De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
6 minutes reading time (1109 words)

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig.

Als een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar of door een andere professional, dan verandert dat niets aan de particuliere status van die koper of verkoper. Een particuliere koper of verkoper blijft een particuliere koper of verkoper, ook als hij of zij zich laat bijstaan door een makelaar.

Een institituionele belegger is geen particulier. Maar het bezit van een beleggingspandje maakt iemand nog geen professionele partij. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Lees ook onze blogs "Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd? en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Gerelateerde berichten

 

Vragen & Reacties 140

Gast - Wim de Leeuw op vrijdag 06 mei 2016 18:23

Dag Erwin,

Ik neig ernaar om te zeggen dat een particulier een particulier blijft, ook als de particulier wordt vertegenwoordigd door een professionele partij zoals een bank. Als dat anders zou zijn, dan zou elke particulier die een makelaar inschakelt, opeens ook als professionele partij worden gezien... En vanuit die redenering kan de verkoper nog steeds van de overeenkomst af, zolang de koper nog niet heeft getekend.

Wim de Leeuw

Dag Erwin, Ik neig ernaar om te zeggen dat een particulier een particulier blijft, ook als de particulier wordt vertegenwoordigd door een professionele partij zoals een bank. Als dat anders zou zijn, dan zou elke particulier die een makelaar inschakelt, opeens ook als professionele partij worden gezien... En vanuit die redenering kan de verkoper nog steeds van de overeenkomst af, zolang de koper nog niet heeft getekend. Wim de Leeuw
Gast - Liese op dinsdag 31 mei 2016 14:41

Hallo
Onze zoon heeft zijn woning te koop staan en er is een koopster die een bod heeft uitgebracht. Hij is met het bod akkoord gegaan en heeft dit per mail aan haar bevestigd. Er zijn nog verder geen overeenkomsten getekend. Nu heeft deze koopster duidelijk gemaakt om alleen te kopen wanneer haar huis is verkocht ook mondeling. Onze zoon is het hier niet mee eens .....kan hij nu onder deze mondelinge afspraak uit? op jullie site staat het geen rechtsgeldige binding is , maar ik wil toch liever het zekere voor het onzekere nemen. Alvast bedankt dat jullie mee willen kijken.

Hallo Onze zoon heeft zijn woning te koop staan en er is een koopster die een bod heeft uitgebracht. Hij is met het bod akkoord gegaan en heeft dit per mail aan haar bevestigd. Er zijn nog verder geen overeenkomsten getekend. Nu heeft deze koopster duidelijk gemaakt om alleen te kopen wanneer haar huis is verkocht ook mondeling. Onze zoon is het hier niet mee eens .....kan hij nu onder deze mondelinge afspraak uit? op jullie site staat het geen rechtsgeldige binding is , maar ik wil toch liever het zekere voor het onzekere nemen. Alvast bedankt dat jullie mee willen kijken.
Gast - Wim de Leeuw op woensdag 01 juni 2016 10:49

Dag Liese,

Als uw zoon géén professionele partij is, dan is hij niet gebonden aan een per mail bevestigd akkoord over de koop van het huis.

Overigens was het netjes geweest wanneer de koopster dit belangrijke voorbehoud direct bij het uitbrengen van het bod had gemaakt. En niet achteraf.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Liese, Als uw zoon géén professionele partij is, dan is hij niet gebonden aan een per mail bevestigd akkoord over de koop van het huis. Overigens was het netjes geweest wanneer de koopster dit belangrijke voorbehoud direct bij het uitbrengen van het bod had gemaakt. En niet achteraf. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Hans op zondag 19 juni 2016 07:45

Beste Hr. De Leeuw......,

Na vermoeiende en toch zeker ook emotionele onderhandelingen met verkopende partij/makelaar hebben wij en voorstel tot verkoop ontvangen. Dit bedrag hebben wij geaccepteerd. Dus het tegenbod geaccepteerd. Per omgaande hoorden wij van de nvm makelaar dat het tegenbod toch niet akkoord was en er dus (weer) meer geld bij moet.
Hebben dus een nieuw en hoger tegenbod ontvangen.
ondanks de frustratie over deze gang van zake toch besloten het nieuwe tegenbod te accepteren......
Nu wachten we op reactie van de verkopende makelaar. Want deze moet nog 'overleggen' met verkopende partij.....
Wat vindt u van deze gang van zake en mag een aangeboden verkoopprijs /tegenbod gewijzigd worden?

Beste Hr. De Leeuw......, Na vermoeiende en toch zeker ook emotionele onderhandelingen met verkopende partij/makelaar hebben wij en voorstel tot verkoop ontvangen. Dit bedrag hebben wij geaccepteerd. Dus het tegenbod geaccepteerd. Per omgaande hoorden wij van de nvm makelaar dat het tegenbod toch niet akkoord was en er dus (weer) meer geld bij moet. Hebben dus een nieuw en hoger tegenbod ontvangen. ondanks de frustratie over deze gang van zake toch besloten het nieuwe tegenbod te accepteren...... Nu wachten we op reactie van de verkopende makelaar. Want deze moet nog 'overleggen' met verkopende partij..... Wat vindt u van deze gang van zake en mag een aangeboden verkoopprijs /tegenbod gewijzigd worden?
Gast - Wim de Leeuw op zondag 19 juni 2016 09:51

Beste Hans,

De verkopend makelaar doet waarvoor hij is ingehuurd, namelijk het huis voor de hoogste prijs en de bexte voorwaarden verkopen. Zolang de verkoper geen koopovereenkomst heeft getekend, is er geen koop. En, ook na ondertekening, heb jij als koper nog drie dagen gelegenheid om je te bedenken.

Wat me wel intrigeert is de reden waarom het tegenbod van de verkopers werd ingetrokken. Hebben zich andere gegadigden gemeld? Is er een ander bod binnengekomen? Is jullie dat verteld?

Groeten,
Wim de Leeuw

Beste Hans, De verkopend makelaar doet waarvoor hij is ingehuurd, namelijk het huis voor de hoogste prijs en de bexte voorwaarden verkopen. Zolang de verkoper geen koopovereenkomst heeft getekend, is er geen koop. En, ook na ondertekening, heb jij als koper nog drie dagen gelegenheid om je te bedenken. Wat me wel intrigeert is de reden waarom het tegenbod van de verkopers werd ingetrokken. Hebben zich andere gegadigden gemeld? Is er een ander bod binnengekomen? Is jullie dat verteld? Groeten, Wim de Leeuw
Gast - Hans op zondag 19 juni 2016 07:48

Overigens is de nvm makelaar zoals omschreven in de vraag de verkopende makelaar....

Dit ter verduidelijking

Dank alvast voor uw reactie....,

Hans

Overigens is de nvm makelaar zoals omschreven in de vraag de verkopende makelaar.... Dit ter verduidelijking Dank alvast voor uw reactie...., Hans
Gast - Hans op maandag 20 juni 2016 09:34

Beste....,

Een zeer duidelijk en overtuigend antwoord.
Geeft ruimte in de gedachten over hoe deze situatie zich heeft ontwikkeld.
Dank daarvoor.....

Hopende op een positieve afloop....,

Vriendelijke groet...,

Hans

Beste...., Een zeer duidelijk en overtuigend antwoord. Geeft ruimte in de gedachten over hoe deze situatie zich heeft ontwikkeld. Dank daarvoor..... Hopende op een positieve afloop...., Vriendelijke groet..., Hans
Gast - Wim de Leeuw op maandag 20 juni 2016 10:55

Beste Hans,

Dank voor het compliment.

Sterkte met de (hopelijk) laatste loodjes....

Wim de Leeuw

Beste Hans, Dank voor het compliment. Sterkte met de (hopelijk) laatste loodjes.... Wim de Leeuw
Gast - Loura op zondag 03 juli 2016 11:54

Hallo,
Erg prettig dat u een website heeft waar het 1 en ander duiderlijker uitgelegd wordt.
Ons bod en voorwaarden zijn geaccepteerd en op 28 juni hebben wij het koopcontract gekregen en op 1juli hebben wij deze als koper getekend. Nu zou op 2juli de verkoper gaan tekenen en dit zou de makelaar naar ons terugkoppelen. Helaas is dit niet gebeurd. Mag de verkoper in deze fase zich nog terug trekken/een beter aanbod aannemen? Terwijl wij al getekend hebben, maar zij nog niet?
Met vriendelijke groet
Loura

Hallo, Erg prettig dat u een website heeft waar het 1 en ander duiderlijker uitgelegd wordt. Ons bod en voorwaarden zijn geaccepteerd en op 28 juni hebben wij het koopcontract gekregen en op 1juli hebben wij deze als koper getekend. Nu zou op 2juli de verkoper gaan tekenen en dit zou de makelaar naar ons terugkoppelen. Helaas is dit niet gebeurd. Mag de verkoper in deze fase zich nog terug trekken/een beter aanbod aannemen? Terwijl wij al getekend hebben, maar zij nog niet? Met vriendelijke groet Loura
Gast - Wim de Leeuw op zondag 03 juli 2016 17:54

Dag Loura,

De verkoper is pas juridisch gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. De verkoper kan nog steeds een beter bod accepteren. Aan de andere kant, als de verkoper heeft getekend, mogen jullie nog drie dagen bedenken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Loura, De verkoper is pas juridisch gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. De verkoper kan nog steeds een beter bod accepteren. Aan de andere kant, als de verkoper heeft getekend, mogen jullie nog drie dagen bedenken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zondag 29 maart 2020

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.