De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
6 minutes reading time (1109 words)

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig.

Als een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar of door een andere professional, dan verandert dat niets aan de particuliere status van die koper of verkoper. Een particuliere koper of verkoper blijft een particuliere koper of verkoper, ook als hij of zij zich laat bijstaan door een makelaar.

Een institituionele belegger is geen particulier. Maar het bezit van een beleggingspandje maakt iemand nog geen professionele partij. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Lees ook onze blogs "Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd? en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Gerelateerde berichten

 

Vragen & Reacties 140

Wim de Leeuw op woensdag 22 augustus 2018 23:03

Beste Michelle,

Artikel 13 van de WBVR - Wet Belastingen Van Rechtsverkeer - luidt als volgt:

1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht.
2. Voor de toepassing van het eerste lid worden aandelen of rechten, als bedoeld in artikel 4, eerste lid, en de daardoor middellijk of onmiddellijk vertegenwoordigde goederen als dezelfde goederen beschouwd.
3. Bij algemene maatregel van bestuur kan, indien de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt daartoe aanleiding geven, in afwijking van het eerste lid tijdelijk een afwijkende termijn worden vastgesteld waarbij voor woningen en niet-woningen een verschillende termijn gehanteerd kan worden en voor zover nodig kan worden voorzien in overgangsrecht.


In \gewone mensentaal' houdt dat artikel in dat als een woning binnen zes maanden wordt 'doorverkocht' er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd over het bedrag waarover eerder overdrachtsbelasting is betaald.

Dat voordeel komt WETTELIJK - dus als er niets contractueel is vastgelegd - voor rekening van de koper.

Heel eerlijk gezegd begrijp ik ook niet zo goed waarom jullie een voordeel zouden willen incasseren, enkel en alleen omdat er zes maanden geleden ook door een ander overdrachtsbelasting is betaald.

En dat is precies de reden waarom, in geval van een tweede overdracht binnen zes maanden, ALTIJD wordt vastgelegd dat dit voordeel aan de verkoper toekomt.

Eigenlijk hadden de verkopers jullie dit vooraf moeten melden. Dat was 'netjes' geweest.

Maar volgens het huidige Nederlandse recht is een verkoper - bij een particuliere verkoop - pas juridisch gebonden nadat hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet.

Jullie hebben dus twee mogelijkheden. Of je gaat akkoord met de huidige regeling. Of de verkoper zet zijn handtekening niet, waarna hij volkomen vrij is om het huis aan een ander te verkopen.

Het zou kunnen zijn dat de termijn van zes maanden inmiddels bijna verstreken is. En in dat geval heb je misschien nog een aardige onderhandelingspositie om alsnog tot een akkoord te komen met een verdeling van het belastingvoordeel.

Maar als je hierin je gelijk wilt halen, dan trek je aan wat mij betreft aan het kortste eind.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Michelle, Artikel 13 van de WBVR - Wet Belastingen Van Rechtsverkeer - luidt als volgt: [i]1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht. 2. Voor de toepassing van het eerste lid worden aandelen of rechten, als bedoeld in artikel 4, eerste lid, en de daardoor middellijk of onmiddellijk vertegenwoordigde goederen als dezelfde goederen beschouwd. 3. Bij algemene maatregel van bestuur kan, indien de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt daartoe aanleiding geven, in afwijking van het eerste lid tijdelijk een afwijkende termijn worden vastgesteld waarbij voor woningen en niet-woningen een verschillende termijn gehanteerd kan worden en voor zover nodig kan worden voorzien in overgangsrecht. [/i] In \gewone mensentaal' houdt dat artikel in dat als een woning binnen zes maanden wordt 'doorverkocht' er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd over het bedrag waarover eerder overdrachtsbelasting is betaald. Dat voordeel komt WETTELIJK - dus als er niets contractueel is vastgelegd - voor rekening van de koper. Heel eerlijk gezegd begrijp ik ook niet zo goed waarom jullie een voordeel zouden willen incasseren, enkel en alleen omdat er zes maanden geleden ook door een ander overdrachtsbelasting is betaald. En dat is precies de reden waarom, in geval van een tweede overdracht binnen zes maanden, ALTIJD wordt vastgelegd dat dit voordeel aan de verkoper toekomt. Eigenlijk hadden de verkopers jullie dit vooraf moeten melden. Dat was 'netjes' geweest. Maar volgens het huidige Nederlandse recht is een verkoper - bij een particuliere verkoop - pas juridisch gebonden nadat hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. Jullie hebben dus twee mogelijkheden. Of je gaat akkoord met de huidige regeling. Of de verkoper zet zijn handtekening niet, waarna hij volkomen vrij is om het huis aan een ander te verkopen. Het zou kunnen zijn dat de termijn van zes maanden inmiddels bijna verstreken is. En in dat geval heb je misschien nog een aardige onderhandelingspositie om alsnog tot een akkoord te komen met een verdeling van het belastingvoordeel. Maar als je hierin je gelijk wilt halen, dan trek je aan wat mij betreft aan het kortste eind. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - B. op maandag 10 september 2018 20:25

Beste Wim,

Interessante materie. Gelden bij de koop/verkoop van een stuk grond dezelfde voorwaarden? Ik lees heel veel over onroerend goed en bij koop/verkoop van een woning, maar niets over de grond zelf. Ik ben benieuwd naar volgende casus. Heel veel dank alvast.


In casu:
Familie heeft een stuk grond dat ze willen verkopen aan partij X. Per e-mail is een prijs overeengekomen, op voorwaarde dat de grondmeting 'gunstig' is. Nu is gunstig uiteraard een multi-interpretabel begrip, maar goed. De familie wil het stuk verkopen.

Familielid Y (kind van een van de verkopende familieleden) verneemt van de verkoop en meldt zich. "Ik wil de grond wel kopen". Kan de familie (verkopende partij) zich terugtrekken uit het verkoopproces en het stuk grond binnen de familie verkopen, of moet de verkoop aan partij X plaatsvinden?

- Er zijn geen koopcontracten gemaakt.
- Er is niet gesproken over termijnen of een datum van tekenen.
- Er zijn geen kosten gemaakt door kopende partij X (kosten onderzoek voor verkopende partij/familie)
- Het rapport van grondmeting is geleverd, maar daar is door partij X nog niet op gereageerd. (Zit daar een termijn aan?)
- Er is afgesproken per email dat grond voor prijs 123 gekocht wordt als rapport van grondmeting gunstig is. (Is dat een akkoord?)

Beste Wim, Interessante materie. Gelden bij de koop/verkoop van een stuk grond dezelfde voorwaarden? Ik lees heel veel over onroerend goed en bij koop/verkoop van een woning, maar niets over de grond zelf. Ik ben benieuwd naar volgende casus. Heel veel dank alvast. [b]In casu:[/b] Familie heeft een stuk grond dat ze willen verkopen aan partij X. Per e-mail is een prijs overeengekomen, op voorwaarde dat de grondmeting 'gunstig' is. Nu is gunstig uiteraard een multi-interpretabel begrip, maar goed. De familie wil het stuk verkopen. Familielid Y (kind van een van de verkopende familieleden) verneemt van de verkoop en meldt zich. "Ik wil de grond wel kopen". Kan de familie (verkopende partij) zich terugtrekken uit het verkoopproces en het stuk grond binnen de familie verkopen, of moet de verkoop aan partij X plaatsvinden? - Er zijn geen koopcontracten gemaakt. - Er is niet gesproken over termijnen of een datum van tekenen. - Er zijn geen kosten gemaakt door kopende partij X (kosten onderzoek voor verkopende partij/familie) - Het rapport van grondmeting is geleverd, maar daar is door partij X nog niet op gereageerd. (Zit daar een termijn aan?) - Er is afgesproken per email dat grond voor prijs 123 gekocht wordt als rapport van grondmeting gunstig is. (Is dat een akkoord?)
Wim de Leeuw op dinsdag 11 september 2018 09:44

Beste B.,

De bedenktijd geldt - boek 7 Burgerlijk Wetboek, artikel 2, voor de koop van "een tot bewoning bestemde onroerende zaak" door "een koper die een natuurlijke persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf". De bedenktijd van drie dagen geldt ook voor koop/aannemingsovereenkomsten, maar niet bij de verkoop van alleen grond. De koopovereenkomst van grond hoeft ook niet schriftelijk te worden vastgelegd.

Dit houdt in dat de familie zich niet meer kan terugtrekken. De enige die zich zou kunnen trekken is de koper in het geval de grondmeting niet gunstig of ongunstig is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste B., De bedenktijd geldt - boek 7 Burgerlijk Wetboek, artikel 2, voor de koop van [i]"een tot bewoning bestemde onroerende zaak[/i]" door "[i]een koper die een natuurlijke persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf[/i]". De bedenktijd van drie dagen geldt ook voor koop/aannemingsovereenkomsten, maar niet bij de verkoop van alleen grond. De koopovereenkomst van grond hoeft ook niet schriftelijk te worden vastgelegd. Dit houdt in dat de familie zich niet meer kan terugtrekken. De enige die zich zou kunnen trekken is de koper in het geval de grondmeting niet gunstig of ongunstig is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - B. op dinsdag 11 september 2018 10:17

Beste Wim,

Bedankt voor de snelle reactie! We wachten even af hoe het gaat lopen.

Beste Wim, Bedankt voor de snelle reactie! We wachten even af hoe het gaat lopen.
Gast - B. op dinsdag 11 september 2018 10:55

Beste Wim,

Zit er overigens een termijn aan? Rapport is geleverd. Moet kopende partij X binnen een bepaalde termijn reageren?

Beste Wim, Zit er overigens een termijn aan? Rapport is geleverd. Moet kopende partij X binnen een bepaalde termijn reageren?
Wim de Leeuw op dinsdag 11 september 2018 12:38

Beste B.,

Als er geen termijn is afgesproken, dan zit er geen termijn aan anders dan dat partijen zich ten opzichte van elkaar redelijk moeten gedragen en de termijn dus niet extreem kort of extreem lang zou mogen zijn.

Het was overigens verstandig geweest om deze transactie te laten begeleiden door een NVM-makelaar. Op dit moment is er sprake van allerlei open einden en algemeenheden die aanleiding kunnen zijn voor gedoe tussen partijen. Het was beter geweest als er concrete afspraken waren gemaakt over wat precies wordt verstaan onder een gunstige grondmeting, door wie die meting mag worden uitgevoerd, hoe lang de ontbindende of opschortende voorwaarde duurt enzovoorts.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste B., Als er geen termijn is afgesproken, dan zit er geen termijn aan anders dan dat partijen zich ten opzichte van elkaar redelijk moeten gedragen en de termijn dus niet extreem kort of extreem lang zou mogen zijn. Het was overigens verstandig geweest om deze transactie te laten begeleiden door een NVM-makelaar. Op dit moment is er sprake van allerlei open einden en algemeenheden die aanleiding kunnen zijn voor gedoe tussen partijen. Het was beter geweest als er concrete afspraken waren gemaakt over wat precies wordt verstaan onder een gunstige grondmeting, door wie die meting mag worden uitgevoerd, hoe lang de ontbindende of opschortende voorwaarde duurt enzovoorts. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Cor Pennings op dinsdag 09 oktober 2018 09:57

Wij hebben een voorlopige koopakte getekend.
Daarin is een afspraak toegevoegd:

artikel 21 Nadere afspraken.
21.1 Deze koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden zonder datpartijen over en
weer enlg recht hebben op vergoeding van schade hoe ook genaamd, indien het huidi’e
pand van koper, gelegen te ***** niet binnen 2 maanden na
ondertekening van deze overeenkomst door koper, onvoorwaardelijk verkocht is voor een
prijs van tenminste €120.000,- kk. ofzoveel minder als waarmee koper alsnog
uitdrukkelijk zal instemmen.
Indien verkoper het bij deze verkochte aan een derde kan verkopen, meldt hij dit schriftelijk,
met bericht van ontvangst, aan koper. Verkoper heeft vervolgens het recht deze
overeenkomst schriftelijk, met bericht van ontvangst, te ontbinden, indien koper niet binnen
3 x 24 uur na ontvangst van dïtschrijven, verkoper schriftelijk, met bericht van ontvangst, te
kennen heeft gegeven dat hij de onderhavige koopovereenkomst alsnog, doch thans
onvoorwaardelijk, gestand zal doen.

Volgens de makelaar betekend dit , dat er verkoper de koop alsnog kan ontbinden door het aan een ander te verkopen.
Met de voorwaarde dat wij 72 uur de tijd krijgen om de hypotheek definitief af te sluiten.
Is dit geoorloofd?
En 72 uur, is dat realistisch?
Wat heeft een voorlopige koopakte dan überhaupt voor waarde?

Wij hebben een voorlopige koopakte getekend. Daarin is een afspraak toegevoegd: artikel 21 Nadere afspraken. 21.1 Deze koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden zonder datpartijen over en weer enlg recht hebben op vergoeding van schade hoe ook genaamd, indien het huidi’e pand van koper, gelegen te ***** niet binnen 2 maanden na ondertekening van deze overeenkomst door koper, onvoorwaardelijk verkocht is voor een prijs van tenminste €120.000,- kk. ofzoveel minder als waarmee koper alsnog uitdrukkelijk zal instemmen. Indien verkoper het bij deze verkochte aan een derde kan verkopen, meldt hij dit schriftelijk, met bericht van ontvangst, aan koper. Verkoper heeft vervolgens het recht deze overeenkomst schriftelijk, met bericht van ontvangst, te ontbinden, indien koper niet binnen 3 x 24 uur na ontvangst van dïtschrijven, verkoper schriftelijk, met bericht van ontvangst, te kennen heeft gegeven dat hij de onderhavige koopovereenkomst alsnog, doch thans onvoorwaardelijk, gestand zal doen. Volgens de makelaar betekend dit , dat er verkoper de koop alsnog kan ontbinden door het aan een ander te verkopen. Met de voorwaarde dat wij 72 uur de tijd krijgen om de hypotheek definitief af te sluiten. Is dit geoorloofd? En 72 uur, is dat realistisch? Wat heeft een voorlopige koopakte dan überhaupt voor waarde?
Wim de Leeuw op dinsdag 09 oktober 2018 11:20

Geachte heer Pennings / Beste Cor,

Je eerste vraag (Is dit geoorloofd?) is het meest gemakkelijk te beantwoorden. Er bestaat in Nederland contractvrijheid, wat inhoudt dat je in een contract vrijwel alles mag regelen, tenzij dat overduidelijk indruist tegen de wet, tegen de openbare orde of - heel ouderwets - indruist tegen 'de goede zeden'.

Dus ja, dit mag.

Deze clausule wordt vaker gebruikt en wordt de 'no risk-clausule' genoemd. Met deze clausule wordt de woning verkocht aan een koper die de gelegenheid krijgt om de koopovereenkomst te ontbinden als hij niet op tijd zijn eigen woning heeft verkocht. Eigenlijk schiet de verkoper van deze woning niet zoveel op met deze koper, want het risico dat de verkoper zijn eigen woning niet verkoopt wordt vervangen door het risico dat de koper diens woning niet verkoopt. En dus krijgt de eerste verkoper de gelegenheid om zijn woning aan een andere koper te verkopen. Maar als die nieuwe koper zich meldt, dan krijgt de eerste koper nog wel - zij het kort - de gelegenheid om afstand te doen van zijn ontbindende voorwaarde.

Jij vraagt je af of dat geoorloofd is? Zou je jezelf dat ook afvragen als jij die eerste verkoper zou zijn? Stel nu dat zich voor jouw woning straks een koper meldt die je huis wel wil kopen, maar eerst nog wel zijn eigen woning moet verkopen voordat de koop van jouw huis zeker is. Dan zou je toch ook de gelegenheid willen hebben om op zoek te gaan naar een koper die niet eerst zijn eigen woning wil verkopen?

Heel eerlijk gezegd is het in deze woningmarkt bijzonder dat een koper - die blijkbaar zijn financiën nog niet volledig op orde heeft - toch de gelegenheid krijgt om een woning te kopen. In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - midden in de randstad - zijn er nauwelijks verkopers te vinden die hiertoe bereid zouden zijn. Sterker nog, de meest courante woningen en appartementen in de randstad worden tegenwoordig uitsluitend verkocht aan kopers die geen enkele ontbindende voorwaarde stellen en het risico op verkoop van hun woning zelf dragen.

Naar mijn idee is de no-risk clausule een prachtige oplossing voor dit dilemma. Want jullie kunnen een woning kopen zonder het risico dat je met twee huizen zit. Maar de verkoper heeft wel het recht om op zoek te blijven naar een koper die meer zekerheid biedt dan jullie.

De termijn van drie dagen is kort. Maar in vrijwel alle publicaties over de no-risk clausule krijgt de koper twee of drie dagen de gelegenheid om de keuze te maken om zijn voorbehoud te laten vallen of niet.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Pennings / Beste Cor, Je eerste vraag (Is dit geoorloofd?) is het meest gemakkelijk te beantwoorden. Er bestaat in Nederland contractvrijheid, wat inhoudt dat je in een contract vrijwel alles mag regelen, tenzij dat overduidelijk indruist tegen de wet, tegen de openbare orde of - heel ouderwets - indruist tegen 'de goede zeden'. Dus ja, dit mag. Deze clausule wordt vaker gebruikt en wordt de 'no risk-clausule' genoemd. Met deze clausule wordt de woning verkocht aan een koper die de gelegenheid krijgt om de koopovereenkomst te ontbinden als hij niet op tijd zijn eigen woning heeft verkocht. Eigenlijk schiet de verkoper van deze woning niet zoveel op met deze koper, want het risico dat de verkoper zijn eigen woning niet verkoopt wordt vervangen door het risico dat de koper diens woning niet verkoopt. En dus krijgt de eerste verkoper de gelegenheid om zijn woning aan een andere koper te verkopen. Maar als die nieuwe koper zich meldt, dan krijgt de eerste koper nog wel - zij het kort - de gelegenheid om afstand te doen van zijn ontbindende voorwaarde. Jij vraagt je af of dat geoorloofd is? Zou je jezelf dat ook afvragen als jij die eerste verkoper zou zijn? Stel nu dat zich voor jouw woning straks een koper meldt die je huis wel wil kopen, maar eerst nog wel zijn eigen woning moet verkopen voordat de koop van jouw huis zeker is. Dan zou je toch ook de gelegenheid willen hebben om op zoek te gaan naar een koper die niet eerst zijn eigen woning wil verkopen? Heel eerlijk gezegd is het in deze woningmarkt bijzonder dat een koper - die blijkbaar zijn financiën nog niet volledig op orde heeft - toch de gelegenheid krijgt om een woning te kopen. In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - midden in de randstad - zijn er nauwelijks verkopers te vinden die hiertoe bereid zouden zijn. Sterker nog, de meest courante woningen en appartementen in de randstad worden tegenwoordig uitsluitend verkocht aan kopers die geen enkele ontbindende voorwaarde stellen en het risico op verkoop van hun woning zelf dragen. Naar mijn idee is de no-risk clausule een prachtige oplossing voor dit dilemma. Want jullie kunnen een woning kopen zonder het risico dat je met twee huizen zit. Maar de verkoper heeft wel het recht om op zoek te blijven naar een koper die meer zekerheid biedt dan jullie. De termijn van drie dagen is kort. Maar in vrijwel alle publicaties over de no-risk clausule krijgt de koper twee of drie dagen de gelegenheid om de keuze te maken om zijn voorbehoud te laten vallen of niet. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Cor Pennings op dinsdag 09 oktober 2018 12:51

Beste Wim, bedankt voor je antwoord.
Het is mij nu duidelijk, en ook logisch.
Wij hadden eerder al een huis gekocht, 2 weken geleden.
Waarbij wij eenzijdig de voorlopige koopakte hadden getekend.
De verkoper meldde 3 dagen later doodleuk, dat hij met een andere koper in zee ging.
Daar hij de koopakte niet getekend had....was dat voor ons het einde.
We hebben nog geprobeerd een hoger ultiem bod te doen, maar dat mocht niet baten.
Alles was toen al in principe geregeld.
Financiering was goedgekeurd alleen nog definitief afronden, verkoop eigen woning was ook zo goed als gedaan, er had iemand al een bod gedaan.
Maar helaas, ben je vogelvrij tot de andere partij ook getekend heeft.
Maar goed, hopelijk gaat het nu wel goed.
Groet Cor Pennings

Beste Wim, bedankt voor je antwoord. Het is mij nu duidelijk, en ook logisch. Wij hadden eerder al een huis gekocht, 2 weken geleden. Waarbij wij eenzijdig de voorlopige koopakte hadden getekend. De verkoper meldde 3 dagen later doodleuk, dat hij met een andere koper in zee ging. Daar hij de koopakte niet getekend had....was dat voor ons het einde. We hebben nog geprobeerd een hoger ultiem bod te doen, maar dat mocht niet baten. Alles was toen al in principe geregeld. Financiering was goedgekeurd alleen nog definitief afronden, verkoop eigen woning was ook zo goed als gedaan, er had iemand al een bod gedaan. Maar helaas, ben je vogelvrij tot de andere partij ook getekend heeft. Maar goed, hopelijk gaat het nu wel goed. Groet Cor Pennings
Gast - Hans op maandag 05 november 2018 14:12

Beste Wim,

Mooie blog, bedankt voor de info tot zover. Ik en mijn vriendin zitten in de volgende situatie: Van makelaar een telefoontje gehad dat er een woning te koop kwam. Wij gaan kijken en een bod gedaan, na wat over en weer bieden een prijs overeengekomen met verkopende partij. Huis is dus niet op Funda o.i.d. geweest. Concept koopovereenkomst ligt thuis en na een aantal dagen krijgen we een telefoontje van de verkoopmakelaar dat de eigenaar toch afziet van de koop. Reden: Hij hoorde van 'anderen' dat het huis meer waard is en daarom wil men niet meer tekenen.

Ik lees in je blog veel over 'een andere partij heeft hoger geboden', maar kunnen wij nog in deze situatie?


Groet,

Hans

Beste Wim, Mooie blog, bedankt voor de info tot zover. Ik en mijn vriendin zitten in de volgende situatie: Van makelaar een telefoontje gehad dat er een woning te koop kwam. Wij gaan kijken en een bod gedaan, na wat over en weer bieden een prijs overeengekomen met verkopende partij. Huis is dus niet op Funda o.i.d. geweest. Concept koopovereenkomst ligt thuis en na een aantal dagen krijgen we een telefoontje van de verkoopmakelaar dat de eigenaar toch afziet van de koop. Reden: Hij hoorde van 'anderen' dat het huis meer waard is en daarom wil men niet meer tekenen. Ik lees in je blog veel over 'een andere partij heeft hoger geboden', maar kunnen wij nog in deze situatie? Groet, Hans
Gast
zondag 05 april 2020

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.