De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Herstel huizenmarkt, nu ook snel herstel van de prijzen?

De berichten over de woningmarkt worden weer positiever. Gaan ook de prijzen zich ook herstellen? Uiteindelijk wel. De vraag is wanneer en met welk tempo dit herstel zal plaatsvinden.

De berichtgeving over de woningmarkt wordt positiever. Vanuit onze praktijk kunnen we bevestigen dat die berichten kloppen. De woningmarkt trekt inderdaad aan. Er worden meer huizen bekeken op Funda dan ooit, er worden weer meer huizen bezichtigd en meer huizen verkocht dan in de afgelopen jaren. In januari kopte 'de wakkerste krant' van Nederland dat de huizenprijzen weer stijgen. Ook dat klopte. Maar met een belangrijke nuancering. In enkele (stedelijke) gebieden lag het prijsniveau in het vierde kwartaal van 2013 inderdaad een fractie hoger dan in de eerste drie kwartalen. Het herstel van het laatste kwartaal was echter niet voldoende om de prijsdalingen van de eerste drie kwartalen te compenseren. Per saldo daalden de woningprijzen in het jaar 2013 als geheel nog steeds.

Het ziet er op dit moment naar uit dat de prijsdaling afzwakt en in sommige segmenten is zelfs sprake van lichte prijsstijgingen. Maar houdt dat nu ook in dat de prijzen zich snel zullen herstellen naar het oude niveau? Natuurlijk. Uiteindelijk zullen huizen, door een jarenlange inflatie, in nominaal opzicht weer hetzelfde gaan opbrengen als in 2008. Maar wanneer mogen we van 'herstel' spreken? En met welk tempo gaan de prijzen zich dan 'herstellen'? Het verslag van een zoektocht.

Leren van het verleden: Het herstel na de woningmarktcrisis van 1978 - 1982

Vanaf 1978 daalden de huizenprijzen in Nederland in minder dan vier jaar tijd met 40%. Toen de prijsdaling in 1982 tot stilstand kwam, volgde een periode van vier jaar van gelijkblijvende prijzen. Daarna begon een voorzichtig herstel. Pas 15 jaar later, in 1993, lagen de prijzen weer op hetzelfde niveau als in 1978. Samengevat: Na een eerdere periode van vier jaar prijsdaling volgde een periode van vier jaar stabilisatie. En duurde het vijftien jaar voordat de prijzen waren hersteld.  Als we dit het tempo van herstel uit het verleden als uitgangspunt kiezen voor de toekomst, dan is een snel herstel van de prijzen niet te verwachten.



Leren van modellen : Het model verkoopprijs bestaande koopwoningen van OTB

Onderzoeksinstituut OTB uit Delft houdt zich al jaren bezig met de verfijning van een rekenkundig model waarmee prijsontwikkelingen uit het verleden worden verklaard.  Dat houdt in dat met dit model ook toekomstige ontwikkelingen kunnen worden berekend. In het model spelen vier factoren een belangrijke rol. Tussen 1982 en 2008 stegen de huizenprijzen met gemiddeld 4,5% per jaar. Deze prijsstijging werd veroorzaakt door steeds soepeler wordende 1) leenregels (waarbij aflossing van de aangegane hypotheekschuld steeds meer van regel tot uitzondering werd), een structureel dalende 2) hypotheekrente in een periode met overwegend positieve 3) conjunctuur èn een 3) royaal consumentenvertrouwen in combinatie met jaarlijkse 4) inkomensstijgingen. Vanaf 2008 zijn deze onderliggende factoren ingrijpend veranderd.

De 1) leenregels èn de 2) rente geven geen enkele stimulans meer aan de prijsstijging van koopwoningen. Het is buitengewoon onwaarschijnlijk dat de strikt aangescherpte regels van overheid en banken in de komende jaren zullen worden versoepeld. Sterker nog, de regels worden in de komende jaren nog verder aangescherpt (zie mijn blog Veranderingen voor de woningmarkt in 2014). De rente bevindt zich op een historisch laag niveau, ook daarvan mogen we geen impuls verwachten. Natuurlijk. Het 3) consumentenvertrouwen stijgt licht, ondanks een slechts magere verbetering van de 3) conjunctuur. Maar van 4) inkomensontwikkeling zal nog maar nauwelijks sprake zijn. En zodra de economie wel op gang komt, is het aannemelijk dat de rente zal gaan stijgen.

Samengevat

Twee van de vier indicatoren die nodig zijn voor prijsstijging staan voor de komende jaren blijven 'op rood', de andere twee staan in het gunstigste geval 'op oranje'. Snel herstel van de prijzen is op basis hiervan niet te verwachten. 

Luisteren naar deskundigen : Gevarieerde prognoses

Maartje Martens, onafhankelijk woningmarktdeskundige, verwachtte begin 2013 dat de uiteindelijke prijsdaling zou gaan oplopen tot wel 40%. In deze visie is er op dit moment dus sprake van een slechts tijdelijke stabilisatie. Martens verwacht dat het nog enkele decennia zal duren voordat de huizenprijzen nominaal weer op het niveau terecht komen van voor de financiële crisis.

De website Huizenmarkt Zeepbel verwacht dat er sprake is van een 'tijdelijke opleving'. Men verwacht dat de prijzen tot 2020 nog met 5 tot 10% zullen dalen en dat pas in 2030 de nominale prijzen zich weer op het niveau van 2007 zullen bevinden. Je kunt de berichtgeving van dit weblog wat zurig noemen. Feit blijft dat ze in een zeer vroeg stadium de inmiddels gerealiseerde prijsdaling op de woningmarkt aankondigden.

De Rabobank : "Snelle stijging woningprijzen niet waarschijnlijk". De Rabobank verwacht dat de bodem van de woningprijzen in de loop van 2014 wordt bereikt, maar dat de prijzen niet snel zullen gaan stijgen. Als oorzaken worden genoemd: de aangescherpte kredietnormen, de beperkte inkomensstijging, de beperkte toename verkoopaantallen, de omvang van het woningaanbod en het broze herstel van de economie.

De NVM verwacht, bij monde van voorzitter Ger Hukker, dat het nog 15 tot 20 jaar zal kunnen duren voordat de prijzen zich weer op het niveau van 2008 zullen bevinden. Ook Hukker verwijst daarbij naar de ervaringen met de woningmarktcrisis van 1978 - 1982.

De Nederlandse Bank acht een snelle terugkeer naar de prijsniveaus van voor 2008 noch realistisch noch wenselijk.

Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam in VEH Actueel: "Al deze factoren zorgen ervoor dat de huizenprijzen voorlopig niet veel meer zullen stijgen dan de inflatie". De prikkels die leiden tot opgeblazen prijzen zijn er niet meer. De hypotheekrenteaftrek is versoberd, het maximale hypotheekbedrag is verlaagd, zo'n anderhalf miljoen huishoudens staan onder water en de banken zijn niet meer zo scheutig met financieringen als voorheen.  Het blijft natuurlijk een inschatting, maar de sterke prijsstijgingen van voor 2008 komen niet meer terug. Ik denk dat we terugkeren naar 'normale' huizenprijzen.

Samengevat: Volgens vele deskundigen is er sprake van een voorzichtig herstel van de woningmarkt. Enkele deskundigen verwachten dat er sprake is van een tijdelijk herstel. Geen enkele deskundige spreekt zich uit over een 'snel herstel' van de huizenprijzen.

De waarde van ervaring - De visie van De Leeuw Makelaardij

De leencapaciteit is door diverse ingrepen van de overheid met 20% verlaagd. Ook de prijzen zijn met 20% verlaagd. De Leeuw acht de kans groot dat er sprake is van een nieuw, maar nog steeds broos evenwicht.  Ten opzichte van 2008 is het woningaanbod verdubbeld en de vraag gehalveerd. Totdat er een gezonder balans ontstaat tussen vraag en aanbod zullen de prijzen maximaal (kunnen) stijgen met het inflatieniveau.

Samengevat

De Leeuw Makelaardij verwacht dat er geleidelijk aan meer huizen zullen worden verkocht en dat de prijsdaling dit jaar tot stilstand zal gaan komen. We zien geen enkele indicatie voor 'herstel van het prijsniveau', anders dan een stabilisatie van de prijzen, gevolgd door een prijsstijging die aansluit bij het inflatieniveau. Herstel van het prijsniveau van 2008 zal wat ons betreft nog vele jaren, zo niet decennia, duren.

Conclusie voor (toekomstige) verkopers en woningzoekenden

Het ziet er naar uit dat de prijsdaling tot stilstand zal komen, het is waarschijnlijk dat de prijzen zich zullen stabiliseren en uiteindelijk met het inflatieniveau zullen kunnen stijgen.

Voor woningzoekenden die een afweging maken tussen kopen of huren kan een koopwoning een goede keuze zijn zolang u er redelijk zeker van bent dat u wat langer blijft wonen. Als u een woning kunt kopen en dus een wat hoger inkomen heeft, dan is het waarschijnlijk dat u als huurder de komende jaren te maken krijgt met forse huurstijgingen. Een koopwoning is niet per definitie goedkoper, maar biedt wel redelijk stabiele maandlasten, meer vrijheid, beschermt op de langere termijn uw geld tegen inflatie èn draagt bij aan vermogensvorming.

Als u overweegt een woning te kopen, dan zijn er redenen aanwezig om daar niet te lang mee te wachten. Zoals beschreven in ons blog 'Veranderingen voor de woningmarkt vanaf 2014' staan toekomstige woningkopers nog enkele wijzigingen te wachten:

  1. het maximale hypotheekbedrag ten opzichte van uw inkomen neemt jaarlijks af;
  2. het maximale hypotheekbedrag ten opzichte van de waarde van het huis neemt jaarlijks af (nu maximaal 104%, in 2018 maximaal 100%);
  3. de NHG-grens neemt jaarlijks af (nu € 290.000, 1 juli € 2014 265.000, 1 juli 2015 € 245.000, 1 juli 2016 € 225.000);

Als u overweegt uw woning te verkopen, dan is het verstandig om afwegingen te maken op basis van het huidige prijsniveau. Als uw woning nu onder water staat, is het aannemelijk dat dat de komende jaren ook zo zal blijven. Het is zeer onwaarschijnlijk dat de prijsstijgingen van de toekomst een snelle oplossing gaan bieden voor de waardedaling van gemiddeld 20% die u inmiddels heeft geïncasseerd. De argumenten die voor potentiële kopers gelden om een aankoopbeslissing niet te lang uit te stellen, kunnen van invloed zijn op de verkoopkansen en / of verkoopopbrengst van uw woning. Dat geldt in het bijzonder als de waarde van uw woning tussen € 220.000 en € 280.000 ligt en deze in de toekomst niet meer te financieren is met NHG.

Vragen? Wij zijn u graag van dienst!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
maandag 23 oktober 2017

Gerelateerde berichten