shutterstock_125160776

Hoe betrouwbaar waren en hoe betrouwbaar zijn de op Funda gebruikte oppervlaktematen van woningen? Een overzicht van de ontwikkelingen en de huidige stand van zaken.

Verschillende soorten meters 

Er bestaan verschillende soorten 'meters' om de grootte van een woning of appartement mee aan te geven. Project-ontwikkelaars, architecten, aannemers en hun makelaars hanteren in de ontwerpfase van een woning het begrip 'bruto-vloeroppervlakte' (BVO). Bij de bepalen van de bruto-vloeroppervlakte wordt de oppervlakte berekend op basis van de buitenmaten. Als de herbouwwaarde van een woning wordt getaxeerd voor de brandverzekering, dan zal de taxateur zich baseren op de 'bruto-inhoud' en dus ook uitgaan van de buitenmaten.

Dat begrip BVO is nuttig voor het bepalen van bouwkosten en herbouwkosten. Maar als consument kunt u er weinig mee. In de bruto-vloeroppervlakte zitten namelijk allerlei meters verwerkt die u niet of nauwelijks kunt benutten. Denk daarbij aan de oppervlakte van muren, kolommen, trapgaten, vides, leidingsschachten of (berg) ruimten met een laag plafond. Als u de oppervlakte van dit soort ruimten niet meerekent, dan hebben we het over de 'gebruiksoppervlakte' (GBO).

 

KnipselAls u woningen goed met elkaar wilt vergelijken, dan gaat het niet alleen om de meters die u daadwerkelijk kunt gebruiken, maar ook om de bestemming van die meters. Een woning met een woon-oppervlakte van 400 m2 is niet hetzelfde als een woning van 300m2 met een garage van 100 m2. En dus wordt er tegenwoordig onderscheid gemaakt tussen de ruimten waar u kunt wonen / verblijven en anderzijds om meters met een beperkter functie zoals bergruimten, vlieringen, garages en buitenruimte. Bij de kenmerken van een woning op Funda vindt u daarom het begrip 'gebruiksoppervlakte wonen' terug. De overige inpandige ruimten en externe bergruimte worden apart vermeld.

Tot zover lijkt er sprake van een overzichtelijk systeem. U zult zich wellicht afvragen waarom er dan in de media zoveel te doen is geweest over dit onderwerp. Ik leg u dat graag uit aan de hand van de recente geschiedenis.

De ontwikkelingen van de afgelopen jaren 

Tot 1 mei 2007 bestond er in Nederland nog geen overeenstemming in de vastgoedbranche over het gebruik van de verschillende oppervlakte-begrippen. Woningen werden aangeduid met hun globale oppervlakte, zonder dat werd aangegeven of het nu bruto-vloeroppervlak of gebruiksoppervlakte betrof. Dat begon te veranderen met de komst van de NEN 2580. De NEN 2580 is een NEderlandse Norm die is vastgesteld in samenwerking met branche-organsaties op het gebied van de makelaardij, projectontwikkeling, vastgoedbeleggers en de Rijksgebouwendienst.

Het heeft vervolgens tot eind 2008 geduurd voordat de complexe regels van de 72 pagina's tellende NEN-2580 waren uitgewerkt in een praktisch werkbare 'Meetinstructie'. Deze Meetinstructie is voor het grootste gedeelte gebaseerd op de NEN-2580 maar bevat omwille van de praktische werkbaarheid ook een afwijking: Op grond van de NEN-2580 mogen dragende wanden niet worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte. In de Meetinstructie worden zowel dragende als niet-dragende wanden meegerekend bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte wonen.

Voor makelaars was de invoering van deze regels 'even wennen'. Het heeft wat tijd gevraagd voordat alle makelaars getraind waren in de toepassing van de Meetinstructie. En ondertussen werd er ook nog gesleuteld aan die Meetinstructie zelf, want zowel in 2010 als in 2013 verschenen nieuwe versies ervan. Ook voor de consument was het overigens wennen. Verkopers die een woning hadden gekocht in de periode voor de komst van de Meetinstructie dachten een woning van 120 meter (bruto-vloeroppervlakte) te hebben, terwijl de verkopend makelaar niet bereid was om de woning voor meer dan bijvoorbeeld 98 meter (gebruiksoppervlakte wonen) op Funda te zetten. Het is natuurlijk al zuur genoeg als je als verkoper deze boodschap krijgt als je net besloten hebt je woning te gaan verkopen. Maar u kunt zich wellicht voorstellen hoe verkopers reageerden als hun woning al anderhalf jaar te koop had gestaan en de verkopend makelaar het gesprek aanging over de noodzakelijk geworden correctie van het aantal meters.

Er ging in de praktijk dus veel mis. En dat constateerde ook Radar in haar uitzending van 8 februari 2010 over 'Verzonnen vierkante meters'. NVM-voorzitter Ger Hukker kreeg er flink van langs en beloofde beterschap. Op Funda werd het begrip 'gebruiksoppervlakte' gesplitst in woonoppervlakte, overige inpandige ruimte en externe bergruimte. Het gebruik van de Meetinstructie werd verplicht gesteld voor alle NVM-makelaars. Ondertussen kregen potentiële kopers kregen in het programma het dringende advies om "kritisch te kijken naar de informatie die ze krijgen. Zo is het belangrijk om de woonoppervlakte goed na te meten voordat u over een prijs gaat onderhandelen. (...).

Wat als de aangegeven oppervlakte niet klopt?

Zeker na de verplichtstelling van het gebruik van de Meetinstructie zou u er op moeten kunnen vertrouwen dat een door een makelaar opgegeven grootte correct is. Tegelijkertijd rust er op u als consument ook een verantwoordelijkheid om aan te geven dat de grootte voor u van een bijzonder belang is. In de Nederlandse wet is daarover het volgende vastgelegd: "Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden."

U mag erop vertrouwen dat de verkoopdocumentatie van een woning correct is. Tegelijkertijd bevatten vrijwel alle makelaarsbrochures de clausule dat 'aan de brochure en plattegronden geen rechten kunnen worden ontleend'. Uiteraard zijn er inmiddels meerdere procedures gevoerd over dit onderwerp.

De rechtbank in Arnhem sprak zich op 23-07-2008 uit over een woning die op Funda en in de verkoopbrochure met "ca. 160 m2"  was opgegeven maar die in werkelijkheid 125 m2 meter groot was. De verkoopdocumentatie bevatte plattegronden van de woning met vermelding van de werkelijke afmetingen van de belangrijkste vertrekken. Bij de bouwkundige keuring die in opdracht van de koper was uitgevoerd, was de woning niet opgemeten. De rechtbank wees de vordering van de koper in de richting van de makelaar af met een aantal overwegingen:

  1. de koper had gekocht had wat hij had gezien;
  2. de verkoopdocumentatie bevatte meer gedetailleerde informatie over de maten van de woning;
  3. de koper had op geen enkele wijze laten blijken dat het aantal vierkante meters voor hem van essentieel belang was;
  4. de koper had, gezien de taxatiewaarde (hoger dan de verkoopprijs), niet teveel voor de woning betaald;

De rechtbank Den Haag (ongepubliceerd) oordeelde in 2012 over de aankoop van een woning die ten onrechte met 215 m2 woonoppervlakte was verkocht maar slechts 155m2 groot bleek. De makelaar had toegegeven een fout te hebben gemaakt in de berekening van de totale oppervlakte. De verkoopdocumentatie bevatte een plattegrond met de juiste afmetingen. Zowel in de brochure als in de koopovereenkomst was vermeld dat een verschil tussen werkelijke en opgegeven grootte partijen geen rechten zou verlenen. De rechtbank oordeelde dat als het de oppervlakte voor de kopers zo belangrijk was, zij zelf op onderzoek hadden moeten uitgaan. Samengevat: De verkopers hebben datgene geleverd wat de kopers hebben bezichtigd, waarmee de eis werd afgewezen.

In september 2013 kwam dezelfde rechtbank Den Haag tot een andere conclusie. Een beleggings-appartement bleek daadwerkelijk 51,9 m2 groot maar was als "ca. 60 m2" verkocht. Vast stond dat de verkopend makelaar "niet volgens de door de NVM voorgeschreven Meetinstructie had gemeten". De makelaar werd met succes aansprakelijk werd gesteld voor 51,9 / 60e maal de aankoopprijs. Tegen het opvallend afwijkende vonnis van deze rechtbank is helaas geen hoger beroep ingesteld. Het is voor ons de vraag of de rechter tot dezelfde conclusie zou zijn gekomen als bijvoorbeeld de verkopend makelaar wel de Meetinstructie zou hebben toegepast maar daarin een rekenfout had gemaakt. Of als de verkoopdocumentatie een plattegrond met een correcte maatvoering had bevat. Of als de verkopend makelaar zijn aansprakelijkheid voor de juistheid van de gegevens had uitgesloten.

Ons advies

U mag van een NVM-makelaar verwachten dat hij betrouwbare informatie verstrekt. Tegelijkertijd rust op een (kandidaat) koper de verplichting om onderzoek te plegen. Het is niet zo dat elke fout in verkoopdocumentatie automatisch inhoudt dat een makelaar achteraf voor elke fout met succes aansprakelijk te stellen is. Als de exacte oppervlakte van een woning voor u van doorslaggevend belang is, dan adviseren wij u dat bij de betrokken makelaar aan te geven voordat u een bod uitbrengt. U kunt desgewenst een gecertificeerde meting van de woning laten uitvoeren. TIP: De drie (werk)dagen bedenktijd die u als koper heeft na het ondertekenen van de koopovereenkomst, wordt vaak benut voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring. Er zijn bedrijven die zowel een bouwkundige keuring kunnen uitvoeren als een gecertificeerd meetrapport kunnen leveren

Video over toepassing Meetinstructie: http://www.youtube.com/watch?v=Ip5mkqCzslc 

Van BVO naar Woonoppervlak (Bron: Wikipedia)

NEN_2580

 

Verschillen Bruto Vloeroppervlak, Gebruiksoppervlak (NEN 2580) en Meetinstructie