De Leeuw Groep B.V. heeft alweer de elfde editie van het rapport ‘Zicht op de Woningmarkt’ uitgebracht. Het rapport omvat woningmarktgegevens voor de gebieden Rijn- en Veenstreek, Duin- en Bollenstreek en de Leidse regio over de periode 2010-2016. De afgelopen maanden heeft De Leeuw onderzoek gedaan naar de woningmarkt in de regio. Behorend tot de 25 grootste NVM woningmakelaars van Nederland en marktleider in haar werkgebied, beschouwt De Leeuw het als haar verantwoordelijkheid om deze informatie te leveren.

De Leeuw hoopt dat deze rapportage zal bijdragen aan een grotere transparantie van de koopwoningmarkt. Het rapport ‘Zicht op de Woningmarkt’ is gebaseerd op woningmarktcijfers van de door NVM-makelaars verkochte woningen. Onder andere zijn het aantal transacties, de gemiddelde  verkoopprijzen en gemiddelde verkooptijden vergeleken op landelijk, regionaal en gemeentelijk niveau. Deze gegevens zijn door de makelaars van De Leeuw voorzien van bevindingen en achtergrondinformatie.

 

De woningmarkt in historisch perspectief

Volgens het Onderzoeksbureau Technische Bedrijfskunde van de Technische Universiteit in Delft zijn er vier factoren van belang bij de prijsontwikkeling van koopwoningen. Tussen 1982 en 2008 zorgden deze vier factoren voor een prijsstijging van gemiddeld 4,3% per jaar, waardoor de prijzen in 26 jaar verdrievoudigden. De inkomens stegen, de rente daalde, het consumentenvertrouwen was hoog en de leenregels van overheden en banken boden alle ruimte voor kredietverstrekking.

 

Ook vóór de financiële crisis leidden die ontwikkelingen tot problemen op de woningmarkt. Doordat starters zich nauwelijks meer een koopwoning konden veroorloven, begon de doorstroming te stagneren. Er bestond echter onvoldoende maatschappelijk en politiek draagvlak voor overheidsingrijpen in de prijsvorming. Uiteindelijk leidde de financiële crisis tot een wankel politiek evenwicht voor fundamentele ingrepen in de woningmarkt.

Allereerst is aan de aftrekbaarheid van hypotheekrente voor nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013 de voorwaarde verbonden dat de hypotheek binnen 30 jaar volledig wordt afgelost. De woonconsument van nu heeft de keuze uit twee hypotheekvormen: lineair of annuïtair. Alle andere hypotheekvormen zullen langzaamaan verdwijnen. Daarnaast werd besloten de hypotheekrenteaftrek vanaf 2013 geleidelijk af te bouwen. Dat gebeurt door jaarlijkse verlaging van het maximale aftrektarief. In 2013 was dat nog 52%, in 2041 zal dat nog 38% zijn.

Een andere ingreep was de beperking van de maximale hypotheek in verhouding tot de woningwaarde (LTV ). Deze wordt vanaf 1 januari 2012 jaarlijks met 1 procentpunt afgebouwd. In 2012 kon nog 106% van de koopsom worden geleend, in 2018 is dat maximaal nog 100%. Door de extreem lage rente van de afgelopen jaren worden deze ingrepen nauwelijks gevoeld. Het effect van de maatregelen zal pas bij een hogere rente worden ervaren. Ondanks de ingrepen vormde het eerste kwartaal van 2013 het dieptepunt van de woningmarkt. Daarna ontwikkelde deze zich elk kwartaal beter. In 2016 zette dat herstel zich krachtig door.

 

 

Transacties

In 2016 werden door NVM-makelaars 165.000 woningen verkocht. Gezien het marktaandeel van de NVM komt dat voor de gehele markt neer op 214.000 transacties. Daar­mee zijn alle records uit het verleden verbroken. Nog nooit werden er zoveel woningen verkocht. In het werkgebied van De Leeuw Groep (de gebieden Rijn- en Veenstreek, Duin- en Bollenstreek en de Leidse regio) werden door NVM-makelaars overal in het werkgebied in 2016 meer woningen verkocht dan in 2015. In de Rijn- en Veenstreek was de toename met 29% naar 1.443 transacties verhoudingsge­wijs het grootst. De toename in de Duin- en Bollenstreek bedroeg 7%, die in de Leidse regio 9%.

De grootste stijging deed zich voor bij de (vaak duurdere) halfvrijstaande woningen in de Rijn- en Veenstreek. Het verhandeld volume steeg er van 98 naar 170 transacties, een toename van 73%. Maar ook de toename in de segmen­ten tussenwoningen (+24%) en hoekwoningen (+27%) was opvallend te noemen.

 

Prijsontwikkeling

In veel woningmarktgebieden is meer vraag dan aanbod. En dat geeft druk op de prijzen. De prijs van de gemiddelde verkochte woning lag in het 4e kwartaal van 2016 op € 248.000. Dat is 9% hoger dan een jaar geleden. Tijdens de crisis op de woningmarkt daalde de prijs met gemiddeld 21%. Op dit moment bedraagt het verschil met het prijsniveau van net voor de crisis nog maar 2%.

In het werkgebied van De Leeuw waren appartementen in 2016 met een gemiddelde verkoopprijs van € 197.000 het minst betaalbaar in de Duin- en Bollenstreek. In Leiden lagen de verkoopprijzen op gemiddeld € 176.000. En in de Rijn- en Veenstreek lagen de verkoopprijzen met gemiddeld € 146.000 het laagst.Voor alle overige woningtypen gold dat in Leiden de hoogste gemiddelde prijzen werden gerealiseerd. Tussenwoningen gingen in de Rijn- en Vechtstreek van de hand voor gemid­deld € 213.000, in de Duin- en Bollenstreek voor € 249.000 en in Leiden voor maar liefst € 281.000.
 

In vrijwel alle marktsegmenten van de drie regio’s was sprake van gestegen verkoopprijzen. De prijsstijgingen per segment en regio bedroegen tussen 4 en 7%. De prijs van verkochte tussenwoningen in de Leidse regio steeg met 7%. Opvallend was de prijsstijging met 12% van verkochte twee-onder-een-kapwoningen in de Rijn- en Veenstreek, alsmede die van de 13% duurdere verkochte vrijstaande woningen in de Leidse regio.
 

Verkooptijd

De verkooptijd van koopwoningen neemt steeds verder af. In een jaar tijd daalde de gemiddelde verkooptijd naar 78 dagen. Dit is een daling van 24%. Tussen- en hoekwoningen stonden het minst lang op de markt en wisselden na 53 res­pectievelijk 61 dagen van eigenaar. De grootste daling van de verkooptijd deed zich voor in het segment appartemen­ten. De verkooptijd nam met 32% af tot 65 dagen. Daarmee ligt deze weer op het niveau van vóór de crisis.Woningaanbod dat nieuw op de markt komt, wordt zelfs sneller verkocht dan voor de crisis. Maar liefst 57% van de woningen die in het 3e kwartaal van 2016 op de markt kwamen, was in het 4e kwartaal al weer verkocht.

Let op: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. Per medio 2016 stond de gemiddelde onverkochte woning nog steeds 302 dagen te koop. Ook de huidige woningmarkt kent haar winkeldochters: 42% staat langer dan een jaar op de markt, 26% langer dan twee jaar en 18% langer dan drie jaar.
 

De verkooptijd van verkochte woningen daalde in het werk­gebied van De Leeuw als geheel met 23% naar gemiddeld 88 dagen. De snelste verkopen werden - geheel in de lijn met de landelijke ontwikkeling - geregistreerd in de meer stedelijke Leidse regio: Na gemiddeld 57 dagen werd het bordje ‘te koop’ voorzien van een verkocht-sticker. In de Duin- en Bollen­streek vroeg dat iets meer tijd, namelijk 99 dagen. En in de Rijn- en Veenstreek werd nog iets meer geduld van verko­pers gevraagd: 111 dagen. De verkooprecords werden vooral gebroken in het segment tussenwoningen. In de Leidse regio stond de gemiddelde verkochte tussenwoning slechts 37 dagen op de markt.

Hoe duurder het woningtype, hoe langer de verkooptijd in zijn algemeenheid is. Tussenwoningen verwisselden in het totale werkgebied van De Leeuw het snelst van eigenaar (57 dagen), hoekwoningen in 73 dagen, halfvrijstaande wonin­gen in 127 dagen en vrijstaande woningen in 215 dagen. Bij appartementen lag de verkooptijd op 91 dagen. In de Leidse regio was de verkooptijd voor dit woningtype met 63 dagen aanmerkelijk korter.