De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

De risico's van tijdelijke 'particuliere' verhuur

Volgens trendwatchers draait het in de 'nieuwe economie' om delen. Toch moet u zich realiseren dat op dit moment tijdelijke verhuur met organisaties zoals Airbnb tot problemen kan leiden. Over de risico's van tijdelijke verhuur.

Wat is Airbnb?

Airbnb is een community marktplaats waar gasten ruimtes bij (particuliere) verhuurders kunnen , en waar mensen die plek over hebben in contact komen met degenen die op zoek zijn naar een plek om te verblijven. Het bedrijf Airbnb werd in augustus 2008 opgericht in San Francisco. Inmiddels zijn er dankzij Airbnb miljoenen overnachtingen geboekt. Inmiddels heeft Airbnb ook een internationale concurrent, Wimdu . De website aanzee.com is alleen in Nederland actief, maar richt zich ook op de Duitse markt.

 

Wanneer wordt logeren verhuren?

Niemand kan en zal u als eigenaar of huurder verbieden om een logé in huis te nemen. Als u echter uw huis geheel of gedeeltelijk, tegen betaling, aan derden aanbiedt, dan is er sprake van 'tijdelijke verhuur'. Tijdelijke verhuur wordt beschouwd als een bedrijfsmatige activiteit. Het 'delen van eigendom' is een belangrijke en positieve trend. Maar tegelijkertijd is het op dit moment duidelijk dat de regels van onze 'oude economie' nog niet geschikt zijn voor 'bedrijfsmatig delen'. En zolang dat het geval is, brengt tijdelijke verhuur grote risico's met zich mee.

 

1) Aandachtspunten voor huurders

Als u een woning huurt, dan is het wettelijk verboden om uw woning als geheel 'door te verhuren' aan een ander. In met merendeel van de huurovereenkomsten is een bepaling opgenomen dat onderverhuur en het in gebruik geven van het appartement aan derden (zonder toestemming van de verhuurder) niet is toegestaan. Ook tijdelijke verhuur van een huurwoning aan toeristen mag dus (in principe) niet. Veel woningbouwcoöperaties treden streng op tegen huurders die hun appartement of woning tijdelijk aan toeristen verhuren.

De Rechtbank te Amsterdam deed op 22-10-2014 uitspraak over een door Ymere verhuurde woning die door de huurder met gebruikmaking van Airbnb werd verhuurd. De uitspraak van de rechter loog er niet om. De huurder werd uit het pand gezet en moest de kosten van de procedure betalen. Ymere hanteert bij kortlopende verhuur een boete van € 2.500 verhoogd met een bedrag van € 50 per dag. Ymere motiveert haar beleid als volgt: "Het standpunt van Ymere is dat we niet willen dat onze huurders hun woning aan toeristen verhuren. Het geeft overlast aan de andere bewoners van een portiek of galerij. Toeristen hebben vaak geen idee van de gehorigheid van een pand en zijn toch luidruchtiger en op andere tijden van de dag actief. Ze zijn tenslotte op vakantie.

Daarnaast is het ook vervelend voor uw buren om steeds andere, onbekende gezichten in het portiek tegen te komen. We vinden het ook niet correct als mensen winst maken door hun huurwoning onder te verhuren. Veel woningen zijn door Ymere tegen een lagere prijs dan de marktprijs verhuurd. Daarnaast krijgen huurders vaak huurtoeslag."

 

2) Aandachtspunten voor appartementseigenaars

In de splitsingsakte van een particulier appartementengebouw is vrijwel altijd de bepaling genomen dat de appartementen een woonbestemming hebben. Voor wijziging van deze bestemming is (onder andere) toestemming van de Vereniging van Eigenaren noodzakelijk. Het gebruik van een woonappartement als hotel en / of als Bed & Breakfast is daarmee in strijd met de regels. Het Hof in Amsterdam deed op 10-09-2013 uitspraak over deze kwestie: "Eigenaren van appartementen in wooncomplexen mogen zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren in hun huis geen bed & breakfast meer hebben. Ook na toestemming van de gemeente hebben zij daar geen recht toe. Hetzelfde geldt voor Airbnb."

 

3) Aandachtspunten voor uw hypotheek

In vrijwel alle hypotheekvoorwaarden staat dat het verboden is om de woning te verhuren zonder toestemming van de bank. En in vrijwel alle hypotheekvoorwaarden is ook opgenomen dat als u zich niet aan dit soort regels houdt, de lening direct opeisbaar! wordt. En ook 'kortlopende verhuur' is verhuur. Als u uw woning tijdelijk verhuurt zonder daarvoor toestemming te vragen van uw bank, dan loopt u een groot risico.     Opeisbaarheid Achmea

 

4) Aandachtspunten voor uw verzekeringen

Tot nu toe hebben vrijwel alle verzekeraars uitsluitingsclausules in hun polissen opgenomen die bepalen dat schade niet wordt gedekt als de eigenaar zijn woning (maar ook zijn auto of gereedschap) uitleent of verhuurt. Particulieren die hun woning aan toeristen verhuren, krijgen de schade niet vergoed als er brand uitbreekt tijdens de periode dat de woning verhuurd is. Er bestaan wel zakelijke verzekeringen die een oplossing bieden. Maar de premie voor dergelijke verzekeringen is fors hoger dan de verzekering voor uw woonhuis of appartement. Verzekeraars zijn zich er wel van bewust dat de deeleconomie een gat in de verzekeringsmarkt heeft geslagen. De eerste oplossingen hebben zich al aangediend.

ASR biedt particulieren sinds 2009 de mogelijkheid om hun inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering uit te breiden met een aanvullende verhuurdekking. Nationale Nederlanden is de eerste verzekeraar die (vanaf 1 januari 2015) een verzekering voor particulieren aanbiedt uit met een standaarddekking voor Airbnb-verhuur. Brand-, water- en stormschade zijn dan ook gedekt als de polishouder zijn woning maximaal twee maanden per jaar onderverhuurt. Ook Aegon is druk doende met de ontwikkeling van Airbnb-polissen. Aegon kijkt niet alleen naar een inboedelverzekering voor Airbnb-verhuurders, maar overweegt ook een aansprakelijkheidsverzekering voor deze doelgroep te ontwikkelen.

 

5) Aandachtspunten voor uw aangifte Inkomstenbelasting

Als u uw woning verhuurt, dan vraagt de belastingdienst van u dat u 70% van de netto-huur opgeeft. Dat is 70% van de door u ontvangen huur min de door u voor de verhuur gemaakte onkosten.

 

6) Aandachtspunten voor gemeentelijke regelgeving

Het is in Nederland niet zonder meer toegestaan om een woning een andere bestemming te geven. Voor het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad is een 'onttrekkingsvergunning' nodig van de gemeente. Elke gemeente is in beginsel vrij om te bepalen wat er onder onttrekking valt en welke regels op onttrekking van toepassing zijn. Ook het kamergewijs verhuren van een huis kan onttrekking zijn. Voor Amsterdam geldt dat er een vergunning nodig is als een woning meer dan 60 dagen wordt verhuurd. Ook andere gemeenten hebben regels aangekondigd. Voordat u uw woning geheel of gedeeltelijk tijdelijk gaat verhuren, zult u kennis moeten nemen van de gemeentelijke regels over onttrekking en tijdelijke verhuur.

 

Samengevat

Het delen van eigendom met behulp van websites als Airbnb is volgens velen een prachtige maatschappelijke ontwikkeling. Inmiddels wordt er ook steeds meer gesproken over de nadelen van tijdelijke verhuur.Als u overweegt uw woning tijdelijk te verhuren, dan adviseren wij u om vooraf het volgende te onderzoeken.

Als u huurder bent:

  • maak goede en schriftelijke afspraken met de eigenaar van uw woning; 
  • laat u adviseren over de gevolgen voor uw verzekeringen.

Als u eigenaar bent:

  • als het te verhuren object een appartement betreft, onderzoekt u dan of u toestemming heeft of kunt krijgen van de Vereniging van Eigenaars; 
  • verhuur niet zonder schriftelijke toestemming  van de geldverstrekker; 
  • laat u adviseren over de gevolgen voor uw verzekeringen; 
  • neem 70% van de netto-huurinkomsten op in uw belastingaangifte.

 

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen!

 

Vragen & Reacties 6

Reactie van R van Haeren op dinsdag 18 augustus 2015 10:22

Ik ben bezitter van een 3 tal recreatiewoningen, en wil deze tijdelijk verhuren. Deze zitten in een BV.
Dit is echter in strijd met het bestemmingsplan dat staat alleen recreatieve verhuur toe.
Kan ik mijn huurders tijdelijk (gedeeltelijk) eigenaar laten zijn ?
Door bijv de borgsom als een aandeel in eigendom te bestempelen.

Hoor graag van u,

Met vriendelijke groet

R van Haeren
0651522771

Ik ben bezitter van een 3 tal recreatiewoningen, en wil deze tijdelijk verhuren. Deze zitten in een BV. Dit is echter in strijd met het bestemmingsplan dat staat alleen recreatieve verhuur toe. Kan ik mijn huurders tijdelijk (gedeeltelijk) eigenaar laten zijn ? Door bijv de borgsom als een aandeel in eigendom te bestempelen. Hoor graag van u, Met vriendelijke groet R van Haeren 0651522771
Reactie van Wim de Leeuw op woensdag 19 augustus 2015 10:03

Dat lijkt me een goede vraag voor een ter zake kundig advocaat, niet voor een makelaar ;-).
Groeten, Wim de Leeuw

Dat lijkt me een goede vraag voor een ter zake kundig advocaat, niet voor een makelaar ;-). Groeten, Wim de Leeuw
Reactie van Tim op donderdag 21 januari 2016 14:34

Een erg goed overzicht van tips voor iedereen die het overweegt om zijn particuliere woning te verhuren. Je kunt het natuurlijk altijd overwegen om professionals in te huren.

Leuk artikel!

Een erg goed overzicht van tips voor iedereen die het overweegt om zijn particuliere woning te verhuren. Je kunt het natuurlijk altijd overwegen om professionals in te huren. Leuk artikel!
Reactie van Desiree op vrijdag 18 maart 2016 09:44

Juridisch komt er inderdaad veel kijken bij het verhuren van je woonruimte.
Ook wanneer je het op online platformen je woning wilt verhuren ben je verantwoordelijk

Juridisch komt er inderdaad veel kijken bij het verhuren van je woonruimte. Ook wanneer je het op online platformen je woning wilt verhuren ben je verantwoordelijk
Reactie van Bert Smits op woensdag 30 maart 2016 16:35

Als je als eigenaar je woning verhuurt op vergelijkbare wijze als bij een hotel of B&B, dus niet een huurcontract voor een bepaalde tijd maar telkens voor een nacht of een week of iets dergelijks, betreft dit dan een bedrijfsmatige activiteiten die strijdig is met de bestemming ; wonen'?,

Als je als eigenaar je woning verhuurt op vergelijkbare wijze als bij een hotel of B&B, dus niet een huurcontract voor een bepaalde tijd maar telkens voor een nacht of een week of iets dergelijks, betreft dit dan een bedrijfsmatige activiteiten die strijdig is met de bestemming ; wonen'?,
Reactie van Wim de Leeuw op zaterdag 02 april 2016 15:47

Beste Bert,
Het probleem zit hem niet zozeer in het bestemmingsplan.
Maar in het feit dat je voor verhuur formeel toestemming nodig hebt van de bank en je opstalverzekeraar.
Wim de Leeuw

Beste Bert, Het probleem zit hem niet zozeer in het bestemmingsplan. Maar in het feit dat je voor verhuur formeel toestemming nodig hebt van de bank en je opstalverzekeraar. Wim de Leeuw
Gast
zaterdag 19 augustus 2017

Gerelateerde berichten