De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud

NVM Logo 2-huizen No-Risk Clausule 1a

Vrijwel alle koopovereenkomsten van woningen bevatten 'ontbindende' voorwaarden. Maar wie een overeenkomst wil ontbinden, kan niet 'zomaar' van zijn verplichtingen af.

 

De 'voorlopige' koopovereenkomst

De koopakte van een woning wordt soms 'voorlopige koopakte genoemd'. De koopakte is voorlopig, omdat er nog een tweede akte voor nodig is om de eigendom van de woning over te dragen. Die tweede akte wordt de transportakte genoemd, deze wordt opgemaakt door de notaris. De akte mag dan voorlopig zijn, de afspraken in een koopovereenkomst zijn allerminst vrijblijvend. Als één van de partijen (koper of verkoper) van de koopovereenkomst af wil, dan staat daar een boete op van 10% van de koopsom. Daarop zijn twee uitzonderingen:

    1. De koper van een woning kan zich tot drie werkdagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst nog bedenken.
      Lees daarover onze blog: "Afspraak is niet altijd afspraak".
    2. Als er ontbindende voorwaarden in de overeenkomst zijn opgenomen, kan de overeenkomst worden ontbonden door een beroep op die voorwaarden.

Ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden zijn geldige redenen om een overeenkomst te kunnen ontbinden, die expliciet in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Eén van de meest voorkomende ontbindende voorwaarden is het 'financieringsvoorbehoud'. In spreektaal komt deze clausule neer op het volgende: "Koper kan van de koop af als hij geen normale hypotheek kan krijgen". In de model-koopovereenkomst van de NVM is dat wat ingewikkelder geformuleerd:

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op [datum] koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van [hypotheekbedrag in cijfers], zegge [hypotheekbedrag in woorden] geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldver­strekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan [maximale bruto jaarlast in cijfers] zegge [maximale bruto jaarlast in woorden], of een rentepercentage niet hoger dan [maximale rente]. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

Voor de koper kunnen de ontbindende voorwaarden bijvoorbeeld ook gaan over het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie, de uitkomst van een bouwkundige keuring of de verkoop van de eigen woning. Voor een verkoper kan het bijvoorbeeld gaan om het doorgaan van de aankoop van een volgende woning of het verkrijgen van toestemming voor de verkoop door de bank.
Fasen koopovereenkomst

Ontbindende voorwaarden zijn niet vrijblijvend

In vrijwel alle ontbindende voorwaarden is opgenomen dat een partijen niet zomaar van de koop af kunnen. Wie beroep doet op een ontbindende voorwaarde, moet ' al het redelijk mogelijke doen' om te zorgen dat de koop doorgang kan vinden. Ook moet een ontbinding schriftelijk worden gedaan en met overlegging van bewijsmateriaal. Wie de overeenkomst wil kunnen ontbinden, moet zijn best hebben gedaan en kunnen aantonen dat hij zijn best heeft gedaan. Dat wordt ook wel een 'inspanningsverplichting' genoemd.

Wanneer heeft een koper of verkoper onvoldoende zijn best gedaan?

Als de koper een ontbindende voorwaarde heeft laten opnemen voor het verkrijgen van een hypotheek, dan is de afwijzing van één bank onvoldoende om de overeenkomst te kunnen ontbinden. Het Gerechtshof Leeuwarden vond op 22 januari 2013 dat een koper "tijdig en bij meerdere financiële instellingen pogingen in het werk dient te stellen om de voor de betaling van de koopprijs benodigde hypotheek te verkrijgen". In dezelfde uitspraak staat dat 12.2 "twee afwijzingen (van geldverstrekkers) gelet op hun summiere karakter geen redelijk beeld geven van de (on)mogelijkheid om financiering te krijgen".

De no-risk clausule is een ontbindende voorwaarde die de koper van een huis de mogelijkheid geeft om van de koop af te zien als zijn eigen huis niet binnen een bepaalde periode is verkocht. Het spreekt voor zich dat een koper niet zomaar van de koop af kan. De koper moet 'al het redelijk mogelijke' doen om zijn huis te verkopen. Wat 'al het redelijke' in de praktijk inhoudt, daarover deed het Gerechtshof in Amsterdam uitspraak op 26 augustus 2014. De casus was als volgt:

Een verkoper en een koper bereiken overeenstemming over de verkoop van een huis voor een prijs van € 390.000,-, waarbij de koper de gelegenheid krijgt om eerst zijn eigen huis te verkopen. Het huis van de koper wordt te koop gezet met de tekst ‘biedingen vanaf € 250.000,-'. Elf dagen voor de afloop van de ontbindende voorwaarde is dat huis nog steeds niet verkocht. De verkopers van het huis doen dan een bod op het huis hun kopers van € 250.000,-. Kopers vinden dat te weinig en wijzen het bod af. De verkopers zijn het daar niet mee eens en stappen naar de rechter. De rechtbank wijst deze vordering toe, waarna de kopers in beroep gaan bij het Gerechtshof in Amsterdam.

Het Hof stelt voorop dat het bij de uitleg van de ontbindende voorwaarde (en de vraag wat precies moet worden verstaan onder 'al het redelijk mogelijke doen') gaat om wat de verkoper en de koper redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Volgens het Hof lag er een inspanningsverplichting bij de koper om voor de verkoop van zijn eigen huis alles te doen dat redelijkerwijs van hem gevraagd mocht worden. Het huis stond te koop met de aanduiding 'biedingen vanaf € 250.000'. En dus is er geen reden waarom dit bod niet tot een koopovereenkomst zou kunnen leiden en waarom dit bod niet serieus zou kunnen worden genomen. Het Hof is het eens met de rechtbank, zodat de koper de boete moet betalen.

Samengevat

Een ontbindende voorwaarde kan voor verkopers of kopers een ontsnapping bieden om nog van de koopovereenkomst af te kunnen. Maar dat gaat niet zomaar. Wie zich beroept op een ontbindende voorwaarde, zal moeten kunnen bewijzen dat hij zich tot het uiterste heeft ingespannen om de koopovereenkomst na te komen.

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties 33

Rick Thijssen op dinsdag 04 oktober 2016 12:59

Geachte heer de Leeuw,

Wij zijn momenteel bezig met onderhandelingen over de voorwaarden voor de koopakte met een woning. Nu hebben wij een tegen voorstel gehad van de verkopers waarin zij de volgende voorwaarde willen opnemen in de akte:

- voorbehoud definitieve aankoop en financiering nieuwe woning 16 weken

Wij hebben zelf een soortgelijke voorwaarde voorgesteld in de akte voor verkoop van onze woning en voorbehoud financiering. Dat je dit als kopende partij opneemt in een akte is niet heel erg raar, maar na een hoop gegoogle ben ik het niet tegen gekomen als een normale eis van een verkopende partij.

Is de gevraagde voorwaarde van de verkopende partij heel erg raar? Of lijkt dit zo?

Alvast bedankt voor uw reactie en gegroet,

Rick Thijssen

Geachte heer de Leeuw, Wij zijn momenteel bezig met onderhandelingen over de voorwaarden voor de koopakte met een woning. Nu hebben wij een tegen voorstel gehad van de verkopers waarin zij de volgende voorwaarde willen opnemen in de akte: - voorbehoud definitieve aankoop en financiering nieuwe woning 16 weken Wij hebben zelf een soortgelijke voorwaarde voorgesteld in de akte voor verkoop van onze woning en voorbehoud financiering. Dat je dit als kopende partij opneemt in een akte is niet heel erg raar, maar na een hoop gegoogle ben ik het niet tegen gekomen als een normale eis van een verkopende partij. Is de gevraagde voorwaarde van de verkopende partij heel erg raar? Of lijkt dit zo? Alvast bedankt voor uw reactie en gegroet, Rick Thijssen
Wim de Leeuw op dinsdag 04 oktober 2016 14:29

Dag Rick,

Het klopt dat ontbindende voorwaarden ten behoeve van de kopende partij het meest bekend zijn. Toch zijn er ook voor verkopers allerlei ontbindende voorwaarden denkbaar.

Denk aan:
- het verkrijgen van toestemming van de kantonrechter bij een minderjarige verkoper
- het verkrijgen van toestemming van de curator bij een failliete verkoper
- het verkrijgen van toestemming van de bank om de hypotheek te royeren in geval van een restschuld van de verkoper;
- het verkrijgen van toestemming van de gemeente in geval van een gemeentelijk voorkeursrecht tot aankoop;

Ook deze ontbindende voorwaarde komt vaker voor, namelijk in situaties waarbij de verkoper alleen zijn huis wil verkopen als de aankoop van de volgende woning doorgaat. Als je weet waar je naar moet zoeken, dan kom je dit 'financieringsvoorbehoud verkoper' ook op internet wel tegen:

Ook verkoper maakt tegenwoordig financieringsvoorbehoud

Financieringsvoorbehoud VERkoper

Kortom, de voorwaarde is niet raar. Ik hoop dat de clausule in de koopovereenkomst wat meer gedetailleerd is beschreven dan jij hier beschrijft. Verder geeft ik je het advies om goed door te vragen op de feiten en omstandigheden die de zwaarte van de ontbindende voorwaarde bepalen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de volgende vragen:

1. Wil de verkoper alleen de aankoop van de nieuwe woning financieren, of moet er ook een oplossing komen voor een eventuele restschuld op de door jullie gekochte woning;
2. Wil de verkoper de volledige koopsom van de nieuwe woning financieren of een gedeelte daarvan;
3. Waar zitten - volgens een hypotheekadviseur - de afbreukrisico's?
4. Heeft de verkoper een vaste loondienstverhouding? Of is hij zelfstandig ondernemer?

Dit zijn allemaal aspecten die van invloed zijn op de kans op ontbinding van de verkoopovereenkomst.

Succes met de aankoop!
Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rick, Het klopt dat ontbindende voorwaarden ten behoeve van de kopende partij het meest bekend zijn. Toch zijn er ook voor verkopers allerlei ontbindende voorwaarden denkbaar. Denk aan: - het verkrijgen van toestemming van de kantonrechter bij een minderjarige verkoper - het verkrijgen van toestemming van de curator bij een failliete verkoper - het verkrijgen van toestemming van de bank om de hypotheek te royeren in geval van een restschuld van de verkoper; - het verkrijgen van toestemming van de gemeente in geval van een gemeentelijk voorkeursrecht tot aankoop; Ook deze ontbindende voorwaarde komt vaker voor, namelijk in situaties waarbij de verkoper alleen zijn huis wil verkopen als de aankoop van de volgende woning doorgaat. Als je weet waar je naar moet zoeken, dan kom je dit 'financieringsvoorbehoud verkoper' ook op internet wel tegen: Ook verkoper maakt tegenwoordig financieringsvoorbehoud Financieringsvoorbehoud VERkoper Kortom, de voorwaarde is niet raar. Ik hoop dat de clausule in de koopovereenkomst wat meer gedetailleerd is beschreven dan jij hier beschrijft. Verder geeft ik je het advies om goed door te vragen op de feiten en omstandigheden die de zwaarte van de ontbindende voorwaarde bepalen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de volgende vragen: 1. Wil de verkoper alleen de aankoop van de nieuwe woning financieren, of moet er ook een oplossing komen voor een eventuele restschuld op de door jullie gekochte woning; 2. Wil de verkoper de volledige koopsom van de nieuwe woning financieren of een gedeelte daarvan; 3. Waar zitten - volgens een hypotheekadviseur - de afbreukrisico's? 4. Heeft de verkoper een vaste loondienstverhouding? Of is hij zelfstandig ondernemer? Dit zijn allemaal aspecten die van invloed zijn op de kans op ontbinding van de verkoopovereenkomst. Succes met de aankoop! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jan op zaterdag 05 november 2016 17:01

Geachte heer de Leeuw,

uw verhaal over de ontbindende voorwaarden is, in vergelijking met wat ik elders aantref, heel helder. Toch blijven er belangrijke vragen over die ik na vele uren zoeken niet kan beantwoorden. Dat betreft de verdeling van taken die ontstaat bij de aanwezigheid van een hypotheekadviseur.

1) Dat betreft allereerst de taak van de hypotheekadviseur om zodanig te werken dat een succesvol beroep op de ontbindende voorwaarden mogelijk. In welke mate is een hypotheekadviseur hiertoe gehouden?

2) Als een koper misschien onvoldoende begrijpt hoe e.e.a. werkt, moet de hypotheekadviseur dan actie ondernemen om een onwerkzaam beroep op ontbinding te verhinderen?

3) Een andere vraag is of er bij een kopende makelaar en hypotheekadviseur van een taakverdeling in deze sprake is.
Wie heeft de taak om uitstel van de termijn voor beroep op ontbinding aan te vragen wanneer zulks noodzakelijk zou blijken.

4) Ik heb nu wel 10 DVDs van hypotheekadviseurs (inclusief grote ketens daarvan) gelezen, en helemaal nergens wordt beschreven wat de taak van de hypotheekadviseur is wanneer geen hypotheek kan worden gearrangeerd. Waarom wordt dit deel van het proces niet veel duidelijker beschreven?

5) In welke mate heeft een hypotheekadviseur de taak om wanneer deze om welke reden dan ook geen adequate offerte kan realiseren duidelijk voor de in de koopakte gestelde termijn van verlopen de a.s. koper er dringend op te wijzen dat nu een groot risico aan het ontstaan is.

6) Wat is de positie van een hypotheekadviseur wanneer de koper mogelijk tegen beter weten in blijft proberen om financiering te verkrijgen en de hypotheekadviseur zelf van mening is dat deze pogingen tijdig gestaakt zouden moeten worden zodat een beroep op de ontbindende voorwaarden nog goed mogelijk is. Kan het zo zijn dat de hypotheekadviseur dan om die reden eenzijdig de opdracht van de zijde van de a.s. koper als beëindigd moet beschouwen?

met vriendelijke groet,
Jan

Geachte heer de Leeuw, uw verhaal over de ontbindende voorwaarden is, in vergelijking met wat ik elders aantref, heel helder. Toch blijven er belangrijke vragen over die ik na vele uren zoeken niet kan beantwoorden. Dat betreft de verdeling van taken die ontstaat bij de aanwezigheid van een hypotheekadviseur. 1) Dat betreft allereerst de taak van de hypotheekadviseur om zodanig te werken dat een succesvol beroep op de ontbindende voorwaarden mogelijk. In welke mate is een hypotheekadviseur hiertoe gehouden? 2) Als een koper misschien onvoldoende begrijpt hoe e.e.a. werkt, moet de hypotheekadviseur dan actie ondernemen om een onwerkzaam beroep op ontbinding te verhinderen? 3) Een andere vraag is of er bij een kopende makelaar en hypotheekadviseur van een taakverdeling in deze sprake is. Wie heeft de taak om uitstel van de termijn voor beroep op ontbinding aan te vragen wanneer zulks noodzakelijk zou blijken. 4) Ik heb nu wel 10 DVDs van hypotheekadviseurs (inclusief grote ketens daarvan) gelezen, en helemaal nergens wordt beschreven wat de taak van de hypotheekadviseur is wanneer geen hypotheek kan worden gearrangeerd. Waarom wordt dit deel van het proces niet veel duidelijker beschreven? 5) In welke mate heeft een hypotheekadviseur de taak om wanneer deze om welke reden dan ook geen adequate offerte kan realiseren duidelijk voor de in de koopakte gestelde termijn van verlopen de a.s. koper er dringend op te wijzen dat nu een groot risico aan het ontstaan is. 6) Wat is de positie van een hypotheekadviseur wanneer de koper mogelijk tegen beter weten in blijft proberen om financiering te verkrijgen en de hypotheekadviseur zelf van mening is dat deze pogingen tijdig gestaakt zouden moeten worden zodat een beroep op de ontbindende voorwaarden nog goed mogelijk is. Kan het zo zijn dat de hypotheekadviseur dan om die reden eenzijdig de opdracht van de zijde van de a.s. koper als beëindigd moet beschouwen? met vriendelijke groet, Jan
Wim de Leeuw op zondag 06 november 2016 08:49

Dag Jan,

Dank voor het compliment. Hieronder de antwoorden op je vragen.

1) Deze vraag is voor meerdere uitleg vatbaar. Vraag je me nu of de hypotheekadviseur zonodig het bewijs moet leveren dat er een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan kan worden? Of vraag je me of een hypotheekadviseur de aanvraag gerealiseerd moet hebben binnen de termijn die verkoper en koper daarvoor hebben afgesproken?

Als het gaat over het leveren van het bewijs, dan is het vooral de koper die gehouden is om de door hem nagekomen afspraken na te komen. Als een hypotheekadviseur een aanvraag kansloos acht, maar de verkoper het bewijs moet leveren dat meerdere banken de aanvraag hebben afgewezen, kan er een probleem ontstaan. Een hypotheekadviseur werkt graag aan kansrijke opdrachten, niet aan aanvragen waarvan hij op voorhand weet dat het niets gaat worden. Het antwoord hangt allemaal erg af van de feitelijke omstandigheden. Ik denk dat de verantwoordelijkheid voor een hypotheekadviseur wiens organisatie deel uitmaakt van die van de verkopend makelaar - laat staan de aankopend makelaar - in zijn algemeenheid verder gaat dan een hypotheekadviseur die niet bij het tot stand komen van de overeenkomst is betrokken.

Als het gaat over het realiseren van de hypotheek in de gestelde termijn, dan is ook dat antwoord afhankelijk van allerlei omstandigheden. Sommige makelaars hebben weinig affiniteit met de hypotheekmarkt en nemen in de koopovereenkomst termijnen op die, zeker voor een zwaardere hypotheekaanvraag, niet realistisch zijn. Ook deze vraag is weer afhankelijk van de vraag of de hypotheekadviseur onderdeel is van het bedrijf van de makelaar of niet.

2) Ik begrijp de vraag niet helemaal. Vraagt u me nu of een hypotheekadviseur moet meewerken aan het leveren van het bewijs voor een ontbinding die meer op onwil dan op onmogelijkheden is gebaseerd? Dan neig ik naar een keihard "nee".

3) Dit is glashelder. Als er een aankoopmakelaar betrokken is bij de zaak, dan is het zijn of haar verantwoordelijkheid om een beroep te doen op de ontbinding dan wel de termijn te verlengen.

4) Ik begin te vermoeden wat de achterliggende problematiek is van uw vragen. Het probleem is dat verkoper en koper onderling van alles kunnen afspreken over de hoeveelheid bewijs die er voor nodig is om te mogen ontbinden. Vroeger was het gebruikelijk dat er afwijzingen van meerdere banken moesten worden aangeleverd. Eigenlijk is dat volslagen onzin, omdat één hypotheekadviseur prima in staat is om te beoordelen of iemand wel of geen hypotheek gaat krijgen. Als het inkomen royaal te weinig is, als er geen eigen geld aanwezig is, als er sprake is van een grote restschuld of van meerdere A-coderingen, dan gaat een hypotheek niet rondkomen. Het is verspilling van tijd en moeite en geld om meerder afwijzingen van banken te organiseren. Bijvoorbeeld omdat elke bank een doosje A4 aan documentatie nodig heeft om tot een definitief oordeel te komen.

5) Ook dit antwoord is weer afhankelijk van heel veel feitelijke omstandigheden. Allereerst: het is de koper die zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. En die de overeenkomst dus volledig en op tijd moet nakomen. Daar begint het mee. De koper weet toch ook zelf dat hij voor een bepaalde datum de boel geregeld moet hebben of de termijn moet hebben verlengd?
Als er een aankopend makelaar is, dan neemt deze het grootste gedeelte van de verantwoordelijkheid van de koper over. Een hypotheekadviseur die onderdeel uitmaakt van de organisatie van de verkopend of aankopend makelaar, zit daar qua verantwoordelijkheid dicht bij in de buurt. Maar dat houdt niet in dat een hypotheekadviseur alle verantwoordelijkheid overneemt. En al helemaal niet in situaties waarbij de termijnen die in de koopakte zijn neergelegd, niet realistisch zijn.

6) Ik zou zeggen dat die positie sterk is. Als hypotheekadviseur kan je inschatten wat de kans is om een hypotheek te krijgen, de meeste kopers kunnen dat niet. Je kunt niet van een hypotheekadviseur verlangen dat hij zich blijft inspannen om het onmogelijke te realiseren. En ja, ik denk dat de hypotheekadviseur zijn dienstverlening dan eenzijdig kan annuleren.

Jan, het lastige is dat je me allerlei algemene vragen stelt over een concrete casus. Terwijl het juiste antwoord op zo'n vraag afhankelijk is van de concrete situatie. En dus kan ik niet anders dan antwoorden met algemeenheden waar jij misschien weer te weinig mee kunt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jan, Dank voor het compliment. Hieronder de antwoorden op je vragen. 1) Deze vraag is voor meerdere uitleg vatbaar. Vraag je me nu of de hypotheekadviseur zonodig het bewijs moet leveren dat er een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan kan worden? Of vraag je me of een hypotheekadviseur de aanvraag gerealiseerd moet hebben binnen de termijn die verkoper en koper daarvoor hebben afgesproken? Als het gaat over het leveren van het bewijs, dan is het vooral de koper die gehouden is om de door hem nagekomen afspraken na te komen. Als een hypotheekadviseur een aanvraag kansloos acht, maar de verkoper het bewijs moet leveren dat meerdere banken de aanvraag hebben afgewezen, kan er een probleem ontstaan. Een hypotheekadviseur werkt graag aan kansrijke opdrachten, niet aan aanvragen waarvan hij op voorhand weet dat het niets gaat worden. Het antwoord hangt allemaal erg af van de feitelijke omstandigheden. Ik denk dat de verantwoordelijkheid voor een hypotheekadviseur wiens organisatie deel uitmaakt van die van de verkopend makelaar - laat staan de aankopend makelaar - in zijn algemeenheid verder gaat dan een hypotheekadviseur die niet bij het tot stand komen van de overeenkomst is betrokken. Als het gaat over het realiseren van de hypotheek in de gestelde termijn, dan is ook dat antwoord afhankelijk van allerlei omstandigheden. Sommige makelaars hebben weinig affiniteit met de hypotheekmarkt en nemen in de koopovereenkomst termijnen op die, zeker voor een zwaardere hypotheekaanvraag, niet realistisch zijn. Ook deze vraag is weer afhankelijk van de vraag of de hypotheekadviseur onderdeel is van het bedrijf van de makelaar of niet. 2) Ik begrijp de vraag niet helemaal. Vraagt u me nu of een hypotheekadviseur moet meewerken aan het leveren van het bewijs voor een ontbinding die meer op onwil dan op onmogelijkheden is gebaseerd? Dan neig ik naar een keihard "nee". 3) Dit is glashelder. Als er een aankoopmakelaar betrokken is bij de zaak, dan is het zijn of haar verantwoordelijkheid om een beroep te doen op de ontbinding dan wel de termijn te verlengen. 4) Ik begin te vermoeden wat de achterliggende problematiek is van uw vragen. Het probleem is dat verkoper en koper onderling van alles kunnen afspreken over de hoeveelheid bewijs die er voor nodig is om te mogen ontbinden. Vroeger was het gebruikelijk dat er afwijzingen van meerdere banken moesten worden aangeleverd. Eigenlijk is dat volslagen onzin, omdat één hypotheekadviseur prima in staat is om te beoordelen of iemand wel of geen hypotheek gaat krijgen. Als het inkomen royaal te weinig is, als er geen eigen geld aanwezig is, als er sprake is van een grote restschuld of van meerdere A-coderingen, dan gaat een hypotheek niet rondkomen. Het is verspilling van tijd en moeite en geld om meerder afwijzingen van banken te organiseren. Bijvoorbeeld omdat elke bank een doosje A4 aan documentatie nodig heeft om tot een definitief oordeel te komen. 5) Ook dit antwoord is weer afhankelijk van heel veel feitelijke omstandigheden. Allereerst: het is de koper die zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. En die de overeenkomst dus volledig en op tijd moet nakomen. Daar begint het mee. De koper weet toch ook zelf dat hij voor een bepaalde datum de boel geregeld moet hebben of de termijn moet hebben verlengd? Als er een aankopend makelaar is, dan neemt deze het grootste gedeelte van de verantwoordelijkheid van de koper over. Een hypotheekadviseur die onderdeel uitmaakt van de organisatie van de verkopend of aankopend makelaar, zit daar qua verantwoordelijkheid dicht bij in de buurt. Maar dat houdt niet in dat een hypotheekadviseur alle verantwoordelijkheid overneemt. En al helemaal niet in situaties waarbij de termijnen die in de koopakte zijn neergelegd, niet realistisch zijn. 6) Ik zou zeggen dat die positie sterk is. Als hypotheekadviseur kan je inschatten wat de kans is om een hypotheek te krijgen, de meeste kopers kunnen dat niet. Je kunt niet van een hypotheekadviseur verlangen dat hij zich blijft inspannen om het onmogelijke te realiseren. En ja, ik denk dat de hypotheekadviseur zijn dienstverlening dan eenzijdig kan annuleren. Jan, het lastige is dat je me allerlei algemene vragen stelt over een concrete casus. Terwijl het juiste antwoord op zo'n vraag afhankelijk is van de concrete situatie. En dus kan ik niet anders dan antwoorden met algemeenheden waar jij misschien weer te weinig mee kunt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Hendrik op vrijdag 06 januari 2017 10:10

Geachte heer de Leeuw.

Valt een hypotheekverstrekker zoals bijv. Hypotrust uit Rotterdam ook onder de omschrijving van een erkende bankinstelling? De verkoop van ons huis is ontbonden obv een (enkele) afwijzingsbrief van Hypotrust. De kopers hadden 9 weken de tijd om de financiering te regelen. Alles leek koek en ei en precies 2 dagen voordat het termijn afliep is deze ingeroepen.

Als Hypotrust geen erkende bankinstelling is, roept dit bij ons de vraag op of de ontbindende voorwaarde rechtsgeldig door de kopers is ingeroepen. Als dit niet het geval is betekent dit dan dat een 10% boete voor de kopers?

Geachte heer de Leeuw. Valt een hypotheekverstrekker zoals bijv. Hypotrust uit Rotterdam ook onder de omschrijving van een erkende bankinstelling? De verkoop van ons huis is ontbonden obv een (enkele) afwijzingsbrief van Hypotrust. De kopers hadden 9 weken de tijd om de financiering te regelen. Alles leek koek en ei en precies 2 dagen voordat het termijn afliep is deze ingeroepen. Als Hypotrust geen erkende bankinstelling is, roept dit bij ons de vraag op of de ontbindende voorwaarde rechtsgeldig door de kopers is ingeroepen. Als dit niet het geval is betekent dit dan dat een 10% boete voor de kopers?
Wim de Leeuw op zaterdag 07 januari 2017 08:50

Geachte heer / mevrouw,

Hypotrust is op zichzelf een erkende bankstelling. Er is echter een ander probleem. Een koper moet 'al het redelijkerwijs mogelijke' doen om de hypotheek te krijgen. En u moet zich daar, als verkoper, een beeld van kunnen vormen. De enkele mededeling van een geldverstrekker dat er geen hypotheek wordt verstrekt, is onvoldoende. Krijgt de koper geen hypotheek omdat hij informatie niet of te laat heeft achtergehouden? Of is het echt zo dat hij er alles aan heeft gedaan? Het is eigenlijk de taak van uw verkopend makelaar om zich daarvan te laten overtuigen.

Dat een uitgebreider motivering van de ontbinding pas nà de afgesproken termijn wordt geleverd, is voor rechters in Nederland geen reden om de 10% boete voor de kopers toe te wijzen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw, Hypotrust is op zichzelf een erkende bankstelling. Er is echter een ander probleem. Een koper moet 'al het redelijkerwijs mogelijke' doen om de hypotheek te krijgen. En u moet zich daar, als verkoper, een beeld van kunnen vormen. De enkele mededeling van een geldverstrekker dat er geen hypotheek wordt verstrekt, is onvoldoende. Krijgt de koper geen hypotheek omdat hij informatie niet of te laat heeft achtergehouden? Of is het echt zo dat hij er alles aan heeft gedaan? Het is eigenlijk de taak van uw verkopend makelaar om zich daarvan te laten overtuigen. Dat een uitgebreider motivering van de ontbinding pas nà de afgesproken termijn wordt geleverd, is voor rechters in Nederland geen reden om de 10% boete voor de kopers toe te wijzen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mirella op donderdag 23 februari 2017 09:42

Goedemorgen, wat een interessant artikel over ontbindende voorwaarden. Ik heb nog een vraag over voorbehoud royement.

Als een verkopende partij aangeeft het huis onder voorbehoud van royement te verkopen. Kan ik dan aangeven dat ik een bod doe onder voorbehoud van financiering van 6 weken die ingaat nadat de hypotheek geroyeerd is? Of kan ik dit beter anders omschrijven? Mijn angst is dat ik straks kosten ga maken en dat het huis niet verkocht kan worden.

Alvast heel erg bedankt voor het antwoord.

Met vriendelijke groet,
Mirella

Goedemorgen, wat een interessant artikel over ontbindende voorwaarden. Ik heb nog een vraag over voorbehoud royement. Als een verkopende partij aangeeft het huis onder voorbehoud van royement te verkopen. Kan ik dan aangeven dat ik een bod doe onder voorbehoud van financiering van 6 weken die ingaat nadat de hypotheek geroyeerd is? Of kan ik dit beter anders omschrijven? Mijn angst is dat ik straks kosten ga maken en dat het huis niet verkocht kan worden. Alvast heel erg bedankt voor het antwoord. Met vriendelijke groet, Mirella
Wim de Leeuw op donderdag 23 februari 2017 22:49

Dag Mirelle,

Natuurlijk kan je je bod doen onder elke denkbare ontbindende voorwaarde. Uiteindelijk is het de vraag of de verkoper met deze voorwaarde akkoord gaat.

Helemaal begrijpen doe ik het overigens niet. Als koper heb jij zes weken nodig om de financiering te regelen, de verkoper heeft zes weken nodig om toestemming van de bank te krijgen voor de verkoop. Ga gezamenlijk aan de slag, en je hebt over 6 weken zekerheid. Doe het op jouw manier en er blijft uiteindelijk drie maanden onzekerheid bestaan. Je kun met je hypotheekadviseur misschien de afspraak maken dat hij zijn kosten alleen in rekening brengt als de koop doorgaat. Dan hou je alleen de taxatiekosten over. Voor die paar honderd euro zou ik geen heel ingewikkelde constructies verzinnen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mirelle, Natuurlijk kan je je bod doen onder elke denkbare ontbindende voorwaarde. Uiteindelijk is het de vraag of de verkoper met deze voorwaarde akkoord gaat. Helemaal begrijpen doe ik het overigens niet. Als koper heb jij zes weken nodig om de financiering te regelen, de verkoper heeft zes weken nodig om toestemming van de bank te krijgen voor de verkoop. Ga gezamenlijk aan de slag, en je hebt over 6 weken zekerheid. Doe het op jouw manier en er blijft uiteindelijk drie maanden onzekerheid bestaan. Je kun met je hypotheekadviseur misschien de afspraak maken dat hij zijn kosten alleen in rekening brengt als de koop doorgaat. Dan hou je alleen de taxatiekosten over. Voor die paar honderd euro zou ik geen heel ingewikkelde constructies verzinnen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Figo op vrijdag 10 maart 2017 20:57

beste,

graag zou ik ook willen weten of een inspanningsverplichtiging ook van toepassing is op de ontbindende voorwaarde bouwtechnische keuring waarbij de kosten bijv niet meer dan 5k mogen bedragen. als de kosten meer dan 5k bedragen mag deze dan ontbonden worden?

beste, graag zou ik ook willen weten of een inspanningsverplichtiging ook van toepassing is op de ontbindende voorwaarde bouwtechnische keuring waarbij de kosten bijv niet meer dan 5k mogen bedragen. als de kosten meer dan 5k bedragen mag deze dan ontbonden worden?
Wim de Leeuw op zaterdag 11 maart 2017 14:25

Dag Figo,

Ik begrijp je vraag niet.

De 'inspanningsverplichting' houdt in dat je, als je bijvoorbeeld koopt onder voorbehoud van het krijgen van een hypotheek, ook je best doet om die hypotheek te krijgen.

Als een koper het voorbehoud maakt dat hij wil kopen tenzij eruit een bouwkundig rapport een bedrag aan achterstallig onderhoud van meer dan 5.000 euro blijkt, mag de overeenkomst in beginsel ontbinden als er uit dat rapport een bedrag van 5.001 blijkt. Dat heeft toch niets met een inspanningsverplichting te maken?

Maar misschien begrijp ik je vraag niet goed?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Figo, Ik begrijp je vraag niet. De 'inspanningsverplichting' houdt in dat je, als je bijvoorbeeld koopt onder voorbehoud van het krijgen van een hypotheek, ook je best doet om die hypotheek te krijgen. Als een koper het voorbehoud maakt dat hij wil kopen tenzij eruit een bouwkundig rapport een bedrag aan achterstallig onderhoud van meer dan 5.000 euro blijkt, mag de overeenkomst in beginsel ontbinden als er uit dat rapport een bedrag van 5.001 blijkt. Dat heeft toch niets met een inspanningsverplichting te maken? Maar misschien begrijp ik je vraag niet goed? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
R.A. Breedijk op woensdag 15 maart 2017 15:54

Beste Wim,

In het standaard voorlopig koopcontract wordt gesproken over "partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen...". Wat wordt hierbij verwacht aan inspanningsverplichting van de verkopende partij ?

Groeten,
Rutger

Beste Wim, In het standaard voorlopig koopcontract wordt gesproken over "partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen...". Wat wordt hierbij verwacht aan inspanningsverplichting van de verkopende partij ? Groeten, Rutger
Wim de Leeuw op woensdag 15 maart 2017 16:29

Dag Rutger,

Beide partijen worden geacht hun best te doen om ervoor te zorgen dat er geen beroep op de ontbindende voorwaarde hoeft te worden gedaan.

Als het gaat om de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek, dan is bijvoorbeeld de medewerking van de verkopende partij nodig bij de taxatie. De verkoper zal de taxateur toegang moeten geven tot het huis.

Bij een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de uitkomst van een bouwtechnische keuring kan de inspanningsverplichting nog wat verder gaan. De verkoper zal moeten meewerken aan wat redelijkerwijs van hem kan worden gevraagd. Hij zal de bouwkundige moeten toelaten in alle vertrekken van het huis. Misschien toestemming moeten geven dat de bouwkundige onder de vloer kruipt of op het dak.

Is dat een antwoord op je vraag?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rutger, Beide partijen worden geacht hun best te doen om ervoor te zorgen dat er geen beroep op de ontbindende voorwaarde hoeft te worden gedaan. Als het gaat om de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek, dan is bijvoorbeeld de medewerking van de verkopende partij nodig bij de taxatie. De verkoper zal de taxateur toegang moeten geven tot het huis. Bij een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de uitkomst van een bouwtechnische keuring kan de inspanningsverplichting nog wat verder gaan. De verkoper zal moeten meewerken aan wat redelijkerwijs van hem kan worden gevraagd. Hij zal de bouwkundige moeten toelaten in alle vertrekken van het huis. Misschien toestemming moeten geven dat de bouwkundige onder de vloer kruipt of op het dak. Is dat een antwoord op je vraag? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Figo op zaterdag 18 maart 2017 10:54

Beste heer,

hoe zit het eigenlijk met de standaard voorbehoud financiering hypotacaire lening ter hoogte van bijv 100% van de koopsom. Is bijv. een overbrugginglening ook een hypotecairelening ?

stel als zo een voorbehoud 100% van de koopsom is afgesproken en krijgt maar voor 80% een normale hypotecaire lening in tot hoeverre kan iemand in het kader van inspanningsverplichting gedwongen worden om een overbrugging of eigen geld in te leggen om tot die 100% tekomen? of kan er op basis van de 80% maximale hypotecaire lening een beroep gedaan wordenop die voorbehoud van 100%?

Beste heer, hoe zit het eigenlijk met de standaard voorbehoud financiering hypotacaire lening ter hoogte van bijv 100% van de koopsom. Is bijv. een overbrugginglening ook een hypotecairelening ? stel als zo een voorbehoud 100% van de koopsom is afgesproken en krijgt maar voor 80% een normale hypotecaire lening in tot hoeverre kan iemand in het kader van inspanningsverplichting gedwongen worden om een overbrugging of eigen geld in te leggen om tot die 100% tekomen? of kan er op basis van de 80% maximale hypotecaire lening een beroep gedaan wordenop die voorbehoud van 100%?
Wim de Leeuw op zaterdag 18 maart 2017 10:57

Beste Figo,

Als je het voorbehoud hebt opgenomen dat je een financiering moet krijgen voor 100% van de koopsom, dan kan kan de verkoper je niet verplichten om meer eigen geld in te brengen. Kortom, je kunt de overeenkomst ontbinden als je geen financiering voor 100% krijgt, maar slechts een van 80%.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Figo, Als je het voorbehoud hebt opgenomen dat je een financiering moet krijgen voor 100% van de koopsom, dan kan kan de verkoper je niet verplichten om meer eigen geld in te brengen. Kortom, je kunt de overeenkomst ontbinden als je geen financiering voor 100% krijgt, maar slechts een van 80%. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ariane N. op zondag 11 februari 2018 17:40

Goedenavond,

Ik heb net gechat met Justin, maar hij kon mij niet helpen en adviseerde mijn vraag via de blog te stellen.

Ik wil binnenkort een huis kopen met een voorbehoud voor de verkoop van mijn eigen huis.
Wat gebeurt als ik een koper vindt voor mijn huis, die zelf ook een voorbehoud voor de verkoop van zijn eigen woning wenst?
(En dit zich wellicht herhaalt bij het volgende verkoopcontract?)

Zo kan er een situatie ontstaan die mogelijk niet op te lossen is zonder dat een van de partijen een risico neemt dat men juist wil voorkomen door dit voorbehoud...

Ik verneem graag uw reactie en eventuele ervaring hiermee.

Hartelijk dank,
Ariane N.

Goedenavond, Ik heb net gechat met Justin, maar hij kon mij niet helpen en adviseerde mijn vraag via de blog te stellen. Ik wil binnenkort een huis kopen met een voorbehoud voor de verkoop van mijn eigen huis. Wat gebeurt als ik een koper vindt voor mijn huis, die zelf ook een voorbehoud voor de verkoop van zijn eigen woning wenst? (En dit zich wellicht herhaalt bij het volgende verkoopcontract?) Zo kan er een situatie ontstaan die mogelijk niet op te lossen is zonder dat een van de partijen een risico neemt dat men juist wil voorkomen door dit voorbehoud... Ik verneem graag uw reactie en eventuele ervaring hiermee. Hartelijk dank, Ariane N.
Wim de Leeuw op maandag 12 februari 2018 07:31

Dag Ariene,

Wat er gebeurt als je een huis hebt gekocht met een voorbehoud voor verkoop eigen huis, als je een koper vindt die datzelfde voorbehoud maakt?

Het gevolg is dat er een keten van onderling afhankelijke verkooptransacties ontstaat, waarbij de keten net zo sterk is als haar zwakste schakel. Anderzijds is het vaak zo dat de waarde van de verkochte woningen in zo'n keten steeds iets minder wordt waardoor de kans op ontbinding voor elke opvolgende transacties steeds kleiner wordt.

Er is een aantal dingen om rekening mee te houden:

1) Het is verstandig om gebruik te maken van een no-risk clausule. Met deze clausule kan een koper de koop ontbinden als de koper er niet in slaagt zijn ‘oude’ woning op tijd te verkopen, maar omdat de verkoop nog niet 100% zeker is, blijft de verkoper zijn eigen woning ondertussen te koop aanbieden in de hoop een ‘betere’ koper te vinden. Als de verkoper zijn woning tegen, in zijn ogen, gunstiger voorwaarden verkoopt, stelt hij de eerste koper voor de keuze: doorgaan met de transactie of de koopovereenkomst ontbinden. Als de koper er voor kiest om door te gaan met de koop, dan moet hij de koopovereenkomst binnen twee (werk)dagen onvoorwaardelijk maken. Dit betekent dat koper afstand doet van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de NVM No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud. Als koper hier niet voor kiest of geen keuze maakt, is de eerste koop ontbonden en voert verkoper de al met koper twee gesloten overeenkomst verder uit.

2) Het maakt de keten sterker als de verkoop wordt uitgevoerd door een (NVM-) makelaar. En bij voorkeur een NVM-makelaar die betrokken is bij alle verkooptransacties. Een makelaar is beter in staat om de verkoopkansen in te schatten dan een particulier. En uiteraard zal die makelaar er zijn uiterste best voor doen dat de keten niet wordt onderbroken doordat één van de transacties misloopt.

Succes met de verkoop!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Ariene, Wat er gebeurt als je een huis hebt gekocht met een voorbehoud voor verkoop eigen huis, als je een koper vindt die datzelfde voorbehoud maakt? Het gevolg is dat er een keten van onderling afhankelijke verkooptransacties ontstaat, waarbij de keten net zo sterk is als haar zwakste schakel. Anderzijds is het vaak zo dat de waarde van de verkochte woningen in zo'n keten steeds iets minder wordt waardoor de kans op ontbinding voor elke opvolgende transacties steeds kleiner wordt. Er is een aantal dingen om rekening mee te houden: 1) Het is verstandig om gebruik te maken van een [b]no-risk clausule[/b]. Met deze clausule kan een koper de koop ontbinden als de koper er niet in slaagt zijn ‘oude’ woning op tijd te verkopen, maar omdat de verkoop nog niet 100% zeker is, blijft de verkoper zijn eigen woning ondertussen te koop aanbieden in de hoop een ‘betere’ koper te vinden. Als de verkoper zijn woning tegen, in zijn ogen, gunstiger voorwaarden verkoopt, stelt hij de eerste koper voor de keuze: doorgaan met de transactie of de koopovereenkomst ontbinden. Als de koper er voor kiest om door te gaan met de koop, dan moet hij de koopovereenkomst binnen twee (werk)dagen onvoorwaardelijk maken. Dit betekent dat koper afstand doet van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de NVM No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud. Als koper hier niet voor kiest of geen keuze maakt, is de eerste koop ontbonden en voert verkoper de al met koper twee gesloten overeenkomst verder uit. 2) Het maakt de keten sterker als de verkoop wordt uitgevoerd door een [b](NVM-) makelaar.[/b] En bij voorkeur een NVM-makelaar die betrokken is bij alle verkooptransacties. Een makelaar is beter in staat om de verkoopkansen in te schatten dan een particulier. En uiteraard zal die makelaar er zijn uiterste best voor doen dat de keten niet wordt onderbroken doordat één van de transacties misloopt. Succes met de verkoop! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mathilda Cloens op zaterdag 07 april 2018 12:31

In ons getekende voorlopig contract heeft de koper ná tekenen een bedrag ingevuld voor het voorbehoud van de bouwkundige keuring.
Als het meer was dan 2500€ konden ze ervan afzien.
Wij wisten meteen dat dit bedrag veel te laag is, ons huis is van 1981
Nu is de wettelijke bedenktijd van 3 dagen voorbij, maar de bouwkundige kosten zijn ca. 5000€.
En in contract staat dat ze tot 9 april hebben om te ontbinden.
Wij hebben nu 1000€ tegemoetkoming geboden, wat we in deze markt heel schappelijk vinden. Zeker omdat wij niet voor die €2500 getekend hebben en wij van mening zijn dat dit een te laag bedrag was.
Staan zij sterk als ze ervan af zien?

Groet.

In ons getekende voorlopig contract heeft de koper ná tekenen een bedrag ingevuld voor het voorbehoud van de bouwkundige keuring. Als het meer was dan 2500€ konden ze ervan afzien. Wij wisten meteen dat dit bedrag veel te laag is, ons huis is van 1981 Nu is de wettelijke bedenktijd van 3 dagen voorbij, maar de bouwkundige kosten zijn ca. 5000€. En in contract staat dat ze tot 9 april hebben om te ontbinden. Wij hebben nu 1000€ tegemoetkoming geboden, wat we in deze markt heel schappelijk vinden. Zeker omdat wij niet voor die €2500 getekend hebben en wij van mening zijn dat dit een te laag bedrag was. Staan zij sterk als ze ervan af zien? Groet.
Wim de Leeuw op zaterdag 07 april 2018 18:04

Dag Mathilde,

Als iemand me dit soort vragen stelt, dan krijg ik vraag ik me vooral af hoe dit soort dingen sowieso kunnen gebeuren.

Laten we bij het begin beginnen.
Een koper is natuurlijk volledig vrij om een door de verkoper getekende overeenkomst te voorzien van extra clausules, extra bijlagen en desnoods extra tekeningen in waterverf ;-).
Maar zolang jullie handtekening daar niet onder staat, hebben jullie met die clausules, bijlagen en tekeningen helemaal niets te maken.
In een koopcontract worden de tijdens de onderhandeling gemaakte afspraken vastgelegd.
En wat een koper daarna eigenhandig toevoegt aan het contract, is van geen enkele waarde.

Ik begrijp er helemaal NIETS van waarom jullie € 1.000,= hebben geboden. En al helemaal niet over welke 'tekortkoming' dat moet gaan. Deze koper voegt zelfs een bedrag aan een clausule toe. Gaat die verkoper er ook mee akkoord als jullie nu, achteraf, de koopsom met Tipp-Ex weglakken en deze eigenhandig met € 15.000,= verhogen? Misschien lijkt dit een absurd voorbeeld, maar het gaat exact over hetzelfde.

Als deze koper zijn bedenktijd heeft laten verlopen, dan heeft hij werkelijk geen poot om op te staan. En als ze afzien van de koopovereenkomst op grond van een zelf toegevoegde clausule, dan staan ze niet sterk.

Mijn tip voor de volgende keer: huur expertise in. Bij voorkeur van een NVM-makelaar.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mathilde, Als iemand me dit soort vragen stelt, dan krijg ik vraag ik me vooral af hoe dit soort dingen sowieso kunnen gebeuren. Laten we bij het begin beginnen. Een koper is natuurlijk volledig vrij om een door de verkoper getekende overeenkomst te voorzien van extra clausules, extra bijlagen en desnoods extra tekeningen in waterverf ;-). Maar zolang jullie handtekening daar niet onder staat, hebben jullie met die clausules, bijlagen en tekeningen helemaal niets te maken. In een koopcontract worden de tijdens de onderhandeling gemaakte afspraken vastgelegd. En wat een koper daarna eigenhandig toevoegt aan het contract, is van geen enkele waarde. Ik begrijp er helemaal NIETS van waarom jullie € 1.000,= hebben geboden. En al helemaal niet over welke 'tekortkoming' dat moet gaan. Deze koper voegt zelfs een bedrag aan een clausule toe. Gaat die verkoper er ook mee akkoord als jullie nu, achteraf, de koopsom met Tipp-Ex weglakken en deze eigenhandig met € 15.000,= verhogen? Misschien lijkt dit een absurd voorbeeld, maar het gaat exact over hetzelfde. Als deze koper zijn bedenktijd heeft laten verlopen, dan heeft hij werkelijk geen poot om op te staan. En als ze afzien van de koopovereenkomst op grond van een zelf toegevoegde clausule, dan staan ze niet sterk. Mijn tip voor de volgende keer: huur expertise in. Bij voorkeur van een NVM-makelaar. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mathilde Cloens op zaterdag 07 april 2018 19:32

Beste Wim, dit is een NVM makelaar!

De clausule was opgenomen met ....... in het contract. Zonder bedrag.

Dit is door ons ondertekend. De koper heeft vervolgens 2500€ ingevuld en dit ondertekend.

Wij hebben meteen laten weten aan onze makelaar dat wij het hier niet mee eens waren.

Zij zei dat dit niet rechtsgeldig was. Nu zegt ze echter dat als dit voor de rechter komt ze waarschijnlijk gelijk krijgen omdat de kosten 5000€ bedragen.

Wij begrijpen dit ook niet.

Beste Wim, dit is een NVM makelaar! De clausule was opgenomen met ....... in het contract. Zonder bedrag. Dit is door ons ondertekend. De koper heeft vervolgens 2500€ ingevuld en dit ondertekend. Wij hebben meteen laten weten aan onze makelaar dat wij het hier niet mee eens waren. Zij zei dat dit niet rechtsgeldig was. Nu zegt ze echter dat als dit voor de rechter komt ze waarschijnlijk gelijk krijgen omdat de kosten 5000€ bedragen. Wij begrijpen dit ook niet.
Wim de Leeuw op dinsdag 10 april 2018 09:24

Dag Mathilde,

Ik vind het een ongelofelijk vreemde gang van zaken.

Het is zo dat vanaf 1 februari 2018 het 'bouwkundig voorbehoud' standaard in de koopovereenkomst is opgenomen, maar jullie verkopend makelaar had er voor kunnen kiezen om die clausule uit de overeenkomst te schrappen. En als de clausule dan deel uit moest maken van de overeenkomst, dan op zijn minst met een redelijk - lees: hoger - bedrag.

Ik ben van mening dat jullie makelaar hier een behoorlijke misser heeft gemaakt.

Als ik jullie was, dan zou ik hier niet mee akkoord gaan, tenzij je ervan overtuigd bent dat de koper een heel royale prijs heeft betaald en je die prijs in de toekomst niet meer zult kunnen realiseren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mathilde, Ik vind het een ongelofelijk vreemde gang van zaken. Het is zo dat vanaf 1 februari 2018 het 'bouwkundig voorbehoud' standaard in de koopovereenkomst is opgenomen, maar jullie verkopend makelaar had er voor kunnen kiezen om die clausule uit de overeenkomst te schrappen. En als de clausule dan deel uit moest maken van de overeenkomst, dan op zijn minst met een redelijk - lees: hoger - bedrag. Ik ben van mening dat jullie makelaar hier een behoorlijke misser heeft gemaakt. Als ik jullie was, dan zou ik hier niet mee akkoord gaan, tenzij je ervan overtuigd bent dat de koper een heel royale prijs heeft betaald en je die prijs in de toekomst niet meer zult kunnen realiseren. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Kievid op dinsdag 19 juni 2018 11:10

Geachte heer, In het verkoopproces van onze woning zitten we nu in de drie dagen bedenktijd. In de getekende voorlopige koopovereenkomst staan geen ontbindende voorwaarden. De koper krijgt in de overeenkomst wel vier weken om een bankgarantie/waarborgsom te regelen. Volgens onze makelaar is het nl. redelijk om koper de tijd te geven financiering en bankgarantie te regelen, ook al is er geen voorbehoud tav financiering. Mijn vraag is nu wat er gebeurt als koper ná het verstrijken van de bedenktijd maar vóór het overleggen van de bankgarantie aangeeft af te zien van de koop. Is hij dan toch verplicht de boete te betalen en hoe wordt die boete dan opgeëist als de waarborgsom ontbreekt?Met dank voor uw antwoord,

Geachte heer, In het verkoopproces van onze woning zitten we nu in de drie dagen bedenktijd. In de getekende voorlopige koopovereenkomst staan geen ontbindende voorwaarden. De koper krijgt in de overeenkomst wel vier weken om een bankgarantie/waarborgsom te regelen. Volgens onze makelaar is het nl. redelijk om koper de tijd te geven financiering en bankgarantie te regelen, ook al is er geen voorbehoud tav financiering. Mijn vraag is nu wat er gebeurt als koper ná het verstrijken van de bedenktijd maar vóór het overleggen van de bankgarantie aangeeft af te zien van de koop. Is hij dan toch verplicht de boete te betalen en hoe wordt die boete dan opgeëist als de waarborgsom ontbreekt?Met dank voor uw antwoord,
Wim de Leeuw op dinsdag 19 juni 2018 18:20

Geachte heer / mevrouw Kievid,

Heel eerlijk gezegd ben ik het niet helemaal met uw makelaar eens. Ik vraag me af in wiens belang deze makelaar zich op dit standpunt stelt. Is hij wellicht betrokken bij de financiering door de koper? Op zichzelf is daar niets mis mee, maar ik vind dit standpunt van uw makelaar niet in het belang van u als verkoper. Een koper die kan bieden zonder ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek, zit er blijkbaar relatief warmpjes bij. Het klopt dat het gemakkelijk is om de bankgarantie te laten regelen door de bank die ook de hypotheek verzorgt. Maar iemand die er warmpjes bij zit, zou ook sneller in staat moeten zijn om een waarborgsom of bankgarantie te regelen.

Als de koper wanprestatie pleegt, dan kunt u kiezen uit een heel scala aan rechtsmiddelen. U zult allereerst de koper in gebreke moeten stellen, waarna hij alsnog acht dagen de gelegenheid krijgt om zijn verplichtingen na te komen. Vervolgens kunt u nakoming vragen met een boete van 0,3% over de koopsom per dag. U kunt de overeenkomst ook laten ontbinden en 10% boete eisen. Als uw schade hoger is, dan kunt u additionele schadevergoeding eisen. In beginsel mag een rechter de boete ook matigen.

Hoe dan ook, het is handiger als de koper het geld bij de notaris heeft gestort, want dat maakt het allemaal een stuk gemakkelijker!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Kievid, Heel eerlijk gezegd ben ik het niet helemaal met uw makelaar eens. Ik vraag me af in wiens belang deze makelaar zich op dit standpunt stelt. Is hij wellicht betrokken bij de financiering door de koper? Op zichzelf is daar niets mis mee, maar ik vind dit standpunt van uw makelaar niet in het belang van u als verkoper. Een koper die kan bieden zonder ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek, zit er blijkbaar relatief warmpjes bij. Het klopt dat het gemakkelijk is om de bankgarantie te laten regelen door de bank die ook de hypotheek verzorgt. Maar iemand die er warmpjes bij zit, zou ook sneller in staat moeten zijn om een waarborgsom of bankgarantie te regelen. Als de koper wanprestatie pleegt, dan kunt u kiezen uit een heel scala aan rechtsmiddelen. U zult allereerst de koper in gebreke moeten stellen, waarna hij alsnog acht dagen de gelegenheid krijgt om zijn verplichtingen na te komen. Vervolgens kunt u nakoming vragen met een boete van 0,3% over de koopsom per dag. U kunt de overeenkomst ook laten ontbinden en 10% boete eisen. Als uw schade hoger is, dan kunt u additionele schadevergoeding eisen. In beginsel mag een rechter de boete ook matigen. Hoe dan ook, het is handiger als de koper het geld bij de notaris heeft gestort, want dat maakt het allemaal een stuk gemakkelijker! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anne op donderdag 28 juni 2018 13:35

Geachte heer de Leeuw,

Ik wil een bod uitbrengen op een woning onder voorbehoud van financiering en onder voorbehoud van het verkrijgen van een eventueel benodigd overbruggingskrediet. Kan dit? Hoe zou ik dat moeten omschrijven?

Met vriendelijke groet,
Anne

Geachte heer de Leeuw, Ik wil een bod uitbrengen op een woning onder voorbehoud van financiering en onder voorbehoud van het verkrijgen van een eventueel benodigd overbruggingskrediet. Kan dit? Hoe zou ik dat moeten omschrijven? Met vriendelijke groet, Anne
Wim de Leeuw op donderdag 28 juni 2018 16:53

Beste Anne,

Wat bedoel je precies met je vraag "kan dit". Natuurlijk kan je een bod uitbrengen onder voorbehoud van financiering en een overbruggingskrediet. Onder de huidige marktomstandigheden is het de vraag of een verkoper daarmee akkoord gaat. Er zijn marktsegmenten waar verkopers op dit moment geen enkele ontbindende voorwaarde accepteren, simpelweg omdat er voldoende bieders zijn die dik boven de vraagprijs willen bieden zonder voorbehoud.

De formulering van de ontbindende voorwaarde is geen rocket-science. In de standaard-koopovereenkomst voor woningen en appartementen, zoals die is vervaardigd door de NVM, Vastgoedpro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, is het volgende artikel opgenomen:

artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op ................... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van ................, zegge .............. geen
bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan .............. zegge ..........., of een rentepercentage niet hoger dan ......., bij de volgende hypo
-theekvorm: ....................................... Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het
financieel toezicht; of
b. op ..................... koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.
(...)
15.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de ........ werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15 .1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden over gelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: ..................................................... Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze n verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.


Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Anne, Wat bedoel je precies met je vraag "kan dit". Natuurlijk kan je een bod uitbrengen onder voorbehoud van financiering en een overbruggingskrediet. Onder de huidige marktomstandigheden is het de vraag of een verkoper daarmee akkoord gaat. Er zijn marktsegmenten waar verkopers op dit moment geen enkele ontbindende voorwaarde accepteren, simpelweg omdat er voldoende bieders zijn die dik boven de vraagprijs willen bieden zonder voorbehoud. De formulering van de ontbindende voorwaarde is geen rocket-science. In de standaard-koopovereenkomst voor woningen en appartementen, zoals die is vervaardigd door de NVM, Vastgoedpro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, is het volgende artikel opgenomen:[i] artikel 15 Ontbindende voorwaarden 15.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op ................... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van ................, zegge .............. geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan .............. zegge ..........., of een rentepercentage niet hoger dan ......., bij de volgende hypo -theekvorm: ....................................... Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of b. op ..................... koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen. (...) 15.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de ........ werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15 .1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden over gelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: ..................................................... Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze n verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.[/i] Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dorine op donderdag 16 augustus 2018 17:46

Geachte heer De Leeuw,

Graag zou ik u mijn casus voorleggen. Samen met mijn partner wil ik een huis kopen. We hebben al een bod uitgebracht onder voorbehoud van de financiering. Nu vraag ik mij of wij ons kunnen beroepen op de ontbindende voorwaarden gelet op het volgende. Mijn partner heeft namelijk helaas nog steeds een hypotheek met zijn ex. Na een juridische strijd is er een overeenkomst gesloten waaruit volgt dat de ex de hypotheek overneemt en mijn partner dus ontslagen wordt uit de hypotheek. In principe is hiervoor een strakke termijn, maar wat nu als ex het toch niet blijkt te kunnen betalen en mijn partner nog steeds gebonden is aan de hypotheek. Kunnen wij dan een beroep doen op de ontbindende voorwaarde t.a.v. het financieel voorbehoud? Wij kunnen dan namelijk de financiering van het huis niet rond krijgen. Ik hoor graag van u.

Geachte heer De Leeuw, Graag zou ik u mijn casus voorleggen. Samen met mijn partner wil ik een huis kopen. We hebben al een bod uitgebracht onder voorbehoud van de financiering. Nu vraag ik mij of wij ons kunnen beroepen op de ontbindende voorwaarden gelet op het volgende. Mijn partner heeft namelijk helaas nog steeds een hypotheek met zijn ex. Na een juridische strijd is er een overeenkomst gesloten waaruit volgt dat de ex de hypotheek overneemt en mijn partner dus ontslagen wordt uit de hypotheek. In principe is hiervoor een strakke termijn, maar wat nu als ex het toch niet blijkt te kunnen betalen en mijn partner nog steeds gebonden is aan de hypotheek. Kunnen wij dan een beroep doen op de ontbindende voorwaarde t.a.v. het financieel voorbehoud? Wij kunnen dan namelijk de financiering van het huis niet rond krijgen. Ik hoor graag van u.
Wim de Leeuw op donderdag 16 augustus 2018 19:04

Dag Dorine,

Om je gerust te stellen: als je alleen mondelinge afspraken hebt gemaakt, dan ben je in beginsel nog aan niets gebonden. Lees daarover mijn blogs Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak! en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Zelfs nadat je de koopakte hebt getekend, heb je als koper nog drie dagen om je te bedenken. Lees daarover mijn blog Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd?.

Als ik jullie was, dan zou ik voor deze situatie een expliciete ontbindende voorwaarde laten opnemen in de koopovereenkomst waardoor je de overeenkomst kunt ontbinden indien je partner voor een bepaalde datum niet is ontslagen van zijn verplichtingen uit de hypotheek met zijn ex-partner.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Dorine, Om je gerust te stellen: als je alleen mondelinge afspraken hebt gemaakt, dan ben je in beginsel nog aan niets gebonden. Lees daarover mijn blogs [url=https://deleeuw.nl/blog/nieuws/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak]Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak![/url] en [url=https://deleeuw.nl/blog/woningmarkt/719-wanneer-is-mondelinge-koop-rechtsgeldig-het-schriftelijkheidsvereiste]Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)[/url]. Zelfs nadat je de koopakte hebt getekend, heb je als koper nog drie dagen om je te bedenken. Lees daarover mijn blog [url=https://deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/631-hoeveel-dagen-duurt-de-drie-dagen-bedenktijd]Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd?[/url]. Als ik jullie was, dan zou ik voor deze situatie een expliciete ontbindende voorwaarde laten opnemen in de koopovereenkomst waardoor je de overeenkomst kunt ontbinden indien je partner voor een bepaalde datum niet is ontslagen van zijn verplichtingen uit de hypotheek met zijn ex-partner. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dorine op donderdag 16 augustus 2018 19:47

Heel bedankt voor uw snelle reactie en uitgebreide antwoord op mijn vraag! Begrijp ik het goed dat de standaardclausule t.a.v. het financiele voorbehoud in deze situatie niet volstaat? M.a.w. daar zouden we ons niet op kunnen beroepen? Begrijpt u mij niet verkeerd hoor, wij willen geen risico lopen. Tegelijkertijd zijn we ook bang de verkoper in de toch wel krappe markt af te schrikken met deze specifieke voorwaarde.

Heel bedankt voor uw snelle reactie en uitgebreide antwoord op mijn vraag! Begrijp ik het goed dat de standaardclausule t.a.v. het financiele voorbehoud in deze situatie niet volstaat? M.a.w. daar zouden we ons niet op kunnen beroepen? Begrijpt u mij niet verkeerd hoor, wij willen geen risico lopen. Tegelijkertijd zijn we ook bang de verkoper in de toch wel krappe markt af te schrikken met deze specifieke voorwaarde.
Wim de Leeuw op vrijdag 17 augustus 2018 09:17

Dag Dorine,

Ik denk dat het verstandig is om hiervoor een specifieke ontbindende voorwaarde op te nemen, omdat er bij jullie sprake is van een specifiek risico.

En het klopt dat je daarmee het risico loopt dat de verkoper niet akkoord gaat met deze voorwaarde. Daar moet je wat mij betreft transparant in zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Dag Dorine, Ik denk dat het verstandig is om hiervoor een specifieke ontbindende voorwaarde op te nemen, omdat er bij jullie sprake is van een specifiek risico. En het klopt dat je daarmee het risico loopt dat de verkoper niet akkoord gaat met deze voorwaarde. Daar moet je wat mij betreft transparant in zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim de Leeuw op vrijdag 17 augustus 2018 09:18

Dag Dorine,

Ik denk dat het verstandig is om hiervoor een specifieke ontbindende voorwaarde op te nemen, omdat er bij jullie sprake is van een specifiek risico.

En het klopt dat je daarmee het risico loopt dat de verkoper niet akkoord gaat met deze voorwaarde. Daar moet je wat mij betreft transparant in zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Dorine, Ik denk dat het verstandig is om hiervoor een specifieke ontbindende voorwaarde op te nemen, omdat er bij jullie sprake is van een specifiek risico. En het klopt dat je daarmee het risico loopt dat de verkoper niet akkoord gaat met deze voorwaarde. Daar moet je wat mij betreft transparant in zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
William Akershoek op vrijdag 09 november 2018 20:02

Wij hebben ons huis te koop staan. Nu is er een koper die ons huis wil kopen echter ontbinden de voorwaarden willen hebben tot 1-3-2019. Enorm lang.

Nu krijgen wij halverwege februari de sleutel van ons nieuwe huis en willen eigenlijk helemaal niet zo lang wachten. De koper zegt alleen anders ons huis niet te kopen.. Onze verkoop makelaar staat meer op de hand van de koper ipv ons. Wat is jullie advies en is het normaal om zulke lange ontbindende voorwaarden te hanteren?

Alvast enorm bedankt!

Wij hebben ons huis te koop staan. Nu is er een koper die ons huis wil kopen echter ontbinden de voorwaarden willen hebben tot 1-3-2019. Enorm lang. Nu krijgen wij halverwege februari de sleutel van ons nieuwe huis en willen eigenlijk helemaal niet zo lang wachten. De koper zegt alleen anders ons huis niet te kopen.. Onze verkoop makelaar staat meer op de hand van de koper ipv ons. Wat is jullie advies en is het normaal om zulke lange ontbindende voorwaarden te hanteren? Alvast enorm bedankt!
Wim de Leeuw op vrijdag 09 november 2018 22:20

Beste William,

Ontbindende voorwaarden voor drie maanden? Over welke ontbindende voorwaarde gaat dit? Want dat geef je niet aan.

Gaat dit over een 'normale' ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek? Want dan is het inderdaad ongebruikelijk lang. Of is hier sprake van een 'no-risk-clausule'? Waarbij de koper de akte mag ontbinden als hij na drie maanden zijn eigen woning niet heeft verkocht, maar jullie het huis nog steeds mogen verkopen aan een 'betere' koper. Want in dat geval lopen jullie geen enkel risico door met deze koper in zee te gaan.

Kortom, graag een meer specifieke vraagstelling!

Waarom denk je dat de verkoop makelaar meer bezig is met de belangen van de koper dan van de verkoper? Eén ding is zeker, deze verkoop gaat niet over een courant huis in de randstad. Het zou in de randstad voor een courante woning krankzinnig zijn om met deze voorwaarde akkoord te gaan. Maar er zijn nog steeds woningmarkten buiten de randstad en marktsegmenten waarin het verstandig is om èlk serieus bod ook serieus in overweging te nemen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste William, Ontbindende voorwaarden voor drie maanden? Over welke ontbindende voorwaarde gaat dit? Want dat geef je niet aan. Gaat dit over een 'normale' ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek? Want dan is het inderdaad ongebruikelijk lang. Of is hier sprake van een 'no-risk-clausule'? Waarbij de koper de akte mag ontbinden als hij na drie maanden zijn eigen woning niet heeft verkocht, maar jullie het huis nog steeds mogen verkopen aan een 'betere' koper. Want in dat geval lopen jullie geen enkel risico door met deze koper in zee te gaan. Kortom, graag een meer specifieke vraagstelling! Waarom denk je dat de verkoop makelaar meer bezig is met de belangen van de koper dan van de verkoper? Eén ding is zeker, deze verkoop gaat niet over een courant huis in de randstad. Het zou in de randstad voor een courante woning krankzinnig zijn om met deze voorwaarde akkoord te gaan. Maar er zijn nog steeds woningmarkten buiten de randstad en marktsegmenten waarin het verstandig is om èlk serieus bod ook serieus in overweging te nemen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ruurd op maandag 19 november 2018 18:53

Beste Wim,

Wij hebben een koopovereenkomst getekend voor de bouw van een nieuwe woning. Nu worden we benaderd door de bouwer dat hij wil afzien van de overeenkomst. Hij geeft aan liever vrijstaande woningen te bouwen ipv 2 onder 1 kap. Inmiddels hebben wij onze eigen woning verkocht.
Kan hij zomaar deze overeenkomst opzeggen? Wat zijn onze rechten?

Alvast bedankt voor je antwoord.

Gr Ruurd

Beste Wim, Wij hebben een koopovereenkomst getekend voor de bouw van een nieuwe woning. Nu worden we benaderd door de bouwer dat hij wil afzien van de overeenkomst. Hij geeft aan liever vrijstaande woningen te bouwen ipv 2 onder 1 kap. Inmiddels hebben wij onze eigen woning verkocht. Kan hij zomaar deze overeenkomst opzeggen? Wat zijn onze rechten? Alvast bedankt voor je antwoord. Gr Ruurd
Wim de Leeuw op dinsdag 20 november 2018 07:31

Beste Ruurd,

Ik heb het idee dat je essentiële informatie, voor het belang van de beantwoording van deze vraag, niet vermeldt. Eén van de laatste onderdelen van de koop-aannemingsovereenkomst die je hebt getekend, is het hoofdstukje 'opschortende voorwaarden'. Kan je me vertellen wat daar precies staat?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Ruurd, Ik heb het idee dat je essentiële informatie, voor het belang van de beantwoording van deze vraag, niet vermeldt. Eén van de laatste onderdelen van de koop-aannemingsovereenkomst die je hebt getekend, is het hoofdstukje 'opschortende voorwaarden'. Kan je me vertellen wat daar precies staat? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 19 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.