De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
5 minutes reading time (1039 words)

Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen

shutterstock_111933209

NVM-makelaars mogen tijdens een onderhandeling verschillende partijen niet tegen elkaar uitspelen. Wat is uitspelen? We leggen het uit.

 

Gij zult niet uitspelen

In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling door NVM-makelaars. Er zijn er slechts twee. Allereerst is in artikel 4 van de Erecode van de NVM vastgelegd dat als makelaars met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen, ze dat aan alle betrokkenen kenbaar moeten maken. De tweede regel is dat NVM-makelaars partijen niet tegen elkaar mogen 'uitspelen'. Deze regel is gebaseerd op het interne tuchtrecht van NVM-makelaars. Er zijn nogal wat misverstanden over de betekenis van de term 'uitspelen'.

Uitspelen volgens De Leeuw Makelaardij

Het is lastig om een goede definitie te vinden van het begrip 'uitspelen'. En dus doen wij graag een poging. Van uitspelen is wat ons betreft sprake als meerdere partijen een bod op een huis hebben uitgebracht en de makelaar de hoogte van het bod van de ene partij gebruikt om een andere partij onder druk te zetten om zijn bod te verhogen. Vaak wordt er dan niet eens onderhandeld, er worden vooral nieuwe biedingen 'uitgelokt'.

Een voorbeeld

  • Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
  • Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 240.000,=. Partij B doet een bod van € 250.000,=.
  • De makelaar gaat met geen van de partijen in onderhandeling, maar laat partij A weten dat er een andere bieder is die € 250.000,= heeft geboden en dat partij A zijn bod moet verhogen om in aanmerking te komen voor het huis.  Partij A verhoogt zijn bod naar € 251.000,=.
  • Daarna gaat de makelaar terug naar partij B en laat deze weten dat zijn bod inmiddels is overtroffen door het bod van partij A van € 251.000,= en dat hij toch echt een hoger moet moet uitbrengen om serieus te worden genomen. Partij B verhoogt zijn bod naar € 253.000,=.
  • Daarmee gaat de makelaar terug naar partij A. En zo verder.

Een NVM-makelaar mag partijen niet tegen elkaar uitspelen. Uiteraard houdt dat niet in dat een makelaar moet blijven onderhandelen met een gegadigde die minder wil betalen dan anderen hebben geboden. Een makelaar hoeft niet doof en blind te zijn voor nieuwe biedingen.

Een voorbeeld

  • Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
  • Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 220.000,= waarna de onderhandelingen worden gestart.
  • Na enkele weken onderhandelen en touwtrekken brengt partij A zijn 'laatste' bod uit van € 240.000,=.
  • En dan doet opeens partij B een bod van € 250.000,=.

Natuurlijk moet deze makelaar, in het belang van zijn (verkoop)opdrachtgever, iets doen met de wetenschap dat partij B bereid is om meer te betalen dan partij A waarmee de makelaar al enige tijd in onderhandeling is. Een professionele makelaar zal partij A confronteren met het gegeven dat er een bod is gedaan door een andere gegadigde en partij A vragen om zijn uiterste bod uit te brengen. Als dat uiterste bod lager is dan € 250.000,= dan zal de makelaar de onderhandelingen met partij afbreken en in onderhandeling treden met partij B. Dit mag. Dit is in het belang van de verkoper / opdrachtgever. En er is geen enkele wettelijke of tuchtrechtelijke regel die dit verbiedt. Uiteraard zal in dit voorbeeld partij A niet gelukkig zijn met de gang van zaken. Dit soort zaken komt nogal eens voor de tuchtrechter.

Uitspelen volgens de tuchtrechter

Tijdens de onderhandelingen tussen een verkopend makelaar en een aspirant-koper ontvangt de verkopend makelaar een bod van een andere gegadigde. De verkopend makelaar 1) verhoogt de vraagprijs, 2) vraagt aan de partij waarmee hij al in onderhandeling is om een uiterste- of eindbod uit te brengen en 3) laat weten dat als het eindbod te laag is, hij de onderhandelingen met de oorspronkelijke aspirant-koper te beëindigen om in gesprek te gaan met de tweede bieder. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand met deze eerste bieder. Maar achteraf voelt deze koper zich onder druk gezet en 'uitgespeeld'  door de makelaar en stapt naar de Raad van Toezicht.

De Raad van Toezicht vond in haar uitspraak van 16 februari 2015 dat er geen sprake was geweest van uitspelen. Een makelaar mag geen biedingen 'aannemen' van derden om daarmee aspirant kopers tegen elkaar uit te spelen. Dat heeft hij ook niet gedaan. De makelaar heeft de eerste bieders juist in de gelegenheid gesteld om de woning te kopen voordat hij met een andere geïnteresseerde in onderhandeling zou gaan. De makelaar mag daarbij de vraagprijs verhogen. 

Het verloop van zaken in een andere tuchtzaak is vrijwel vergelijkbaar. Tijdens onderhandelingen tussen een aspirant-koper en een makelaar ontvangt de makelaar een tweede bod, waarna hij de eerste bieder in de gelegenheid stelt om een eindbod uit te brengen. De eerste bieder verlangt van de makelaar eerst dat hij zijn eerder gedane bod bespreekt met de opdrachtgever. De makelaar weigert dat, omdat hij een (hoger) eindbod verlangt. De makelaar stelt hem nogmaals in de gelegenheid om een eindbod uit te brengen. Als de eerste bieder dat wederom weigert, wordt de woning uiteindelijk verkocht aan de tweede bieder. De tuchtrechter stelt de makelaar in haar uitspraak van 6 december 2012 in het gelijk.

Uitspelen, wat mag wel en wat mag niet? 

  • Een makelaar mag verschillende belangstellenden niet tegen elkaar uitspelen. Dat betekent dat hij niet mag doen alsof hij exclusief in onderhandeling is met één partij, terwijl er meerdere gegadigden zijn waarmee er wordt onderhandeld. 
  • Een makelaar mag - terwijl hij in onderhandeling is - doorgaan met bezichtigen. 
  • Als een makelaar een bod binnenkrijgt van een tweede bieder, dan mag hij de vraagprijs verhogen en de eerste bieder verzoeken om een uiterste- of eindbod uit te brengen. 
  • Als de eerste bieder dit bod niet uitbrengt of een bod uitbrengt dat niet hoog genoeg is, staat het de makelaar vrij om de onderhandelingen met de eerste gegadigde af te breken en de onderhandelingen met een volgende bieder te beginnen.

Meer weten? Lees ook onze blog Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden.

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder stellen. De antwoorden op meest gestelde vragen leest u hier: 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet.

Gerelateerde berichten

 

Vragen & Reacties 129

Gast - verkoper op maandag 25 juli 2016 09:26

ik heb op mijn woning 4 biedingen gekrekgen 2x de vraagprijs en 1x 5000 er boven en 1 x 5500 er boven hoe kan ik hier het beste nog meer er uithalen?

ik heb op mijn woning 4 biedingen gekrekgen 2x de vraagprijs en 1x 5000 er boven en 1 x 5500 er boven hoe kan ik hier het beste nog meer er uithalen?
Gast - Wim de Leeuw op dinsdag 26 juli 2016 01:24

Dag Alex,

Tsjah, dit soort vragen onderstreept nou precies waarom het handig is om een makelaar in te schakelen. Als je zelf geen verstand hebt van onderhandelen, dan verdient een makelaar zich heel gemakkelijk voor jou terug. Doe je dat niet, dan kan goedkoop weleens duurkoop worden.

Laat ik je toch wat tips geven.

Je noemt alleen de hoogte van de biedingen. Het hoogste bod is € 500,= hoger dan de andere twee biedingen boven de vraagprijs. Maar als het ene bod van € 5.000,= is gedaan door iemand die geen bouwkundige keuring wil en geen financieringsvoorbehoud maakt, dan zou ik persoonlijk gaan voor € 500,= minder opbrengst en de zekerheid dat de verkoop ook doorgaat.

Misschien is er ook wel een verschil in opleveringstermijn. Als je zelf al een nieuw huis hebt gekocht en je kunt tot de overdracht van je nieuwe huis nog blijven wonen, dan is dat veel waard. Een bod dat 5.000,= hoger is maar je wel twee keer laat verhuizen zodat je ook nog een huurwoning moet gaan zoeken, is minder interessant dan het lijkt.

Kortom, beoordeel niet alleen de hoogte van het bedrag. Maar ook de zwaarte van de ontbindende voorwaarden en de andere condities zoals opleveringstermijn, afspraken over roerende zaken enzovoorts.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Alex, Tsjah, dit soort vragen onderstreept nou precies waarom het handig is om een makelaar in te schakelen. Als je zelf geen verstand hebt van onderhandelen, dan verdient een makelaar zich heel gemakkelijk voor jou terug. Doe je dat niet, dan kan goedkoop weleens duurkoop worden. Laat ik je toch wat tips geven. Je noemt alleen de hoogte van de biedingen. Het hoogste bod is € 500,= hoger dan de andere twee biedingen boven de vraagprijs. Maar als het ene bod van € 5.000,= is gedaan door iemand die geen bouwkundige keuring wil en geen financieringsvoorbehoud maakt, dan zou ik persoonlijk gaan voor € 500,= minder opbrengst en de zekerheid dat de verkoop ook doorgaat. Misschien is er ook wel een verschil in opleveringstermijn. Als je zelf al een nieuw huis hebt gekocht en je kunt tot de overdracht van je nieuwe huis nog blijven wonen, dan is dat veel waard. Een bod dat 5.000,= hoger is maar je wel twee keer laat verhuizen zodat je ook nog een huurwoning moet gaan zoeken, is minder interessant dan het lijkt. Kortom, beoordeel niet alleen de hoogte van het bedrag. Maar ook de zwaarte van de ontbindende voorwaarden en de andere condities zoals opleveringstermijn, afspraken over roerende zaken enzovoorts. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Corinne op vrijdag 19 augustus 2016 13:27

Beste Wim,

Ik heb vorig jaar een huis gekocht. Ik heb nu vragen over het verloop van de procedure. Ik probeer mijn verhaal kort te houden.

We bekeken een huis met onze makelaar een woning. Kort daarna werden we gebeld dat er een bod was uitgebracht en dat we ook een bod konden doen.
Dat hebben we gedaan.

De reactie van de verkopend makelaar op ons bod kwam binnen bij onze makelaar:
'De twee biedingen liggen erg dicht bij elkaar. Het lijkt wel of jullie contact hebben gehad met elkaar''. We worden uitgenodigd een eindbod te doen.

Dit hebben we gedaan. Omdat we de informatie kregen dat de biedingen erg dicht bij elkaar lagen, hebben we een aanmerkelijk hoger 2e bod (enkele 10000-en euro's hoger) gedaan. We wonen ondertussen met veel plezier in het huis.

Echter, ik ontmoette later de andere partij die een bod uitbracht. En er is geen sprake van dat de eerste biedingen 'erg dicht bij elkaar liggen'. Wij boden een behoorlijk hoger bedrag en wij maakten geen voorbehouden (financiering enz).

Wat vindt u hiervan? Heeft de verkopend (NVM)makelaar zich gedragen volgens de erecode?
In mijn ogen heeft de foutieve (misleidende?) informatie die de verkopend makelaar ons gaf, geleid tot schade: een hogere prijs die we boden en betaalden voor het huis. En als u het daar mee eens bent, wat zou u me adviseren te doen? Kan ik mijn schade verhalen?

Dank voor uw moeite,
Corinne

Beste Wim, Ik heb vorig jaar een huis gekocht. Ik heb nu vragen over het verloop van de procedure. Ik probeer mijn verhaal kort te houden. :) We bekeken een huis met onze makelaar een woning. Kort daarna werden we gebeld dat er een bod was uitgebracht en dat we ook een bod konden doen. Dat hebben we gedaan. De reactie van de verkopend makelaar op ons bod kwam binnen bij onze makelaar: 'De twee biedingen liggen erg dicht bij elkaar. Het lijkt wel of jullie contact hebben gehad met elkaar''. We worden uitgenodigd een eindbod te doen. Dit hebben we gedaan. Omdat we de informatie kregen dat de biedingen erg dicht bij elkaar lagen, hebben we een aanmerkelijk hoger 2e bod (enkele 10000-en euro's hoger) gedaan. We wonen ondertussen met veel plezier in het huis. Echter, ik ontmoette later de andere partij die een bod uitbracht. En er is geen sprake van dat de eerste biedingen 'erg dicht bij elkaar liggen'. Wij boden een behoorlijk hoger bedrag en wij maakten geen voorbehouden (financiering enz). Wat vindt u hiervan? Heeft de verkopend (NVM)makelaar zich gedragen volgens de erecode? In mijn ogen heeft de foutieve (misleidende?) informatie die de verkopend makelaar ons gaf, geleid tot schade: een hogere prijs die we boden en betaalden voor het huis. En als u het daar mee eens bent, wat zou u me adviseren te doen? Kan ik mijn schade verhalen? Dank voor uw moeite, Corinne
Gast - Wim de Leeuw op zaterdag 20 augustus 2016 10:31

Dag Corinne,

Wat kan ik me goed voorstellen dat je hier een ongelofelijk slecht gevoel over hebt. Dit soort ervaringen is er de oorzaak van het imago van de makelaar sterk voor verbetering vatbaar is.

Wat onnodig ook. Als er twee gegadigden zijn, sta je als verkopend makelaar sterk in je schoenen. En je hoeft er niet voor te liegen als je er, in het belang van je verkoop-opdrachtgever, nog een paar duizend euro extra uit wil slepen. En de feiten verdraaien of liegen is dan ongelofelijk onverstandig in deze tijd waarin je reputatie met een paar social-media berichten om zeep kan worden geholpen. De verkopend makelaar had een andere insteek kunnen kiezen en jullie bijvoorbeeld eenmalig de gelegenheid geven om een finaal bod uit te brengen. Een inschrijvingsprocedure.

Wat te doen? Het antwoord op die vraag hangt af van uw energie en uw verwachtingen. Als het u gaat om schadevergoeding op basis van een civiele procedure, dan wacht u een langdurige en ingewikkelde procedure met een onzekere uitkomst.

Maar er zijn andere methoden waarover hier informatie te vinden is. Begin met het indienen van een klacht bij de makelaar zelf. En bereid die klacht goed voor. Om sterk te staan, is het handig als je over bewijs beschikt. Is de andere bieder bereid een schriftelijke verklaring af te leggen? Is er nog correspondentie in de zin van mails of andere digitale berichten? Als op die klacht geen bevredigend antwoord volgt, kan je naar de Raad van Toezicht stappen. Ik kan je melden dat dit soort instanties behoorlijk consument-vriendelijk zijn. Maar alles begint met het verzamelen van schriftelijk bewijs tegen deze gang van zaken.

Veel succes!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Corinne, Wat kan ik me goed voorstellen dat je hier een ongelofelijk slecht gevoel over hebt. Dit soort ervaringen is er de oorzaak van het imago van de makelaar sterk voor verbetering vatbaar is. Wat onnodig ook. Als er twee gegadigden zijn, sta je als verkopend makelaar sterk in je schoenen. En je hoeft er niet voor te liegen als je er, in het belang van je verkoop-opdrachtgever, nog een paar duizend euro extra uit wil slepen. En de feiten verdraaien of liegen is dan ongelofelijk onverstandig in deze tijd waarin je reputatie met een paar social-media berichten om zeep kan worden geholpen. De verkopend makelaar had een andere insteek kunnen kiezen en jullie bijvoorbeeld eenmalig de gelegenheid geven om een finaal bod uit te brengen. Een inschrijvingsprocedure. Wat te doen? Het antwoord op die vraag hangt af van uw energie en uw verwachtingen. Als het u gaat om schadevergoeding op basis van een civiele procedure, dan wacht u een langdurige en ingewikkelde procedure met een onzekere uitkomst. Maar er zijn andere methoden waarover hier informatie te vinden is. Begin met het indienen van een klacht bij de makelaar zelf. En bereid die klacht goed voor. Om sterk te staan, is het handig als je over bewijs beschikt. Is de andere bieder bereid een schriftelijke verklaring af te leggen? Is er nog correspondentie in de zin van mails of andere digitale berichten? Als op die klacht geen bevredigend antwoord volgt, kan je naar de Raad van Toezicht stappen. Ik kan je melden dat dit soort instanties behoorlijk consument-vriendelijk zijn. Maar alles begint met het verzamelen van schriftelijk bewijs tegen deze gang van zaken. Veel succes! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Eelke op maandag 29 augustus 2016 13:49

Het verbod tot uitspelen is mij duidelijk. Maar wat nou als verkopend makelaar te kennen geeft dat je samen met 3 andere partijen tot de hoogste bieders behoort. De hoogte van die biedingen(de exacte bedragen) worden genoemd en er wordt gevraagd desgewenst een nieuw bod te doen. Er is nog geen sprake van een officiële onderhandeling, maar toch lijkt me deze gang van zaken wat vreemd.

Het verbod tot uitspelen is mij duidelijk. Maar wat nou als verkopend makelaar te kennen geeft dat je samen met 3 andere partijen tot de hoogste bieders behoort. De hoogte van die biedingen(de exacte bedragen) worden genoemd en er wordt gevraagd desgewenst een nieuw bod te doen. Er is nog geen sprake van een officiële onderhandeling, maar toch lijkt me deze gang van zaken wat vreemd.
Gast - Wim de Leeuw op maandag 29 augustus 2016 14:31

Beste Eelke,

Zoals uit mijn blog blijkt, zijn er maar heel weinig vaste regels van toepassing in het onderhandelingsspel. Logisch ook, want uiteindelijk gaat het er om dat de verkoper het beste resultaat bereikt zonder individuele gegadigden te kort te doen.

De gang van zaken is niet zozeer vreemd maar vooral onvoldoende helder. Als ik jou was, zou ik de verkopend makelaar vragen om meer helderheid te verschaffen over het vervolg van de procedure. Zijn er meer bieders dan deze drie? Krijgen alleen deze drie de gelegenheid voor een nieuw bod of doen er nog anderen mee? Wat is de procedure nadat deze drie gegadigden een bod hebben gedaan? Is degene die het beste bod heeft gedaan de koper of niet? Welke belangen spelen voor de verkoper een rol? Vooral de prijs of toch ook de zwaarte van de ontbindende voorwaarden.

Succes,
Wim de Leeuw

Beste Eelke, Zoals uit mijn blog blijkt, zijn er maar heel weinig vaste regels van toepassing in het onderhandelingsspel. Logisch ook, want uiteindelijk gaat het er om dat de verkoper het beste resultaat bereikt zonder individuele gegadigden te kort te doen. De gang van zaken is niet zozeer vreemd maar vooral onvoldoende helder. Als ik jou was, zou ik de verkopend makelaar vragen om meer helderheid te verschaffen over het vervolg van de procedure. Zijn er meer bieders dan deze drie? Krijgen alleen deze drie de gelegenheid voor een nieuw bod of doen er nog anderen mee? Wat is de procedure nadat deze drie gegadigden een bod hebben gedaan? Is degene die het beste bod heeft gedaan de koper of niet? Welke belangen spelen voor de verkoper een rol? Vooral de prijs of toch ook de zwaarte van de ontbindende voorwaarden. Succes, Wim de Leeuw
Gast - Madeleine op woensdag 28 september 2016 18:46

Beste Wim, dank voor je blog, verhelderend. En een vraag. Vandaag ben ik twee huizen gaan bezoeken met dezelfde makelaar. Het eerste huis vind ik erg interessant, en waarschijnlijk was dat te merken. Het huis staat al lang te koop, en binnen zei de makelaar me nog dat dat klopt, en dat ze het daarom voorlopig even van Funda hebben gehaald. De eigenaren waren ook thuis en toen we afscheid namen zei de makelaar tegen de eigenaar: ik bel je zo nog even, en ik zie je morgen weer. Na bezichtiging van het tweede huis vroeg ik of er meer belangstelling was voor beide huizen, en toen zei hij dat er bij het eerste huis morgen mensen voor een tweede bezichtiging komen. Ik wil het graag kopen, dus mijn eerste impuls was om meteen te bieden. Inmiddels weet ik door je blog dat een eerste bod geen rechten geeft. Mijn aankoopmakelaar zegt dat ik nu niet moet bieden en mijn hoofd koel moet houden, omdat ik anders in een hele slechte onderhandelpositie kom. Tegelijk ben ik bang dit huis mis te lopen. Wat is wijsheid, bieden en zien wat er van komt? Of advies van mijn aankoopmakelaar volgen, hoofd koel houden, niet te snel handelen in het risico dat de andere kijkers een bod doen wat wordt geaccepteerd.. Wat is je advies in deze?

Beste Wim, dank voor je blog, verhelderend. En een vraag. Vandaag ben ik twee huizen gaan bezoeken met dezelfde makelaar. Het eerste huis vind ik erg interessant, en waarschijnlijk was dat te merken. Het huis staat al lang te koop, en binnen zei de makelaar me nog dat dat klopt, en dat ze het daarom voorlopig even van Funda hebben gehaald. De eigenaren waren ook thuis en toen we afscheid namen zei de makelaar tegen de eigenaar: ik bel je zo nog even, en ik zie je morgen weer. Na bezichtiging van het tweede huis vroeg ik of er meer belangstelling was voor beide huizen, en toen zei hij dat er bij het eerste huis morgen mensen voor een tweede bezichtiging komen. Ik wil het graag kopen, dus mijn eerste impuls was om meteen te bieden. Inmiddels weet ik door je blog dat een eerste bod geen rechten geeft. Mijn aankoopmakelaar zegt dat ik nu niet moet bieden en mijn hoofd koel moet houden, omdat ik anders in een hele slechte onderhandelpositie kom. Tegelijk ben ik bang dit huis mis te lopen. Wat is wijsheid, bieden en zien wat er van komt? Of advies van mijn aankoopmakelaar volgen, hoofd koel houden, niet te snel handelen in het risico dat de andere kijkers een bod doen wat wordt geaccepteerd.. Wat is je advies in deze?
Gast - Wim de Leeuw op woensdag 28 september 2016 22:16

Dag Madeleine,

Dank voor het compliment.

Waarom twijfel je aan het advies van je aankoopmakelaar?

Je zegt zelf dat het huis lang te koop staat. En dat de verkopers het pand van Funda hebben gehaald. En opeens zijn er dan wel twee gegadigden en is er een tweede bezichtiging? Begrijp me niet verkeerd, het is natuurlijk mogelijk. Maar het kan ook zijn dat er een toneelstukje wordt opgevoerd om jou onder druk te zetten.

In het voor jou meest pessimistische scenario vindt er een tweede bezichtiging plaats. En weten ook de andere bezichtigers dat er kapers op de kust zijn, namelijk jullie. Dan wordt er een onderhandeling gestart, die op zichzelf best een week kan duren. Misschien zelfs langer. Als de verkopers de koopovereenkomst hebben ondertekend, ben je te laat. Maar tot dat moment kan je die ander nog steeds te slim af zijn door een hoog bod neer te leggen. Zelfs als er al een mondelinge overeenstemming is.

Kortom, ik denk dat het wijs is om naar je aankoopmakelaar te luisteren.

Om de verwarring compleet te maken, voeg ik nog een persoonlijke noot toe. Het is binnen ons bedrijf gebruikelijk dat, als een makelaar een huis voor zichzelf koopt, hij zich laat assisteren door een collega. Toen ik mijn huidige huis kocht, had ik de hulp ingeroepen van een van mijn meest ervaren makelaars. Er waren - 2006 - zes gegadigden. En 'mijn makelaar' hield me voor dat ik vooral niet ver boven de vraagprijs moest bieden. Want: "Stel nu dat je het huis hebt gekocht, je staat voor je huis op de stoep en je raakt in gesprek met iemand die de tweede bieder zegt te zijn. En dat hij maar liefst 3% lager heeft geboden dan jij. Dan heb je toch bijna 3% teveel betaald??".

Het enige dat ik daarbij voelde, is dat ik NIET de man wilde zijn die 3% lager had geboden. En dus langsliep bij de woning en er niet de eigenaar van was.

Ik wilde dit huis absoluut hebben. Ook als ik teveel zou betalen. Omdat ik dit een uniek huis vond. Een huis dat aan al mijn harde eisen voldeed en waar ik ook nog al mijn dromen terugvond. Het enige nadeel: het huis is eigenlijk te groot. Tsjah.... En ik kan je achteraf zeggen dat een huis als dit maar zelden op de markt komt.

De moraal van het verhaal: luister naar je makelaar. Maar als je werkelijk denkt dat dit het enige huis is dat volledig aansluit bij al je eisen en al je dromen, dan maakt het werkelijk geen fluit uit of je een te hoog bod doet.

Aarzel vooral niet om me op de hoogte te houden!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Madeleine, Dank voor het compliment. Waarom twijfel je aan het advies van je aankoopmakelaar? Je zegt zelf dat het huis lang te koop staat. En dat de verkopers het pand van Funda hebben gehaald. En opeens zijn er dan wel twee gegadigden en is er een tweede bezichtiging? Begrijp me niet verkeerd, het is natuurlijk mogelijk. Maar het kan ook zijn dat er een toneelstukje wordt opgevoerd om jou onder druk te zetten. In het voor jou meest pessimistische scenario vindt er een tweede bezichtiging plaats. En weten ook de andere bezichtigers dat er kapers op de kust zijn, namelijk jullie. Dan wordt er een onderhandeling gestart, die op zichzelf best een week kan duren. Misschien zelfs langer. Als de verkopers de koopovereenkomst hebben ondertekend, ben je te laat. Maar tot dat moment kan je die ander nog steeds te slim af zijn door een hoog bod neer te leggen. Zelfs als er al een mondelinge overeenstemming is. Kortom, ik denk dat het wijs is om naar je aankoopmakelaar te luisteren. Om de verwarring compleet te maken, voeg ik nog een persoonlijke noot toe. Het is binnen ons bedrijf gebruikelijk dat, als een makelaar een huis voor zichzelf koopt, hij zich laat assisteren door een collega. Toen ik mijn huidige huis kocht, had ik de hulp ingeroepen van een van mijn meest ervaren makelaars. Er waren - 2006 - zes gegadigden. En 'mijn makelaar' hield me voor dat ik vooral niet ver boven de vraagprijs moest bieden. Want: "Stel nu dat je het huis hebt gekocht, je staat voor je huis op de stoep en je raakt in gesprek met iemand die de tweede bieder zegt te zijn. En dat hij maar liefst 3% lager heeft geboden dan jij. Dan heb je toch bijna 3% teveel betaald??". Het enige dat ik daarbij voelde, is dat ik NIET de man wilde zijn die 3% lager had geboden. En dus langsliep bij de woning en er niet de eigenaar van was. Ik wilde dit huis absoluut hebben. Ook als ik teveel zou betalen. Omdat ik dit een uniek huis vond. Een huis dat aan al mijn harde eisen voldeed en waar ik ook nog al mijn dromen terugvond. Het enige nadeel: het huis is eigenlijk te groot. Tsjah.... En ik kan je achteraf zeggen dat een huis als dit maar zelden op de markt komt. De moraal van het verhaal: luister naar je makelaar. Maar als je werkelijk denkt dat dit het enige huis is dat volledig aansluit bij al je eisen en al je dromen, dan maakt het werkelijk geen fluit uit of je een te hoog bod doet. Aarzel vooral niet om me op de hoogte te houden! Groeten, Wim de Leeuw
Gast - Bas op donderdag 13 oktober 2016 05:27

Ik en mijn vriendin hebben een huis op het oog en hebben hier 1 bezichtiging gehad de dag voor we een aankoopmakelaar hebben ingeschakeld. Tijdens de bezichtiging de dag ervoor was ons verteld dat er nog ruimte was maar dat er ook een andere partij mee bezig was en dat ze ons zou informeren zodra er nieuwe ontwikkelingen waren zodat wij ook nog ruimte hadden om een bod te doen.

Dus de dag erna hebben we een makelaar ingeschakeld die al dezelfde dag aangaf dat het geen nut meer had. Toen ik bij de makelaar aangaf dat er nog geen koop akte was getekend gaf hij aan dat het kwam omdat er al een prijsovereenkomst zou zijn en dat je daar niet meer tussen komt.

Later die dag toen mijn vriendin klaar was met werken hadden we op het zelfde tijdstip van contact met onze makelaar een mail van de verkopende makelaar of wij nog een bod wouden doen. Helaas was ze niet meer bereikbaar op dat moment.

Bij confrontatie door te bellen naar het bedrijf van de makelaar heeft een collega van de makelaar aangegeven dat hun ook de makelaar zouden zijn van de 2 partij die dus de overeenstemming zouden hebben.

Vandaag ga ik z.s.m. de verkoopmakelaar bellen om alsnog een bod te doen. Voor mijn gevoel ben ik uitgespeeld omdat de makelaar mij meerdere keren bevestigd dat het tevergeefs is en dat ik niks meer kan doen terwijl hun zelf de 2de partij ondersteunen en dat ik tegelijkertijd de vraag heb gekregen of ik nog een bod wou doen.

Ik en mijn vriendin hebben een huis op het oog en hebben hier 1 bezichtiging gehad de dag voor we een aankoopmakelaar hebben ingeschakeld. Tijdens de bezichtiging de dag ervoor was ons verteld dat er nog ruimte was maar dat er ook een andere partij mee bezig was en dat ze ons zou informeren zodra er nieuwe ontwikkelingen waren zodat wij ook nog ruimte hadden om een bod te doen. Dus de dag erna hebben we een makelaar ingeschakeld die al dezelfde dag aangaf dat het geen nut meer had. Toen ik bij de makelaar aangaf dat er nog geen koop akte was getekend gaf hij aan dat het kwam omdat er al een prijsovereenkomst zou zijn en dat je daar niet meer tussen komt. Later die dag toen mijn vriendin klaar was met werken hadden we op het zelfde tijdstip van contact met onze makelaar een mail van de verkopende makelaar of wij nog een bod wouden doen. Helaas was ze niet meer bereikbaar op dat moment. Bij confrontatie door te bellen naar het bedrijf van de makelaar heeft een collega van de makelaar aangegeven dat hun ook de makelaar zouden zijn van de 2 partij die dus de overeenstemming zouden hebben. Vandaag ga ik z.s.m. de verkoopmakelaar bellen om alsnog een bod te doen. Voor mijn gevoel ben ik uitgespeeld omdat de makelaar mij meerdere keren bevestigd dat het tevergeefs is en dat ik niks meer kan doen terwijl hun zelf de 2de partij ondersteunen en dat ik tegelijkertijd de vraag heb gekregen of ik nog een bod wou doen.
Gast - Bas op donderdag 13 oktober 2016 08:18

Zojuist gebeld met de verkoopmakelaar en een bod gedaan. Subtiel heb ik aangegeven dat ik dit in eerste instantie door een makelaar zou laten regelen met daarbij de vraag of hij/zij contact gehad heeft voor ons. Het antwoord was natuurlijk NEE.

Ben ik nu uitgespeeld of niet? Mag dit wel? Wat kan ik het beste doen?

Zojuist gebeld met de verkoopmakelaar en een bod gedaan. Subtiel heb ik aangegeven dat ik dit in eerste instantie door een makelaar zou laten regelen met daarbij de vraag of hij/zij contact gehad heeft voor ons. Het antwoord was natuurlijk NEE. Ben ik nu uitgespeeld of niet? Mag dit wel? Wat kan ik het beste doen?
Gast
woensdag 29 januari 2020

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.