De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
6 minutes reading time (1109 words)

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig.

Als een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar of door een andere professional, dan verandert dat niets aan de particuliere status van die koper of verkoper. Een particuliere koper of verkoper blijft een particuliere koper of verkoper, ook als hij of zij zich laat bijstaan door een makelaar.

Een institituionele belegger is geen particulier. Maar het bezit van een beleggingspandje maakt iemand nog geen professionele partij. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Lees ook onze blogs "Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd? en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Gerelateerde berichten

 

Vragen & Reacties 135

Gast - J hidding op dinsdag 28 maart 2017 13:16

Hallo,
We hebben een vraag. We hebben onze woning te koop staan. Al heel wat jaren. Vorig jaar maart zijn er kijkers geweest, hebben geprobeerd financieel alles rond te krijgen, wat toen niet lukte, ivm geen vast werk.
Ondertussen hebben wij er huurders in om de kosten te onderdrukken. Verder geen problemen. De kijkers van maart vorig jaar hebben in dec contact gezocht en wilden toch graag de woning kopen, hij had vast werk inmiddels. Er is toen niet via de makelaar contact geweest. We hebben het wel gemeld. Allles is in werking gezet wat nodig is. 2 week terug is voor,ooit koopcontract getekend door beide partijen. As vrijdag is de sleutelovereenkomst bij de notaris en wort alles afgehandeld.
Nu komen de kopers vandaag bij onze makelaar met een aantal punten waar ze het niet mee eens zijn, vb raam in de kamer is lek...
Kunnen zij eisen dat wij dit repareren? Dit is geen geborgen gebrek, zij hebben besloten niet meer een bizchgtiging te doen na vorig jaar maart. Wij hebben van de huurders ongeveer 2 maand terug te horen gekregen dat raam lek was... de bedenktijd is voorbij inmiddels...
Wat nu?

Hallo, We hebben een vraag. We hebben onze woning te koop staan. Al heel wat jaren. Vorig jaar maart zijn er kijkers geweest, hebben geprobeerd financieel alles rond te krijgen, wat toen niet lukte, ivm geen vast werk. Ondertussen hebben wij er huurders in om de kosten te onderdrukken. Verder geen problemen. De kijkers van maart vorig jaar hebben in dec contact gezocht en wilden toch graag de woning kopen, hij had vast werk inmiddels. Er is toen niet via de makelaar contact geweest. We hebben het wel gemeld. Allles is in werking gezet wat nodig is. 2 week terug is voor,ooit koopcontract getekend door beide partijen. As vrijdag is de sleutelovereenkomst bij de notaris en wort alles afgehandeld. Nu komen de kopers vandaag bij onze makelaar met een aantal punten waar ze het niet mee eens zijn, vb raam in de kamer is lek... Kunnen zij eisen dat wij dit repareren? Dit is geen geborgen gebrek, zij hebben besloten niet meer een bizchgtiging te doen na vorig jaar maart. Wij hebben van de huurders ongeveer 2 maand terug te horen gekregen dat raam lek was... de bedenktijd is voorbij inmiddels... Wat nu?
Gast - Wim de Leeuw op dinsdag 28 maart 2017 14:37

Beste J.,

Het was verstandig geweest als er in de koopovereenkomst een niet-bewoningsclausule had gestaan. Zie daarover mijn blog: Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst.

Er is geen sprake van een ernstig gebrek. Als aantoonbaar is dat u ten tijde van het afsluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van het probleem, dan lijkt mij dit het probleem van de koper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste J., Het was verstandig geweest als er in de koopovereenkomst een niet-bewoningsclausule had gestaan. Zie daarover mijn blog: Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst. Er is geen sprake van een ernstig gebrek. Als aantoonbaar is dat u ten tijde van het afsluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van het probleem, dan lijkt mij dit het probleem van de koper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Sierd Moll op zaterdag 01 april 2017 10:31

Mag ik uw blog overnemen op mijn site http://www.sierdmoll.nl?
Het geeft prima weer wat ik ook vaak aan kopers en verkopers probeer uit te leggen.

Mag ik uw blog overnemen op mijn site www.sierdmoll.nl? Het geeft prima weer wat ik ook vaak aan kopers en verkopers probeer uit te leggen.
Gast - Wim de Leeuw op zaterdag 01 april 2017 13:38

Dag Sierd,

Zolang je de bron vermeldt, vind ik het uiteraard prima!

Met collegiale groet,
Wim de Leeuw

Dag Sierd, Zolang je de bron vermeldt, vind ik het uiteraard prima! Met collegiale groet, Wim de Leeuw
Gast - Sierd Moll op zaterdag 01 april 2017 10:46

overigens werkt het linkje niet naar 'bedenken' bovenin

Sierd

overigens werkt het linkje niet naar 'bedenken' bovenin Sierd
Gast - Wim de Leeuw op zaterdag 01 april 2017 13:38

Dank je, Sierd!
Groeten, Wim de Leeuw

Dank je, Sierd! Groeten, Wim de Leeuw
Gast - Jan op dinsdag 25 juli 2017 17:14

Hallo,
Kan de verkoper afzien van verkoop van de woning ná ondertekening vd koopovereenkomst bij makelaar en vóór het moment van overdracht bij de notaris, zonder opgave van reden? Geldt er dan een boete van 10% vd koopsom en/of zijn er nog hogere kosten?

Met vriendelijke groet
Jan

Hallo, Kan de [b]verkoper[/b] afzien van verkoop van de woning ná ondertekening vd koopovereenkomst bij makelaar en vóór het moment van overdracht bij de notaris, zonder opgave van reden? Geldt er dan een boete van 10% vd koopsom en/of zijn er nog hogere kosten? Met vriendelijke groet Jan
Wim de Leeuw op vrijdag 28 juli 2017 14:12

Dag Jan,

Allereerst: Als gevolg van technische problemen was ik niet in staat om tijdig te reageren op je reactie. Excuses daarvoor.

Dan inhoudelijk. De verkoper kan natuurlijk best afzien van de verkoop. Alles kan. Maar het blijft niet zonder juridische gevolgen.

Als het gaat om een consumentenkoop, dan is een mondelinge toezegging van een verkoper of koper nog maar weinig waard.
De verkoper kan zich in beginsel terugtrekken totdat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend.
De koper mag zich, ook als hij de akte heeft ondertekend, nog gedurende drie dagen bedenken.
Daarna is het voor koper en verkoper afgelopen met de 'vrijblijvendheid' en gaat de 'boetebepaling' uit de koopovereenkomst een rol spelen.

Als één van de partijen nalatig blijft, dan zal de andere partij in actie moeten komen en de nalatige partij in gebreke stellen. Als de nalatige partij dan binnen acht dagen niet aan zijn verplichtingen voldoet, dan heeft de wederpartij twee mogelijkheden.

Eén: Hij kan de overeenkomst ontbinden. Als er sprake is van een 'toerekenbare tekortkoming', dan is de wederpartij de contractuele boete verschuldigd.
Twee: Hij kan nakoming vorderen in combinatie met een boete van 0,3% van de koopsom per dag dat er niet aan de verplichtingen is voldaan nà het verstrijken van de termijn van acht dagen.

In beginsel is de boete van 10% dan wel 0,3% per dag bedoeld om discussies over de schade te voorkomen. Maar als de wederpartij kan aantonen dat hij meer schade heeft geleden dan de 10% of 0,3% per dag, dan kan hij naar de rechter stappen en ook de aanvullende schade proberen te verhalen op de wederpartij.

Is dat een antwoord op je vragen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jan, Allereerst: Als gevolg van technische problemen was ik niet in staat om tijdig te reageren op je reactie. Excuses daarvoor. Dan inhoudelijk. De verkoper kan natuurlijk best afzien van de verkoop. Alles kan. Maar het blijft niet zonder juridische gevolgen. Als het gaat om een consumentenkoop, dan is een mondelinge toezegging van een verkoper of koper nog maar weinig waard. De verkoper kan zich in beginsel terugtrekken totdat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. De koper mag zich, ook als hij de akte heeft ondertekend, nog gedurende drie dagen bedenken. Daarna is het voor koper en verkoper afgelopen met de 'vrijblijvendheid' en gaat de 'boetebepaling' uit de koopovereenkomst een rol spelen. Als één van de partijen nalatig blijft, dan zal de andere partij in actie moeten komen en de nalatige partij in gebreke stellen. Als de nalatige partij dan binnen acht dagen niet aan zijn verplichtingen voldoet, dan heeft de wederpartij twee mogelijkheden. Eén: Hij kan de overeenkomst ontbinden. Als er sprake is van een 'toerekenbare tekortkoming', dan is de wederpartij de contractuele boete verschuldigd. Twee: Hij kan nakoming vorderen in combinatie met een boete van 0,3% van de koopsom per dag dat er niet aan de verplichtingen is voldaan nà het verstrijken van de termijn van acht dagen. In beginsel is de boete van 10% dan wel 0,3% per dag bedoeld om discussies over de schade te voorkomen. Maar als de wederpartij kan aantonen dat hij meer schade heeft geleden dan de 10% of 0,3% per dag, dan kan hij naar de rechter stappen en ook de aanvullende schade proberen te verhalen op de wederpartij. Is dat een antwoord op je vragen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Richard op zaterdag 05 augustus 2017 00:52

Beste Wim,
Ik heb een tegenbod van de verkoper (een vastgoedfirma) geaccepteerd. Vervolgens ben ik per e-mail gefelicteerd door de makelaar. Daarna een concept koopcontract ontvangen. Hierin staan dingen niet goed opgenomen, ook een aantal zaken uit mijn ontbindende voorwaarden. Vervolgens ben ik daarover in discussie gegaan. Nu dreigt de verkoper de onderhandelingen met andere kopers weer op te pakken.
Kan dit zomaar?
Mvrgr Richard

Beste Wim, Ik heb een tegenbod van de verkoper (een vastgoedfirma) geaccepteerd. Vervolgens ben ik per e-mail gefelicteerd door de makelaar. Daarna een concept koopcontract ontvangen. Hierin staan dingen niet goed opgenomen, ook een aantal zaken uit mijn ontbindende voorwaarden. Vervolgens ben ik daarover in discussie gegaan. Nu dreigt de verkoper de onderhandelingen met andere kopers weer op te pakken. Kan dit zomaar? Mvrgr Richard
Wim de Leeuw op zaterdag 05 augustus 2017 11:16

Dag Richard,

Blijkbaar zijn de verkoper en jij het eens geworden over de prijs van het huis. Maar blijkbaar zijn jullie het nog niet eens over de andere aspecten van de koop, zoals de ontbindende voorwaarden.

Ik ben geneigd om te concluderen dat er nog geen sprake is van wilsovereenstemming. Jullie zijn het over belangrijke aspecten van de koop nog niet eens. Dus is er nog geen overeenkomst. En dus staat de verkoper niets in de weg om de onderhandelingen met andere kopers weer op te pakken.

In de huidige verkopersmarkt draait het vaak niet alleen meer om de prijs die een koper biedt, maar ook om de zwaarte van de ontbindende voorwaarden. Vaak zijn er meerdere gegadigden die de vraagprijs willen betalen of zelfs meer dan dat. En dus is een koper die 'geen hypotheek nodig heeft' een koper die direct zekerheid biedt. En dat is interessanter dan een koper waarbij de verkoper maar moet afwachten of hij de hypotheek rond gaat krijgen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Richard, Blijkbaar zijn de verkoper en jij het eens geworden over de prijs van het huis. Maar blijkbaar zijn jullie het nog niet eens over de andere aspecten van de koop, zoals de ontbindende voorwaarden. Ik ben geneigd om te concluderen dat er nog geen sprake is van wilsovereenstemming. Jullie zijn het over belangrijke aspecten van de koop nog niet eens. Dus is er nog geen overeenkomst. En dus staat de verkoper niets in de weg om de onderhandelingen met andere kopers weer op te pakken. In de huidige verkopersmarkt draait het vaak niet alleen meer om de prijs die een koper biedt, maar ook om de zwaarte van de ontbindende voorwaarden. Vaak zijn er meerdere gegadigden die de vraagprijs willen betalen of zelfs meer dan dat. En dus is een koper die 'geen hypotheek nodig heeft' een koper die direct zekerheid biedt. En dat is interessanter dan een koper waarbij de verkoper maar moet afwachten of hij de hypotheek rond gaat krijgen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zaterdag 22 februari 2020

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.