De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
5 minutes reading time (934 words)

Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud

Vrijwel alle koopovereenkomsten van woningen bevatten 'ontbindende' voorwaarden. Maar wie een overeenkomst wil ontbinden, kan niet 'zomaar' van zijn verplichtingen af.


De 'voorlopige' koopovereenkomst

De koopakte van een woning wordt soms 'voorlopige koopakte genoemd'. De koopakte is voorlopig, omdat er nog een tweede akte voor nodig is om de eigendom van de woning over te dragen. Die tweede akte wordt de transportakte genoemd, deze wordt opgemaakt door de notaris. De akte mag dan voorlopig zijn, de afspraken in een koopovereenkomst zijn allerminst vrijblijvend. Als één van de partijen (koper of verkoper) van de koopovereenkomst af wil, dan staat daar een boete op van 10% van de koopsom. Daarop zijn twee uitzonderingen:

    1. De koper van een woning kan zich tot drie werkdagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst nog bedenken.
      Lees daarover onze blog: "Afspraak is niet altijd afspraak".
    2. Als er ontbindende voorwaarden in de overeenkomst zijn opgenomen, kan de overeenkomst worden ontbonden door een beroep op die voorwaarden.

Ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden zijn geldige redenen om een overeenkomst te kunnen ontbinden, die expliciet in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Eén van de meest voorkomende ontbindende voorwaarden is het 'financieringsvoorbehoud'. In spreektaal komt deze clausule neer op het volgende: "Koper kan van de koop af als hij geen normale hypotheek kan krijgen". In de model-koopovereenkomst van de NVM is dat wat ingewikkelder geformuleerd:

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op [datum] koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van [hypotheekbedrag in cijfers], zegge [hypotheekbedrag in woorden] geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldver­strekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan [maximale bruto jaarlast in cijfers] zegge [maximale bruto jaarlast in woorden], of een rentepercentage niet hoger dan [maximale rente]. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

Voor de koper kunnen de ontbindende voorwaarden bijvoorbeeld ook gaan over het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie, de uitkomst van een bouwkundige keuring of de verkoop van de eigen woning. Voor een verkoper kan het bijvoorbeeld gaan om het doorgaan van de aankoop van een volgende woning of het verkrijgen van toestemming voor de verkoop door de bank.
Fasen koopovereenkomst

Ontbindende voorwaarden zijn niet vrijblijvend

In vrijwel alle ontbindende voorwaarden is opgenomen dat een partijen niet zomaar van de koop af kunnen. Wie beroep doet op een ontbindende voorwaarde, moet ' al het redelijk mogelijke doen' om te zorgen dat de koop doorgang kan vinden. Ook moet een ontbinding schriftelijk worden gedaan en met overlegging van bewijsmateriaal. Wie de overeenkomst wil kunnen ontbinden, moet zijn best hebben gedaan en kunnen aantonen dat hij zijn best heeft gedaan. Dat wordt ook wel een 'inspanningsverplichting' genoemd.

Wanneer heeft een koper of verkoper onvoldoende zijn best gedaan?

Als de koper een ontbindende voorwaarde heeft laten opnemen voor het verkrijgen van een hypotheek, dan is de afwijzing van één bank onvoldoende om de overeenkomst te kunnen ontbinden. Het Gerechtshof Leeuwarden vond op 22 januari 2013 dat een koper "tijdig en bij meerdere financiële instellingen pogingen in het werk dient te stellen om de voor de betaling van de koopprijs benodigde hypotheek te verkrijgen". In dezelfde uitspraak staat dat 12.2 "twee afwijzingen (van geldverstrekkers) gelet op hun summiere karakter geen redelijk beeld geven van de (on)mogelijkheid om financiering te krijgen".

De no-risk clausule is een ontbindende voorwaarde die de koper van een huis de mogelijkheid geeft om van de koop af te zien als zijn eigen huis niet binnen een bepaalde periode is verkocht. Het spreekt voor zich dat een koper niet zomaar van de koop af kan. De koper moet 'al het redelijk mogelijke' doen om zijn huis te verkopen. Wat 'al het redelijke' in de praktijk inhoudt, daarover deed het Gerechtshof in Amsterdam uitspraak op 26 augustus 2014. De casus was als volgt:

Een verkoper en een koper bereiken overeenstemming over de verkoop van een huis voor een prijs van € 390.000,-, waarbij de koper de gelegenheid krijgt om eerst zijn eigen huis te verkopen. Het huis van de koper wordt te koop gezet met de tekst ‘biedingen vanaf € 250.000,-'. Elf dagen voor de afloop van de ontbindende voorwaarde is dat huis nog steeds niet verkocht. De verkopers van het huis doen dan een bod op het huis hun kopers van € 250.000,-. Kopers vinden dat te weinig en wijzen het bod af. De verkopers zijn het daar niet mee eens en stappen naar de rechter. De rechtbank wijst deze vordering toe, waarna de kopers in beroep gaan bij het Gerechtshof in Amsterdam.

Het Hof stelt voorop dat het bij de uitleg van de ontbindende voorwaarde (en de vraag wat precies moet worden verstaan onder 'al het redelijk mogelijke doen') gaat om wat de verkoper en de koper redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Volgens het Hof lag er een inspanningsverplichting bij de koper om voor de verkoop van zijn eigen huis alles te doen dat redelijkerwijs van hem gevraagd mocht worden. Het huis stond te koop met de aanduiding 'biedingen vanaf € 250.000'. En dus is er geen reden waarom dit bod niet tot een koopovereenkomst zou kunnen leiden en waarom dit bod niet serieus zou kunnen worden genomen. Het Hof is het eens met de rechtbank, zodat de koper de boete moet betalen.

Samengevat

Een ontbindende voorwaarde kan voor verkopers of kopers een ontsnapping bieden om nog van de koopovereenkomst af te kunnen. Maar dat gaat niet zomaar. Wie zich beroept op een ontbindende voorwaarde, zal moeten kunnen bewijzen dat hij zich tot het uiterste heeft ingespannen om de koopovereenkomst na te komen.

Gerelateerde berichten


De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.