De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
6 minutes reading time (1109 words)

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig.

Als een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar of door een andere professional, dan verandert dat niets aan de particuliere status van die koper of verkoper. Een particuliere koper of verkoper blijft een particuliere koper of verkoper, ook als hij of zij zich laat bijstaan door een makelaar.

Een institituionele belegger is geen particulier. Maar het bezit van een beleggingspandje maakt iemand nog geen professionele partij. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Lees ook onze blogs "Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd? en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Gerelateerde berichten

 

Vragen & Reacties 140

Gast - Jorg Pronk op maandag 25 juni 2018 10:47

Beste Wim,

Mijn vriendin en ik (studenten) hebben 14 Juni 2018 een bezichtiging gedaan op een appartement in Zwolle. Na deze bezichtiging hebben wij onze interesse getoond en gezegd dat wij dat appartement graag wilde huren. Wij werden een week later op donderdag 21 Juni gefeliciteerd, want wij waren uitgekozen uit alle geïnteresseerde. Wij hadden een afspraak gemaakt om op maandag 25 Juni alles officieel te maken. Ondertussen hadden wij een e-mail gekregen over alle kosten en hebben wij een aanbetaling betaalt. 2 uur voor onze afspraak op maandag belt de makelaar ons dat de verhuurder zich heeft bedacht en geen studenten in zijn woning wilt hebben. Wij vroegen ons af of dit juridisch is toegestaan. Mag een verhuurder zomaar zijn gedachten veranderen nadat hij toezegging heeft gegeven en wij een aanbetaling hebben gedaan? Zo ja, is het dan een goed idee dat wij dit aankaarten bij de makelaar of moeten we het maar laten zitten en verder gaan zoeken?

alvast bedankt voor je hulp.

Met vriendelijke groet,


Jorg Pronk

Beste Wim, Mijn vriendin en ik (studenten) hebben 14 Juni 2018 een bezichtiging gedaan op een appartement in Zwolle. Na deze bezichtiging hebben wij onze interesse getoond en gezegd dat wij dat appartement graag wilde huren. Wij werden een week later op donderdag 21 Juni gefeliciteerd, want wij waren uitgekozen uit alle geïnteresseerde. Wij hadden een afspraak gemaakt om op maandag 25 Juni alles officieel te maken. Ondertussen hadden wij een e-mail gekregen over alle kosten en hebben wij een aanbetaling betaalt. 2 uur voor onze afspraak op maandag belt de makelaar ons dat de verhuurder zich heeft bedacht en geen studenten in zijn woning wilt hebben. Wij vroegen ons af of dit juridisch is toegestaan. Mag een verhuurder zomaar zijn gedachten veranderen nadat hij toezegging heeft gegeven en wij een aanbetaling hebben gedaan? Zo ja, is het dan een goed idee dat wij dit aankaarten bij de makelaar of moeten we het maar laten zitten en verder gaan zoeken? alvast bedankt voor je hulp. Met vriendelijke groet, Jorg Pronk
Wim de Leeuw op maandag 25 juni 2018 14:42

Dag Jorg,

Mijn blog gaat specifiek over het schriftelijkheidsvereiste bij koop en verkoop. Dergelijke regels bestaan niet voor huur en verhuur van woonruimte.

Wat er hier is gebeurd, is juridisch niet correct. Het is echter de vraag of het de moeite waard is om daar werk van te maken.

Zodra je de eigenaar aanspreekt, zal hij zich vermoedelijk op het standpunt stellen dat de makelaar voor zijn beurt heeft gesproken en dat de makelaar niet bevoegd was om namens hem een huurovereenkomst aan te gaan. Natuurlijk kan je je daartegen verzetten en een advocaat inhuren die de makelaar en de eigenaar aansprakelijk stelt. Maar de uitkomst daarvan is onzeker.

Kortom, ik zou als ik jullie was flink wat 'herrie maken' bij die makelaar. Maar het niet op een procedure laten aankomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jorg, Mijn blog gaat specifiek over het schriftelijkheidsvereiste bij koop en verkoop. Dergelijke regels bestaan niet voor huur en verhuur van woonruimte. Wat er hier is gebeurd, is juridisch niet correct. Het is echter de vraag of het de moeite waard is om daar werk van te maken. Zodra je de eigenaar aanspreekt, zal hij zich vermoedelijk op het standpunt stellen dat de makelaar voor zijn beurt heeft gesproken en dat de makelaar niet bevoegd was om namens hem een huurovereenkomst aan te gaan. Natuurlijk kan je je daartegen verzetten en een advocaat inhuren die de makelaar en de eigenaar aansprakelijk stelt. Maar de uitkomst daarvan is onzeker. Kortom, ik zou als ik jullie was flink wat 'herrie maken' bij die makelaar. Maar het niet op een procedure laten aankomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Daan op donderdag 12 juli 2018 11:15

Beste wim. Met daan
Hier een update.
We hebben een kort geding aangespannen om van de beslaglegging af te komen, helaas hebben we die verloren want de koper had genoeg bewijs dat hij als professionele koper wilde kopen, hij had namelijk meedere ontroerend goed, een paar huizen een hotel en een party centrum.dit was de uitspraak van de rechter. Wij wisten dat hij een hotel had en een partycentrum maar niet dat hij huizen bezit. Dus nu gaan we richting de hoofdzaak toe en daar moeten de getuigen aan het woord komen. Die is verkort naar eind juli.Wij moeten dus op de 1 of andere manier bewijzen dat hij zich voor had gedaan als particulier en hij zal daar alles aan doen om te zeggen dat hij als profesioneel de koop wilde doen. Zal moeilijk worden, bij de rechter mag je niet liegen( nou ik denk dat het aan zijn kant met een knipoog zal zijn).ons woord tegen de zijne alleen staat hij al 1-0 voor vanwege het kortgeding.
Weet u toevallig als je bezig bent met een proces. Zou je kunnen beslissen om het pand helemaal niet meer te gaan verkopen aan beide partijen.en wat daar de gevolgen van kunnen zijn.
Mvg daan

Beste wim. Met daan Hier een update. We hebben een kort geding aangespannen om van de beslaglegging af te komen, helaas hebben we die verloren want de koper had genoeg bewijs dat hij als professionele koper wilde kopen, hij had namelijk meedere ontroerend goed, een paar huizen een hotel en een party centrum.dit was de uitspraak van de rechter. Wij wisten dat hij een hotel had en een partycentrum maar niet dat hij huizen bezit. Dus nu gaan we richting de hoofdzaak toe en daar moeten de getuigen aan het woord komen. Die is verkort naar eind juli.Wij moeten dus op de 1 of andere manier bewijzen dat hij zich voor had gedaan als particulier en hij zal daar alles aan doen om te zeggen dat hij als profesioneel de koop wilde doen. Zal moeilijk worden, bij de rechter mag je niet liegen( nou ik denk dat het aan zijn kant met een knipoog zal zijn).ons woord tegen de zijne alleen staat hij al 1-0 voor vanwege het kortgeding. Weet u toevallig als je bezig bent met een proces. Zou je kunnen beslissen om het pand helemaal niet meer te gaan verkopen aan beide partijen.en wat daar de gevolgen van kunnen zijn. Mvg daan
Wim de Leeuw op donderdag 12 juli 2018 19:39

Dag Daan,

Natuurlijk kan je beslissen om helemaal niet meer te verkopen. Maar daar houdt in dat je vermoedelijk een boete van 10% voor je kiezen krijgt. En ik kan me voorstellen dat dat helemaal geen aantrekkelijk alternatief is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Natuurlijk kan je beslissen om helemaal niet meer te verkopen. Maar daar houdt in dat je vermoedelijk een boete van 10% voor je kiezen krijgt. En ik kan me voorstellen dat dat helemaal geen aantrekkelijk alternatief is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op vrijdag 13 juli 2018 14:46

dat is zeker niet aantrekkelijk,bedankt

dat is zeker niet aantrekkelijk,bedankt
Gast - Bassie op woensdag 18 juli 2018 20:30

Beste Wim,
Wat fijn om deze blog te lezen, het wordt mij ook duidelijk dat geen enkele situatie hetzelfde is vandaar mijn situatie.

Situatie:
- NVM makelaar
- Ik ben kopende partij
- Eerste bod op begin juni gedaan
- Alles overeengekomen op half juni
- Eind juni ontvangst concept koopovereenkomst, hier mis ik de vermelding van het recht van overpad
- Het huis gekocht met recht van overpad (vragenlijst verkoper) maar dit blijkt niet uit de stukken
- Het huis heeft enige tijd op verkocht onder voorbehoud gestaan op funda en website makelaar en is sinds twee dagen weer op beschikbaar gezet

De voorlopige koopovereenkomst is nog niet getekend omdat de juiste voorwaarde er niet in stonden wat betreft het recht van overpad. Uiteindelijk blijkt uit het Kadaster ook dat er geen recht geregistreerd staat. Nu stonden afgelopen maandag dan eindelijk de juiste voorwaarde er in blijkt de verkoopster op vakantie te gaan dinsdag en kon hierdoor dus niet tekenen. Begin augustus is zij weer terug. Op de mail e.d. staat dat als zij terug is dat zij zsm gaat tekenen en iedere partij is met de overeenkomst akkoord alleen moet het gesprek aangaan met de buren. Ik kan de koop ontbinden als de buren nier akkoord gaan met her vastleggen hiervan.

Zelf wordt ik ongelofelijk nerveus en vraag ik mij af of er dingen gebeuren die wel mogen. Ik heb inmiddels namelijk ook kosten gemaakt voor een keuring e.d. De makelaar/verkoper heeft tenslotte zijn onderzoeksplicht niet juist uitgevoerd maar ondanks dat ben ik wel geintereseerd in het huis en wil ik het graag regelen.

Beste Wim, Wat fijn om deze blog te lezen, het wordt mij ook duidelijk dat geen enkele situatie hetzelfde is vandaar mijn situatie. Situatie: - NVM makelaar - Ik ben kopende partij - Eerste bod op begin juni gedaan - Alles overeengekomen op half juni - Eind juni ontvangst concept koopovereenkomst, hier mis ik de vermelding van het recht van overpad - Het huis gekocht met recht van overpad (vragenlijst verkoper) maar dit blijkt niet uit de stukken - Het huis heeft enige tijd op verkocht onder voorbehoud gestaan op funda en website makelaar en is sinds twee dagen weer op beschikbaar gezet De voorlopige koopovereenkomst is nog niet getekend omdat de juiste voorwaarde er niet in stonden wat betreft het recht van overpad. Uiteindelijk blijkt uit het Kadaster ook dat er geen recht geregistreerd staat. Nu stonden afgelopen maandag dan eindelijk de juiste voorwaarde er in blijkt de verkoopster op vakantie te gaan dinsdag en kon hierdoor dus niet tekenen. Begin augustus is zij weer terug. Op de mail e.d. staat dat als zij terug is dat zij zsm gaat tekenen en iedere partij is met de overeenkomst akkoord alleen moet het gesprek aangaan met de buren. Ik kan de koop ontbinden als de buren nier akkoord gaan met her vastleggen hiervan. Zelf wordt ik ongelofelijk nerveus en vraag ik mij af of er dingen gebeuren die wel mogen. Ik heb inmiddels namelijk ook kosten gemaakt voor een keuring e.d. De makelaar/verkoper heeft tenslotte zijn onderzoeksplicht niet juist uitgevoerd maar ondanks dat ben ik wel geintereseerd in het huis en wil ik het graag regelen.
Wim de Leeuw op woensdag 18 juli 2018 23:55

Beste Bassie,

Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt met 'de vermelding van het recht van overpad'. Je koopt een huis op grond van artikel 6 van de standaard koopovereenkomst "in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan."

Het is niet noodzakelijk en niet gebruikelijk om alle juridische bijzonderheden van een woning, die voor een belangrijk gedeelte opgenomen zullen zijn in het eigendomsbewijs van de verkoper, in de koopovereenkomst op te nemen. Met andere woorden, het is niet zo vreemd dat er in de koopovereenkomst van een huis niet expliciet wordt gesproken over een recht van overpad. Om de simpele reden dat de koper het huis koopt in de (ook juridische) staat waarin het huis zich bevindt. Die zaken staan in het eigendomsbewijs. En dat eigendomsbewijs is onderdeel van de koopovereenkomst.

Een recht van overpad zou opgenomen moeten zijn in dat eigendomsbewijs. Maar misschien heb je het niet over een recht van overpad, maar over een erfdienstbaarheid?

Wat de reden is dat de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, doet er niet toe. In jullie geval is er een aanwijsbare reden waarom die overeenkomst nog niet is ondertekend, omdat er blijkbaar nog wordt geharreward over het recht van overpad. Die reden doet er niet toe. Zolang de verkoper de koopovereenkomst niet heeft ondertekend, is de deal nog steeds onzeker.

Je hebt alle redenen om nerveus te zijn. Zolang de verkoper de overeenkomst niet tekent, heb je als koper een heel kwetsbare positie.

Ik geloof niet dat er iets gebeurt dat niet mag. Jullie hebben een mondelinge overeenkomst, maar die is niet zoveel waard. Jullie willen - al dan niet terecht - het recht van overpad opgenomen hebben in de overeenkomst. Maar blijkbaar is dat een reden voor de verkoper om zijn handtekening nog niet te zetten.

Voor de goede orde: als kopers hebben jullie een onderzoeksplicht. De verkoper heeft geen onderzoeksplicht maar een mededelingsplicht.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bassie, Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt met 'de vermelding van het recht van overpad'. Je koopt een huis op grond van artikel 6 van de standaard koopovereenkomst [i]"in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan."[/i] Het is niet noodzakelijk en niet gebruikelijk om alle juridische bijzonderheden van een woning, die voor een belangrijk gedeelte opgenomen zullen zijn in het eigendomsbewijs van de verkoper, in de koopovereenkomst op te nemen. Met andere woorden, het is niet zo vreemd dat er in de koopovereenkomst van een huis niet expliciet wordt gesproken over een recht van overpad. Om de simpele reden dat de koper het huis koopt in de (ook juridische) staat waarin het huis zich bevindt. Die zaken staan in het eigendomsbewijs. En dat eigendomsbewijs is onderdeel van de koopovereenkomst. Een recht van overpad zou opgenomen moeten zijn in dat eigendomsbewijs. Maar misschien heb je het niet over een recht van overpad, maar over een erfdienstbaarheid? Wat de reden is dat de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, doet er niet toe. In jullie geval is er een aanwijsbare reden waarom die overeenkomst nog niet is ondertekend, omdat er blijkbaar nog wordt geharreward over het recht van overpad. Die reden doet er niet toe. Zolang de verkoper de koopovereenkomst niet heeft ondertekend, is de deal nog steeds onzeker. Je hebt alle redenen om nerveus te zijn. Zolang de verkoper de overeenkomst niet tekent, heb je als koper een heel kwetsbare positie. Ik geloof niet dat er iets gebeurt dat niet mag. Jullie hebben een mondelinge overeenkomst, maar die is niet zoveel waard. Jullie willen - al dan niet terecht - het recht van overpad opgenomen hebben in de overeenkomst. Maar blijkbaar is dat een reden voor de verkoper om zijn handtekening nog niet te zetten. Voor de goede orde: als kopers hebben jullie een onderzoeksplicht. De verkoper heeft geen onderzoeksplicht maar een mededelingsplicht. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Susan op donderdag 19 juli 2018 07:39

Is er een juridisch verschil tussen een recht van overpad en een erfdienstbaarheid? Je schrijft dat dit in de eigendomsakte moet staan. Maar moet hij juist niet in de eigendomsakte van de andere percelen over wiens grond je mag lopen staan? Wij hebben nu middels erfdienstbaarheids onderzoek uitgevonden dat we inderdaad recht van overpad hebben bij onze nieuwe woning. Maar dit komt verder in onze stukken niet voor. We bewaren de uitslag van dat onderzoek dan ook zorgvuldig. Maar moet het in onze leveringsakte ook opgenomen worden om rechtsgeldig te zijn???
Dank weer

Is er een juridisch verschil tussen een recht van overpad en een erfdienstbaarheid? Je schrijft dat dit in de eigendomsakte moet staan. Maar moet hij juist niet in de eigendomsakte van de andere percelen over wiens grond je mag lopen staan? Wij hebben nu middels erfdienstbaarheids onderzoek uitgevonden dat we inderdaad recht van overpad hebben bij onze nieuwe woning. Maar dit komt verder in onze stukken niet voor. We bewaren de uitslag van dat onderzoek dan ook zorgvuldig. Maar moet het in onze leveringsakte ook opgenomen worden om rechtsgeldig te zijn??? Dank weer
Wim de Leeuw op donderdag 19 juli 2018 09:21

Dag Susan,

Een recht van overpad kan ontstaan door 'vestiging', dit gebeurt als twee partijen onderling afspraken maken over een recht van overpad. Er ontstaat dan een zakelijk recht, dat ook geldt ten opzichte van toekomstige eigenaren.

Een recht van overpad kan ook ontstaan door 'verjaring'. Als er geen overpad is gevestigd, maar partijen gedragen zich gedurende twintig jaar onafgebroken alsof dat overpad er wel is, dan is het overpad daarmee ook een feit geworden. Ontstaan door verjaring. Maar daarvan is niets terug te vinden bij het kadaster.

Natuurlijk is een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, een potentiële bron van burenruzies. Maar er is wel sprake van een rechtsgeldig recht van overpad.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Susan, Een recht van overpad kan ontstaan door 'vestiging', dit gebeurt als twee partijen onderling afspraken maken over een recht van overpad. Er ontstaat dan een zakelijk recht, dat ook geldt ten opzichte van toekomstige eigenaren. Een recht van overpad kan ook ontstaan door 'verjaring'. Als er geen overpad is gevestigd, maar partijen gedragen zich gedurende twintig jaar onafgebroken alsof dat overpad er wel is, dan is het overpad daarmee ook een feit geworden. Ontstaan door verjaring. Maar daarvan is niets terug te vinden bij het kadaster. Natuurlijk is een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, een potentiële bron van burenruzies. Maar er is wel sprake van een rechtsgeldig recht van overpad. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Michelle op woensdag 22 augustus 2018 17:50

Goedenavond,

Ons bod is geaccepteerd en nu zijn we bezig met de koopovereenkomst. Daarin is wet 13 WBR bij de overdrachtsbelasting opgenomen. Dat volgens het koopcontract toekomt aan verkoper. Nu ging het verkoper alleen om het feit dat hij zelf geen overdrachtsbelasting was verschuldigd en dat wilde hij zwart op wit hebben. (Deze bevestiging heb ik schriftelijk.) Nu hij van de makelaar/notaris pas echt begrijpt wat wet 13 inhoud, wil hij opeens aanspraak maken op het belastingvoordeel. Ik ben het er niet mee eens, zeker omdat we schriftelijk de overeenkomst hadden. Sta ik in mijn recht? Alvast bedankt voor uw reactie.

Goedenavond, Ons bod is geaccepteerd en nu zijn we bezig met de koopovereenkomst. Daarin is wet 13 WBR bij de overdrachtsbelasting opgenomen. Dat volgens het koopcontract toekomt aan verkoper. Nu ging het verkoper alleen om het feit dat hij zelf geen overdrachtsbelasting was verschuldigd en dat wilde hij zwart op wit hebben. (Deze bevestiging heb ik schriftelijk.) Nu hij van de makelaar/notaris pas echt begrijpt wat wet 13 inhoud, wil hij opeens aanspraak maken op het belastingvoordeel. Ik ben het er niet mee eens, zeker omdat we schriftelijk de overeenkomst hadden. Sta ik in mijn recht? Alvast bedankt voor uw reactie.
Gast
zondag 29 maart 2020

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.