De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Meten is weten - Over de juiste oppervlakte van uw (toekomstige) huis

shutterstock_125160776

Hoe betrouwbaar waren en hoe betrouwbaar zijn de op Funda gebruikte oppervlaktematen van woningen? Een overzicht van de ontwikkelingen en de huidige stand van zaken.

Verschillende soorten meters 

Er bestaan verschillende soorten 'meters' om de grootte van een woning of appartement mee aan te geven. Project-ontwikkelaars, architecten, aannemers en hun makelaars hanteren in de ontwerpfase van een woning het begrip 'bruto-vloeroppervlakte' (BVO). Bij de bepalen van de bruto-vloeroppervlakte wordt de oppervlakte berekend op basis van de buitenmaten. Als de herbouwwaarde van een woning wordt getaxeerd voor de brandverzekering, dan zal de taxateur zich baseren op de 'bruto-inhoud' en dus ook uitgaan van de buitenmaten.

Dat begrip BVO is nuttig voor het bepalen van bouwkosten en herbouwkosten. Maar als consument kunt u er weinig mee. In de bruto-vloeroppervlakte zitten namelijk allerlei meters verwerkt die u niet of nauwelijks kunt benutten. Denk daarbij aan de oppervlakte van muren, kolommen, trapgaten, vides, leidingsschachten of (berg) ruimten met een laag plafond. Als u de oppervlakte van dit soort ruimten niet meerekent, dan hebben we het over de 'gebruiksoppervlakte' (GBO).

 

KnipselAls u woningen goed met elkaar wilt vergelijken, dan gaat het niet alleen om de meters die u daadwerkelijk kunt gebruiken, maar ook om de bestemming van die meters. Een woning met een woon-oppervlakte van 400 m2 is niet hetzelfde als een woning van 300m2 met een garage van 100 m2. En dus wordt er tegenwoordig onderscheid gemaakt tussen de ruimten waar u kunt wonen / verblijven en anderzijds om meters met een beperkter functie zoals bergruimten, vlieringen, garages en buitenruimte. Bij de kenmerken van een woning op Funda vindt u daarom het begrip 'gebruiksoppervlakte wonen' terug. De overige inpandige ruimten en externe bergruimte worden apart vermeld.

Tot zover lijkt er sprake van een overzichtelijk systeem. U zult zich wellicht afvragen waarom er dan in de media zoveel te doen is geweest over dit onderwerp. Ik leg u dat graag uit aan de hand van de recente geschiedenis.

De ontwikkelingen van de afgelopen jaren 

Tot 1 mei 2007 bestond er in Nederland nog geen overeenstemming in de vastgoedbranche over het gebruik van de verschillende oppervlakte-begrippen. Woningen werden aangeduid met hun globale oppervlakte, zonder dat werd aangegeven of het nu bruto-vloeroppervlak of gebruiksoppervlakte betrof. Dat begon te veranderen met de komst van de NEN 2580. De NEN 2580 is een NEderlandse Norm die is vastgesteld in samenwerking met branche-organsaties op het gebied van de makelaardij, projectontwikkeling, vastgoedbeleggers en de Rijksgebouwendienst.

Het heeft vervolgens tot eind 2008 geduurd voordat de complexe regels van de 72 pagina's tellende NEN-2580 waren uitgewerkt in een praktisch werkbare 'Meetinstructie'. Deze Meetinstructie is voor het grootste gedeelte gebaseerd op de NEN-2580 maar bevat omwille van de praktische werkbaarheid ook een afwijking: Op grond van de NEN-2580 mogen dragende wanden niet worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte. In de Meetinstructie worden zowel dragende als niet-dragende wanden meegerekend bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte wonen.

Voor makelaars was de invoering van deze regels 'even wennen'. Het heeft wat tijd gevraagd voordat alle makelaars getraind waren in de toepassing van de Meetinstructie. En ondertussen werd er ook nog gesleuteld aan die Meetinstructie zelf, want zowel in 2010 als in 2013 verschenen nieuwe versies ervan. Ook voor de consument was het overigens wennen. Verkopers die een woning hadden gekocht in de periode voor de komst van de Meetinstructie dachten een woning van 120 meter (bruto-vloeroppervlakte) te hebben, terwijl de verkopend makelaar niet bereid was om de woning voor meer dan bijvoorbeeld 98 meter (gebruiksoppervlakte wonen) op Funda te zetten. Het is natuurlijk al zuur genoeg als je als verkoper deze boodschap krijgt als je net besloten hebt je woning te gaan verkopen. Maar u kunt zich wellicht voorstellen hoe verkopers reageerden als hun woning al anderhalf jaar te koop had gestaan en de verkopend makelaar het gesprek aanging over de noodzakelijk geworden correctie van het aantal meters.

Er ging in de praktijk dus veel mis. En dat constateerde ook Radar in haar uitzending van 8 februari 2010 over 'Verzonnen vierkante meters'. NVM-voorzitter Ger Hukker kreeg er flink van langs en beloofde beterschap. Op Funda werd het begrip 'gebruiksoppervlakte' gesplitst in woonoppervlakte, overige inpandige ruimte en externe bergruimte. Het gebruik van de Meetinstructie werd verplicht gesteld voor alle NVM-makelaars. Ondertussen kregen potentiële kopers kregen in het programma het dringende advies om "kritisch te kijken naar de informatie die ze krijgen. Zo is het belangrijk om de woonoppervlakte goed na te meten voordat u over een prijs gaat onderhandelen. (...).

Wat als de aangegeven oppervlakte niet klopt?

Zeker na de verplichtstelling van het gebruik van de Meetinstructie zou u er op moeten kunnen vertrouwen dat een door een makelaar opgegeven grootte correct is. Tegelijkertijd rust er op u als consument ook een verantwoordelijkheid om aan te geven dat de grootte voor u van een bijzonder belang is. In de Nederlandse wet is daarover het volgende vastgelegd: "Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden."

U mag erop vertrouwen dat de verkoopdocumentatie van een woning correct is. Tegelijkertijd bevatten vrijwel alle makelaarsbrochures de clausule dat 'aan de brochure en plattegronden geen rechten kunnen worden ontleend'. Uiteraard zijn er inmiddels meerdere procedures gevoerd over dit onderwerp.

De rechtbank in Arnhem sprak zich op 23-07-2008 uit over een woning die op Funda en in de verkoopbrochure met "ca. 160 m2"  was opgegeven maar die in werkelijkheid 125 m2 meter groot was. De verkoopdocumentatie bevatte plattegronden van de woning met vermelding van de werkelijke afmetingen van de belangrijkste vertrekken. Bij de bouwkundige keuring die in opdracht van de koper was uitgevoerd, was de woning niet opgemeten. De rechtbank wees de vordering van de koper in de richting van de makelaar af met een aantal overwegingen:

  1. de koper had gekocht had wat hij had gezien;
  2. de verkoopdocumentatie bevatte meer gedetailleerde informatie over de maten van de woning;
  3. de koper had op geen enkele wijze laten blijken dat het aantal vierkante meters voor hem van essentieel belang was;
  4. de koper had, gezien de taxatiewaarde (hoger dan de verkoopprijs), niet teveel voor de woning betaald;

De rechtbank Den Haag (ongepubliceerd) oordeelde in 2012 over de aankoop van een woning die ten onrechte met 215 m2 woonoppervlakte was verkocht maar slechts 155m2 groot bleek. De makelaar had toegegeven een fout te hebben gemaakt in de berekening van de totale oppervlakte. De verkoopdocumentatie bevatte een plattegrond met de juiste afmetingen. Zowel in de brochure als in de koopovereenkomst was vermeld dat een verschil tussen werkelijke en opgegeven grootte partijen geen rechten zou verlenen. De rechtbank oordeelde dat als het de oppervlakte voor de kopers zo belangrijk was, zij zelf op onderzoek hadden moeten uitgaan. Samengevat: De verkopers hebben datgene geleverd wat de kopers hebben bezichtigd, waarmee de eis werd afgewezen.

In september 2013 kwam dezelfde rechtbank Den Haag tot een andere conclusie. Een beleggings-appartement bleek daadwerkelijk 51,9 m2 groot maar was als "ca. 60 m2" verkocht. Vast stond dat de verkopend makelaar "niet volgens de door de NVM voorgeschreven Meetinstructie had gemeten". De makelaar werd met succes aansprakelijk werd gesteld voor 51,9 / 60e maal de aankoopprijs. Tegen het opvallend afwijkende vonnis van deze rechtbank is helaas geen hoger beroep ingesteld. Het is voor ons de vraag of de rechter tot dezelfde conclusie zou zijn gekomen als bijvoorbeeld de verkopend makelaar wel de Meetinstructie zou hebben toegepast maar daarin een rekenfout had gemaakt. Of als de verkoopdocumentatie een plattegrond met een correcte maatvoering had bevat. Of als de verkopend makelaar zijn aansprakelijkheid voor de juistheid van de gegevens had uitgesloten.

Ons advies

U mag van een NVM-makelaar verwachten dat hij betrouwbare informatie verstrekt. Tegelijkertijd rust op een (kandidaat) koper de verplichting om onderzoek te plegen. Het is niet zo dat elke fout in verkoopdocumentatie automatisch inhoudt dat een makelaar achteraf voor elke fout met succes aansprakelijk te stellen is. Als de exacte oppervlakte van een woning voor u van doorslaggevend belang is, dan adviseren wij u dat bij de betrokken makelaar aan te geven voordat u een bod uitbrengt. U kunt desgewenst een gecertificeerde meting van de woning laten uitvoeren. TIP: De drie (werk)dagen bedenktijd die u als koper heeft na het ondertekenen van de koopovereenkomst, wordt vaak benut voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring. Er zijn bedrijven die zowel een bouwkundige keuring kunnen uitvoeren als een gecertificeerd meetrapport kunnen leveren

Video over toepassing Meetinstructie: http://www.youtube.com/watch?v=Ip5mkqCzslc 

Van BVO naar Woonoppervlak (Bron: Wikipedia)

NEN_2580

 

Verschillen Bruto Vloeroppervlak, Gebruiksoppervlak (NEN 2580) en Meetinstructie

 

Vragen & Reacties 63

ingeborg vd woerdt op maandag 27 oktober 2014 15:58

Volgens mij staat er een fout in het schema "Verschillen Bruto Vloeroppervlak, Gebruiksoppervlak (NEN 2580) en Meetinstructie"
want in de NEN 2580 (2007) staat letterlijk (zie laatste zin):

"4.2 Brutovloeroppervlakte (BVO)

4.2.1 Beginsel
De BVO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
Ter aanvulling op het bovengenoemde geldt het volgende:
- indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie;
- indian een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de BVO van de binnenruimte.

De BVO van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticals projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding.

Bij de bepaling van de BVO wordt niet meegerekend een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4m2."

Dit houdt volgens mij in dat bij "vide groter dan 4m2" zou moeten staan: niet meegerekend ipv "volledig meegerekend", hetzelfde geldt voor schalmgaten.

Volgens mij staat er een fout in het schema "Verschillen Bruto Vloeroppervlak, Gebruiksoppervlak (NEN 2580) en Meetinstructie" want in de NEN 2580 (2007) staat letterlijk (zie laatste zin): "4.2 Brutovloeroppervlakte (BVO) 4.2.1 Beginsel De BVO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Ter aanvulling op het bovengenoemde geldt het volgende: - indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie; - indian een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de BVO van de binnenruimte. De BVO van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticals projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding. Bij de bepaling van de BVO wordt niet meegerekend een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4m2." Dit houdt volgens mij in dat bij "vide groter dan 4m2" zou moeten staan: niet meegerekend ipv "volledig meegerekend", hetzelfde geldt voor schalmgaten.
Wim de Leeuw op dinsdag 28 oktober 2014 18:27

Geachte mevrouw vd Woerdt / beste Ingeborg,
Messcherp! Mijn complimenten en vooral bedankt voor uw oplettendheid.
Ik heb de tabel inmiddels aangepast!
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw vd Woerdt / beste Ingeborg, Messcherp! Mijn complimenten en vooral bedankt voor uw oplettendheid. Ik heb de tabel inmiddels aangepast! Wim de Leeuw
Lucy op woensdag 08 juli 2015 17:43

Maar hoe meet je nu de inhoud?
Dat is nergens te vinden.

Maar hoe meet je nu de inhoud? Dat is nergens te vinden.
Wim de Leeuw op donderdag 09 juli 2015 08:49

Klopt, Lucy, deze blog gaat ook over het meten van de oppervlakte.
De inhoud van een woning meet je op basis van de buitenmaten.
Dus buitenmuur meenemen, woningscheidende wanden voor de helft meenemen èn meten inclusief de laagst gelegen vloer.

Klopt, Lucy, deze blog gaat ook over het meten van de oppervlakte. De inhoud van een woning meet je op basis van de buitenmaten. Dus buitenmuur meenemen, woningscheidende wanden voor de helft meenemen èn meten inclusief de laagst gelegen vloer.
Bonnie Allart op zondag 17 januari 2016 21:08

Hallo Wim,

Informatief stuk. Interessant om te lezen hoe rechters hebben geoordeeld.

Een correctie op je laatste opmerking over het berekenen van de inhoud. De fundering neem je juist niet mee bij de berekening van de bruto inhoud van een woning volgens de meetinstructies. Ook de kruipruimte neem je vrijwel nooit mee. Je neemt wel de laagst gelegen vloeren mee, vaak is dit de begane grondvloer of keldervloer.

Het plaatje 'Van BVO naar Woonoppervlak' (bron Wikipedia) komt uit een oude versie van NEN 2580 (1997). De laatste versie van NEN 2580 is uit 2007. Het nu getoonde plaatje is misleidend, omdat in de oude versie van NEN 2580 de term 'woonoppervlakte' nog officieel bestond. In de huidige NEN 2580 is deze term volledig verdwenen en wordt er alleen nog gesproken over Gebruiksoppervlakte. In de meetinstructies zie je wel een soort woonoppervlakte terugkomen, alleen heet het nu dus Gebruiksoppervlakte wonen en wordt totaal anders berekend. Het zal nog heel wat jaren duren voordat de term woonoppervlakte heeft plaatsgemaakt voor de term GO wonen.

Mocht het interessant vinden, kan ik je wel het nieuwe schema toezenden.

Groet, Bonnie Allart

Hallo Wim, Informatief stuk. Interessant om te lezen hoe rechters hebben geoordeeld. Een correctie op je laatste opmerking over het berekenen van de inhoud. De fundering neem je juist niet mee bij de berekening van de bruto inhoud van een woning volgens de meetinstructies. Ook de kruipruimte neem je vrijwel nooit mee. Je neemt wel de laagst gelegen vloeren mee, vaak is dit de begane grondvloer of keldervloer. Het plaatje 'Van BVO naar Woonoppervlak' (bron Wikipedia) komt uit een oude versie van NEN 2580 (1997). De laatste versie van NEN 2580 is uit 2007. Het nu getoonde plaatje is misleidend, omdat in de oude versie van NEN 2580 de term 'woonoppervlakte' nog officieel bestond. In de huidige NEN 2580 is deze term volledig verdwenen en wordt er alleen nog gesproken over Gebruiksoppervlakte. In de meetinstructies zie je wel een soort woonoppervlakte terugkomen, alleen heet het nu dus Gebruiksoppervlakte wonen en wordt totaal anders berekend. Het zal nog heel wat jaren duren voordat de term woonoppervlakte heeft plaatsgemaakt voor de term GO wonen. Mocht het interessant vinden, kan ik je wel het nieuwe schema toezenden. Groet, Bonnie Allart
Wim de Leeuw op donderdag 21 januari 2016 13:59

Dank je voor je scherpte, Bonnie.
Het nieuwe schema ontvang ik graag op wimdeleeuw(at)deleeuw(dot)nl.

Dank je voor je scherpte, Bonnie. Het nieuwe schema ontvang ik graag op wimdeleeuw(at)deleeuw(dot)nl.
Jon op maandag 06 juni 2016 12:00

Ik heb in 2007 een huis gekocht met als woonoppervlak 114 vierkante meter. Nu blijkt dit 92 vierkante meter volgens de NEN te zijn. Hierdoor ernstige daling in waarde en met 55K verlies moeten verkopen. Kan ik iemand aansprakelijk stellen hiervoor?

Ik heb in 2007 een huis gekocht met als woonoppervlak 114 vierkante meter. Nu blijkt dit 92 vierkante meter volgens de NEN te zijn. Hierdoor ernstige daling in waarde en met 55K verlies moeten verkopen. Kan ik iemand aansprakelijk stellen hiervoor?
Wim de Leeuw op maandag 06 juni 2016 12:15

Beste Jon,

Ik denk dat je hiervoor niemand aansprakelijk kunt stellen. Je kunt pas iemand aansprakelijk stellen als je schade hebt en als iemand die schade door het maken van een fout veroorzaakt heeft.

SCHADE



Er is tussen 2007 en 2016 nogal wat gebeurd op de woningmarkt. Je gaat, denk ik, nogal hard door er van uit te gaan dat het verschil in waarde per definitie veroorzaakt wordt door een verschil in de opgegeven oppervlakte. In Amsterdam bevinden de huidige woning prijzen zich al weer op het niveau van voor de crisis, maar dat geldt zeker niet voor heel Nederland. Dè woningmarkt bestaat niet. En in de meeste onderdelen van de woningmarkt liggen de prijzen op dit moment lager dan in 2007.

Het is ook onlogisch dat je woning minder opbrengt omdat de meters van je woning op dit moment anders gedefinieerd zijn. Dat geldt toch ook voor andere woningen die worden verkocht? Je woning is toch niet kleiner geworden ten opzichte van vergelijkbare woningen? Alle woningen die in het verleden - met andere definities van het begrip oppervlakte - zijn gemeten zijn kleiner geworden als de nieuwe meetregels worden gehanteerd. Ik kan je melden dat bij de implementatie van de meetinstructie héél veel meters zijn verdwenen van Funda.

FOUT



Zoals ik in mijn blog heb aangegeven, werden er tot 2007 allerlei niet nauwkeurig gedefinieerde begrippen door elkaar gebruikt. Vanaf 2007 is de NEN 2580 relevant, maar de daarop gebaseerde meetinstructie kwam later en is daarna nog verschillende malen aangepast. Voor die tijd werden er allerlei begrippen door elkaar gebruikt. En daarom denk ik niet dat er een rechter te vinden zal zijn die vindt dat jouw makelaar in 2007 een zodanige fout heeft gemaakt dat hij het verschil in oppervlakte aan je zal moeten vergoeden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jon, Ik denk dat je hiervoor niemand aansprakelijk kunt stellen. Je kunt pas iemand aansprakelijk stellen als je schade hebt en als iemand die schade door het maken van een fout veroorzaakt heeft.

SCHADE

Er is tussen 2007 en 2016 nogal wat gebeurd op de woningmarkt. Je gaat, denk ik, nogal hard door er van uit te gaan dat het verschil in waarde per definitie veroorzaakt wordt door een verschil in de opgegeven oppervlakte. In Amsterdam bevinden de huidige woning prijzen zich al weer op het niveau van voor de crisis, maar dat geldt zeker niet voor heel Nederland. Dè woningmarkt bestaat niet. En in de meeste onderdelen van de woningmarkt liggen de prijzen op dit moment lager dan in 2007. Het is ook onlogisch dat je woning minder opbrengt omdat de meters van je woning op dit moment anders gedefinieerd zijn. Dat geldt toch ook voor andere woningen die worden verkocht? Je woning is toch niet kleiner geworden ten opzichte van vergelijkbare woningen? Alle woningen die in het verleden - met andere definities van het begrip oppervlakte - zijn gemeten zijn kleiner geworden als de nieuwe meetregels worden gehanteerd. Ik kan je melden dat bij de implementatie van de meetinstructie héél veel meters zijn verdwenen van Funda.

FOUT

Zoals ik in mijn blog heb aangegeven, werden er tot 2007 allerlei niet nauwkeurig gedefinieerde begrippen door elkaar gebruikt. Vanaf 2007 is de NEN 2580 relevant, maar de daarop gebaseerde meetinstructie kwam later en is daarna nog verschillende malen aangepast. Voor die tijd werden er allerlei begrippen door elkaar gebruikt. En daarom denk ik niet dat er een rechter te vinden zal zijn die vindt dat jouw makelaar in 2007 een zodanige fout heeft gemaakt dat hij het verschil in oppervlakte aan je zal moeten vergoeden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
paul van kempen op dinsdag 07 juni 2016 21:03

Behoort een aangebouwde schuur die alleen via de buitenkant te bereiken is, tot de inhoud van een woning?

Of moet de makelaar dit apart vermelden
woonhuis
schuur/bergruimte ......

Behoort een aangebouwde schuur die alleen via de buitenkant te bereiken is, tot de inhoud van een woning? Of moet de makelaar dit apart vermelden woonhuis schuur/bergruimte ......
Wim de Leeuw op dinsdag 07 juni 2016 22:07

Geachte heer Van Kempen,

Allereerst, de 'meetinstructie' gaat niet over de inhoud van een woning, maar over de oppervlakte daarvan.

Een aangebouwde schuur waarbij geen sprake is van een gedeelde muur en die uitsluitend bereikbaar is door de woning te verlaten - hoort niet tot het woonoppervlak, maar wordt separaat vermeldt als externe bergruimte.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Van Kempen, Allereerst, de 'meetinstructie' gaat niet over de inhoud van een woning, maar over de oppervlakte daarvan. Een aangebouwde schuur waarbij geen sprake is van een gedeelde muur en die uitsluitend bereikbaar is door de woning te verlaten - hoort niet tot het woonoppervlak, maar wordt separaat vermeldt als externe bergruimte. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Agnes Waszak op zondag 26 juni 2016 09:42

Hallo, we willen graag een carport ontheffing aanvragen. Alleen we vragen ons af of overkapping zonder wanden mee gerekend wordt in BVO of niet?

Hallo, we willen graag een carport ontheffing aanvragen. Alleen we vragen ons af of overkapping zonder wanden mee gerekend wordt in BVO of niet?
Wim de Leeuw op zondag 26 juni 2016 13:25

Beste Agnes,

Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning wordt gerekend tot gebouwgebonden buitenruimte. En dat is onderdeel van de Bruto Vloer Oppervlakte.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Agnes, Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning wordt gerekend tot gebouwgebonden buitenruimte. En dat is onderdeel van de Bruto Vloer Oppervlakte. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Willem Eppink op zondag 03 juli 2016 11:13

Ik heb een vrijstaand huis uit 1950. In 1953 t.t.v. de Koude Oorlog is onder het huis een bomvrije kelder aangebouwd, met een gang ernaar toe (vanuit de stookkelder) en erboven een serre. De bomvrije kelder bevat twee ramen waardoor indirect licht in de met cv verwarmde ruimten valt, die in gebruik zijn als hobbykamer en logeerkamer, met een hoogte van ca. 3 meter. Mijn vraag: behoren deze ruimten bij de gebruiksoppervlakte? Desgewenst kan ik u er foto's van doormailen.

Ik heb een vrijstaand huis uit 1950. In 1953 t.t.v. de Koude Oorlog is onder het huis een bomvrije kelder aangebouwd, met een gang ernaar toe (vanuit de stookkelder) en erboven een serre. De bomvrije kelder bevat twee ramen waardoor indirect licht in de met cv verwarmde ruimten valt, die in gebruik zijn als hobbykamer en logeerkamer, met een hoogte van ca. 3 meter. Mijn vraag: behoren deze ruimten bij de gebruiksoppervlakte? Desgewenst kan ik u er foto's van doormailen.
Wim de Leeuw op zondag 03 juli 2016 17:59

Geachte heer Eppink,

Heel simpel gezegd is het "Gebruiksoppervlak wonen": "het bewoonbare oppervlakte achter de voordeur van de woning". Hieronder staat uitgebreid beschreven hoe u in enkele stappen het "gebruiksoppervlak wonen" van een woning kunt opmeten:

Stap 1

Meet per woonlaag de totale oppervlakte waar de hoogte tot het plafond minimaal 1,5m is. Meet exclusief de buitenmuren en inclusief alle binnenmuren.

Stap 2

Trek per woonlaag hiervan af:

Nissen kleiner dan een 0,5m²
Trapgaten en/of vides groter dan 4m²
Ruimten waarvan het hoogste punt tussen de 1,5m en 2m ligt
Ruimten waarvan het hoogste punt hoger is dan 2m, maar waarvan minder dan 4m² aaneengesloten oppervlakte hoger is dan 2m
Ruimten die bouwkundig slechts geschikt zijn als bergruimte (bijv. een fietsenstalling, garage of een niet te belopen zolder)
Bergzolder zonder vaste trap en/of een raam met een oppervlakte kleiner dan 1m²
Een gang, (bij)keuken, wasmachineruimte, pantry, CV-ruimte, vaste kast en meterkast worden gerekend bij het "Gebruiksoppervlak wonen", tenzij er sprake is van één van de hierboven genoemde omstandigheden (bijv. een CV-ruimte op een bergzolder of bijkeuken met een hoogte van minder dan 2 meter). Een balkon, dakterras, schuur/berging en een garage hoort niet bij de "Gebruiksoppervlakte wonen" te worden gerekend, tenzij de ruimte is omgebouwd en aan de eisen van woonruimte voldoet.

Uw kelder, drie meter hoog en met indirect licht, met twee vertrekken, lijkt me gewoon woonruimte.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Eppink, Heel simpel gezegd is het "Gebruiksoppervlak wonen": "het bewoonbare oppervlakte achter de voordeur van de woning". Hieronder staat uitgebreid beschreven hoe u in enkele stappen het "gebruiksoppervlak wonen" van een woning kunt opmeten: Stap 1 Meet per woonlaag de totale oppervlakte waar de hoogte tot het plafond minimaal 1,5m is. Meet exclusief de buitenmuren en inclusief alle binnenmuren. Stap 2 Trek per woonlaag hiervan af: Nissen kleiner dan een 0,5m² Trapgaten en/of vides groter dan 4m² Ruimten waarvan het hoogste punt tussen de 1,5m en 2m ligt Ruimten waarvan het hoogste punt hoger is dan 2m, maar waarvan minder dan 4m² aaneengesloten oppervlakte hoger is dan 2m Ruimten die bouwkundig slechts geschikt zijn als bergruimte (bijv. een fietsenstalling, garage of een niet te belopen zolder) Bergzolder zonder vaste trap en/of een raam met een oppervlakte kleiner dan 1m² Een gang, (bij)keuken, wasmachineruimte, pantry, CV-ruimte, vaste kast en meterkast worden gerekend bij het "Gebruiksoppervlak wonen", tenzij er sprake is van één van de hierboven genoemde omstandigheden (bijv. een CV-ruimte op een bergzolder of bijkeuken met een hoogte van minder dan 2 meter). Een balkon, dakterras, schuur/berging en een garage hoort niet bij de "Gebruiksoppervlakte wonen" te worden gerekend, tenzij de ruimte is omgebouwd en aan de eisen van woonruimte voldoet. Uw kelder, drie meter hoog en met indirect licht, met twee vertrekken, lijkt me gewoon woonruimte. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jan Braber op dinsdag 29 november 2016 10:45

Beste Wim,
De definities en berekeningsmethoden zijn mij helemaal duidelijk.
Echter nu even in de praktijk hoe te komen tot een redelijk betrouwbare indicatie van het netto gebruiksoppervlak. Stel ik ga een woning bezichtigen en aan de hand van de plattegrond kan ik het bruto oppervlakte berekenen, kom ik dan met min 5% tot een redelijke indicatie van het netto oppervlak.
Of gebruiken jullie een andere methode om ter plekke tot een snelle indicatie te komen?
Ik zie je reactie met belangstelling tegemoet.
Met vriendelijke groet,
Jan Braber

Beste Wim, De definities en berekeningsmethoden zijn mij helemaal duidelijk. Echter nu even in de praktijk hoe te komen tot een redelijk betrouwbare indicatie van het netto gebruiksoppervlak. Stel ik ga een woning bezichtigen en aan de hand van de plattegrond kan ik het bruto oppervlakte berekenen, kom ik dan met min 5% tot een redelijke indicatie van het netto oppervlak. Of gebruiken jullie een andere methode om ter plekke tot een snelle indicatie te komen? Ik zie je reactie met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet, Jan Braber
Wim de Leeuw op dinsdag 29 november 2016 14:29

Dag Jan,

Als we als makelaar één ding hebben geleerd, is dat we niet meer moeten willen werken met 'redelijke indicaties' of met 'snelle indicaties'. Alle woningen die we aanbieden, worden (door een externe partij) nauwkeurig opgemeten. Er wordt dus niet meer gewerkt met indicatieve percentages.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jan, Als we als makelaar één ding hebben geleerd, is dat we niet meer moeten willen werken met 'redelijke indicaties' of met 'snelle indicaties'. Alle woningen die we aanbieden, worden (door een externe partij) nauwkeurig opgemeten. Er wordt dus niet meer gewerkt met indicatieve percentages. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Luuk op woensdag 23 augustus 2017 10:49

Ik zie vaak in de beschrijvingen van woningen: Woonkamer grootte 7.49x4.45/3.42. Hoe wordt dit berekend? of is dit lxbxh?

Ik zie vaak in de beschrijvingen van woningen: Woonkamer grootte 7.49x4.45/3.42. Hoe wordt dit berekend? of is dit lxbxh?
Wim de Leeuw op woensdag 23 augustus 2017 11:20

Dag Luuk,

Een dergelijke beschrijving heeft vaak betrekking op niet-vierkante woonkamers, bijvoorbeeld woonkamers in een L-vorm. De woonkamer heeft dan een lengte van 7.49 en op het smalste stuk een breedte van 3.42 en op het breedste stuk een breedte van 4.45.

De oppervlakte van woonkamers zou gemeten moeten worden tussen de woningscheidende / buitenwanden maar met inbegrip van niet-dragende binnenwanden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Luuk, Een dergelijke beschrijving heeft vaak betrekking op niet-vierkante woonkamers, bijvoorbeeld woonkamers in een L-vorm. De woonkamer heeft dan een lengte van 7.49 en op het smalste stuk een breedte van 3.42 en op het breedste stuk een breedte van 4.45. De oppervlakte van woonkamers zou gemeten moeten worden tussen de woningscheidende / buitenwanden maar met inbegrip van niet-dragende binnenwanden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jan Hindrik op maandag 19 februari 2018 15:05

Ik heb een nieuwbouw woning (project bouw) gekocht in 2017 waarbij op funda als woonoppervlakte staat vermeld 175 m2. Ik heb een uitbouw gekozen van 1.2 meter over een breedte van 5.9 meter. Woonppervlakte is dus 182,1 m2. Uit de tekeningen volgt echter dat het oppervlakte maar 173 m2 bedraagt. Ik heb alles gemeten volgens de meetinstructie waarbij ik de schuine wanden eerst maar even heb meegenomen (het werkelijk verschil is dus nog groter). Mijn vraag is: kan ik nu eisen dat er een grotere woning wordt gebouwd of heb ik recht op schadevergoeding?

Ik heb een nieuwbouw woning (project bouw) gekocht in 2017 waarbij op funda als woonoppervlakte staat vermeld 175 m2. Ik heb een uitbouw gekozen van 1.2 meter over een breedte van 5.9 meter. Woonppervlakte is dus 182,1 m2. Uit de tekeningen volgt echter dat het oppervlakte maar 173 m2 bedraagt. Ik heb alles gemeten volgens de meetinstructie waarbij ik de schuine wanden eerst maar even heb meegenomen (het werkelijk verschil is dus nog groter). Mijn vraag is: kan ik nu eisen dat er een grotere woning wordt gebouwd of heb ik recht op schadevergoeding?
Wim de Leeuw op maandag 19 februari 2018 16:42

Geachte heer Hindrik, beste Jan,

Om kort te gaan: Eisen staat vrij, maar het verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen kan groot èn kostbaar zijn.

Niet elk verschil in oppervlakte leidt automatisch tot 'schade'. Zelfs als er sprake is van een onjuist opgegeven oppervlakte, dan is het vervolgens de vraag of er sprake is van schade.

Als je in 2017 een nieuwbouwwoning hebt kunnen kopen, dan mag je in zijn algemeenheid in je handjes knijpen. Voor elke woning was er niet één koper maar talloze kopers beschikbaar. En als je in 2018 je in 2017 verkochte woning op de markt brengt, dan is de kans zeer groot dat je daar een aanzienlijke winst op maakt, zelfs als het metrage op de juiste manier wordt aangegeven. Het lijkt me dus heel ingewikkeld om de schade goed te onderbouwen, zelfs nu evident lijkt dat er een fout is gemaakt.

Je kunt in elk geval niet eisen dat er een grotere woning wordt gebouwd. Als het metrage onjuist op Funda staat, is dat vermoedelijk de fout van de makelaar, niet van de aannemer of ontwikkelaar.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw







Geachte heer Hindrik, beste Jan, Om kort te gaan: Eisen staat vrij, maar het verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen kan groot èn kostbaar zijn. Niet elk verschil in oppervlakte leidt automatisch tot 'schade'. Zelfs als er sprake is van een onjuist opgegeven oppervlakte, dan is het vervolgens de vraag of er sprake is van schade. Als je in 2017 een nieuwbouwwoning hebt kunnen kopen, dan mag je in zijn algemeenheid in je handjes knijpen. Voor elke woning was er niet één koper maar talloze kopers beschikbaar. En als je in 2018 je in 2017 verkochte woning op de markt brengt, dan is de kans zeer groot dat je daar een aanzienlijke winst op maakt, zelfs als het metrage op de juiste manier wordt aangegeven. Het lijkt me dus heel ingewikkeld om de schade goed te onderbouwen, zelfs nu evident lijkt dat er een fout is gemaakt. Je kunt in elk geval niet eisen dat er een grotere woning wordt gebouwd. Als het metrage onjuist op Funda staat, is dat vermoedelijk de fout van de makelaar, niet van de aannemer of ontwikkelaar. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jan Hindrik op dinsdag 20 februari 2018 09:11

Geachte heer De Leeuw,
Dank voor uw snelle reactie. interessante discussie. Los van de discussie over "schade" lijkt het me dat je rechten kan ontlenen aan de vermelde woonoppervlakte op funda, we hebben immers de NEN norm 2580 die algemeen verbindend is voorgeschreven. Dus als ze mij een huis verkopen van 175 m2 moeten ze dat ook leveren als het huis straks klaar is en opgeleverd wordt, anders schieten ze toch tekort in de nakoming van hun verplichtingen? De vraag of ik straks winst maak met de verkoop van mijn huidige woning staat hier toch geheel los van? Om die zelfde reden vind ik het irrelevant of gelijk hebben ook gelijk krijgen inhoudt en welk prijskaartje daar aanhangt. Het gaat mij puur om de inhoudelijke discussie welke rechten je kan ontlenen aan de vermelde metrage op Funda.

Geachte heer De Leeuw, Dank voor uw snelle reactie. interessante discussie. Los van de discussie over "schade" lijkt het me dat je rechten kan ontlenen aan de vermelde woonoppervlakte op funda, we hebben immers de NEN norm 2580 die algemeen verbindend is voorgeschreven. Dus als ze mij een huis verkopen van 175 m2 moeten ze dat ook leveren als het huis straks klaar is en opgeleverd wordt, anders schieten ze toch tekort in de nakoming van hun verplichtingen? De vraag of ik straks winst maak met de verkoop van mijn huidige woning staat hier toch geheel los van? Om die zelfde reden vind ik het irrelevant of gelijk hebben ook gelijk krijgen inhoudt en welk prijskaartje daar aanhangt. Het gaat mij puur om de inhoudelijke discussie welke rechten je kan ontlenen aan de vermelde metrage op Funda.
Wim de Leeuw op dinsdag 20 februari 2018 10:34

Geachte heer Hindrik / beste Jan,

Zoals gezegd, de makelaar plaatst de woning op Funda en verkoopt u de woning, de ontwikkelaar levert de grond en bouwt de woning. Het recht dat u aan de fout van de makelaar kunt ontlenen, is dat u hem of haar aansprakelijk kunt stellen. De aannemer zal u in elk geval geen grotere woning leveren omdat de makelaar een fout gemaakt heeft.

Of een aansprakelijkheidsstelling tegen de makelaar succesvol is, is niet alleen afhankelijk van de vraag of de makelaar wel of geen fout heeft gemaakt maar ook van de vraag of u daardoor wel of niet benadeeld bent. En daarbij spelen de door mij genoemde factoren wel degelijk een rol. De rechtspraak over dit onderwerp is sterk feitelijk van aard en de uitspraken vertonen daardoor een grote mate van grilligheid. Ik heb vonnissen gezien waarbij een minimaal verschil tot een enorme schadeclaim leidde, ik heb ook uitspraken gezien waarbij klagers het bos in werden gestuurd, ondanks een fors verschil in metrage.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Hindrik / beste Jan, Zoals gezegd, de makelaar plaatst de woning op Funda en verkoopt u de woning, de ontwikkelaar levert de grond en bouwt de woning. Het recht dat u aan de fout van de makelaar kunt ontlenen, is dat u hem of haar aansprakelijk kunt stellen. De aannemer zal u in elk geval geen grotere woning leveren omdat de makelaar een fout gemaakt heeft. Of een aansprakelijkheidsstelling tegen de makelaar succesvol is, is niet alleen afhankelijk van de vraag of de makelaar wel of geen fout heeft gemaakt maar ook van de vraag of u daardoor wel of niet benadeeld bent. En daarbij spelen de door mij genoemde factoren wel degelijk een rol. De rechtspraak over dit onderwerp is sterk feitelijk van aard en de uitspraken vertonen daardoor een grote mate van grilligheid. Ik heb vonnissen gezien waarbij een minimaal verschil tot een enorme schadeclaim leidde, ik heb ook uitspraken gezien waarbij klagers het bos in werden gestuurd, ondanks een fors verschil in metrage. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jan Hindrik op dinsdag 20 februari 2018 14:48

Ik heb nooit een makelaar gezien of gesproken, via Funda kwam ik juist bij de projectontwikkelaar uit. De vraag is dan of de NEN norm ook voor de ontwikkelaar geldt..

Ik heb nooit een makelaar gezien of gesproken, via Funda kwam ik juist bij de projectontwikkelaar uit. De vraag is dan of de NEN norm ook voor de ontwikkelaar geldt..
Wim de Leeuw op woensdag 21 februari 2018 00:01

Geachte heer Hindrik / beste Jan,

Deze had ik niet zien aankomen. Ik ben NVM-makelaar. Dus ga ervan uit dat een woning op Funda terecht komt dankzij een (NVM-) makelaar. Ik weet dat er inmiddels omwegen worden geboden voor ontwikkelaars om hun woning op Funda te krijgen. Dat compliceert de zaak, in elk geval in die zin dat volgens mij de (NVM-) meetinstructie uitsluitend geldt voor NVM-makelaars. De meeste rechterlijke uitspraken gaan ook over foutieve hantering van de meetinstructie door NVM-makelaars. Mijn 'expertise' ligt op dit gebied. Hoe het precies zit met de aansprakelijkheid van ontwikkelaars op basis van NEN 2580 kan ik u niet zeggen.

Dit gegeven zou de casus extra interessant kunnen maken. Funda is primair van NVM-makelaars en consumenten mogen erop vertrouwen dat NVM-makelaars gebruik maken van de Meetinstructie. Maar er staat ook aanbod van niet-NVM-leden op Funda, die wellicht niet gehouden zijn aan de Meetinstructie maar aan NEN 2580. Terwijl duidelijk is dat er belangrijke verschillen zijn tussen deze twee meetsystemen.

Mocht u juridische hulp inschakelen dan ben ik uiterst benieuwd naar de afloop!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Hindrik / beste Jan, Deze had ik niet zien aankomen. Ik ben NVM-makelaar. Dus ga ervan uit dat een woning op Funda terecht komt dankzij een (NVM-) makelaar. Ik weet dat er inmiddels omwegen worden geboden voor ontwikkelaars om hun woning op Funda te krijgen. Dat compliceert de zaak, in elk geval in die zin dat volgens mij de (NVM-) meetinstructie uitsluitend geldt voor NVM-makelaars. De meeste rechterlijke uitspraken gaan ook over foutieve hantering van de meetinstructie door NVM-makelaars. Mijn 'expertise' ligt op dit gebied. Hoe het precies zit met de aansprakelijkheid van ontwikkelaars op basis van NEN 2580 kan ik u niet zeggen. Dit gegeven zou de casus extra interessant kunnen maken. Funda is primair van NVM-makelaars en consumenten mogen erop vertrouwen dat NVM-makelaars gebruik maken van de Meetinstructie. Maar er staat ook aanbod van niet-NVM-leden op Funda, die wellicht niet gehouden zijn aan de Meetinstructie maar aan NEN 2580. Terwijl duidelijk is dat er belangrijke verschillen zijn tussen deze twee meetsystemen. Mocht u juridische hulp inschakelen dan ben ik uiterst benieuwd naar de afloop! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
michel op donderdag 12 juli 2018 17:12

Geachte Wim,

Ik sta op het punt een nieuwbouw woning te kopen. Op de website staat dat de woning een woonoppervlakte heeft van 161 m2 meter.
Volgens mijn berekeningen kom ik op een totaal oppervlak uit van 143 m2. Hier zit zelfs een berging bij in waarvan ik twijfel of die wel mee gerekend mag worden. Dit betreft een berging met een deur vanuit de hal naar de berging en met een buitendeur. Verder zitten er geen ramen maar de vloer is wel verwarmd. De berging is gebouwd als garage maar het voorste deel is ingenomen als techniekruimte met apparatuur voor een warmtepomp en voor de zonnepanelen en dergelijke. Mag de berging wel of niet mee gerekend worden? Ik kan er geen kamer van maken want er zitten geen ramen of iets dergelijks in.

Geachte Wim, Ik sta op het punt een nieuwbouw woning te kopen. Op de website staat dat de woning een woonoppervlakte heeft van 161 m2 meter. Volgens mijn berekeningen kom ik op een totaal oppervlak uit van 143 m2. Hier zit zelfs een berging bij in waarvan ik twijfel of die wel mee gerekend mag worden. Dit betreft een berging met een deur vanuit de hal naar de berging en met een buitendeur. Verder zitten er geen ramen maar de vloer is wel verwarmd. De berging is gebouwd als garage maar het voorste deel is ingenomen als techniekruimte met apparatuur voor een warmtepomp en voor de zonnepanelen en dergelijke. Mag de berging wel of niet mee gerekend worden? Ik kan er geen kamer van maken want er zitten geen ramen of iets dergelijks in.
Wim de Leeuw op donderdag 12 juli 2018 19:24

Dag Michel,

Als de berging uitsluitend geschikt is om als zodanig te worden gebruikt - en dat maak ik op uit je vraagstelling - dan behoort de berging tot de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte:

De oppervlakte van een ruimte wordt gerekend tot de gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte
indien een van de onderstaande gevallen geldt:
- het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,50 meter en 2,00 meter hoog;
- het hoogste punt van de ruimte is boven de 2,00 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger
dan 2,00 m is kleiner dan 4,0 m2 (alleen van toepassing wanneer er ook sprake is van een gedeelte
van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,00 m);
- de ruimte is bouwkundig slechts geschikt als bergruimte. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld een
kelder, fietsenstalling of een garage;
- er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een zolder die alleen toegankelijk is met wegklapbare,
opvouwbare of eenvoudig verwijderbare trap en/of een zolder met onvoldoende daglicht (raamoppervlakte kleiner dan 0,5m2) of wanneer sprake is van een niet te belopen zolder.
In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als gebruiksoppervlakte wonen. Bijvoorbeeld de gang, keuken en bijkeuken, pantry, vaste kast, meterkast, wasmachineruimte of cv-ruimte, worden gerekend als gebruiksoppervlakte wonen, tenzij sprake is van één van de vier hierboven genoemde omstandigheden (bijvoorbeeld een bijkeuken met een hoogte van minder dan 2,00 meter of wanneer een cv-installatie die geplaatst is op een bergzolder of in een fietsenstalling).


Deze ruimte is dus geen kamer, maar behoort wel tot de gebruiksoppervlakte, zij het tot de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Michel, Als de berging uitsluitend geschikt is om als zodanig te worden gebruikt - en dat maak ik op uit je vraagstelling - dan behoort de berging tot de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte: [i]De oppervlakte van een ruimte wordt gerekend tot de gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte indien een van de onderstaande gevallen geldt: - het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,50 meter en 2,00 meter hoog; - het hoogste punt van de ruimte is boven de 2,00 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2,00 m is kleiner dan 4,0 m2 (alleen van toepassing wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,00 m); - de ruimte is bouwkundig slechts geschikt als bergruimte. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld een kelder, fietsenstalling of een garage; - er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een zolder die alleen toegankelijk is met wegklapbare, opvouwbare of eenvoudig verwijderbare trap en/of een zolder met onvoldoende daglicht (raamoppervlakte kleiner dan 0,5m2) of wanneer sprake is van een niet te belopen zolder. In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als gebruiksoppervlakte wonen. Bijvoorbeeld de gang, keuken en bijkeuken, pantry, vaste kast, meterkast, wasmachineruimte of cv-ruimte, worden gerekend als gebruiksoppervlakte wonen, tenzij sprake is van één van de vier hierboven genoemde omstandigheden (bijvoorbeeld een bijkeuken met een hoogte van minder dan 2,00 meter of wanneer een cv-installatie die geplaatst is op een bergzolder of in een fietsenstalling).[/i] Deze ruimte is dus geen kamer, maar behoort wel tot de gebruiksoppervlakte, zij het tot de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bart op vrijdag 02 november 2018 11:37

goedemiddag, ik heb een vraag over een bestaand huis dat ik wil verkopen: volgens NEN2580 behoren alle ruimtes hoger dan 1,5m tot het GBO. er zit een kelder onder de woning, 38m2 groot en toegankelijk via een fatsoenlijke keldertrap. er is daglicht via koekoeken in de voorgevel, de vrije hoogte onder de balken is echter 1,8m. hoort dit bij het GBO, of moet ik dit zoals in de meetinstructie voor makelaars benoemen als overige inpandige ruimten (immers minder dan 2m hoog). alles bij elkaar scheelt dit veel in verkoopbare m2 als je daar een m2/prijs op los laat.
ik hoor graag van u,
hartelijk dank alvast,
Bart van den Ende

goedemiddag, ik heb een vraag over een bestaand huis dat ik wil verkopen: volgens NEN2580 behoren alle ruimtes hoger dan 1,5m tot het GBO. er zit een kelder onder de woning, 38m2 groot en toegankelijk via een fatsoenlijke keldertrap. er is daglicht via koekoeken in de voorgevel, de vrije hoogte onder de balken is echter 1,8m. hoort dit bij het GBO, of moet ik dit zoals in de meetinstructie voor makelaars benoemen als overige inpandige ruimten (immers minder dan 2m hoog). alles bij elkaar scheelt dit veel in verkoopbare m2 als je daar een m2/prijs op los laat. ik hoor graag van u, hartelijk dank alvast, Bart van den Ende
Wim de Leeuw op vrijdag 02 november 2018 14:04

Dag Bart,

Voor de goede orde, als particulier heb je in beginsel niet zoveel met de NEN 2580 of de meetinstructie te maken. De 'meetinstructie' geldt in beginsel uitsluitend voor leden / ingeschrevenen van het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), makelaars die lid zijn van de NVM, de VBO of Vastgoedpro, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer.

En daarnaast zijn er verschillen tussen de NEN 2580 en de Meetinstructie:
1. De meetinstructie verdeelt de inpandige gebruiksoppervlakte onder in gebruiksoppervlakte wonen
en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. NEN 2580 kent deze onderverdeling niet.
2. Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaat de meetinstructie uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. NEN 2580 gaat uit van de oppervlakte exclusief dragende wanden

De meetinstructie bepaalt dat niet tot de gebruikersoppervlakte wordt gerekend: de oppervlakte met een netto hoogte die lager is dan 1,50m, met uitzondering van de oppervlakte onder een trap.. Als de hoogte lager is dan 1,50, wordt de ruimte dus in zijn geheel niet meegeteld.

Als de hoogte van een vertrek tussen 1,5 meter en 2.0 meter hoog is, dan wordt het vertrek gerekend als 'overige inpandige ruimte' en dus niet als 'gebruiksoppervlakte wonen'.

Dit houdt in dat de kelder moet worden meegenomen als 'overige inpandige ruimte'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Bart, Voor de goede orde, als particulier heb je in beginsel niet zoveel met de NEN 2580 of de meetinstructie te maken. De 'meetinstructie' geldt in beginsel uitsluitend voor leden / ingeschrevenen van het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), makelaars die lid zijn van de NVM, de VBO of Vastgoedpro, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. En daarnaast zijn er verschillen tussen de NEN 2580 en de Meetinstructie: 1. De meetinstructie verdeelt de inpandige gebruiksoppervlakte onder in gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. NEN 2580 kent deze onderverdeling niet. 2. Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaat de meetinstructie uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. NEN 2580 gaat uit van de oppervlakte exclusief dragende wanden De meetinstructie bepaalt dat niet tot de [b]gebruikersoppervlakte[/b] wordt gerekend: [i]de oppervlakte met een netto hoogte die lager is dan 1,50m, met uitzondering van de oppervlakte onder een trap.[/i]. Als de hoogte lager is dan 1,50, wordt de ruimte dus in zijn geheel niet meegeteld. Als de hoogte van een vertrek tussen 1,5 meter en 2.0 meter hoog is, dan wordt het vertrek gerekend als 'overige inpandige ruimte' en dus niet als 'gebruiksoppervlakte wonen'. Dit houdt in dat de kelder moet worden meegenomen als 'overige inpandige ruimte'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bart op maandag 05 november 2018 11:17

Beste meneer de Leeuw,

Hartelijk dank voor uw antwoord.
als eigenaar heb ik interesse in en toch zeker baat bij een juiste interpretatie van de toe te passen norm.
het is wel een interessant onderscheid tussen NEN2580 en de meetinstructie voor makelaars: precies wat u aangeeft had ik ook al geconstateerd:
Ik vind het bijzonder dat de meetinstructie aan de ene zijde onnauwkeuriger is (tussenbouwmuren niet aftrekken), en aan de andere kant juist een strengere norm hanteert (dat van tussen 1,5 en 2m).
Zou de inmeting volgens NEN2580 gebeuren, dan kom ik op hogere m2 gebruiksoppervlak (ruim 30m2 in mijn geval!) dan via de meetinstructie.
Dit betekent een aanmerkelijk verschil in verkoopbare m2, het vertegenwoordigt in Amsterdam al gauw behoudend gerekend meer dan 150.000,- in de vraagprijs.
Heeft u dit soort gevallen eerder meegemaakt, bestaat hierover al correspondentie of discussie binnen uw vakdiscipline?

Ik hoor het graag,
Bart

Beste meneer de Leeuw, Hartelijk dank voor uw antwoord. als eigenaar heb ik interesse in en toch zeker baat bij een juiste interpretatie van de toe te passen norm. het is wel een interessant onderscheid tussen NEN2580 en de meetinstructie voor makelaars: precies wat u aangeeft had ik ook al geconstateerd: Ik vind het bijzonder dat de meetinstructie aan de ene zijde onnauwkeuriger is (tussenbouwmuren niet aftrekken), en aan de andere kant juist een strengere norm hanteert (dat van tussen 1,5 en 2m). Zou de inmeting volgens NEN2580 gebeuren, dan kom ik op hogere m2 gebruiksoppervlak (ruim 30m2 in mijn geval!) dan via de meetinstructie. Dit betekent een aanmerkelijk verschil in verkoopbare m2, het vertegenwoordigt in Amsterdam al gauw behoudend gerekend meer dan 150.000,- in de vraagprijs. Heeft u dit soort gevallen eerder meegemaakt, bestaat hierover al correspondentie of discussie binnen uw vakdiscipline? Ik hoor het graag, Bart
Wim de Leeuw op maandag 05 november 2018 12:46

Beste Bart,

Natuurlijk kan het veel in de opbrengst schelen welke norm wordt gehanteerd. Dat gegeven heeft ons een nieuw woord opgeleverd in de Van Dale: sjoemelsoftware. En vandaag staat er een druk baasje voor de rechter - beter bekend als Emile R. te A. (TSJAKKA) - die van de rechter toestemming wil hebben om zijn leeftijd op een andere dan gebruikelijke wijze te berekenen. De man is ervan overtuigd dat dat hem voordeel oplevert op de huwelijksmarkt. Tsjah.

Sinds de meetinstructie bij de NVM als verplicht werd ingevoerd, voeren we in de branche geen discussie meer. De meetinstructie is een compromis tussen 'efficiency' en 'nauwkeurigheid'. Waar het om gaat, is dat professionals dezelfde normen hanteren zodat de oppervlakte van verschillende woningen goed met elkaar te vergelijken is.

De enige discussies die we nog voeren, is met kopers uit het verleden die ooit 100 vierkante meter denken te hebben gekocht terwijl er nu maar 80 vierkante meter te koop mag worden aangeboden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bart, Natuurlijk kan het veel in de opbrengst schelen welke norm wordt gehanteerd. Dat gegeven heeft ons een nieuw woord opgeleverd in de Van Dale: sjoemelsoftware. En vandaag staat er een druk baasje voor de rechter - beter bekend als Emile R. te A. (TSJAKKA) - die van de rechter toestemming wil hebben om zijn leeftijd op een andere dan gebruikelijke wijze te berekenen. De man is ervan overtuigd dat dat hem voordeel oplevert op de huwelijksmarkt. Tsjah. Sinds de meetinstructie bij de NVM als verplicht werd ingevoerd, voeren we in de branche geen discussie meer. De meetinstructie is een compromis tussen 'efficiency' en 'nauwkeurigheid'. Waar het om gaat, is dat professionals dezelfde normen hanteren zodat de oppervlakte van verschillende woningen goed met elkaar te vergelijken is. De enige discussies die we nog voeren, is met kopers uit het verleden die ooit 100 vierkante meter denken te hebben gekocht terwijl er nu maar 80 vierkante meter te koop mag worden aangeboden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bart op maandag 05 november 2018 13:16

tja,
als iedereen dezelfde norm hanteert is dat natuurlijk het beste.
Helaas wordt er vaak verkeerd gemeten in woningen, is mijn ervaring, en wordt de meetinstructie niet door iedereen goed gelezen/geïnterpreteerd.
Maar dat staat los van mijn vraag. In ieder geval bent u duidelijk en is de benadering rechtlijnig, en dan is het wat het is.
Dank voor uw uitgebreide antwoord,

Bart van den Ende

tja, als iedereen dezelfde norm hanteert is dat natuurlijk het beste. Helaas wordt er vaak verkeerd gemeten in woningen, is mijn ervaring, en wordt de meetinstructie niet door iedereen goed gelezen/geïnterpreteerd. Maar dat staat los van mijn vraag. In ieder geval bent u duidelijk en is de benadering rechtlijnig, en dan is het wat het is. Dank voor uw uitgebreide antwoord, Bart van den Ende
Wim de Leeuw op maandag 05 november 2018 15:37

Beste Bart,

Het is mijn overtuiging dat er inmiddels een stuk beter wordt gemeten dan in het verleden. Ik kan je melden dat er bij de invoering van de meetinstructie flink wat meters van Funda zijn verdwenen. En de consequenties van een verkeerde meting kunnen bij de civiele rechter fors in de papieren lopen.

Die rechtlijnigheid beschouw ik - waar het dit soort zaken aangaat, als een compliment ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Beste Bart, Het is mijn overtuiging dat er inmiddels een stuk beter wordt gemeten dan in het verleden. Ik kan je melden dat er bij de invoering van de meetinstructie flink wat meters van Funda zijn verdwenen. En de consequenties van een verkeerde meting kunnen bij de civiele rechter fors in de papieren lopen. Die rechtlijnigheid beschouw ik - waar het dit soort zaken aangaat, als een compliment ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mari op zondag 16 december 2018 21:23

Beste Wim,

Ik ga een woning zelf laten bouwen op een kavel in een rij van vijf.
In het kavelpaspoort staat weergegeven dat de maximale bvo 175 mag zijn.
Wij gaan een woning bouwen van 175m2 bvo. Daarnaast willen wij een aanbouw van ongeveer 10 m2 extra. Dit betekent dat wij over de BVO gaan maar zou dit mogen omdat een aanbouw toch vergunningvrij is? Wij willen het direct laten bouwen en niet in een later stadium na de oplevering. Moeten wij dit dan ook opgeven in de omgevingsvergunningaanvraag?
De gemeente Almere lijkt hier zelf ook geen goed antwoord op te kunnen geven. Vandaar de vraag in deze blog.
Mvg Mari

Beste Wim, Ik ga een woning zelf laten bouwen op een kavel in een rij van vijf. In het kavelpaspoort staat weergegeven dat de maximale bvo 175 mag zijn. Wij gaan een woning bouwen van 175m2 bvo. Daarnaast willen wij een aanbouw van ongeveer 10 m2 extra. Dit betekent dat wij over de BVO gaan maar zou dit mogen omdat een aanbouw toch vergunningvrij is? Wij willen het direct laten bouwen en niet in een later stadium na de oplevering. Moeten wij dit dan ook opgeven in de omgevingsvergunningaanvraag? De gemeente Almere lijkt hier zelf ook geen goed antwoord op te kunnen geven. Vandaar de vraag in deze blog. Mvg Mari
Wim de Leeuw op maandag 17 december 2018 08:36

Dag Mari,

Onze blog gaat specifiek over het berekenen van het juiste metrage, aan de hand van de meetinstructie, in het kader van de verkoop van bestaande woningen.

Wij hebben geen expertise op het gebied van de bouwregels in Almere. Ik denk dat een in Almere werkzame architect of aannemer ongetwijfeld het juiste antwoord op je vraag zal kunnen geven!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mari, Onze blog gaat specifiek over het berekenen van het juiste metrage, aan de hand van de meetinstructie, in het kader van de verkoop van bestaande woningen. Wij hebben geen expertise op het gebied van de bouwregels in Almere. Ik denk dat een in Almere werkzame architect of aannemer ongetwijfeld het juiste antwoord op je vraag zal kunnen geven! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
B.P. van den Ende op maandag 17 december 2018 11:31

Beste Wim,

Ik kom nog eens terug op mijn vorige vraag over hoogte in het souterrain van mijn te verkopen woning in Amsterdam.
Inmiddels zijn meerdere erkende en bekende NVM-makelaars langs geweest.
1 daarvan kwam met het volgende inzicht: volgens de meetinstructie
- het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,50 meter en 2,00 meter hoog;
- het hoogste punt van de ruimte is boven de 2,00 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2,00 m is kleiner dan 4,0 m2 (alleen van toepassing wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,00 m);

Nu is de hoogte onder de balklaag 1,8m, maar tussen de balken 2,02m (tussenruimte 60cm).
De ruimte is goed droog, heeft daglicht via koekoeken, de kwaliteit van de ruimte is goed en hij ziet op basis van de bovengenoemde omschrijving geen bezwaar dit souterrain gebruiksoppervlak wonen te noemen, zijnde in dit geval ca 26m2. Heel geschikt als kinderkamer of als logeerkamer.
de koper zal deze ruimte zelf waarnemen en de eventuele beperkende waarde van de hoogte kunnen inschatten. De m2-prijs zal zeker niet gelijk zijn aan m2 op de begane grond, dat spreekt.
Alternatief is de vloer 20cm optillen: deze mogelijkheid bestaat en kunnen we vooraf doen, maar mogelijk is niet iedere potentiële koper gecharmeerd van de ingreep. Beter is dit aan de kopers over te laten is de gedachte.

Hoe kijk jij aan tegen deze benadering? is dit conform de meetinstructie staande te houden?
Het is nadrukkelijk niet de bedoeling kopers op een vals spoor te zetten: het heeft vooral te maken met de grote potentie van de woning, waarbij de verkoopbare m2 bij het aanbieden op de markt een grote rol speelt

ik hoor graag van je,

Bart

Beste Wim, Ik kom nog eens terug op mijn vorige vraag over hoogte in het souterrain van mijn te verkopen woning in Amsterdam. Inmiddels zijn meerdere erkende en bekende NVM-makelaars langs geweest. 1 daarvan kwam met het volgende inzicht: volgens de meetinstructie - het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,50 meter en 2,00 meter hoog; - het hoogste punt van de ruimte is boven de 2,00 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2,00 m is kleiner dan 4,0 m2 (alleen van toepassing wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,00 m); Nu is de hoogte onder de balklaag 1,8m, maar tussen de balken 2,02m (tussenruimte 60cm). De ruimte is goed droog, heeft daglicht via koekoeken, de kwaliteit van de ruimte is goed en hij ziet op basis van de bovengenoemde omschrijving geen bezwaar dit souterrain gebruiksoppervlak wonen te noemen, zijnde in dit geval ca 26m2. Heel geschikt als kinderkamer of als logeerkamer. de koper zal deze ruimte zelf waarnemen en de eventuele beperkende waarde van de hoogte kunnen inschatten. De m2-prijs zal zeker niet gelijk zijn aan m2 op de begane grond, dat spreekt. Alternatief is de vloer 20cm optillen: deze mogelijkheid bestaat en kunnen we vooraf doen, maar mogelijk is niet iedere potentiële koper gecharmeerd van de ingreep. Beter is dit aan de kopers over te laten is de gedachte. Hoe kijk jij aan tegen deze benadering? is dit conform de meetinstructie staande te houden? Het is nadrukkelijk niet de bedoeling kopers op een vals spoor te zetten: het heeft vooral te maken met de grote potentie van de woning, waarbij de verkoopbare m2 bij het aanbieden op de markt een grote rol speelt ik hoor graag van je, Bart
Wim de Leeuw op maandag 17 december 2018 13:11

Dag Bart,

Ik begrijp je redenering en de ongetwijfeld mede op commercie gebaseerde uitspraken van de NVM-makelaars. Ik denk alleen dat de Meetinstructie duidelijk is en dat het dus niet op deze manier werkt. Het souterrain blijft 'gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte' en geen 'gebruiksoppervlakte wonen'.

De kans lijkt me groot dat in Amsterdam dermate overspannen is dat kopers vermoedelijk bereid zijn om zelfs voor jouw 'gebruikersoppervlakte overige inpandige ruimte' de prijs te betalen van 'gebruikersoppervlakte wonen'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Bart, Ik begrijp je redenering en de ongetwijfeld mede op commercie gebaseerde uitspraken van de NVM-makelaars. Ik denk alleen dat de Meetinstructie duidelijk is en dat het dus niet op deze manier werkt. Het souterrain blijft 'gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte' en geen 'gebruiksoppervlakte wonen'. De kans lijkt me groot dat in Amsterdam dermate overspannen is dat kopers vermoedelijk bereid zijn om zelfs voor jouw 'gebruikersoppervlakte overige inpandige ruimte' de prijs te betalen van 'gebruikersoppervlakte wonen'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
B.P. van den Ende op maandag 17 december 2018 16:07

Bedankt voor je reactie, Wim.
Ik zal het met de makelaar bespreken: van belang is natuurlijk dat we de meetinstructie juist hanteren.
maar feitelijk klopt dit wel: we voldoen aan de tekst van de meetinstructie. Blijft over hoe je dit aan eventuele kopers presenteert, dat moet wel eenduidig zijn natuurlijk.
Hartelijk dank voor de genomen moeite,

vriendelijke groet, Bart

Bedankt voor je reactie, Wim. Ik zal het met de makelaar bespreken: van belang is natuurlijk dat we de meetinstructie juist hanteren. maar feitelijk klopt dit wel: we voldoen aan de tekst van de meetinstructie. Blijft over hoe je dit aan eventuele kopers presenteert, dat moet wel eenduidig zijn natuurlijk. Hartelijk dank voor de genomen moeite, vriendelijke groet, Bart
Maarten Spijker op donderdag 27 december 2018 10:43

hallo ik heb een vraag mbt Bruto vloeroppervlak. Ik wil mijn huis verbouwen (tweeondereenkap één huis van maken en dan de mogelijkheden om een bed and breakfast te bekijken. De gemeente zegt dat 30% van het bruto vloer oppervlak maximaal en b en b kan zijn. Nu heb ik een zolder waar ik niet kan staan maar wel nuttig is voor berging (of spelen kinderen). Kan ik deze meters meenemen in deze berekening? in het bestemmingsplan staat BVO.

hallo ik heb een vraag mbt Bruto vloeroppervlak. Ik wil mijn huis verbouwen (tweeondereenkap één huis van maken en dan de mogelijkheden om een bed and breakfast te bekijken. De gemeente zegt dat 30% van het bruto vloer oppervlak maximaal en b en b kan zijn. Nu heb ik een zolder waar ik niet kan staan maar wel nuttig is voor berging (of spelen kinderen). Kan ik deze meters meenemen in deze berekening? in het bestemmingsplan staat BVO.
Wim de Leeuw op donderdag 27 december 2018 11:58

Beste Maarten,

Mijn blog gaat specifiek over de regels van de 'meetinstructie' die gelden voor het opmeten van woningen door NVM-makelaars in het kader van de verkoop van die woning. Die regels gelden niet voor andere doeleinden.

Als je wilt weten wat er onder BVO ofwel Bruto Vloer Oppervlakte wordt verstaan, dan ben je aangewezen op de meer algemene regels van de NEN 2580. Het begrip BVO is het meest algemene en ruime begrip en dat omvat dus ook de ruimte op de zolder die lager is dan 1,50.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Maarten, Mijn blog gaat specifiek over de regels van de 'meetinstructie' die gelden voor het opmeten van woningen door NVM-makelaars in het kader van de verkoop van die woning. Die regels gelden niet voor andere doeleinden. Als je wilt weten wat er onder BVO ofwel Bruto Vloer Oppervlakte wordt verstaan, dan ben je aangewezen op de meer algemene regels van de NEN 2580. Het begrip BVO is het meest algemene en ruime begrip en dat omvat dus ook de ruimte op de zolder die lager is dan 1,50. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jos Brouwer op dinsdag 29 januari 2019 10:49

Goede morgen,

Een taxateur die bij de taxatie van mijn woning ook de herbouwkosten moet aangeven hanteert de formule BVO=GO + 15%. Is dat reëel ?
Kan ik deze formule ergens vinden in een naslagwerk ?
kenmerken van de woning :
twee-onder-eenkap
bouwjaar 1952
zadeldak
twee woonlagen met daarop een vliering
Hoogte van de vliering : bij de gevel waar de dakgoot zit : 0cm oplopend naar 185cm onder de nok.

Hartelijk bedankt,
Jos

Goede morgen, Een taxateur die bij de taxatie van mijn woning ook de herbouwkosten moet aangeven hanteert de formule BVO=GO + 15%. Is dat reëel ? Kan ik deze formule ergens vinden in een naslagwerk ? kenmerken van de woning : twee-onder-eenkap bouwjaar 1952 zadeldak twee woonlagen met daarop een vliering Hoogte van de vliering : bij de gevel waar de dakgoot zit : 0cm oplopend naar 185cm onder de nok. Hartelijk bedankt, Jos
Wim de Leeuw op dinsdag 29 januari 2019 11:51

Beste Jos,

Deze formule is mij onbekend. Dat is niet heel verbazingwekkend, want het wemelt binnen de makelaardij van dit soort model-calculaties die makelaars moeten helpen om grip te krijgen op de weerbarstige materie van prijsvorming.

Want enerzijds hebben we er behoefte aan om het aantal vierkante meters op Funda uitgedrukt te krijgen in millimeters achter de komma. En anderzijds constateren we dat prijsvorming op de markt soms meer te maken heeft met emoties, sentiment of desnoods een niesbui van Trump dan van werkelijk te berekenen grootheden. Maar dat terzijde ;-)

Mijn blog gaat vooral over de meetinstructie. En die is vooral ontstaan door de behoefte aan een eenduidige definitie en berekeningswijze van de WOONOPPERVLAKTE in het kader van de verkoop, dus om 'netto vierkante meters'. Bij de herbouwkosten gaat het om de INHOUD van een woning, dus om 'bruto kubieke meters'.

De door jou genoemde calculatie is mij niet bekend. Voor de individuele berekening van een individuele woning lijkt mij de methode wel erg 'grof'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jos, Deze formule is mij onbekend. Dat is niet heel verbazingwekkend, want het wemelt binnen de makelaardij van dit soort model-calculaties die makelaars moeten helpen om grip te krijgen op de weerbarstige materie van prijsvorming. Want enerzijds hebben we er behoefte aan om het aantal vierkante meters op Funda uitgedrukt te krijgen in millimeters achter de komma. En anderzijds constateren we dat prijsvorming op de markt soms meer te maken heeft met emoties, sentiment of desnoods een niesbui van Trump dan van werkelijk te berekenen grootheden. Maar dat terzijde ;-) Mijn blog gaat vooral over de meetinstructie. En die is vooral ontstaan door de behoefte aan een eenduidige definitie en berekeningswijze van de WOONOPPERVLAKTE in het kader van de verkoop, dus om 'netto vierkante meters'. Bij de herbouwkosten gaat het om de INHOUD van een woning, dus om 'bruto kubieke meters'. De door jou genoemde calculatie is mij niet bekend. Voor de individuele berekening van een individuele woning lijkt mij de methode wel erg 'grof'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jobbr op vrijdag 01 februari 2019 12:45

Hallo, kunt u zeggen over het verschil in vierkante meterprijs tussen woonoppervlakte en berging (externe bergruimte). Bijv als in Amsterdam 6.5k/m2 gerekend wordt voor woonoppervlakte, wat mag een externe berging (die alleen via het gemeenschappelijk trappenhuis te bereiken is) dan kosten per vierkante meter?

Hallo, kunt u zeggen over het verschil in vierkante meterprijs tussen woonoppervlakte en berging (externe bergruimte). Bijv als in Amsterdam 6.5k/m2 gerekend wordt voor woonoppervlakte, wat mag een externe berging (die alleen via het gemeenschappelijk trappenhuis te bereiken is) dan kosten per vierkante meter?
Wim de Leeuw op vrijdag 01 februari 2019 15:28

Beste Jobbr,

De Leeuw Makelaardij is actief in de regio Leiden en in de Duin- en Bollenstreek. Ik kan hier dus weinig zinnigs over roepen, anders dan dat de vraag veronderstelt dat er nog enig logisch of rationeel verband zou zijn waar het gaat om de Amsterdamse huizenprijzen ;-). Dat verband ben ik al een tijdje kwijt. Ik zie dat er garageboxen van 16m2 te koop worden aangeboden voor € 120.000 en appartementen van 17m2 voor € 200.000.

Een goede Amsterdamse makelaar zal er ongetwijfeld iets zinnigs over kunnen zeggen, ik niet!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jobbr, De Leeuw Makelaardij is actief in de regio Leiden en in de Duin- en Bollenstreek. Ik kan hier dus weinig zinnigs over roepen, anders dan dat de vraag veronderstelt dat er nog enig logisch of rationeel verband zou zijn waar het gaat om de Amsterdamse huizenprijzen ;-). Dat verband ben ik al een tijdje kwijt. Ik zie dat er garageboxen van 16m2 te koop worden aangeboden voor € 120.000 en appartementen van 17m2 voor € 200.000. Een goede Amsterdamse makelaar zal er ongetwijfeld iets zinnigs over kunnen zeggen, ik niet! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast op zondag 24 februari 2019 16:21

Beste Wim de Leeuw,

Wij hebben een bod uitgebracht op een woning van ongeveer de vraagprijs. Dat was aan de hand van de een indicatie van de prijs op basis van het aantal m² en de prijs per m² in de wijk (naar ons toegestuurd door de verkoopmakelaar). We moesten meteen ons maximale bod aangeven; er was volgens de makelaar ook een andere bieder. Het bod is geaccepteerd, maar we hebben het koopcontract nog niet getekend.

Nu waren we eens aan het kijken naar de plattegronden die we van de makelaar hebben gekregen en toen viel ons op dat de plattegrond uitgaat van een uitbouw die er bij dit huis niet is (maar wel bij een ander huis in de straat). En na een grove berekening zien we een verschil van meer dan 10% tussen het oppervlakte dat de makelaar aangeeft en het oppervlakte dat we konden berekenen op basis van de plattegrond als je de uitbouw eraf laat (op basis van de plattegrond + uitbouw en de aangegeven m² zat er overigens ook al een verschil van 7 m²).

De vraag is nu: wat moeten we met deze informatie? Volgende week zouden we het koopcontract tekenen. Op zich willen we de woning nog wel hebben, maar we zijn bang dat de woning lager getaxeerd wordt met gevolgen voor de hypotheek en dat we, als we besluiten te gaan verhuizen, minder voor de woning krijgen dat we nu zouden betalen. Kunnen we nu op basis van deze informatie nog proberen een lager bod uit te brengen of is dat schip gepasseerd?

Alvast bedankt voor het meedenken.

Met vriendelijke groet,
E.

Beste Wim de Leeuw, Wij hebben een bod uitgebracht op een woning van ongeveer de vraagprijs. Dat was aan de hand van de een indicatie van de prijs op basis van het aantal m² en de prijs per m² in de wijk (naar ons toegestuurd door de verkoopmakelaar). We moesten meteen ons maximale bod aangeven; er was volgens de makelaar ook een andere bieder. Het bod is geaccepteerd, maar we hebben het koopcontract nog niet getekend. Nu waren we eens aan het kijken naar de plattegronden die we van de makelaar hebben gekregen en toen viel ons op dat de plattegrond uitgaat van een uitbouw die er bij dit huis niet is (maar wel bij een ander huis in de straat). En na een grove berekening zien we een verschil van meer dan 10% tussen het oppervlakte dat de makelaar aangeeft en het oppervlakte dat we konden berekenen op basis van de plattegrond als je de uitbouw eraf laat (op basis van de plattegrond + uitbouw en de aangegeven m² zat er overigens ook al een verschil van 7 m²). De vraag is nu: wat moeten we met deze informatie? Volgende week zouden we het koopcontract tekenen. Op zich willen we de woning nog wel hebben, maar we zijn bang dat de woning lager getaxeerd wordt met gevolgen voor de hypotheek en dat we, als we besluiten te gaan verhuizen, minder voor de woning krijgen dat we nu zouden betalen. Kunnen we nu op basis van deze informatie nog proberen een lager bod uit te brengen of is dat schip gepasseerd? Alvast bedankt voor het meedenken. Met vriendelijke groet, E.
Wim de Leeuw op maandag 25 februari 2019 04:15

Dag Eline,

Wat een lastig probleem. Allereerst kan ik me voorstellen dat je je op het verkeerde been gezet voelt door de verkopend makelaar.

Ik adviseer je om twee andere blogs te lezen: Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak! en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Gelezen? Mooi! Dan weet je nu dat er in feite nog niets aan de hand is. Want zelfs nadat jullie de koopovereenkomst hebben ondertekend, hebben jullie nog drie (werk) dage de gelegenheid om je te bedenken. Maar als je de discussie met de makelaar aangaat VOORDAT de verkoper de koopakte heeft ondertekend, dan loop je het risico dat de verkoper de koopakte niet zal ondertekenen.

Op zichzelf vind ik overigens een verschil van 7 meter niet wereldschokkend. Ik heb verschillende cursussen van de NVM bijgewoond over de 'meetinstructie' waarbij makelaars natuurlijk geacht werden om op basis van de overgedragen kennis tot een eensluidende berekening te komen. En ik heb het nog nooit meegemaakt dat twee makelaars tot een identieke uitkomst kwamen. Dat heeft meer te maken met afrondingsverschillen dan met meetfouten. Het is van belang dat je de plattegrond nameet op basis van de meetinstructie, die je overigens heel gemakkelijk kunt vinden op het internet.

Als het verschil significant is, dan adviseer ik je om de koopovereenkomst gewoon te ondertekenen nadat de verkoper dat heeft gedaan. Die volgorde is overigens ook gebruikelijk. En ga na het ondertekenen van de koopakte, dus tijdens de drie dagen bedenktijd, het gesprek aan met de makelaar. Tenzij de makelaar geen lid is van een beroepsorganisatie (NVM, VBO makelaar of Vastgoedpro) is hij gehouden om zich aan de meetinstructie te houden. Je kunt een klacht tegen de makelaar indienen bij zijn beroepsorganisatie en je kunt een civiele procedure aanschaffen en als de afwijking significant is dan heb je de tuchtrechter en civiele rechter al snel aan je kant. Maar veel verstandiger is het om het zo ver niet te laten komen en met elkaar tot een oplossing te komen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Eline, Wat een lastig probleem. Allereerst kan ik me voorstellen dat je je op het verkeerde been gezet voelt door de verkopend makelaar. Ik adviseer je om twee andere blogs te lezen: [url=https://www.deleeuw.nl/blog/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak?start=30]Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak![/url] en [url=https://deleeuw.nl/blog/719-wanneer-is-mondelinge-koop-rechtsgeldig-het-schriftelijkheidsvereiste?start=10]Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)[/url]. Gelezen? Mooi! Dan weet je nu dat er in feite nog niets aan de hand is. Want zelfs nadat jullie de koopovereenkomst hebben ondertekend, hebben jullie nog drie (werk) dage de gelegenheid om je te bedenken. Maar als je de discussie met de makelaar aangaat VOORDAT de verkoper de koopakte heeft ondertekend, dan loop je het risico dat de verkoper de koopakte niet zal ondertekenen. Op zichzelf vind ik overigens een verschil van 7 meter niet wereldschokkend. Ik heb verschillende cursussen van de NVM bijgewoond over de 'meetinstructie' waarbij makelaars natuurlijk geacht werden om op basis van de overgedragen kennis tot een eensluidende berekening te komen. En ik heb het nog nooit meegemaakt dat twee makelaars tot een identieke uitkomst kwamen. Dat heeft meer te maken met afrondingsverschillen dan met meetfouten. Het is van belang dat je de plattegrond nameet op basis van de meetinstructie, die je overigens heel gemakkelijk kunt vinden op het internet. Als het verschil significant is, dan adviseer ik je om de koopovereenkomst gewoon te ondertekenen nadat de verkoper dat heeft gedaan. Die volgorde is overigens ook gebruikelijk. En ga na het ondertekenen van de koopakte, dus tijdens de drie dagen bedenktijd, het gesprek aan met de makelaar. Tenzij de makelaar geen lid is van een beroepsorganisatie (NVM, VBO makelaar of Vastgoedpro) is hij gehouden om zich aan de meetinstructie te houden. Je kunt een klacht tegen de makelaar indienen bij zijn beroepsorganisatie en je kunt een civiele procedure aanschaffen en als de afwijking significant is dan heb je de tuchtrechter en civiele rechter al snel aan je kant. Maar veel verstandiger is het om het zo ver niet te laten komen en met elkaar tot een oplossing te komen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast op maandag 25 februari 2019 07:56

Beste Wim de Leeuw,

Bedankt voor uw snelle reactie, daar kunnen we wel wat mee!

Voor de duidelijkheid; het gaat dus om een verschil van 15 m² èn een foutieve plattegrond die ons door de makelaar toegestuurd is. De makelaar is aangesloten bij de NVM.

We waren van plan dit voor het tekenen van de koopovereenkomst aan te kaarten, maar u adviseert ons dus om het in de 3 dagen erna te doen. We gaan er even goed over nadenken, bedankt voor het meedenken!

Hartelijke groet,
E.

Beste Wim de Leeuw, Bedankt voor uw snelle reactie, daar kunnen we wel wat mee! Voor de duidelijkheid; het gaat dus om een verschil van 15 m² èn een foutieve plattegrond die ons door de makelaar toegestuurd is. De makelaar is aangesloten bij de NVM. We waren van plan dit voor het tekenen van de koopovereenkomst aan te kaarten, maar u adviseert ons dus om het in de 3 dagen erna te doen. We gaan er even goed over nadenken, bedankt voor het meedenken! Hartelijke groet, E.
Wim de Leeuw op dinsdag 26 februari 2019 00:49

Beste Eline,

Graag gedaan.

Een verschil van 15m2 is best significant. En de foutieve plattegrond versterkt jullie positie.

Ik ben benieuwd naar de afloop.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Eline, Graag gedaan. Een verschil van 15m2 is best significant. En de foutieve plattegrond versterkt jullie positie. Ik ben benieuwd naar de afloop. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jackie op donderdag 28 maart 2019 09:06

Geachte heer De Leeuw,

Misschien kunt u mij helpen. Samen met 2 andere huishoudens bouwen wij elk een eigen woning (boven elkaar) op een kavel (Samen in het Klein). In de kavelregels staat dat we 480 m2 BVO mogen bouwen. Nu vroeg ik mij af of de gemeenschappelijke ruimte zoals het trappenhuis ook meegerekend wordt in de 480 m2 BVO?

Met vriendelijke groet,

Jackie

Geachte heer De Leeuw, Misschien kunt u mij helpen. Samen met 2 andere huishoudens bouwen wij elk een eigen woning (boven elkaar) op een kavel (Samen in het Klein). In de kavelregels staat dat we 480 m2 BVO mogen bouwen. Nu vroeg ik mij af of de gemeenschappelijke ruimte zoals het trappenhuis ook meegerekend wordt in de 480 m2 BVO? Met vriendelijke groet, Jackie
Wim de Leeuw op donderdag 28 maart 2019 11:30

Beste Jackie,

Het lijkt me verstandig om deze vraag te stellen aan de instantie die jullie deze regel heeft opgelegd, vermoedelijk de gemeente Amsterdam? Dit valt buiten ons werkgebied, we kunnen er dus niets zinnigs over zeggen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jackie, Het lijkt me verstandig om deze vraag te stellen aan de instantie die jullie deze regel heeft opgelegd, vermoedelijk de gemeente Amsterdam? Dit valt buiten ons werkgebied, we kunnen er dus niets zinnigs over zeggen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter op woensdag 24 april 2019 22:09

Beste heer De Leeuw,

Ons appartement op de begane grond beschikt over een balkon dat eigenlijk een terras is.
Het is bestraat met betonklinkers op een zandbed en afgezet met een muur van ca. 80 cm hoogte.
Deze omheining (muur) maakt geen deel uit van de constructie.
Moet dit terras/balkon gerekend worden tot de gebouwgebonden buitenruimte volgens de BBMI NEN2580?

Beste heer De Leeuw, Ons appartement op de begane grond beschikt over een balkon dat eigenlijk een terras is. Het is bestraat met betonklinkers op een zandbed en afgezet met een muur van ca. 80 cm hoogte. Deze omheining (muur) maakt geen deel uit van de constructie. Moet dit terras/balkon gerekend worden tot de gebouwgebonden buitenruimte volgens de BBMI NEN2580?
Wim de Leeuw op donderdag 25 april 2019 00:01

Beste Peter,

Voor ons als NVM-makelaar is de NVM Meetinstructie maatgevend, dus niet de daarvan soms afwijkende NEN 2580. Daar werken we eigenlijk niet mee. En op dat gebied hebben we dus ook geen expertise.

Voor de meetinstructie is sprake van 'gebouw gebonden buitenruimte' als deze ruimte niet of slechts gedeeltelijk is omsloten door vaste wanden en daardoor geen vaste buitenomgrenzing heeft. Er is alleen sprake van gebouwgebonden buitenruimte voor zover het gedeelte naast, op, tegen of aan het hoofdgebouw (de woning) is gelegen. Denk hierbij aan een balkon, carport, veranda of dakterras. Bij een appartement gelegen op de begane grond dient een terras, wanneer en voor zover dit terras rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie van de woning, ook als gebouwgebonden buitenruimte te worden beschouwd. Dit is een uitzondering op de algemene regel en NEN 2580.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Peter, Voor ons als NVM-makelaar is de NVM Meetinstructie maatgevend, dus niet de daarvan soms afwijkende NEN 2580. Daar werken we eigenlijk niet mee. En op dat gebied hebben we dus ook geen expertise. Voor de meetinstructie is sprake van 'gebouw gebonden buitenruimte' als deze ruimte niet of slechts gedeeltelijk is omsloten door vaste wanden en daardoor geen vaste buitenomgrenzing heeft. Er is alleen sprake van gebouwgebonden buitenruimte voor zover het gedeelte naast, op, tegen of aan het hoofdgebouw (de woning) is gelegen. Denk hierbij aan een balkon, carport, veranda of dakterras. Bij een appartement gelegen op de begane grond dient een terras, wanneer en voor zover dit terras rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie van de woning, ook als gebouwgebonden buitenruimte te worden beschouwd. Dit is een uitzondering op de algemene regel en NEN 2580. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter op donderdag 25 april 2019 15:45

Beste heer De Leeuw,

In mijn bericht vroeg ik u dit te beoordelen aan de hand van de BBMI NEN 2580.
Dit is de BrancheBrede MeetInstructie volgens NEN 2580 zoals deze door de NVM wel degelijk gehanteerd wordt.
Uw antwoord hierover begrijp ik daarom niet.

Met vriendelijke groet,
Peter


Beste heer De Leeuw, In mijn bericht vroeg ik u dit te beoordelen aan de hand van de BBMI NEN 2580. Dit is de BrancheBrede MeetInstructie volgens NEN 2580 zoals deze door de NVM wel degelijk gehanteerd wordt. Uw antwoord hierover begrijp ik daarom niet. Met vriendelijke groet, Peter
Wim de Leeuw op donderdag 25 april 2019 22:49

Beste Peter,

Het antwoord wat ik u gaf, is rechtstreeks afkomstig uit de BBMI.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Peter, Het antwoord wat ik u gaf, is rechtstreeks afkomstig uit de BBMI. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Johannes op donderdag 20 juni 2019 08:43

Beste Wim,

met interesse las ik diverse vragen en reacties op deze blog.

Wat ik mij nog afvraag: is er voor verschillen in meetresultaten (die voldoen aan NEN2580) een maximum dat als acceptabel gezien wordt? Terecht merk je eerder op dat het haast is uitgesloten dat twee of meer metingen exact hetzelfde resultaat opleveren en dat er dus nagenoeg altijd verschillen in resultaten zullen zijn. Toch kan ik me voorstellen dat er ook een afspraak bestaat voor wat nog als een acceptabel meetverschil wordt beschouwd.

Is daar een norm voor, een percentage of zo?

Dank bij voorbaat voor een reactie.

Beste Wim, met interesse las ik diverse vragen en reacties op deze blog. Wat ik mij nog afvraag: is er voor verschillen in meetresultaten (die voldoen aan NEN2580) een maximum dat als acceptabel gezien wordt? Terecht merk je eerder op dat het haast is uitgesloten dat twee of meer metingen exact hetzelfde resultaat opleveren en dat er dus nagenoeg altijd verschillen in resultaten zullen zijn. Toch kan ik me voorstellen dat er ook een afspraak bestaat voor wat nog als een acceptabel meetverschil wordt beschouwd. Is daar een norm voor, een percentage of zo? Dank bij voorbaat voor een reactie.
Wim de Leeuw op donderdag 20 juni 2019 13:14

Beste Johannes,

Ik kan het kort houden. Er ligt, voor zover ik weet, nergens vastgelegd wat als een acceptabel meetverschil wordt beschouwd.

Uiteindelijk zal er wel een lijn gaan ontstaan, omdat er over dit soort kwesties wordt geprocedeerd. Je kunt je voorstellen dat de gemiddelde verkoper in Nederland over dit onderwerp toch anders denkt dan de gemiddelde koper ;-). Het zal nog wel even duren voordat die lijn er is, omdat de feiten en omstandigheden bij elke zaak weer anders liggen en er 11 verschillende rechtbanken zijn die hier anders over denken.

Als je wilt weten welk meetverschil rechters wel of niet acceptabel vinden, dan zou je op http://www.rechtspraak.nl kunnen zoeken naar uitspraken over dit onderwerp. Maar wees voorzichtig met het verbinden van algemene conclusies aan concrete rechterlijke uitspraken, omdat de verschillen in uitspraken ook kunnen worden veroorzaakt door een verschil aan deskundigheid bij de koper (is de koper een professional of een particulier, is de koper wel of niet bouwkundig onderlegd), de mate van expertise die de koper heeft ingehuurd (eigen aankoopmakelaar, eigen bouwkundige) enzovoorts.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Johannes, Ik kan het kort houden. Er ligt, voor zover ik weet, nergens vastgelegd wat als een acceptabel meetverschil wordt beschouwd. Uiteindelijk zal er wel een lijn gaan ontstaan, omdat er over dit soort kwesties wordt geprocedeerd. Je kunt je voorstellen dat de gemiddelde verkoper in Nederland over dit onderwerp toch anders denkt dan de gemiddelde koper ;-). Het zal nog wel even duren voordat die lijn er is, omdat de feiten en omstandigheden bij elke zaak weer anders liggen en er 11 verschillende rechtbanken zijn die hier anders over denken. Als je wilt weten welk meetverschil rechters wel of niet acceptabel vinden, dan zou je op http://www.rechtspraak.nl kunnen zoeken naar uitspraken over dit onderwerp. Maar wees voorzichtig met het verbinden van algemene conclusies aan concrete rechterlijke uitspraken, omdat de verschillen in uitspraken ook kunnen worden veroorzaakt door een verschil aan deskundigheid bij de koper (is de koper een professional of een particulier, is de koper wel of niet bouwkundig onderlegd), de mate van expertise die de koper heeft ingehuurd (eigen aankoopmakelaar, eigen bouwkundige) enzovoorts. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Johannes op donderdag 20 juni 2019 15:10

Dank voor de snelle reactie. Die is helder.

Ik liet mij door een NVM makelaar vertellen dat een meetverschil tot maximaal 5% in de branche nog wel wordt toegeschreven aan interpretatie en uitvoering van de meetinstructie. En dat verschillen daarboven voorkomen hadden moeten worden, zeker wanneer er een (meet)expert bij betrokken is geweest.

Dank voor de snelle reactie. Die is helder. Ik liet mij door een NVM makelaar vertellen dat een meetverschil tot maximaal 5% in de branche nog wel wordt toegeschreven aan interpretatie en uitvoering van de meetinstructie. En dat verschillen daarboven voorkomen hadden moeten worden, zeker wanneer er een (meet)expert bij betrokken is geweest.
Wim de Leeuw op donderdag 20 juni 2019 18:10

Beste Johannes,

Heel eerlijk gezegd, een verschil van 5% lijkt mij persoonlijk goed verdedigbaar.

Maar als je me vraagt hoe het zit, dan denk ik dat het er niet om gaat wat er binnen de makelaarsbranche wordt beschouwd als wel of niet acceptabel. Ons bedrijf is geen marktleider geworden door ons te conformeren aan hetgeen in de branche gebruikelijk is .

Ik ken een uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht waarbij een verschil van 5 meter op een totale oppervlakte van 100 meter leidde tot een berisping van de betrokken makelaar. En ik heb in het recente verleden een uitspraak onder ogen gekregen waarbij de rechter - terwijl er sprake was van een verschil van bijna 15% - aan de koper vroeg waar hij zich druk over maakte omdat hij immers het aantal meters geleverd had gekregen dat hij drie keer had gezien tijdens de bezichtigingen....

Kortom, 5% klinkt niet raar. Maar rechtspreken is mensenwerk en rechtspreken over metertjes veelal rechtbankwerk... En iedereen met voldoende proces-ervaring weet wat dàt betekent... ;-)

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Johannes, Heel eerlijk gezegd, een verschil van 5% lijkt mij persoonlijk goed verdedigbaar. Maar als je me vraagt hoe het zit, dan denk ik dat het er niet om gaat wat er [u]binnen de makelaarsbranche[/u] wordt beschouwd als wel of niet acceptabel. Ons bedrijf is geen marktleider geworden door ons te conformeren aan hetgeen in de branche gebruikelijk is :D. Ik ken een uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht waarbij een verschil van 5 meter op een totale oppervlakte van 100 meter leidde tot een berisping van de betrokken makelaar. En ik heb in het recente verleden een uitspraak onder ogen gekregen waarbij de rechter - terwijl er sprake was van een verschil van bijna 15% - aan de koper vroeg waar hij zich druk over maakte omdat hij immers het aantal meters geleverd had gekregen dat hij drie keer had gezien tijdens de bezichtigingen.... Kortom, 5% klinkt niet raar. Maar rechtspreken is mensenwerk en rechtspreken over metertjes veelal rechtbankwerk... En iedereen met voldoende proces-ervaring weet wat dàt betekent... ;-) Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Johannes op donderdag 20 juni 2019 15:35

NVM laat zelf het volgende weten:

"De NVM heeft niets vastgelegd over acceptabele verschillen of maximaal geaccepteerde afwijkingen. Dit kan per geval verschillen. Wanneer er meerdere meetrapporten zijn, kunnen ze onderling afwijken door interpretatieverschillen en afronding."

NVM laat zelf het volgende weten: "De NVM heeft niets vastgelegd over acceptabele verschillen of maximaal geaccepteerde afwijkingen. Dit kan per geval verschillen. Wanneer er meerdere meetrapporten zijn, kunnen ze onderling afwijken door interpretatieverschillen en afronding."
Wim de Leeuw op donderdag 20 juni 2019 18:12

Beste Johannes,

Dat klopt. Daar gaat de NVM ook niet over. Daar gaat de Raad van Toezicht over, daar gaat de Centrale Raad van Toezicht over. En rechters.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Johannes, Dat klopt. Daar gaat de NVM ook niet over. Daar gaat de Raad van Toezicht over, daar gaat de Centrale Raad van Toezicht over. En rechters. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast op woensdag 17 juli 2019 13:27

Geachte heer de Leeuw,

Ik zag de tabel waarin is aangegeven dat vides en trapgaten >4m2 niet meetellen in de BVO-berekening. Ik vroeg me af of u aan kunt geven waar deze tabel vandaan komt. Hij lijkt namelijk in tegenspraak met de NEN 2580 (verzie 2007+C01/2008). Daar staat alleen van vides en schalmgaten aangegeven dat ze afgetrokken mogen worden als ze >4m2 zijn (en het zal u bekend zijn dat het schalmgat niet het oppervlak van de gehele trap betreft).

Verneem graag uw reactie en ben benieuwd.

Geachte heer de Leeuw, Ik zag de tabel waarin is aangegeven dat vides en trapgaten >4m2 niet meetellen in de BVO-berekening. Ik vroeg me af of u aan kunt geven waar deze tabel vandaan komt. Hij lijkt namelijk in tegenspraak met de NEN 2580 (verzie 2007+C01/2008). Daar staat alleen van vides en schalmgaten aangegeven dat ze afgetrokken mogen worden als ze >4m2 zijn (en het zal u bekend zijn dat het schalmgat niet het oppervlak van de gehele trap betreft). Verneem graag uw reactie en ben benieuwd.
Wim de Leeuw op woensdag 17 juli 2019 18:31

Beste Gast,

Deze tabel is gebaseerd op de NVM Meetinstructie, die op sommige punten afwijkt van de NEN 2580.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Gast, Deze tabel is gebaseerd op de [url=https://www.nvm.nl/hulpbij/taxeren/meetinstructie]NVM Meetinstructie[/url], die op sommige punten afwijkt van de NEN 2580. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nanne op donderdag 07 november 2019 22:08

Goedendag,

Bedankt voor alle informatie.
Hier loop ik tegen aan:
Wat is de exacte definitie van een bergruimte? Bijvoorbeeld: is een ruimte op de 1e verdieping wat niet mooi is afgewerkt en hierdoor wordt gebruikt als berging overig inpandig of is een overig inpandige ruimte alleen een garage, fietsenberging, bergzolder, koude berging of kelder?

Groetjes

Goedendag, Bedankt voor alle informatie. Hier loop ik tegen aan: Wat is de exacte definitie van een bergruimte? Bijvoorbeeld: is een ruimte op de 1e verdieping wat niet mooi is afgewerkt en hierdoor wordt gebruikt als berging overig inpandig of is een overig inpandige ruimte alleen een garage, fietsenberging, bergzolder, koude berging of kelder? Groetjes
Wim de Leeuw op vrijdag 08 november 2019 09:55

Beste Nanne,

Ik weet niet of ik je vraag helemaal goed heb begrepen.

Er zijn, als het gaat over de Meetinstructie, drie soorten oppervlakte: Woonoppervlakte, Gebouwgebonden buitenruimte en Externe bergruimte. Een bergruimte op de eerste verdieping die niet mooi is afgewerkt, blijft onderdeel uitmaken van de woonoppervlakte. Ter vergelijking: ook een slaapkamer die niet mooi is afgewerkt blijft gewoon een slaapkamer en blijft dus gewoon onderdeel van de woonoppervlakte.

Bij 'externe bergruimte' moet je inderdaad denken aan bergruimte buiten het huis, dus een berging of een garage, maar ook een balkon of terras vallen hier onder.

Is dat een antwoord op je vraag?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Nanne, Ik weet niet of ik je vraag helemaal goed heb begrepen. Er zijn, als het gaat over de Meetinstructie, drie soorten oppervlakte: Woonoppervlakte, Gebouwgebonden buitenruimte en Externe bergruimte. Een bergruimte op de eerste verdieping die niet mooi is afgewerkt, blijft onderdeel uitmaken van de woonoppervlakte. Ter vergelijking: ook een slaapkamer die niet mooi is afgewerkt blijft gewoon een slaapkamer en blijft dus gewoon onderdeel van de woonoppervlakte. Bij 'externe bergruimte' moet je inderdaad denken aan bergruimte buiten het huis, dus een berging of een garage, maar ook een balkon of terras vallen hier onder. Is dat een antwoord op je vraag? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zaterdag 22 februari 2020

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.