Volgens de  economische wetenschap leiden dalende prijzen tot een stijgende vraag. Maar niet op de woningmarkt. De prijzen daalden met gemiddeld 20% maar het aantal verkopen stijgt nog niet echt. En het aanbod blijft onverminderd groot. De woonconsument blijkt vaker geleid door psychologie dan door economie. Over de verborgen psychologische wetten van de woningmarkt.

 

1) Kwetsbaar consumentenvertrouwen - het verband tussen nieuws en verkoopaantallen

Er is géén markt waar het consumentenvertrouwen een belangrijker rol speelt dan de woningmarkt. Berichtgeving in de media leidt direct tot zichtbare effecten op het aantal woningverkopen.

Een voorbeeld: De als tijdelijk aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting op 1 juli van 6% naar 2% maakte woningen 4% beter betaalbaar. Dit leidde direct tot een zichtbare stijging van het aantal verkochte huizen. In de weken daarna laaide de eurocrisis opnieuw op. Direct nam het aantal verkochte huizen af. De markt bewoog zich in eerste instantie volgens de economische wetten (lagere prijs, meer verkopen). Maar er was maar weinig voor nodig om dat effect weer volledig teniet te doen.

2) Verliesaversie en stagnatie op de woningmarkt

Iedereen heeft een hekel aan verlies. Maar in psychologisch opzicht blijken economische verliezen dubbel zo zwaar te worden ervaren dan winsten. Dat gegeven maakt bijvoorbeeld dat particuliere beleggers op de beurs vaak kansen missen. Een belegger zou de langere termijn voor ogen moeten hebben èn houden, maar laat zich te vaak leiden door emoties. Psychopaten, niet gehinderd door de angst voor verliezen, boeken op de beurs niet voor niets superieure resultaten. Ook op de woningmarkt speelt verliesaversie een rol.

"De psychische problemen van de woningmarkt", was de titel van een artikel in de Volkskrant van zaterdag 20 juli 2013. Het artikel is gebaseerd op een onderzoek van het Centraal Planbureau (CBP). Het CPB onderzocht waarom de algemene economische wetten op de woningmarkt niet altijd werken. Dalende prijzen stimuleren de vraag, maar veroorzaken ook onzekerheid bij potentiële kopers. Verder veroorzaken dalende prijzen dat sommige woningeigenaren hun huis niet meer kunnen verkopen, omdat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis.

Verkopers die nog wel kunnen verkopen maar weten dat ze een verlies gaan realiseren, blijken minder bereid met de prijs te zakken dan huiseigenaren die verwachten nog wel een winst te maken. Wie in een markt met dalende prijzen onvoldoende meebeweegt met de markt, verkoopt zijn woning niet. Het aanbod stijgt daardoor, wat weer extra druk geeft op de prijsontwikkeling.

Een voorbeeld: De eengezinswoning die in 2008 nog € 250.000 opbracht, is nu gemiddeld € 200.000 waard. Wie in 2008 naar een grotere woning zou willen verhuizen, betaalde toen € 500.000 en nu € 400.000. Wie bereid is om een mindere opbrengst voor het eigen huis te accepteren van € 50.000, betaalt € 100.000 minder voor de overstap naar een groter of luxer huis. In economisch opzicht is dit een voordeel. Dat voordeel is echter alleen te realiseren als de verkoper zowel( financieel) in staat als (psychologisch) bereid is om € 50.000 verlies te accepteren om uiteindelijk € 100.000 minder uit te geven.

3) Onterecht optimisme bij verkopers over de waarde van de eigen woning

In 2012 verscheen in Economisch Statistische Berichten 97(4641), 484-486 een artikel met de titel "Optimisme over eigen woning" van de hand van Carin van der Cruijsen en Maarten van Rooij (2012). De conclusie: Eigenaren hebben een rooskleuriger beeld van hun eigen woning dan van de totale woningmarkt. Woningeigenaren overschatten de waarde van hun eigen huis en zijn relatief optimistisch over de toekomstige prijsontwikkeling van hun huis.

Huiseigenaren verwachten dat de ontwikkeling van de waarde van hun woning in positief opzicht afwijkt van de algemene prijsontwikkeling. Huiseigenaren schatten de waarde van hun woning (in toenemende mate) hoger in dan de CBS-prijsindex. In mijn eerdere blog 'De perfecte vraagprijs' beschreef ik dat het stellen van een te hoge vraagprijs leidt tot een langere verkooptijd en uiteindelijk een lagere opbrengst.

Gevolgen voor de marktsituatie

Op de woningmarkt is sprake van een tweedeling. Er is recent aanbod van verkopers die zich realiseren dat de prijzen zijn gedaald. Als een woning realistisch wordt geprijsd en optimaal wordt gepresenteerd, is er een goede kans (circa 25%) dat de woning binnen enkele maanden kan worden verkocht. Nieuw woningaanbod trekt volop de aandacht van woningzoekenden op Funda.

Daarnaast is er sprake van een omvangrijke oude voorraad van woningen die steeds langer te koop staan. Voor een deel wordt dit aanbod gekenmerkt door te hoge prijzen. Deze woningen worden niet verkocht. De kans op een verkoop neemt per maand af. Als een woning drie jaar te koop heeft gestaan, is de kans op een geslaagde verkoop nog maar 3%.


Samenvatting

Op de woningmarkt leiden prijsdalingen niet automatisch tot een stijging van de vraag en daarmee de toename van het aantal verkopen. Daar zijn meerdere redenen voor:

Ons advies

Als u verwacht uw woning te verkopen met een verlies, dan is het uiteraard van belang om dat verlies zoveel mogelijk te beperken. Dat doet u door het te verkopen met de juiste makelaar.

Onze Makelaars adviseren u graag!