De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het tweede kwartaal van 2017

http://www.deleeuw.nl/images/easyblog_articles/661/Zicht-op-de-woningmarkt-2016-HR_Pagina_0_20170414-065219_1.jpg

 

 

 

 

 

 

 

 

 

De vraag naar koopwoningen is flink groter dan het aanbod. Dat heeft meerdere gevolgen voor de woningmarkt van het tweede kwartaal van 2017. Allereerst stagneert het aantal verkochte woningen. Daarnaast lopen de prijzen flink op. En de verschillen tussen de verschillende regionale en plaatselijke woningmarkten worden steeds groter.

 1) Aantal verkochte woningen: na 16 kwartalen van groei nu stagnatie (grootste oorzaak in appartementenmarkt)

In het tweede kwartaal van 2017 verkochten NVM-makelaars circa 42.600 woningen. Op basis van het marktaandeel van de NVM komt dat voor de gehele markt neer op 56.900 transacties. Op jaarbasis betreft het 168.000 verkopen. Dat is het dubbele van het aantal transacties ten tijde van het dieptepunt van de markt, in het tweede kwartaal van 2013.

Toch is er sprake van een - zij het beperkte - stagnatie. In de voorgaande zestien kwartalen nam het aantal transacties - in verhouding tot een jaar geleden - steeds toe. Ten opzichte van een jaar geleden werden 0,8% woningen minder verkocht.

De kentering van de markt had zich overigens al eerder aangekondigd. In de meest krappe woningmarktregio's (de woningmarkt in de randstad en in de overige erfgoed / universiteitsssteden) werd al eerder een stagnatie van het aantal verkopen geconstateerd. De grootste uitschieters zijn Amsterdam (-22%), Delft (-18%) en Leiden (-17%). Er zijn ook woningmarktgebieden in Nederland waar juist meer woningen werden verkocht. Denk aan gebieden als Lelystad (48%), Waalwijk (+42%) en Noord Limburg (+36%).

 

De daling van het aantal verkochte woningen is volledig te wijten aan het marktsegment appartementen. In het tweede kwartaal van 2017 werden 11% minder appartementen verkocht dan een jaar geleden. Het aantal van appartementen in het totaal aantal verkopen daalde tot 27%, het laagste aandeel van de afgelopen vijftien jaar. 

2) Verkoopprijzen : verdere toename prijsniveau (grootste oorzaak in appartementenmarkt)

 

De sensationele toename van het prijsniveau is afgevlakt. Net als in de afgelopen twee kwartalen lagen de prijzen van verkochte woningen circa 9% hoger dan in hetzelfde kwartaal van het voorafgaande jaar.

Het prijsniveau heeft een nieuw recordniveau bereikt. Nog nooit lag de prijs van een gemiddelde verkochte woning zo hoog als in het tweede kwartaal van 2017: € 258.000. De prijs ligt daarmee 2% hoger dan voor de crisis op de woningmarkt.

De grootste oorzaak is te vinden in de appartementenmarkt. Het prijsniveau van verkochte appartementen lag met € 203.000 bijna € 20.000 hoger dan het niveau vlak voor de crisis. De prijsstijging bedroeg 12,5% in één jaar tijd. Appartementen komen het meest voor in de (stedelijke) woningmarktgebieden die het meest krap zijn.

De prijsstijging in sommige woningmarktgebieden is extreem te noemen. In Amsterdam stegen de gemiddelde verkoopprijzen met 21,6%, in Almere met 16,4% en in Leiden met 15,3%. Er zijn echter ook woningmarktregio's waar de prijzen nog steeds dalen. Denk daarbij aan de Zeeuwse Eilanden, Zeeuws-Vlaanderen en Uden.

3) Verkooptijden: opnieuw fors afgenomen

De verkooptijden zijn opnieuw fors afgenomen. Voor alle woningtypen gezamenlijk lag de gemiddelde verkooptijd in Nederland op iets meer dan twee maanden. De verkoop van appartementen, hoekwoningen en tussenwoningen vergt in Nederland gemiddeld anderhalve maand. Verkopers van vrijstaande woningen moesten het meest geduld opbrengen, gemiddeld stonden verkochte woningen 54 maanden te koop.

In de meer krappe woningmarktregio's gelden uiteraard totaal andere getallen. In Amsterdam, Haarlem, Utrecht en Groningen was de verkooptijd minder dan één maand.

LET OP: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. Per medio Q2 stond de gemiddelde onverkochte woning nog steeds 256 dagen te koop.   

 

4) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs neemt verder af

Ruim 14% van alle verkochte woningen werd voor de vraagprijs verkocht. Bij bijna één kwart van alle transacties (22,5%) lag de verkoopprijs boven de vraagprijs.

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs is in het tweede kwartaal gedaald tot 1,5%. Voor het eerst in de geschiedenis is er voor appartementen gemiddeld meer betaald dan er werd gevraagd: de verkoopprijs van appartementen lag 0,2% hoger dan de vraagprijs.

Voor woningen die nieuw op de markt zijn en binnen 90 dagen worden verkocht, bedraagt het verschil tussen vraag- en verkoopprijs 0,4%. Wie nog steeds denkt dat er 10% onderhandelingsruimte in de vraagprijzen zit, komt van een koude kermis thuis.

5) Woningaanbod : steeds sneller afnemend

 

Het woningaanbod kan de vraag naar koopwoningen niet bijhouden. Er staan op dit moment circa 72.800 woningen te koop bij NVM-makelaars, dat is bijna 35% minder dan een jaar geleden. Voor de markt als geheel gaat het om een totaal aanbod van 97.000 huizen. Het is voor het eerst sinds 2004 dat het woningaanbod zo laag is.

In de afgelopen jaren werd de daling van het aanbod veroorzaakt door een stijging van het aantal verkopen. Dat is nu veranderd, want het aantal verkopen stijgt niet meer. Toch blijft het woningaanbod afnemen, omdat het aantal woningen dat nieuw op de markt komt nu ook daalt.

Van alle woningtypen loopt het aanbod aan appartementen het sterkste terug. Het aantal te koop aangeboden appartementen nam in één jaar tijd met 48,6% af.

De looptijd van het aanbod is hard omlaag gegaan. De looptijd voor de gemiddelde te koop staande (onverkochte) woning bedroeg 256 dagen. Een jaar geleden was dit nog meer dan 300 dagen.

Er zijn nog steeds woningen die lang te koop staan: 18% staat langer dan drie jaar te koop, 26% langer dan twee jaar en 42% staat langer dan één jaar te koop.

6) Krapte : verder afnemend

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning.

De krapte-indicator is in het 2e kwartaal gedaald tot een waarde van 5. Voor de goede orde, we hebben het dan over de krapte voor Nederland als geheel en alle woningtypen. Een dergelijke krapte kwam voor het laatst voor in 2002, ten tijde van het einde van de hausse op de woningmarkt rond de eeuwwisseling.

Alleen consumenten die zoeken naar een vrijstaande woning hebben nog een ruime keuze (krapte 11). Consumenten die en appartement of tussenwoning zoeken, hebben de minste keuze (indicator 3).

7) Regionale verschillen nemen verder toe

 

Dè woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Er is sprake van een driedeling: krappe woningmarkten, evenwichtige woningmarkten en ruime woningmarkten.

Krappe woningmarkten met een krapte van 5 of lager kennen een daling in het aantal verkochte woningen en een toegenomen prijsniveau. Het aanbod daalde met 40%, de prijzen liggen 10% boven het niveau van voor de crisis.

In evenwichtige woningmarkten met een krapte tussen 5 en 10 werden 6% meer woningen verkocht. Het aanbod is met 33% afgenomen. De prijzen liggen nog altijd 4% onder het recordniveau van 2008.

In de ruime woningmarkten zijn gemiddeld 8% meer woningen verkocht. Het aanbod daalde 'slechts' met 25%. De prijzen liggen nog 7% onder het recordniveau van 2008.

8) De nieuwbouwmarkt

 

 

 

In het tweede kwartaal van 2017 zijn meer dan 10.000 nieuwbouwwoningen via NVM-makelaars te koop gezet. De helft van deze nieuwbouw vondt plaats in Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht.

Toch daalt het totale aanbod aan nieuwbouwwoningen. Halverwege het tweede kwartaal stonden er 13.000 nieuwbouwwoningen te koop. Dit is een daling van 22% ten opzichte van vorig jaar. De krapte-indicator komt daarmee uit op 5,3.

De krapte vertaalt zich in hogere prijzen. Ten opzichte van één jaar geleden stegen de prijzen met 16%. De prijs per m2 steeg met 'slechts' 9%. Dat betekent overigens dat er steeds meer grotere en dus ook duurdere nieuwbouwwoningen worden verkocht. Nauwelijks 10% van het aanbod is goedkoper dan € 200.000,=.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
maandag 23 oktober 2017

Gerelateerde berichten