De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Herstel woningmarkt : moeten we waken voor te veel optimisme?

ZODW_2009-2015 voorkant

De woningmarkt trekt aan. En dat is goed nieuws. En toch zijn er kanttekeningen te maken bij het optimisme. De waarde van ervaring.

1) De zegeningen van een aantrekkende woningmarkt

De woningmarkt herstelt. In het tweede kwartaal van 2016 werden meer woningen verkocht dan ooit en in de meer stedelijke gebieden van ons land is sprake van stijgende huizenprijzen. En dat is goed nieuws. Het herstel van de woningmarkt is goed nieuws voor veel huizenbezitters, omdat hun huis weer in waarde stijgt. Als huizenprijzen stijgen, dan nemen restschulden af en ontstaat er uiteindelijk overwaarde. De woningmarkt is een ongelofelijk krachtige aanjager van onze economie. De dynamiek op de woningmarkt heeft gevolgen voor talloze sectoren. Dan gaat het niet alleen over makelaars, notarissen en hypotheekverstrekkers. Meer verkochte huizen betekent meer bestedingen en meer werkgelegenheid bij verhuizers, woninginrichters en bouwmarkten. Denk ook aan aannemers, architecten en ontwikkelaars. En aan hoveniers, loodgieters, schilders, elektriciens enzovoorts.

2) De kanttekeningen bij het optimisme

Het herstel van de woningmarkt - in het bijzonder het tempo waarin dat herstel plaatsvindt - heeft ook minder positieve kanten. We noemen er vier.

2.1 Stedelijke markten steeds minder bereikbaar voor starters
De marktontwikkeling heeft tot gevolg dat het voor de meeste starters binnen afzienbare termijn vrijwel onmogelijk zal worden om in de stedelijke markten een woning te kopen. Dit wordt veroorzaakt door de sterk gestegen prijzen, strengere hypotheeknormen, het dalende aanbod en de achterblijvende ontwikkeling van de vrije huursector en nieuwbouw. In de toekomst zal dat zeker niet verbeteren. Het staat vast dat er vanaf 2018 geen hypotheek meer te krijgen is voor meer dan de waarde van het huis (2016: 102%, 2017: 101%, 2018: 100%). Uiteindelijk zal de hypotheekrente een keer gaan stijgen, terwijl de hogere studieschulden de hypotheekmogelijkheden ook niet ten goede komen. Die ontwikkelingen maken het uiteindelijk vrijwel onmogelijk voor starters om in het stedelijk gebied een woning te kopen.

2.2 Verkopersmarkt dwingt kandidaat-kopers soms tot onverantwoorde keuzes
In veel stedelijke markten is sprake van een enorme krapte. De verkoper heeft de keuze uit meerdere kandidaat-kopers en kiest - volkomen terecht - voor het hoogste bod met de meest gunstige voorwaarden. Een bod zonder voorbehoud voor het verkrijgen van een hypotheek is voor de verkoper gunstiger dan een bod met een dergelijk voorbehoud. En voor een bod zonder voorbehoud voor de uitkomst van een bouwkundige keuring geldt hetzelfde. Voor een koper schuilt er een enorm risico in om af te zien van deze voorbehouden. Als er - om welke reden dan ook - geen passende hypotheek wordt gevonden of als het huis achteraf ernstige bouwkundige problemen blijkt te hebben, dan is de ellende niet te overzien.

2.3 De totale hypotheeksom stijgt weer

2016 Q2 HypotheekschuldEén van de gevolgen van de crisis was dat er in Nederland vanaf 2012 massaal werd afgelost. We losten in Nederland miljarden per jaar af. Vanaf 2015 neemt de totale hypotheeksom echter weer toe tot 655 miljard euro. Per kwartaal komt daar ruim twee miljard euro bij. In 2017 zal de omvang van de nationale hypotheekschuld weer een nieuwe recordhoogte bereiken. De woningmarkt groeit door het opbouwen van meer schuld. En groei door schuld is precies wat de crisis heeft veroorzaakt.

 

2.4 Overwaardering door lage rente
Huizenkopers kunnen veel hypotheek krijgen omdat de rente extreem laag is. Bij een rente van 2% is het verantwoord om meer voor een huis te betalen dan bij een rente van 6%. Een lage rente kan zorgen voor een overwaardering van de huizenprijzen. Overwaardering is riskant, omdat overwaardering vroeg of laat leidt tot prijscorrectie. Elke zeepbel spat vroeg of laat een keer uit elkaar. De snelste stijgers worden daarbij de hardste dalers. In 2008 waarschuwde het Internationaal Monetair Fonds voor een overwaardering in de Nederlandse markt. Dat vonden we destijds maar overdreven. Maar achteraf kreeg het IMF wel gelijk, toen de huizenprijzen tussen 2008 en 2014 met 21% daalden.

 

3) Overheidsingrijpen op komst?

De geschiedenis leert ons dat we van de geschiedenis niet of nauwelijks leren. Twee  jaar geleden schreeuwden de 'slachtoffers van de restschuldproblematiek' nog moord en brand over het schuldenleed dat hen door makelaars en hypotheekverstrekkers was aangedaan. Nu, drie jaar later, bieden kandidaat-kopers in Amsterdam in 40% van de gevallen al weer boven de vraagprijs. Het kan verkeren. Er is sprake van overwaardering, wat inhoudt dat wie in de komende jaren op tijd verkoopt, vermoedelijk weer enorme winst kan maken. Maar wie niet of te laat verkoopt (en niet spaart of extra aflost), zal bij de volgende crisis op de woningmarkt worden geconfronteerd met een restschuld.

De hypotheekmogelijkheden zijn de afgelopen jaren flink beperkt. Tijdens de crisis heb ik mezelf in mijn blogs een aantal malen gewaagd aan het doen van uitspraken over het tempo waarin een herstel van de woningmarkt in de toekomst zou gaan plaatsvinden. Al mijn uitspraken zijn, met de wetenschap van nu, te voorzichtig geweest. Het herstel gaat vele malen sneller dan wie dan ook heeft voorzien. Binnen drie jaar na het dieptepunt van de crisis op de koopwoningenmarkt zijn de stedelijke woningmarkten al weer oververhit. Ondanks alle ingrepen in de hypotheekmogelijkheden.

Het ligt daarom voor de hand dat de overheid in de nabije toekomst verder zal ingrijpen in de financierbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen. Het H-woord (hypotheekrenteaftrek) zal voor het eerst sinds de jaren negentig geen taboe zijn bij de aanstaande kamerverkiezingen. Er ligt internationale druk op Nederland om de belastingen op arbeid te verlagen. En daarvoor is onder andere noodzakelijk dat de hypotheekrenteaftrek verder wordt beperkt. De plannen daarvoor worden al ontwikkeld. In het Financieel Dagblad van 9 juli 2016 stond een artikel met de titel 'Wen er maar aan, de hypotheekrenteaftrek zal verder worden versoberd'. De hoogste ambtenaar van Economische Zaken, Maarten Camps, bracht een studiegroep bij elkaar van Nederlandse topambtenaren. Zij schreven een advies voor verdere hervorming van de woningmarkt in vier varianten. In de meest milde variant wordt de hypotheekrenteaftrek versneld afgebouwd. Nu daalt het tarief waartegen de rente mag worden afgetrokken met 0,5% per jaar tot 40,5%. In het voorstel daalt de aftrek met 1% per jaar tot 30%. Het Centraal Planbureau heeft de gevolgen van deze maatregel becijferd: de huizenprijzen zullen (slechts) met 1,5% dalen. En het aanbod van vrijesectorhuurwoningen zal stijgen.

 

4) Onze tips en aanbevelingen voor de woonconsument 

4.1 Toekomstige woonstarters : ga sparen, inventariseer de risico's en maak goede afspraken met elkaar

Vanaf 2018 zullen huizenkopers alle bijkomende kosten voor het huis (denk aan de kosten van een makelaar, bouwkundige, taxateur, hypotheekadviseur en notaris) uit eigen middelen moeten betalen. En daarna moet het huis nog worden opgeknapt, aangepast en ingericht. Een beginvermogen van tienduizenden euro is noodzakelijk. De meeste woonstarters zijn tweeverdiener waarbij beide inkomens maximaal worden benut. Dat houdt in dat er problemen kunnen ontstaan als één van beide partners zijn baan verliest, minder uren moet of kan werken dan wel de relatie wordt beëindigd. Het kopen van een huis is verantwoord zowel de relatie als de beide inkomens voldoende toekomstbestendig zijn. Als beide kopers niet gehuwd zijn en ook geen geregistreerd partnerschap hebben aangegaan, dan is het aan te raden om een ter zake deskundige notaris (en dat is nimmer de goedkoopste notaris) zowel een samenlevingsovereenkomst als testamenten te laten maken.

 

4.2 Huidige huizenbezitters : Ga aflossen of sparen
Eén van de zegeningen van de recente crisis op de koopwoningenmarkt is dat we ons - vermoedelijk slechts tijdelijk - bewust zijn van het gegeven dat een huis in een paar jaar tijd 20% minder waard kan worden. Wie een nieuwe hypotheek afsluit, wordt geacht de lening in 30 jaar volledig af te lossen. Wie geen risico wil lopen om ooit vast te komen zitten in een onverkoopbaar huis door een restschuld, doet er verstandig aan om een spaarsaldo op te bouwen van 20% van de aankoopsom van het huis of de hypotheek versneld af te lossen tot 80% van de aankoopsom.

 

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
woensdag 20 september 2017

Gerelateerde berichten