De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

De woningmarkt na 2008

In mijn Blog Prijsontwikkeling koopwoningen tussen 1982 - 2008 beschreef ik welke factoren de  basis vormden voor de prijsontwikkelingen in deze periode. In dit vervolg kijk ik met u naar de situatie zoals die na 2008 is ontstaan èn richten we de blik vooruit.

Vanaf 2008 staan de factoren, die lange tijd hebben gezorgd voor forse prijsstijging op de koopwoningenmarkt, onder druk.  De Nederlandse economie verkeert al enkele jaren in een recessie, de werkloosheid is sterk toegenomen en het consumentenvertrouwen bevindt zich op een dieptepunt. En verder staat de inkomensontwikkeling onder druk, de rente kan nauwelijks nog lager, de hypotheekverstrekking door banken is door de overheid fors aan banden gelegd èn consumenten zijn verplicht om af te lossen. De vier factoren die zorgden voor een jarenlange prijsstijging, zorgen nu voor een prijsdaling.

Er is in Nederland lange tijd sprake geweest van een 'verkopersmarkt': Een markt waarin de vraag (soms vele malen) groter was dan het aanbod. Sinds 2008 is de markt veranderd in een 'kopersmarkt'. Dat blijkt onder andere uit de ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen (grafiek: Ontwikkeling aantal woningen in aanbod). Het aanbod verdubbelde, het aanbod van appartementen steeg zelfs met 150%.


Hoe verder?

Er is nu geen enkele indicatie dat de woningprijzen weer zullen gaan stijgen. Sterker nog, veel deskundigen verwachten ook voor 2013 en (de eerste helft van) 2014 een verdere prijsdaling. Op dit moment zijn de gemiddelde prijzen met 16-17% gedaald. Dat is overigens minder dan de door het IMF berekende 'bubble'. Het is de vraag of de prijzen zo ver zullen dalen. Niemand weet het. De Leeuw Makelaardij heeft de indruk dat de markt zich wat begint te stabiliseren omdat het aanbod begint af te nemen.



Ook de ervaringen met eerdere crises op de woningmarkt brengen ons weinig verder. Bovenstaande grafieken, afkomstig uit de Kwartaalmonitor Woningmarkt van het Economisch Bureau van ING, tonen aan dat de correctie vanaf 2008 heel anders verloopt dan die in de jaren '80. In de jaren '80 daalden de prijzen snel, het aantal verkopen bleef behoorlijk op peil. Nu is dat anders. Sinds 2008 is het aantal verkopen gehalveerd, de prijsdaling verloopt heel geleidelijk.

Wat te doen, kopen of huren?

De helft van alle Nederlanders had in 2012 een verhuiswens. Veel mensen willen wel een woning kopen, maar durven dat niet.  De woningmarkt zal zich herstellen als het vertrouwen weer toeneemt. Dat dit gaat gebeuren, is zeker. Wat onzeker is, is wanneer de woningmarkt weer aantrekt en wat, op dat moment, het prijsniveau zal zijn.

Het kopen van een woning kan nog steeds een verstandige keuze zijn, ook als de prijzen nog dalen. De meeste eigen-woningbezitters verhuizen immers naar een duurdere woning, die in een dalende markt ook in prijs daalt. De eigen woning brengt minder op, maar ook de volgende woning is een stuk goedkoper.Het staat vast dat vooral de huren van scheefwoners (diegenen die zich een koopwoning zouden kunnen veroorloven) de komende jaren extra zullen gaan stijgen. Verder is er in Nederland nog steeds sprake is van een structureel tekort aan woningen. Omdat er weinig nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd, loopt dat woningtekort verder op.

Koopwoningen zijn door de lage rente, verlaagde prijzen en verlaagde overdrachtsbelasting, op dit moment betaalbaarder dan ze in de afgelopen 20 jaar zijn geweest.


Nu kopen of later kopen?

Een aantal ontwikkelingen maakt dat het verstandig kan zijn om, ondanks onzekerheid over de prijsvorming, de aankoop van een koopwoning nu serieus te overwegen. Ik noem er enkele.

1) De NHG-grens gaat in de toekomst afnemen
Als u gebruik maakt van Nationale Hypotheek Garantie dan betaalt u 0,7 tot 0,8% minder hypotheekrente. De maximale hypotheek inclusief kosten voor aankoop is tot 1 juli 2013 € 320.000. Daarna gaat de NHG-grens in drie stappen omlaag, per 1 juli 2013 naar € 290.000 en per 1 juli 2014 naar€ 265.000. Als u uw woning niet meer met NHG-kunt kopen, scheelt u dat bruto 0,7 tot 0,8% over de gehele looptijd van de hypotheek. Dat loopt op tot tienduizenden euro's.

2) Het is zeer waarschijnlijk dat de kosten voor NHG zullen gaan stijgen.
Op dit moment kost deelname aan NHG u 0,85% premie over het hypotheekbedrag. Dat tarief zal vermoedelijk gaan stijgen.

3) De maximale hoogte van hypotheken wordt per jaar lager
Tot 2011 bedroeg de maximale hypotheek 110% van de waarde van de woning. Na de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% is de maximale hypotheek verlaagd tot 106%. Vanaf 2013 zal dat percentage jaarlijks met één procentpunt afnemen. In 2013 105%, in 2014 104%, in 2015 103%, in 2016 102%, in 2017 101% en in 2018 100%. Het is aannemelijk dat het percentage in de verdere toekomst verder zal afnemen. Heel concreet houdt dat in dat u nog steeds uw woning kunt financieren, maar de bijkomende kosten (makelaar, hypotheek, taxatie, notaris) niet meer. De koper van de toekomst zal, in toenemende mate, over 'eigen geld' moeten beschikken.

Voor woonconsumenten met een stabiel inkomen en - bij tweeverdieners - een stabiele relatie, kan de aankoop van een 'toekomstbestendige woning' ook in deze tijd een verstandige keuze zijn.
 

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
dinsdag 12 november 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.