De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het 2e kwartaal van 2016

ZODW_2009-2015 voorkant

Nog nooit werden er meer woningen verkocht dan in het afgelopen kwartaal. Het aanbod daalt en de prijzen stijgen. Althans, vooral in de Randstad. Zicht op de (verdeelde) Woningmarkt van de eerste helft van 2016.

De belangrijkste conclusies over de landelijke woningmarkt in het tweede kwartaal van 2016

  • DE WONINGMARKT BESTAAT NIET: de cijfers in deze blog beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn geheel. Dè woningmarkt bestaat niet. Er zijn zeer grote regionale en plaatselijke verschillen.

  • ONTWIKKELING AANTAL VERKOPEn: het aantal verkochte woningen brak in de eerste helft van 2016 alle records. Er werden zelfs meer woningen verkocht dan in de eerste helft van 2006.
    15% meer verkopen dan in 2016.

  • PRIJSONTWIKKELING: prijzen in tweede kwartaal 2,7% hoger dan in het eerste kwartaal en prijzen in tweede kwartaal 5,6% hoger dan in het tweede kwartaal van vorig jaar. Prijzen nog steeds 7% lager dan voor de crisis, maar 14% hoger dan op het dieptepunt van die crisis.

  • ONTWIKKELING VERKOOPTIJD: de gemiddelde verkooptijd van verkocht aanbod bedraagt 90 dagen, dat is 21 dagen minder dan een jaar geleden. De gemiddelde looptijd van onverkocht aanbod bedraagt 305 dagen. Nog steeds staat 20% van het aanbod 3 jaar of langer te koop. In de populaire gedeelten van de Randstad wordt 70% van het woningaanbod dat nieuw op de markt komt, binnen 90 dagen verkocht.

  • VERKOOPTIJD EN OPBRENGST: bij woningen die binnen drie maanden worden verkocht, bedraagt het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs 2%. Hoe langer een woning op de markt heeft gestaan, hoe groter het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs wordt.

  • ONTWIKKELING AANBOD: het woningaanbod neemt af. In het 2e kwartaal stonden er 111.500 woningen te koop bij NVM-makelaars, dat is 21% minder dan een jaar geleden. De potentiële koper kon kiezen uit 8 woningen, waarmee zelfs de landelijke markt richting een verkopersmarkt gaat.

 

1) Het aantal verkochte woningen breekt alle records

2016 Q2 .Verkocht Kwartaal
In de eerste helft van 2016 werden alle eerdere verkooprecords gebroken, inclusief het record van de eerste helft van 2006. De gezamenlijke NVM-makelaars verkochten 42.800 bestaande woningen. Voor de totale markt komt dat neer op 55.000 verkopen. In vergelijking met vorig jaar werden 15% meer woningen verkocht. Dat geldt voor alle woningtypes, met uitzondering van het segment vrijstaande woningen. In dat marktsegment werden maar liefst 21% meer woningen meer verkocht. Wij merken daarbij op dat de afname van het aantal verkopen van vrijstaande woningen tijdens de crisis ook verhoudingsgewijs het grootst was.

In de Randstad is de toename van het aantal verkopen het kleinst. Dat heeft niets te maken met een tekort aan vraag, maar met een tekort aan aanbod. In Amsterdam werden 7% minder woningen verkocht dan vorig jaar. Ook in de omliggende regio's zoals Zuid-Kennemerland en de Bollenstreek was er geen sprake van stijging van het volume.
2016 Q2 .Verkocht Jaarbasis

Het aantal verkochte woningen wordt aangejaagd door de extreem lage rente en de daardoor veroorzaakte lage woonlasten. Daarbij komt dat het consumentenvertrouwen per medio 2016 hoger is dan ooit tevoren.


2016 Q2 .VEH Conjunctuurindicator

De recordhoogte van het consumentenvertrouwen is op zijn minst een opvallend gegeven te noemen. Drie jaar geleden lag het consumentenvertrouwen op een historisch dieptepunt, nu is er al weer sprake van een ongekend optimisme. In de terminologie van Goethe was de Nederlandse consument drie jaar geleden nog "tot de dood bedroefd", maar inmiddels is heel Nederland al weer "uitbundig juichend". Er zijn talloze macro-economische indicatoren die nog steeds niet tot vrolijkheid stemmen. De werkloosheid in Nederland is nog steeds hoog en de verdeeldheid binnen Nederland, Europa en de wereld groter dan ooit. Maar de consument heeft er blijkbaar weer alle vertrouwen in...

 

2) Verder herstel van het prijsniveau (met grote regionale verschillen)

2016 Q2 .Prijs per m2

Het tweede kwartaal van 2016 was het tiende achtereenvolgende kwartaal waarop de prijzen van koopwoningen stegen. De gemiddelde prijs van een verkochte woning lag op € 234.000,= en daarmee 5,6% hoger dan een jaar geleden. De prijsstijging deed zich voor bij alle woningtypen, gemiddeld, 4,6% bij vrijstaande woningen en 6,4% bij appartementen. De prijsontwikkeling loopt niet parallel met de ontwikkeling van het aantal verkopen. De ontwikkeling van het aantal verkopen blijft in de meest populaire gedeelten van de Randstad achter bij de rest van Nederland. De prijzen stijgen hier echter het meest hard. In Amsterdam lag de gemiddelde verkoopprijs 16% hoger dan een jaar geleden, in Zuid-Kennemerlang (waaronder Haarlem) 15% en in Utrecht 9%. Sinds het dieptepunt van de crisis op de koopwoningenmarkt zijn de prijzen met 14% gestegen. Daarmee ligt het gemiddeld prijsniveau in Nederland nog steeds 7% onder het niveau van voor de crisis. In Amsterdam (+14%), Zuid-Kennemerland (+5%), Groningen (+2%) en Zeeuws-Vlaanderen (+2%) liggen de prijzen hoger.

 

3) Opnieuw afgenomen verkooptijd, maar onverkochte aanbod staat nog lang te koop

2016 Q2 .Verkooptijden dagen
De verkooptijd van het gemiddelde verkochte aanbod daalde opnieuw tot 90 dagen ofwel 3 maanden. In één tijd daalde de verkooptijd met 21 dagen, waarmee de verkooptijd weer op het niveau ligt van het begin van de crisis. Verkochte tussenwoningen wisselden het snelste van eigenaar (58 dagen). Voor de populaire gedeelten van de Randstad geldt dat 70 van het nieuwe woningaanbod binnen 90 dagen verkocht is.

Let op: de looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. Per medio 2016 stond de gemiddelde onverkochte woning nog steeds 305 dagen te koop.

 

4) Aanbod koopwoningen neemt geleidelijk af

2016 Q2 .Aanbod

In één jaar tijd nam het woningaanbod met 21% af. Halverwege het tweede kwartaal stonden er bij NVM-makelaars 111.498 woningen te koop, voor de markt als geheel komt dat neer op circa 145.000 woningen. Hoewel het aantal verkopen hoger lag dan ooit, is het aanbod nog een stuk hoger dan voor de crisis toen er bij NVM-makelaars slechts 81.000 woningen te koop stonden. Wel daalt het aanbod sneller dan sinds 1995 is gemeten. De daling is het grootst in het segment appartementen (33%), het kleinst bij de vrijstaande woningen (12,2%). De daling gaat het hardst in de Randstad. Vooral in Amsterdam, Utrecht en Zuid-Kennemerland alsmede in Groningen was de daling met circa 40% spectaculair. In Zeeland-Limburg en het noordoosten van Groningen is van daling nog geen sprake.

 

5) Looptijd van het aanbod daalt

2016 Q2 .Looptijd aanbod

De gemiddelde looptijd van het aanbod bedraagt 305 dagen, dit is een afname van 13%. De afname geldt voor alle segmenten, maar was het grootst in het segment tussenwoningen (19%) en het kleinst voor vrijstaande woningen (18%).

2016 Q2 .Aanbod naar looptijdklassen

Ondanks de optimistische cijfers is er nog steeds een grote groep van woningen die lang te koop staat en lastig verkoopbaar blijkt. Nog steeds staat 19% langer dan 3 jaar te koop, 27% langer dan 2 jaar en 43% langer dan 1  jaar. Als er geen enkele woning meer op de markt zou bijkomen, zou het (bij de huidige voorraad en verkoopsnelheid) in theorie 8,7 maanden duren voordat de laatste woning verkocht zou zijn. Op het dieptepunt van de crisis was dit 25 maanden.  Maar er zijn gebieden in Nederland waar deze theoretische verkooptijd slechts twee tot drie maanden bedraagt.

 

6) Toenemende krapte op de markt

2016 Q2 .Krapte
Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 30 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 210 woningen, dan had elke koper de keuze uit 7 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning. De krapte-indicator voor heel Nederland en alle woningtypen bedraagt 7,8. Er is echter sprake van extreme verschillen tussen de verschillende woningmarkten in Nederland. De krapte is het laagst in Amsterdam (2), Groningen-Stad (3) en Utrecht (3,8). Maar ook in Leiden, Haarlem, Zwolle, Eindhoven en Breda daalde de krapte-indicator tot onder de 5.

 

7) De verschillende verkoopkansen voor nieuw versus ouder aanbod

2016 Q2 Verkoopquotes
De verkoopquotes geven aan welk gedeelte van het aanbod in een kwartaal is verkocht. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de verkoopquote nieuw en de verkoopquote bestaand. Nieuw aanbod had in het tweede kwartaal kans van bijna 33% om binnen een kwartaal te worden verkocht, voor bestaand aanbod lag die kans op 22,5%.

 

8) Grote regionale verschillen

2016 Q2.Regionale dynamiek

Dè woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van onderling zeer sterk verschillende deelmarkten. Deze deelmarkten kunnen ruwweg worden ingedeeld in drie gedeelten:

1) De grotere steden, met als uitschieters Amsterdam, Haarlem, Utrecht en Groningen
In de grotere steden is de markt oververhit. Er is te weinig aanbod en veel vraag. Kopers hebben nauwelijks keuze en bieden tegen elkaar op, waardoor de prijzen oplopen.

2) De Randstedelijke periferie
In de Randstedelijke periferie is sprake van een snel herstel. Er is weinig aanbod en relatief veel vraag. Voor de populairder woningtypes geldt dat kopers nauwelijks keuze hebben en tegen elkaar opbieden.

3) De randen van Nederland
Aan de randen van Nederland, zoals Noord-Brabant, zuidoost Groningen en de regio Den Helder, is nauwelijks sprake van herstel. Er worden nauwelijks meer woningen verkocht en de prijzen stijgen niet of nauwelijks.

 

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van de woningmarktcijfers? Dan kunt u hieronder reageren! Heeft u verkoopplannen voor uw woning? Op de pagina Uw huis verkopen leest u meer over onze aanpak en ons Persoonlijk Verkoopplan. Neem gerust contact met ons op! Wij zijn u graag van dienst!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
woensdag 26 juli 2017

Gerelateerde berichten