De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Opstalverzekering voor appartement overbodig? Niet altijd!

De opstalverzekering van uw appartement hoort geregeld te zijn door de Vereniging van Eigenaren (VvE). Houdt dat in dat u geen eigen opstalverzekering nodig heeft? Dat hangt er van af.

Kent u ze nog? De juridische eigenaardigheden van het appartement? Als u een huis koopt, dan wordt u uiteindelijk eigenaar van het stuk grond waarop dat huis is gebouwd. Als u een appartement koopt, dan wordt u eigenaar van een appartementsrecht. U wordt, samen met de andere appartementseigenaars, mede-eigenaar van de grond met daarop het gehele appartementengebouw. Wel heeft u als enige het recht om een gedeelte van dat gebouw, uw appartement, te gebruiken en te bewonen.

Dat heeft nogal wat gevolgen. De eigenaars van een penthouse op de bovenste verdieping betalen mee aan het onderhoud van de tuin. En als eigenaar van een appartement met tuin op de begane grond betaalt u ook mee aan het onderhoud van het dak. Bij elk appartementengebouw is er daarom automatisch sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE heeft als doel de belangen van de gezamenlijke eigenaars te behartigen, onder andere door een financiële buffer op te bouwen waarmee in de toekomst reparaties en onderhoudslasten kunnen worden betaald. De VvE moet het gebouw ook verzekeren.

Als de VvE haar taak goed uitvoert, dan heeft u zelf geen opstalverzekering meer nodig. In de praktijk gaat dit soms mis.

Een 'slapende' Vereniging van Eigenaren

Bij elk appartementengebouw is er een Vereniging van Eigenaren. Maar dat wil niet zeggen dat die vereniging ook actief is. We spreken van een 'slapende VvE' als er niet jaarlijks vergaderd wordt en er ook niet wordt gespaard voor de kosten van onderhoud. In de praktijk komt dat vooral voor bij kleinere VvE's die bijvoorbeeld bestaan uit een onder- en een bovenwoning. Als u een appartement heeft waarvan de VvE slaapt, dan loopt u een groot risico. U kunt hier testen of er sprake is van een slapende VvE. En mocht dat het geval zijn, dan vindt u hier tips over de acties die u kunt ondernemen.

Als de VvE geen opstalverzekering heeft afgesloten, dan adviseren wij u dringend om die verzekering zelf te regelen. Het gaat daarbij dan overigens niet alleen om een verzekering voor uw eigen appartement, want u bent immers mede-eigenaar van het hele gebouw.  Alle appartementseigenaren zijn dus samen verantwoordelijk voor het hele gebouw, niet alleen voor hun eigen appartement. Dat houdt in dat u ook moet meebetalen als er brand ontstaat in het appartement waar uw buurman of buurvrouw woont. Als de opstalverzekering voor uw eigen appartement is voorzien van een clausule 'Verzekering individueel appartement’, dan is dit risico gedekt.

 

De beperkte dekking van de opstalverzekering voor appartementen

Bij een actieve Vereniging van Eigenaren is de opstalverzekering van het gebouw vaak behoorlijk geregeld. Er is een opstalverzekering afgesloten met een voldoende dekking voor het herstel of herbouwen van het gebouw zelf. Er is echter een belangrijke 'maar'. Bij het bepalen van de verzekerde som wordt uitgegaan van de bouwkosten van het gehele complex, voorzien van een standaard keuken en een standaard badkamer. Als u in uw eigen appartement bijzondere verbouwingen hebt uitgevoerd of voorzieningen hebt aangebracht zoals een luxe vloer, keuken of badkamer, dan is de extra waarde daarvan vermoedelijk niet goed of onvoldoende verzekerd. In dat geval is het aan te raden om zelf een extra verzekering af te sluiten.

Is de VvE niet verplicht een uitgebreide verzekering af te sluiten? 

Het antwoord hierop is: nee. Althans, voor zover het aan de Rechtbank in Amsterdam ligt volgens een uitspraak van 20 november 2013. Het geschil ging over de volgende kwestie: Een mevrouw is eigenaar van een appartement. Als gevolg van een lekkage bij haar buurman ontstaat er bij haar voor bijna € 20.000 schade door aan behang, parket en schilderwerk. De opstalverzekeraar vergoedt daarvan slechts € 750 voor het schilderwerk, de overige schade is niet gedekt. De desbetreffende mevrouw spreekt vervolgens de VvE aan, omdat ze van mening is dat deze een meer uitgebreide verzekering had moeten afsluiten. De rechter is het niet met haar eens. De VvE moet voor een verzekering zorgen, maar dat mag ook een verzekering met een beperktere dekking zijn. Het gevolg hiervan is dat de resterende schade van € 19.250,= voor haar eigen rekening komt. Met een juiste aanvullende verzekering had dit probleem zich niet kunnen voordoen.

Ons advies

  • Controleer of de Vereniging van Eigenaars waar u lid van bent, een opstalverzekering heeft afgesloten;
  • Controleer in de polisvoorwaarden van deze opstalverzekering wat er precies is verzekerd en voor welke bedragen;

Zorg, als dat nodig blijkt, voor een goede aanvullende opstalverzekering. Mocht blijken dat u al jarenlang in een appartement woont terwijl uw verzekeringen niet goed geregeld zijn, dan hopen we u met deze blog aan het denken te hebben gezet. Natuurlijk kunt u uw verzekeringen zelf regelen en op internet op zoek gaan naar de laagste premie. Maar verzekeren is en blijft een vak. Misschien betaalt u op dit moment wel de laagste premie, maar voor de verkeerde verzekering.

Bent u toe aan een verzekeringsadviseur met de waarde van ervaring?

Wij adviseren u graag!

 

Vragen & Reacties 4

Kees de Bruin op woensdag 27 maart 2019 22:15

Goede avond,

In 2010 heb ik voor mijn dochter een apartment gekocht in Utrecht het is een apartment in een gebouw wat bestaat uit 1 apartement op de begane grond en 2 appartementen erboven. Er is een VVE maar niet actief en helaas ook niet actief te krijgen. Kan ik toch een opstalverzekering voor mijn apartement afsluiten? Het betreft postcode 3515av nummer 104.
M vr gr
Kees de Bruin

Goede avond, In 2010 heb ik voor mijn dochter een apartment gekocht in Utrecht het is een apartment in een gebouw wat bestaat uit 1 apartement op de begane grond en 2 appartementen erboven. Er is een VVE maar niet actief en helaas ook niet actief te krijgen. Kan ik toch een opstalverzekering voor mijn apartement afsluiten? Het betreft postcode 3515av nummer 104. M vr gr Kees de Bruin
Wim de Leeuw op donderdag 28 maart 2019 11:26

Geachte heer de Bruin / Beste Kees,

Voor zover ons bekend zijn er nog maar nauwelijks verzekeraars te vinden die dit risico zouden willen verzekeren. De verzekeraars die dat nog wel doen rekenen forse basispremies en een opslag. Dat heeft er mee te maken dat deze verzekering ook onderdelen zou moeten bevatten die gemeenschappelijk eigendom zijn. Daarnaast worden de meeste gebouwen met een slapende VVE gekenmerkt door een op zijn minst matig onderhoud en dus een hoger risico op schade.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer de Bruin / Beste Kees, Voor zover ons bekend zijn er nog maar nauwelijks verzekeraars te vinden die dit risico zouden willen verzekeren. De verzekeraars die dat nog wel doen rekenen forse basispremies en een opslag. Dat heeft er mee te maken dat deze verzekering ook onderdelen zou moeten bevatten die gemeenschappelijk eigendom zijn. Daarnaast worden de meeste gebouwen met een slapende VVE gekenmerkt door een op zijn minst matig onderhoud en dus een hoger risico op schade. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
G. Jonkers op donderdag 04 april 2019 14:24

Geachte heer De Leeuw,

Het gaat over het volgende:
Ik ben met mijn vrouw eigenaar van een appartement waarbij sprake is van een slapende VVE.
Deze VVE is slapend omdat de vorige eigenaar "geen er oren naar had" om deze te activeren.
Wij kochten het appartement met het doel onze jongste dochter daarin te huisvesten, echter die is elders gaan samenwonen.

Wij willen het appartement nu voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) laten verhuren met het doel dit appartement daarna aan onze oudste dochter over te kunnen doen.

De beide andere eigenaren (het pand kent 3 eigenaren en ons deel in de VVE is 1/5) hechten met ons WEL aan een actieve VVE, waardoor ik verwacht dat de VVE binnen enkele maanden kan worden geactiveerd


Onze vraag:
Hoe (via welke verzekeraar en op welke condities) kunnen wij voor de tussenliggende periode een opstalverzekering verkrijgen?

telefonisch bereikbaar 06 25014981
mail gjonkers01@xs4all.nl

Geachte heer De Leeuw, Het gaat over het volgende: Ik ben met mijn vrouw eigenaar van een appartement waarbij sprake is van een slapende VVE. Deze VVE is slapend omdat de vorige eigenaar "geen er oren naar had" om deze te activeren. Wij kochten het appartement met het doel onze jongste dochter daarin te huisvesten, echter die is elders gaan samenwonen. Wij willen het appartement nu voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) laten verhuren met het doel dit appartement daarna aan onze oudste dochter over te kunnen doen. De beide andere eigenaren (het pand kent 3 eigenaren en ons deel in de VVE is 1/5) hechten met ons WEL aan een actieve VVE, waardoor ik verwacht dat de VVE binnen enkele maanden kan worden geactiveerd Onze vraag: Hoe (via welke verzekeraar en op welke condities) kunnen wij voor de tussenliggende periode een opstalverzekering verkrijgen? telefonisch bereikbaar 06 25014981 mail gjonkers01@xs4all.nl
Wim de Leeuw op donderdag 04 april 2019 16:03

Geachte heer / mevrouw Jonkers,

Er hoeft geen sprake te zijn van een 'tussenliggende periode'. Als alle eigenaren het met elkaar eens zijn dan is zo'n VVE razendsnel opgericht en ingeschreven. En met een intentieverklaring dat er aan het oprichten van de VVE wordt gewerkt kan een lokale verzekeringsadviseur een opstalverzekering verzorgen, en dan tegen normale voorwaarden en een normale premie.

Als het appartement in ons werkgebied ligt, dan kunnen wij die verzekering uiteraard voor u verzorgen! Mocht het appartement zich buiten ons werkgebied bevinden, dan adviseren wij u om een lokale verzekeringsadviseur in te schakelen. Wij geloven nog steeds in een 'adviseur in de buurt'!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw










Die tussenliggende periode is enorm te verkorten. Op deze pagina staat een lijstje met tips over het activeren van een VVE.





Geachte heer / mevrouw Jonkers, Er hoeft geen sprake te zijn van een 'tussenliggende periode'. Als alle eigenaren het met elkaar eens zijn dan is zo'n VVE razendsnel opgericht en ingeschreven. En met een intentieverklaring dat er aan het oprichten van de VVE wordt gewerkt kan een lokale verzekeringsadviseur een opstalverzekering verzorgen, en dan tegen normale voorwaarden en een normale premie. Als het appartement in ons werkgebied ligt, dan kunnen wij die verzekering uiteraard voor u verzorgen! Mocht het appartement zich buiten ons werkgebied bevinden, dan adviseren wij u om een lokale verzekeringsadviseur in te schakelen. Wij geloven nog steeds in een 'adviseur in de buurt'! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw Die tussenliggende periode is enorm te verkorten. Op [url=https://www.eigenhuis.nl/appartement-en-vve/slapende-vve]deze pagina[/url] staat een lijstje met tips over het activeren van een VVE.
Gast
dinsdag 12 november 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.