Komt die. wij hebben alles rond hypotheek is rond lening is rond alleen de makelaar die verteld ons al 3 weken dat wij moeten wachten totdat de bewonders eerst een ander woning hebben gevonden klopt dit ? Koopcontract is niet van pas zodra de bewonders pas iets anders hebben gevonden na dat mogen wij pas iets ondertekening????? Mag dit en hoort dit zo vind het allemaal een raar verhaal en op Funda.nl wordt de woning ook niet als verkocht onder voorbehoud gezet woning staat nog vrij om te bieden ? Kan iemand mij helpen mvg Chris de vries
Wim de Leeuw op maandag 23 april 2018 18:00

Beste Chris,

Ik begrijp werkelijk niets van je vraag.

Wat betekent "koopcontract is niet van pas"? Bedoel je hiermee dat je een jaar geleden een bod op een huis hebt gedaan maar dat er nog steeds geen koopovereenkomst is ondertekend???

Als dat zo is, dan mag werkelijk alles nog. Want een mondelinge afspraak over de particuliere koop van een woning is vrijwel niets waard. De verkoper is pas gebonden als hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst gezet, de koper is pas gebonden als, na het ondertekenen van de koopovereenkomst, de drie dagen bedenktijd is afgelopen. Lees daarover mijn blogs 'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak! en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Als er nog niets is getekend, dan is het me een groot raadsel wat je bedoelt met 'hypotheek is rond lening is rond'. Want er is werkelijk geen hypotheekadviseur te vinden die je een hypotheekaanbieding zal verstrekken zonder dat er een schriftelijke koopovereenkomst op tafel ligt.

Kortom, jij hebt een vraag, ik heb er veel meer dan één ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw








Beste Chris, Ik begrijp werkelijk niets van je vraag. Wat betekent "koopcontract is niet van pas"? Bedoel je hiermee dat je een jaar geleden een bod op een huis hebt gedaan maar dat er nog steeds geen koopovereenkomst is ondertekend??? Als dat zo is, dan mag werkelijk alles nog. Want een mondelinge afspraak over de particuliere koop van een woning is vrijwel niets waard. De verkoper is pas gebonden als hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst gezet, de koper is pas gebonden als, na het ondertekenen van de koopovereenkomst, de drie dagen bedenktijd is afgelopen. Lees daarover mijn blogs [url=https://deleeuw.nl/blog/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak?]'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak![/url] en [url=https://deleeuw.nl/blog/woningmarkt/719-wanneer-is-mondelinge-koop-rechtsgeldig-het-schriftelijkheidsvereiste]Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)[/url]. Als er nog niets is getekend, dan is het me een groot raadsel wat je bedoelt met 'hypotheek is rond lening is rond'. Want er is werkelijk geen hypotheekadviseur te vinden die je een hypotheekaanbieding zal verstrekken zonder dat er een schriftelijke koopovereenkomst op tafel ligt. Kortom, jij hebt een vraag, ik heb er veel meer dan één ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marga op woensdag 02 mei 2018 09:22

Goedemorgen,

Wij hebben een woning gezien die wij willen hebben. Al voordat de woning op Funda verscheen blijkt woning al te zijn verkocht onder voorbehoud. Contract is nog niet getekend. Mag een verkoper nog afwijken van die overeenkomst wanneer ik de vraagprijs bied? Makelaar geeft aan geen ongeziene biedingen te accepteren. Dus wij gaan zaterdag naar de kijkdag. Heb ik dan nog wel een kans?

Goedemorgen, Wij hebben een woning gezien die wij willen hebben. Al voordat de woning op Funda verscheen blijkt woning al te zijn verkocht onder voorbehoud. Contract is nog niet getekend. Mag een verkoper nog afwijken van die overeenkomst wanneer ik de vraagprijs bied? Makelaar geeft aan geen ongeziene biedingen te accepteren. Dus wij gaan zaterdag naar de kijkdag. Heb ik dan nog wel een kans?
Wim de Leeuw op woensdag 02 mei 2018 12:29

Dag Marga,

Als de verkoper de koopovereenkomst (bij een particuliere koop) nog niet heeft getekend, dan is hij nog niet juridisch gebonden. Het staat de verkoper dus vrij om de onderhandelingen met jou aan te gaan. Een verkoper is echter niet verplicht om akkoord te gaan als een kandidaat-koper de vraagprijs biedt.

Ik kan me voorstellen dat de makelaar er geen trek in heeft om een 'ongezien bod' te accepteren. Niet voor niets worden er in deze periode ongelofelijk veel vragen gesteld over het onderwerp 'verborgen gebreken'. Omdat kandidaat-kopers een woning persé willen hebben, wordt er soms ongezien een bod uitgebracht. En naderhand ontstaan dan de conflicten over verborgen gebreken, omdat de koper zijn onderzoeksplicht niet goed heeft ingevuld.

Als er nog een kijkdag wordt georganiseerd terwijl de woning onder voorbehoud mondeling is verkocht, dan houdt dat in dat je nog een kans krijgt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marga, Als de verkoper de koopovereenkomst (bij een particuliere koop) nog niet heeft getekend, dan is hij nog niet juridisch gebonden. Het staat de verkoper dus vrij om de onderhandelingen met jou aan te gaan. Een verkoper is echter niet verplicht om akkoord te gaan als een kandidaat-koper de vraagprijs biedt. Ik kan me voorstellen dat de makelaar er geen trek in heeft om een 'ongezien bod' te accepteren. Niet voor niets worden er in deze periode ongelofelijk veel vragen gesteld over het onderwerp 'verborgen gebreken'. Omdat kandidaat-kopers een woning persé willen hebben, wordt er soms ongezien een bod uitgebracht. En naderhand ontstaan dan de conflicten over verborgen gebreken, omdat de koper zijn onderzoeksplicht niet goed heeft ingevuld. Als er nog een kijkdag wordt georganiseerd terwijl de woning onder voorbehoud mondeling is verkocht, dan houdt dat in dat je nog een kans krijgt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Isabelle op donderdag 03 mei 2018 06:33

Hi Wim,

Ik heb zojuist een huis gekocht waar ik erg blij mee ben. Graag wil ik nog wel een bezichtiging voordat ik het contract onderteken. Om het huis even aan mijn ouders te laten zien. Mijn ouders zijn bij het gehele proces betrokken geweest en zijn ook erg enthousiast over het huis.

Nu zegt de verkopende makelaar dat ik niet mag bezichtigen tot dat de 3 dagen bedenktijd na het tekenen zijn verlopen.

Mag een makelaar dit zomaar bepalen? Dat ik nu niet mag bezichtigen totdat alles helemaal rond is?

Hi Wim, Ik heb zojuist een huis gekocht waar ik erg blij mee ben. Graag wil ik nog wel een bezichtiging voordat ik het contract onderteken. Om het huis even aan mijn ouders te laten zien. Mijn ouders zijn bij het gehele proces betrokken geweest en zijn ook erg enthousiast over het huis. Nu zegt de verkopende makelaar dat ik niet mag bezichtigen tot dat de 3 dagen bedenktijd na het tekenen zijn verlopen. Mag een makelaar dit zomaar bepalen? Dat ik nu niet mag bezichtigen totdat alles helemaal rond is?
Wim de Leeuw op donderdag 03 mei 2018 08:31

Dag Isabelle,

Allereerst: Gefeliciteerd met je aankoop!

Heeft de verkopend makelaar een reden opgegeven waarom hij niet wil dat je komt kijken voordat de bedenktijd is afgelopen? Heel eerlijk gezegd, ik kan me daar geen heel goed argument voor bedenken. Misschien is de makelaar bang dat je bij een tweede bezichtiging dingen ontdekt waardoor je gebruik gaat maken van de bedenktijd? Ik vind het heel vreemd.

Waar onwil is, is een omweg. Als NVM-makelaar mag ik je natuurlijk nooit het advies geven om een collega verkopend-makelaar te passeren. Maar ik kan me goed voorstellen dat er kopers zijn die, in een situatie als deze. de makelaar passeren en direct contact opnemen met de verkoper ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Isabelle, Allereerst: Gefeliciteerd met je aankoop! Heeft de verkopend makelaar een reden opgegeven waarom hij niet wil dat je komt kijken voordat de bedenktijd is afgelopen? Heel eerlijk gezegd, ik kan me daar geen heel goed argument voor bedenken. Misschien is de makelaar bang dat je bij een tweede bezichtiging dingen ontdekt waardoor je gebruik gaat maken van de bedenktijd? Ik vind het heel vreemd. Waar onwil is, is een omweg. Als NVM-makelaar mag ik je natuurlijk nooit het advies geven om een collega verkopend-makelaar te passeren. Maar ik kan me goed voorstellen dat er kopers zijn die, in een situatie als deze. de makelaar passeren en direct contact opnemen met de verkoper ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Andre op vrijdag 18 mei 2018 17:29

ik heb een leuke woning gezien en de verkopende makelaar geeft aan dat men al overeenstemming heeft met een koper, maar dat het koopcontract nog getekend moet worden volgende week. Ik heb aangeboden de vraagprijs te bieden en gevraagd of er mogelijkheden zijn toch de woning te verkrijgen, hierop wordt negatief geantwoord. Is dit een normale gang van zaken of heb ik nog mogelijkheden?

ik heb een leuke woning gezien en de verkopende makelaar geeft aan dat men al overeenstemming heeft met een koper, maar dat het koopcontract nog getekend moet worden volgende week. Ik heb aangeboden de vraagprijs te bieden en gevraagd of er mogelijkheden zijn toch de woning te verkrijgen, hierop wordt negatief geantwoord. Is dit een normale gang van zaken of heb ik nog mogelijkheden?
Wim de Leeuw op zaterdag 19 mei 2018 08:54

Dag André,

Over dit onderwerp heb ik twee blogs geschreven: Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste) en 'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!.

Dat houdt in dat de verkoper in beginsel vrij is om met jou de onderhandelingen aan te gaan, zolang hij nog geen krabbel onder de koopovereenkomst heeft gezet.

Dat houdt echter NIET in dat de verkoper VERPLICHT is om de onderhandelingen te starten dan wel het huis te verkopen aan een gegadigde die hoger biedt dan hetgeen inmiddels mondeling is afgesproken.

Ik denk dat je altijd mogelijkheden hebt als je een aanbod doet 'dat de verkoper niet kan weigeren'. Ik weet niet waar het huis te koop wordt aangeboden, maar in veel populaire woningmarkten van Nederland is het bieden van de vraagprijs ècht niet meer voldoende om indruk te maken op een verkoper.

Mijn advies: ga niet doe-het-zelven maar schakel een NVM-aankoopmakelaar in!
(Blog: 10 redenen waarom u juist nu een NVM-aankoopmakelaar zou moeten inschakelen)

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag André, Over dit onderwerp heb ik twee blogs geschreven: [url=https://www.deleeuw.nl/blog/woningmarkt/719-wanneer-is-mondelinge-koop-rechtsgeldig-het-schriftelijkheidsvereiste]Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)[/url] en '[url=https://www.deleeuw.nl/blog/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak?]Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak[/url]!. Dat houdt in dat de verkoper in beginsel vrij is om met jou de onderhandelingen aan te gaan, zolang hij nog geen krabbel onder de koopovereenkomst heeft gezet. Dat houdt echter NIET in dat de verkoper VERPLICHT is om de onderhandelingen te starten dan wel het huis te verkopen aan een gegadigde die hoger biedt dan hetgeen inmiddels mondeling is afgesproken. Ik denk dat je altijd mogelijkheden hebt als je een aanbod doet 'dat de verkoper niet kan weigeren'. Ik weet niet waar het huis te koop wordt aangeboden, maar in veel populaire woningmarkten van Nederland is het bieden van de vraagprijs ècht niet meer voldoende om indruk te maken op een verkoper. Mijn advies: ga niet doe-het-zelven maar schakel een NVM-aankoopmakelaar in! ([url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/721-10-redenen-waarom-u-juist-nu-een-nvm-aankoopmakelaar-zou-moeten-inschakelen]Blog: 10 redenen waarom u juist nu een NVM-aankoopmakelaar zou moeten inschakelen[/url]) Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sandra op dinsdag 26 juni 2018 18:53

Beste Wim,

Wij zijn in onderhandeling gegaan voor een woning en de verkoop makelaar heeft de onderhandeling met ons voortgezet en zelfs de koop met ons gesloten, terwijl - naar achteraf blijkt - hij inmiddels was overgegaan tot inschrijving. Dit heeft hij ons niet gemeld tijdens de onderhandeling, maar pas twee dagen nadat de koop was gesloten. Wij kwamen er toen pas achter dat hij nog tijdens de onderhandeling met ons, reeds op twitter had gecommuniceerd dat het huis via inschrijving zou worden verkocht. Wij zitten zelf niet op twitter. Is dit toegestaan? Makelaar is niet aangesloten bij NVM of VBO

Beste Wim, Wij zijn in onderhandeling gegaan voor een woning en de verkoop makelaar heeft de onderhandeling met ons voortgezet en zelfs de koop met ons gesloten, terwijl - naar achteraf blijkt - hij inmiddels was overgegaan tot inschrijving. Dit heeft hij ons niet gemeld tijdens de onderhandeling, maar pas twee dagen nadat de koop was gesloten. Wij kwamen er toen pas achter dat hij nog tijdens de onderhandeling met ons, reeds op twitter had gecommuniceerd dat het huis via inschrijving zou worden verkocht. Wij zitten zelf niet op twitter. Is dit toegestaan? Makelaar is niet aangesloten bij NVM of VBO
Wim de Leeuw op dinsdag 26 juni 2018 23:02

Beste Sandra,

Bij de particuliere koop / verkoop van een woning is de verkoper pas gebonden als hij zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. En nadat de koper heeft ondertekend, heeft hij nog drie werkdagen de tijd om een beroep te doen op de bedenktijd.

Kortom, of er nu wel of geen makelaar bij betrokken is en of deze makelaar nu wel of geen lid is van de NVM en los van welke social media jullie je van bedienen.... het maakt allemaal niets uit. Een mondelinge afspraak is in dit geval nog geen rechtsgeldige afspraak.

Is het netjes? Nee, dat is het niet. Maar de makelaar maakt - in het belang van zijn opdrachtgever - gebruik van de mogelijkheden die het Burgerlijk Wetboek hem biedt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Sandra, Bij de particuliere koop / verkoop van een woning is de verkoper pas gebonden als hij zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. En nadat de koper heeft ondertekend, heeft hij nog drie werkdagen de tijd om een beroep te doen op de bedenktijd. Kortom, of er nu wel of geen makelaar bij betrokken is en of deze makelaar nu wel of geen lid is van de NVM en los van welke social media jullie je van bedienen.... het maakt allemaal niets uit. Een mondelinge afspraak is in dit geval nog geen rechtsgeldige afspraak. Is het netjes? Nee, dat is het niet. Maar de makelaar maakt - in het belang van zijn opdrachtgever - gebruik van de mogelijkheden die het Burgerlijk Wetboek hem biedt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Famke op donderdag 05 juli 2018 15:36

16:29
Ik heb persoonlijk een bod gedaan op een woning waar op je moest bieden (ivm met vele bezichtigingen werd dit gemeld door makelaar bij de bezichtiging. Nu was er iemand die hoger geboden heeft. Nu is mijn vraag zou mijn vriend ook nog een bod mogen doen? We wonen niet samen en hebben geen samenlevings contract ofzo

16:29 Ik heb persoonlijk een bod gedaan op een woning waar op je moest bieden (ivm met vele bezichtigingen werd dit gemeld door makelaar bij de bezichtiging. Nu was er iemand die hoger geboden heeft. Nu is mijn vraag zou mijn vriend ook nog een bod mogen doen? We wonen niet samen en hebben geen samenlevings contract ofzo
Wim de Leeuw op donderdag 05 juli 2018 16:16

Dag Famke,

Natuurlijk mag jouw vriend ook nog een bod doen. En het maakt helemaal niets uit of je wel of niet samenwoont en of je wel of geen samenlevingscontract hebt.

Maar waarom zo ingewikkeld? Jij kunt je bod toch gewoon verhogen? Er is geen enkele regel die je dat verbiedt, anders dan dat de makelaar misschien heeft gezegd dat je een 'uiterste bod' mag uitbrengen. Jammer dan. Dan breng je gewoon een nieuw uiterste bod uit. De verkopend makelaar gaat voor de hoogste opbrengst dus die zal je hogere bod op zijn minst moeten bespreken met de verkoper.

Let op: je kunt probleemloos een hoger bod doen. Maar de verkoper is niet verplicht om op dat bod in te gaan. Sterker nog, de verkoper zou bij-wijze-van-spreken aan alle andere gegadigden ook mogen vragen om nogmaals een hoger bod te doen. Want als jullie dat mogen, waarom dan anderen niet?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Famke, Natuurlijk mag jouw vriend ook nog een bod doen. En het maakt helemaal niets uit of je wel of niet samenwoont en of je wel of geen samenlevingscontract hebt. Maar waarom zo ingewikkeld? Jij kunt je bod toch gewoon verhogen? Er is geen enkele regel die je dat verbiedt, anders dan dat de makelaar misschien heeft gezegd dat je een 'uiterste bod' mag uitbrengen. Jammer dan. Dan breng je gewoon een nieuw uiterste bod uit. De verkopend makelaar gaat voor de hoogste opbrengst dus die zal je hogere bod op zijn minst moeten bespreken met de verkoper. Let op: je kunt probleemloos een hoger bod doen. Maar de verkoper is niet verplicht om op dat bod in te gaan. Sterker nog, de verkoper zou bij-wijze-van-spreken aan alle andere gegadigden ook mogen vragen om nogmaals een hoger bod te doen. Want als jullie dat mogen, waarom dan anderen niet? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
LR op maandag 30 juli 2018 19:41

Hallo,

Een tijd geleden hadden wij een afspraak bij een makelaar voor een nieuwbouw huis die al weer te koop stond, voordat deze überhaupt was opgeleverd.
Helaas werden wij 2uur voor onze afspraak afgebeld met de mededeling dat de vrouw voor ons het huis meteen had gekocht.
Nu 4 weken later stond het huis nog steeds onder bod op funda. Ik heb daarom weer contact gezocht met de makelaar. Hij gaf aan dat de bouw vertraagd was en dat die vrouw daar moeite mee had en ze daarom nog in onderhandeling waren.
Ik kwam er vervolgens achter dat wanneer een huis onder bod staat je gewoon mag bieden, dus dat heb ik vanochtend ook gedaan. Toen ik de makelaar belde leek hij niet erg enthousiast om het feit dat ik een bod wilde doen.
Vervolgens heb ik een mail met ons bod gestuurd en een paar uur lang niets gehoord.
Toen ik er vervolgens zelf weer achteraan belde kreeg ik de reactie ‘Oja, ik heb het voorgelegd aan de verkoper, maar hij gunt het die andere vrouw’. Nu heb ik sterk het gevoel dat de makelaar het bod helemaal niet heeft besproken met die verkoper en het graag wil afhandelen met die andere vrouw.
Wat kan ik hiermee doen?

Hallo, Een tijd geleden hadden wij een afspraak bij een makelaar voor een nieuwbouw huis die al weer te koop stond, voordat deze überhaupt was opgeleverd. Helaas werden wij 2uur voor onze afspraak afgebeld met de mededeling dat de vrouw voor ons het huis meteen had gekocht. Nu 4 weken later stond het huis nog steeds onder bod op funda. Ik heb daarom weer contact gezocht met de makelaar. Hij gaf aan dat de bouw vertraagd was en dat die vrouw daar moeite mee had en ze daarom nog in onderhandeling waren. Ik kwam er vervolgens achter dat wanneer een huis onder bod staat je gewoon mag bieden, dus dat heb ik vanochtend ook gedaan. Toen ik de makelaar belde leek hij niet erg enthousiast om het feit dat ik een bod wilde doen. Vervolgens heb ik een mail met ons bod gestuurd en een paar uur lang niets gehoord. Toen ik er vervolgens zelf weer achteraan belde kreeg ik de reactie ‘Oja, ik heb het voorgelegd aan de verkoper, maar hij gunt het die andere vrouw’. Nu heb ik sterk het gevoel dat de makelaar het bod helemaal niet heeft besproken met die verkoper en het graag wil afhandelen met die andere vrouw. Wat kan ik hiermee doen?
Wim de Leeuw op dinsdag 31 juli 2018 07:11

Bestie LR,

In de meeste gevallen wordt er bij nieuwbouwwoningen niet onderhandeld over de prijs. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen wordt er een ‘inschrijvingsprocedure’ gehanteerd waarbij een nieuwbouwwoning wordt toegewezen aan de hoogste bieder met de meest gunstige voorwaarden.

Je schrijft dat de makelaar ‘niet erg enthousiast lijkt dat je een bod wilde doen’. Dat is jouw interpretatie. Misschien is de makelaar vooral niet enthousiast is over de HOOGTE van het bod. Ik ben ervan overtuigd dat als de deal met de huidige koper nog niet volledig rond is en jij een aanmerkelijk beter bod zou hebben gedaan, de makelaar daarop met enthousiasme zou hebben gereageerd.

Het is niet heel slim als een makelaar een werkelijk betere propositie niet zou bespreken met zijn opdrachtgever. In veel gevallen is er sprake van een langdurige relatie tussen ontwikkelaars / aannemers en een makelaar. Als het werkelijk zo is dat er een beter bod wordt gedaan op een nieuwbouwwoning, zal geen makelaar het risico willen lopen om dat bod niet met de opdrachtgever te bespreken.

Als je onzeker blijft over deze situatie, wat staat je dan in de weg om de makelaar op de man of vrouw af te vragen of hij het bod wel heeft besproken?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Bestie LR, In de meeste gevallen wordt er bij nieuwbouwwoningen niet onderhandeld over de prijs. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen wordt er een ‘inschrijvingsprocedure’ gehanteerd waarbij een nieuwbouwwoning wordt toegewezen aan de hoogste bieder met de meest gunstige voorwaarden. Je schrijft dat de makelaar ‘niet erg enthousiast lijkt dat je een bod wilde doen’. Dat is jouw interpretatie. Misschien is de makelaar vooral niet enthousiast is over de HOOGTE van het bod. Ik ben ervan overtuigd dat als de deal met de huidige koper nog niet volledig rond is en jij een aanmerkelijk beter bod zou hebben gedaan, de makelaar daarop met enthousiasme zou hebben gereageerd. Het is niet heel slim als een makelaar een werkelijk betere propositie niet zou bespreken met zijn opdrachtgever. In veel gevallen is er sprake van een langdurige relatie tussen ontwikkelaars / aannemers en een makelaar. Als het werkelijk zo is dat er een beter bod wordt gedaan op een nieuwbouwwoning, zal geen makelaar het risico willen lopen om dat bod niet met de opdrachtgever te bespreken. Als je onzeker blijft over deze situatie, wat staat je dan in de weg om de makelaar op de man of vrouw af te vragen of hij het bod wel heeft besproken? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Maria op zaterdag 18 augustus 2018 21:14

Dag Wim,

Wij hebben een bod gedaan op een huis op een donderdag, vervolgens een tegenbod gekregen op vrijdag (aan het eind van de middag) en de maandag daarop laten weten dat we hiermee akkoord gaan. We dachten dus een huis te gaan kopen. Vervolgens krijgen we dinsdagmiddag bericht dat we een uiterste bod kunnen doen omdat ze een ander bod hebben gekregen van mensen die vrijdagochtend een bezichtiging hebben gehad. Is het niet raar dat we vrijdagmiddag nog een tegenbod hebben gekregen als ze nog een hoger bod verwachtten te krijgen? Onze aankoopmakelaar was er niet erg van gecharmeerd, en hoewel ik goed begrijp dat eigenlijk alles mag, vind ik het niet erg netjes. Wat vindt u hiervan? En heeft u tips hoe we dit een volgende keer kunnen voorkomen?

Vriendelijke groet,
Maria

Dag Wim, Wij hebben een bod gedaan op een huis op een donderdag, vervolgens een tegenbod gekregen op vrijdag (aan het eind van de middag) en de maandag daarop laten weten dat we hiermee akkoord gaan. We dachten dus een huis te gaan kopen. Vervolgens krijgen we dinsdagmiddag bericht dat we een uiterste bod kunnen doen omdat ze een ander bod hebben gekregen van mensen die vrijdagochtend een bezichtiging hebben gehad. Is het niet raar dat we vrijdagmiddag nog een tegenbod hebben gekregen als ze nog een hoger bod verwachtten te krijgen? Onze aankoopmakelaar was er niet erg van gecharmeerd, en hoewel ik goed begrijp dat eigenlijk alles mag, vind ik het niet erg netjes. Wat vindt u hiervan? En heeft u tips hoe we dit een volgende keer kunnen voorkomen? Vriendelijke groet, Maria
Wim de Leeuw op zondag 19 augustus 2018 13:28

Dag Maria,

Je gaat er in je vraagstelling van uit dat de makelaar een hoger bod verwachtte te krijgen. Dat hoeft natuurlijk niet. Soms zijn er mensen die ongezien een bod doen. En soms zijn er ook mensen die langere tijd na een bezichtiging wachten met het doen van een bod, omdat ze zich niet willen laten opjagen.

Het is logisch dat jullie aankoopmakelaar niet gecharmeerd is van de werkwijze. Realiseer je echter dat een verkopend makelaar hierin werkelijk geen eigen keuze heeft. Dat een verkoper niet meer gebonden is aan een mondelinge toezegging is de 'juridische boemerang' die de koper voor zijn kiezen heeft gekregen als gevolg van de introductie van de (wettelijke) drie dagen bedenktijd. En de makelaar die weigert mee te werken, bijvoorbeeld omdat hij de verkoper niet vertelt dat er een concurrerend bod is gedaan na een mondeling akkoord, wordt hij door elke tuchtrechter aan de hoogste boom opgehangen.

Kortom, ik begrijp dat je het niet netjes vind. Maar de makelaar kan en mag niet anders dan de belangen van zijn opdrachtgever optimaal behartigen.

In mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak! heb ik aangegeven wat ik er van vind:

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Tips om dit te voorkomen, die zijn er helaas niet. Zolang er geen handtekening door de verkoper is gezet, is er nog geen juridisch afdwingbare overeenkomst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Maria, Je gaat er in je vraagstelling van uit dat de makelaar een hoger bod verwachtte te krijgen. Dat hoeft natuurlijk niet. Soms zijn er mensen die ongezien een bod doen. En soms zijn er ook mensen die langere tijd na een bezichtiging wachten met het doen van een bod, omdat ze zich niet willen laten opjagen. Het is logisch dat jullie aankoopmakelaar niet gecharmeerd is van de werkwijze. Realiseer je echter dat een verkopend makelaar hierin werkelijk geen eigen keuze heeft. Dat een verkoper niet meer gebonden is aan een mondelinge toezegging is de 'juridische boemerang' die de koper voor zijn kiezen heeft gekregen als gevolg van de introductie van de (wettelijke) drie dagen bedenktijd. En de makelaar die weigert mee te werken, bijvoorbeeld omdat hij de verkoper niet vertelt dat er een concurrerend bod is gedaan na een mondeling akkoord, wordt hij door elke tuchtrechter aan de hoogste boom opgehangen. Kortom, ik begrijp dat je het niet netjes vind. Maar de makelaar kan en mag niet anders dan de belangen van zijn opdrachtgever optimaal behartigen. In mijn blog [url=https://deleeuw.nl/blog/nieuws/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak]Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak![/url] heb ik aangegeven wat ik er van vind: [i]Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van? Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring. (1) "Summum ius summa iniuria" Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)[/i] Tips om dit te voorkomen, die zijn er helaas niet. Zolang er geen handtekening door de verkoper is gezet, is er nog geen juridisch afdwingbare overeenkomst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Garyk op vrijdag 07 september 2018 11:15

Geachte heer/mevrouw,

Hoe zit het als er een lugubere verkoop van een bedrijfspand ter waarde van 7.5 ton is afgesloten met de veronderstelling dat goedkeuring van andere betrokkenen binnen het bedrijf ( Die het uiteraard niet goed zouden keuren) later mogelijk is. Deze 7.5 ton zit 50 procent boven de taxatiewaarde: 5 ton.

Alvast bedankt voor uw antwoord.

Met vriendelijke groet,

Garyk

Geachte heer/mevrouw, Hoe zit het als er een lugubere verkoop van een bedrijfspand ter waarde van 7.5 ton is afgesloten met de veronderstelling dat goedkeuring van andere betrokkenen binnen het bedrijf ( Die het uiteraard niet goed zouden keuren) later mogelijk is. Deze 7.5 ton zit 50 procent boven de taxatiewaarde: 5 ton. Alvast bedankt voor uw antwoord. Met vriendelijke groet, Garyk
Wim de Leeuw op zondag 09 september 2018 09:52

Beste Garyk,

De Leeuw Makelaardij is een woningmakelaar. We hebben geen expertise op het gebied van bedrijfsmatig vastgoed. Uiteraard kan ik wil in zijn algemeenheid reageren.

Als er € 750.000,= is betaald voor een bedrijfspand met een waarde van € 500.000,= dan is dat wat mij betreft niet zozeer luguber maar 'een beetje dom' en vermoedelijk een gevolg van verkeerde zuinigheid. Als de kopende partij een eigen NVM-aankoopmakelaar in de arm had genomen dan was hij weliswaar een paar duizend euro courtage kwijt geweest maar had hij zichzelf een paar ton kunnen besparen.

Het feit dat er te veel of krankzinnig veel te veel voor iets wordt betaald, maakt de transactie op zichzelf niet ongeldig. Als het zou gaan om een transactie van een particulier, dan zijn er vermoedelijk nog wel rechters te vinden die onder bijzondere omstandigheden de koper in bescherming nemen. Maar als het gaat om een ondernemer die een bedrijfspand koopt, dan komt de koper daar in elk geval niet mee weg.

Maakt de verkopende partij het voorbehoud voor goedkeuring van andere betrokkenen of de koper? Dat is in uw vraagstelling niet geheel duidelijk. Als de koper dit voorbehoud uitdrukkelijk heeft gemaakt en als dat voorbehoud uitdrukkelijk is geaccepteerd door de verkoper, dan heeft de koper nog een ontsnappingsmogelijkheid.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Garyk, De Leeuw Makelaardij is een woningmakelaar. We hebben geen expertise op het gebied van bedrijfsmatig vastgoed. Uiteraard kan ik wil in zijn algemeenheid reageren. Als er € 750.000,= is betaald voor een bedrijfspand met een waarde van € 500.000,= dan is dat wat mij betreft niet zozeer luguber maar 'een beetje dom' en vermoedelijk een gevolg van verkeerde zuinigheid. Als de kopende partij een eigen NVM-aankoopmakelaar in de arm had genomen dan was hij weliswaar een paar duizend euro courtage kwijt geweest maar had hij zichzelf een paar ton kunnen besparen. Het feit dat er te veel of krankzinnig veel te veel voor iets wordt betaald, maakt de transactie op zichzelf niet ongeldig. Als het zou gaan om een transactie van een particulier, dan zijn er vermoedelijk nog wel rechters te vinden die onder bijzondere omstandigheden de koper in bescherming nemen. Maar als het gaat om een ondernemer die een bedrijfspand koopt, dan komt de koper daar in elk geval niet mee weg. Maakt de verkopende partij het voorbehoud voor goedkeuring van andere betrokkenen of de koper? Dat is in uw vraagstelling niet geheel duidelijk. Als de koper dit voorbehoud uitdrukkelijk heeft gemaakt en als dat voorbehoud uitdrukkelijk is geaccepteerd door de verkoper, dan heeft de koper nog een ontsnappingsmogelijkheid. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ferdinand van Veldhoven op vrijdag 05 oktober 2018 16:00

Beste Wim,

Ik heb onlangs een bod uitgebracht via een inschrijving en vervolgens kreeg ik van de verkoopmakelaar het bericht met 'gefeliciteerd' dat ik het beste bod had uitgebracht. Echter een paar uur later (na de sluitingstijd van de inchrijving) kreeg ik een bericht dat er toch nog iemand anders was die een hoger bod had uitgebracht (na de sluitingstijd) niet via de makelaar maar direct met de verkoper en dat het huis dus naar de andere bieder gaat. Een aantal weken later kwam de verkoopmakelaar weer naar ons toe met het bericht dat de andere bieder bepaalde nieuwe voorwaarden stelt en daarom vroeg of ik nog steeds geintereseerd was, met mijn antwoord daarop wat 'ja' was. De volgende dag kreeg ik echter weer een teleurstellend bericht en ik heb het idee dat ik puur als pion gebruikt was om betere voorwaarden met de andere koper te onderhandelen. Al met al voel ik me dus flink in mijn onderbroek gezet en heb niet het idee dat de makelaar volgens de regels heeft gehandeld. Kan ik hiertegen stappen ondernemen?

Met vriendelijke groet,

Fred

Beste Wim, Ik heb onlangs een bod uitgebracht via een inschrijving en vervolgens kreeg ik van de verkoopmakelaar het bericht met 'gefeliciteerd' dat ik het beste bod had uitgebracht. Echter een paar uur later (na de sluitingstijd van de inchrijving) kreeg ik een bericht dat er toch nog iemand anders was die een hoger bod had uitgebracht (na de sluitingstijd) niet via de makelaar maar direct met de verkoper en dat het huis dus naar de andere bieder gaat. Een aantal weken later kwam de verkoopmakelaar weer naar ons toe met het bericht dat de andere bieder bepaalde nieuwe voorwaarden stelt en daarom vroeg of ik nog steeds geintereseerd was, met mijn antwoord daarop wat 'ja' was. De volgende dag kreeg ik echter weer een teleurstellend bericht en ik heb het idee dat ik puur als pion gebruikt was om betere voorwaarden met de andere koper te onderhandelen. Al met al voel ik me dus flink in mijn onderbroek gezet en heb niet het idee dat de makelaar volgens de regels heeft gehandeld. Kan ik hiertegen stappen ondernemen? Met vriendelijke groet, Fred
Wim de Leeuw op vrijdag 05 oktober 2018 16:41

Beste Fred,

Ik kan me je frustratie best voorstellen.

Maar anderzijds, de vreemde situatie waarbij je het ene moment gefeliciteerd wordt met de aankoop en het volgende moment met de mededeling dat je alsnog bent overboden is niet gecreëerd door makelaars maar door de Nederlandse wet. Afspraak is niet langer afspraak, de particuliere koper mag zich gedurende drie werkdagen bedenken en het gevolg daarvan is dat ook de particuliere koper pas gebonden is als hij zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet.

Nogmaals, ik begrijp je teleurstelling maar ik begrijp niet zo goed waarom je het idee hebt dat je als pion bent gebruikt of waarom de makelaar niet volgens de regels zou hebben gehandeld. Als de makelaar een beter bod heeft ontvangen na het contact met jou, dan is de makelaar verplicht om dat bod met zijn opdrachtgever te bespreken. En uiteraard gaat de verkopende partij dan voor de hoogste opbrengst of het gunstiger bod.

Een makelaar die zijn gevoel voor rechtvaardigheid zou volgen en op grond daarvan een concurrerend bod niet aan de verkoper doorgeeft, wordt door de tuchtrechter èn civiele rechter aan de hoogste juridische boom opgeknoopt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Fred, Ik kan me je frustratie best voorstellen. Maar anderzijds, de vreemde situatie waarbij je het ene moment gefeliciteerd wordt met de aankoop en het volgende moment met de mededeling dat je alsnog bent overboden is niet gecreëerd door makelaars maar door de Nederlandse wet. Afspraak is niet langer afspraak, de particuliere koper mag zich gedurende d[url=https://www.deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/631-hoeveel-dagen-duurt-de-drie-dagen-bedenktijd]rie werkdagen bedenken[/url] en het gevolg daarvan is dat ook de particuliere koper pas gebonden is als hij zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. Nogmaals, ik begrijp je teleurstelling maar ik begrijp niet zo goed waarom je het idee hebt dat je als pion bent gebruikt of waarom de makelaar niet volgens de regels zou hebben gehandeld. Als de makelaar een beter bod heeft ontvangen na het contact met jou, dan is de makelaar verplicht om dat bod met zijn opdrachtgever te bespreken. En uiteraard gaat de verkopende partij dan voor de hoogste opbrengst of het gunstiger bod. Een makelaar die zijn gevoel voor rechtvaardigheid zou volgen en op grond daarvan een concurrerend bod niet aan de verkoper doorgeeft, wordt door de tuchtrechter èn civiele rechter aan de hoogste juridische boom opgeknoopt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J. HOnig op maandag 15 oktober 2018 16:00

Hallo Wim,

Bedankt voor deze informatie, ik loop echter met een brandende vraag..
Ik heb een woning bezichtigd en vervolgens een bod gedaan die goed over de vraagprijs lag. Nu werd er in eerste instantie niets met het bod gedaan omdat er genoeg animo was en er een open huis werd georganiseerd.
Tijdens het open huis werd er echter aan iedereen verkondigd dat er al een bod lag die over de vraagprijs lag en als mensen wat wilden, ze toch ver boven de vraagprijs moesten gaan bieden... mijn vraag... mag een makelaar bieders op deze manier uitspelen?

Ben zeer benieuwd naar het antwoord.
Bij voorbaat dank.


Met vriendelijke groet,

J. Honig

Hallo Wim, Bedankt voor deze informatie, ik loop echter met een brandende vraag.. Ik heb een woning bezichtigd en vervolgens een bod gedaan die goed over de vraagprijs lag. Nu werd er in eerste instantie niets met het bod gedaan omdat er genoeg animo was en er een open huis werd georganiseerd. Tijdens het open huis werd er echter aan iedereen verkondigd dat er al een bod lag die over de vraagprijs lag en als mensen wat wilden, ze toch ver boven de vraagprijs moesten gaan bieden... mijn vraag... mag een makelaar bieders op deze manier uitspelen? Ben zeer benieuwd naar het antwoord. Bij voorbaat dank. Met vriendelijke groet, J. Honig
Wim de Leeuw op maandag 15 oktober 2018 22:05

Geachte heer / mevrouw Honig,

Van 'uitspelen' kan alleen sprake zijn in een situatie waarin wordt onderhandeld of waarin de schijn wordt gewekt dàt er wordt onderhandeld. De makelaar is dan met twee of meerdere partijen in gesprek die allemaal denken dat ze in onderhandeling zijn, terwijl de makelaar van de één slechts naar de ander rent om met de wetenschap van het bod van de één bij de ander een hoger bod te ontlokken.

U hebt een bod gedaan. Van een onderhandeling is slechts sprake als er een tegenbod wordt gedaan. U was dus niet in onderhandeling.

Dat een makelaar doorgaat met een voorgenomen 'open huis' als er sprake is van voldoende belangstelling ook als er boven de vraagprijs is geboden, is volstrekt logisch. Want waarom zou de verkopend makelaar met een tegenbod komen als er een kans is dat er tijdens de kijkdag nog veel meer mensen een bod gaan uitbrengen en misschien nog veel verder boven de vraagprijs gaan bieden?

U was niet in onderhandeling. En dat de makelaar bij een inschrijving zegt dat er ver boven de vraagprijs moet worden geboden, is volstrekt logisch. Daar heeft hij uw bod niet voor nodig. Als een makelaar denkt dat er onderhandeld moet worden, dan wordt er onderhandeld. Maar als er voldoende belangstelling is, dan volgt een inschrijving en in dat geval is het zinloos om een bod te doen dat in de buurt van de vraagprijs ligt. Kortom, uw bod is niet misbruikt en zelfs niet gebruikt. Als u de makelaar had gevraagd wat zijn reactie zou zijn geweest als u boven de vraagprijs zou bieden, dan had hij u waarschijnlijk verteld dat er geen onderhandeling zou volgen zonder dat hij kennis had genomen van uw bod.

Kortom, dit mag. De makelaar doet niets dat tegen de wet ingaat of tegen de normen van de NVM indruist.

Ik geef u in overweging om een eigen NVM-aankoopmakelaar in te schakelen. Ik hoorde laatst van iemand die de vraagprijs had geboden. Toen deze bieder vernam dat er een open huis werd georganiseerd, besloot hij dat af te wachten en nòg een keer te gaan kijken. En tijdens het open huis verhoogde hij - zenuwachtig geworden van zoveel concurrentie - zijn bod met € 50.000. Wat hij niet wist, is dat hij de enige bezoeker was van het open huis die daadwerkelijk een bod zou gaan uitbrengen. Kortom, met inschakeling van een eigen NVM-aankoopmakelaar had hij zichzelf een halve ton kunnen besparen. Dit zijn missers die een goede NVM-aankoopmakelaar niet zou overkomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Geachte heer / mevrouw Honig, Van 'uitspelen' kan alleen sprake zijn in een situatie waarin wordt onderhandeld of waarin de schijn wordt gewekt dàt er wordt onderhandeld. De makelaar is dan met twee of meerdere partijen in gesprek die allemaal denken dat ze in onderhandeling zijn, terwijl de makelaar van de één slechts naar de ander rent om met de wetenschap van het bod van de één bij de ander een hoger bod te ontlokken. U hebt een bod gedaan. Van een onderhandeling is slechts sprake als er een tegenbod wordt gedaan. U was dus niet in onderhandeling. Dat een makelaar doorgaat met een voorgenomen 'open huis' als er sprake is van voldoende belangstelling ook als er boven de vraagprijs is geboden, is volstrekt logisch. Want waarom zou de verkopend makelaar met een tegenbod komen als er een kans is dat er tijdens de kijkdag nog veel meer mensen een bod gaan uitbrengen en misschien nog veel verder boven de vraagprijs gaan bieden? U was niet in onderhandeling. En dat de makelaar bij een inschrijving zegt dat er ver boven de vraagprijs moet worden geboden, is volstrekt logisch. Daar heeft hij uw bod niet voor nodig. Als een makelaar denkt dat er onderhandeld moet worden, dan wordt er onderhandeld. Maar als er voldoende belangstelling is, dan volgt een inschrijving en in dat geval is het zinloos om een bod te doen dat in de buurt van de vraagprijs ligt. Kortom, uw bod is niet misbruikt en zelfs niet gebruikt. Als u de makelaar had gevraagd wat zijn reactie zou zijn geweest als u boven de vraagprijs zou bieden, dan had hij u waarschijnlijk verteld dat er geen onderhandeling zou volgen zonder dat hij kennis had genomen van uw bod. Kortom, dit mag. De makelaar doet niets dat tegen de wet ingaat of tegen de normen van de NVM indruist. Ik geef u in overweging om een eigen NVM-aankoopmakelaar in te schakelen. Ik hoorde laatst van iemand die de vraagprijs had geboden. Toen deze bieder vernam dat er een open huis werd georganiseerd, besloot hij dat af te wachten en nòg een keer te gaan kijken. En tijdens het open huis verhoogde hij - zenuwachtig geworden van zoveel concurrentie - zijn bod met € 50.000. Wat hij niet wist, is dat hij de enige bezoeker was van het open huis die daadwerkelijk een bod zou gaan uitbrengen. Kortom, met inschakeling van een eigen NVM-aankoopmakelaar had hij zichzelf een halve ton kunnen besparen. Dit zijn missers die een goede NVM-aankoopmakelaar niet zou overkomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
PatrickD op zaterdag 03 november 2018 07:25

Dag Wim,

Wij hebben een huis in de verkoop staan, we hebben daar verschillende biedingen op. We zouden feitelijk akkoord kunnen gaan met een bod van een bieder omdat het boven de vraagprijs is. De potentieel koper heeft op ons verzoek een definitief bod gedaan, echter verbindt daaraan dat wij daar vandaag voor een bepaalde tijd op terug moeten komen omdat het hun maximale bod is. Formeel zijn we niet in onderhandeling omdat wij geen tegenbod gedaan hebben maar de beste drie bieders gevraagd hebben een definitief bod uit te brengen. De bezichtigingen en andere biedingen gaan gewoon door want dat staat ons vrij. Mag een aspirant koper een deadline opleggen bij een definitief bod? Wij voelen ons daar niet zo gemakkelijk bij omdat we van de andere twee bieders nog geen definitief bod binnenhebben.

Dag Wim, Wij hebben een huis in de verkoop staan, we hebben daar verschillende biedingen op. We zouden feitelijk akkoord kunnen gaan met een bod van een bieder omdat het boven de vraagprijs is. De potentieel koper heeft op ons verzoek een definitief bod gedaan, echter verbindt daaraan dat wij daar vandaag voor een bepaalde tijd op terug moeten komen omdat het hun maximale bod is. Formeel zijn we niet in onderhandeling omdat wij geen tegenbod gedaan hebben maar de beste drie bieders gevraagd hebben een definitief bod uit te brengen. De bezichtigingen en andere biedingen gaan gewoon door want dat staat ons vrij. Mag een aspirant koper een deadline opleggen bij een definitief bod? Wij voelen ons daar niet zo gemakkelijk bij omdat we van de andere twee bieders nog geen definitief bod binnenhebben.
Wim de Leeuw op zaterdag 03 november 2018 09:46

Dag Patrick,

Op welk antwoord hoop je nu precies? Hoop je dat ik op de proppen kom met een onbekend wetsartikel of een bijzondere uitspraak van een hoge rechterlijke instantie waarin is bepaald dat het tijdens het onderhandelingsproces niet toegestaan is om de tegenpartij wat onder tijdsdruk te zetten???
Hoop je op het bestaan van een onderhandelingspolitie die deze kandidaat-koper spreekwoordelijk 'aan de oren door de yoghurt haalt' voor zijn onderhandelings-wangedrag?

Natuurlijk mag dit! Ook een verkoper mag zijn tegenbod aan een termijn binden. Het is zelfs verstandig om dat te doen.

Jullie bieder heeft er zelfs een belang bij om zijn bod aan een termijn te binden. Deze bieder zal in zijn ogen een zeer serieus voorstel doen. En wat deze bieder niet wil, is dat jullie enkel en alleen op basis van het gegeven dàt deze bieder zo'n serieus bod heeft gedaan, onbeperkt de tijd krijgen om eens rustig op zoek te gaan naar een bieder die nèt nog een beetje meer wil bieden.

Een NVM-makelaar mag niet uitspelen. Er is geen enkele regel die een particuliere verkoper verbiedt om uit te spelen.

Dat jullie je daar niet gemakkelijk bij voelen, begrijp ik. Je voelt je onder druk gezet. En dat klopt. Want je WORDT onder druk gezet.

En heel eerlijk gezegd is dit nu nèt de reden waarom ik het onverstandig vind als verkopers hun eigen huis verkopen. Ik vind dat zèlfs onverstandig als die verkoper zelf ook makelaar is. Binnen ons bedrijf geldt de regel dat makelaars hun eigen huis niet verkopen, maar dat overlaten aan een collega.

Hoe deskundig je als verkoper ook bent, hoeveel je ook weet van de marktsituatie en hoe goed je de voordelen van je eigen huis ook kent.... als je bij onderhandelen wordt gehinderd door emoties - zelfs als dat alleen een ongemakkelijk gevoel is - sta je met 2-0 achter!

En één stapje teveel of één verkeerde beslissing in dat onderhandelingsproces en je praat over financiële consequenties die een veelvoud kunnen bedragen van wat een goede makelaar kost!

Succes met de onderhandelingen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Dag Patrick, Op welk antwoord hoop je nu precies? Hoop je dat ik op de proppen kom met een onbekend wetsartikel of een bijzondere uitspraak van een hoge rechterlijke instantie waarin is bepaald dat het tijdens het onderhandelingsproces niet toegestaan is om de tegenpartij wat onder tijdsdruk te zetten??? Hoop je op het bestaan van een onderhandelingspolitie die deze kandidaat-koper spreekwoordelijk 'aan de oren door de yoghurt haalt' voor zijn onderhandelings-wangedrag? Natuurlijk mag dit! Ook een verkoper mag zijn tegenbod aan een termijn binden. Het is zelfs verstandig om dat te doen. Jullie bieder heeft er zelfs een belang bij om zijn bod aan een termijn te binden. Deze bieder zal in zijn ogen een zeer serieus voorstel doen. En wat deze bieder niet wil, is dat jullie enkel en alleen op basis van het gegeven dàt deze bieder zo'n serieus bod heeft gedaan, onbeperkt de tijd krijgen om eens rustig op zoek te gaan naar een bieder die nèt nog een beetje meer wil bieden. Een NVM-makelaar mag niet uitspelen. Er is geen enkele regel die een particuliere verkoper verbiedt om uit te spelen. Dat jullie je daar niet gemakkelijk bij voelen, begrijp ik. Je voelt je onder druk gezet. En dat klopt. Want je WORDT onder druk gezet. En heel eerlijk gezegd is dit nu nèt de reden waarom ik het onverstandig vind als verkopers hun eigen huis verkopen. Ik vind dat zèlfs onverstandig als die verkoper zelf ook makelaar is. Binnen ons bedrijf geldt de regel dat makelaars hun eigen huis niet verkopen, maar dat overlaten aan een collega. Hoe deskundig je als verkoper ook bent, hoeveel je ook weet van de marktsituatie en hoe goed je de voordelen van je eigen huis ook kent.... als je bij onderhandelen wordt gehinderd door emoties - zelfs als dat alleen een ongemakkelijk gevoel is - sta je met 2-0 achter! En één stapje teveel of één verkeerde beslissing in dat onderhandelingsproces en je praat over financiële consequenties die een veelvoud kunnen bedragen van wat een goede makelaar kost! Succes met de onderhandelingen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Karin op donderdag 29 november 2018 10:36

Beste Wim, even een vraag naar aanleiding van de spelregels. Wij zagen een aanbod van pand inclusief perceel bij de makelaar. In gesprek met de eigenaar geeft deze vervolgens aan dat de grond erfpacht is. Foutje in de communicatie met de makelaar, volgens de eigenaar. Staat niet vermeld op het aanbod en bij de vraagprijs van de makelaar en de eigenaar heeft het ook niet aan laten passen na ons gesprek. Wij vermoeden dat hij de prijs op wil drijven door afkoop van erfpacht. Mag dit zomaar? Mvg Karin

Beste Wim, even een vraag naar aanleiding van de spelregels. Wij zagen een aanbod van pand inclusief perceel bij de makelaar. In gesprek met de eigenaar geeft deze vervolgens aan dat de grond erfpacht is. Foutje in de communicatie met de makelaar, volgens de eigenaar. Staat niet vermeld op het aanbod en bij de vraagprijs van de makelaar en de eigenaar heeft het ook niet aan laten passen na ons gesprek. Wij vermoeden dat hij de prijs op wil drijven door afkoop van erfpacht. Mag dit zomaar? Mvg Karin
Wim de Leeuw op donderdag 29 november 2018 15:19

Beste Karin,

Een woning staat OF op eigen grond OF op erfpacht. Natuurlijk zou er een fout kunnen zijn gemaakt waardoor een woning verkeerd wordt aangeduid.

Hoe kom je aan het vermoeden dat de makelaar dit bewust doet 'om de prijs op te drijven'? Dat is toch zo ongeveer hetzelfde als een auto te koop aanbieden met een verkeerd bouwjaar om daarmee de prijs op te drijven?

Ik begrijp de gedachte niet, eerlijk gezegd. Het lijkt me zeer onlogisch dat een makelaar dit bewust doet.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Karin, Een woning staat OF op eigen grond OF op erfpacht. Natuurlijk zou er een fout kunnen zijn gemaakt waardoor een woning verkeerd wordt aangeduid. Hoe kom je aan het vermoeden dat de makelaar dit bewust doet 'om de prijs op te drijven'? Dat is toch zo ongeveer hetzelfde als een auto te koop aanbieden met een verkeerd bouwjaar om daarmee de prijs op te drijven? Ik begrijp de gedachte niet, eerlijk gezegd. Het lijkt me zeer onlogisch dat een makelaar dit bewust doet. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 19 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.