De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Tien tips voor de huizenkoper in een verkopersmarkt

shutterstock_75858013

EHBA. Eerste Hulp Bij Aankopen. U wilt een huis kopen. Maar er zijn meerdere gegadigden. Hoe vergroot u uw kansen?

Tip 1 - Wees en blijf zakelijk

Er zijn landen waar consumenten dagelijks afdingen en onderhandelen. Over alles. Over de prijs van een brood, een maaltijd of een spijkerbroek. In Nederland zijn we gewend aan vaste prijzen. Er wordt nauwelijks onderhandeld. Maar bij de koop van een huis, de grootste aankoop van ons leven, wordt van ons opeens wel verwacht dat we aan het onderhandelen slaan. Dat is wennen. Voor sommige potentiële huizenkopers is dat anders. Dat zijn professionele of zelfs getrainde onderhandelaars,  mensen die onderhandelen omdat ze ondernemer zijn of omdat ze in hun beroep te maken hebben met in- of verkoop. En er zijn natuurlijk ook mensen die onderhandelen als een sport beschouwen en die graag afdingen.

Als u deze blog leest, behoort u vermoedelijk niet tot de categorie onderhandelingsliefhebbers. U heeft geen of geen uitgebreide ervaring met onderhandelen en vindt het al helemaal geen sport. En daarnaast bevindt u zich vermoedelijk in een situatie waarin er meerdere kapers op de kust zijn. Er is sprake van een marktsituatie met weinig aanbod en veel vraag. Deze markt wordt een verkopersmarkt genoemd, omdat verkopers relatief meer macht hebben dan kopers. Misschien ervaart u het machtsverschil tussen de verkoper en u als oneerlijk. Het is echter belangrijk dat u  het proces relativeert. Het machtsverschil kunt u niet veranderen. Wat u wel kunt doen, is nuchter en zakelijk blijven. En daarmee het best haalbare resultaat voor uzelf realiseren.

De koude feiten over de onderhandelingen die u misschien zult aangaan zijn de volgende .

  • De verkoper heeft een huis te verkopen en hoopt dat op bepaalde voorwaarden te doen. Tegen een bepaalde prijs, gunstige voorwaarden en een voor hem gunstige termijn. 
  • U wilt een huis kopen. En ook u hoopt dat op bepaalde voorwaarden te doen. 
  • Als de voorwaarden van de verkoper het beste passen bij die van u, dan maakt u een goede kans om de koper te worden. 
  • Als de voorwaarden van een andere koper beter bij die van de verkoper passen, dan zou de verkoper een fout maken als hij het huis aan u zou verkopen. 
  • Dat is niet oneerlijk, dat is geen machtsmisbruik. Maar het is zakelijk.

En mocht u met die conclusie moeite hebben, vraagt u zichzelf dan vooral af hoe u zou (onder)handelen als u in de schoenen van de verkoper stond. Met één woning te verkopen en meerdere gegadigden die het huis zouden willen kopen...

Tip 2 - Ken uw financiële mogelijkheden exact

Voordat u ook maar een serieus bod op een huis overweegt, zult u uw financiële mogelijkheden moeten kennen. En dat betekent dat u een haarfijn antwoord hebt op de volgende vragen.

  • Welk bedrag kunt u maximaal lenen en tot welke netto maandlasten leidt dat maximaal mogelijke bedrag?
  • Welk bedrag wilt u maximaal lenen en tot welke netto maandlasten leidt dat maximaal wenselijke bedrag?
  • Persoonlijke risico-analyse: Welke gebeurtenissen in uw leven zouden maken dat u de lasten niet meer kunt betalen? Hoe groot is de kans op die gebeurtenissen? Op welke manier kunt u zich tegen deze risico's indekken of verzekeren? 
  • Wat zijn de netto-maandlasten van elke € 10.000,= die u meer betaalt voor het huis?

Vooral het laatste is van belang. Elke keer dat u uw bod verhoogt, moet u zich realiseren wat de verhoging betekent in termen van toekomstige netto maandlasten. Overigens valt dat best mee, een hypotheek die € 10.000 hoger is scheelt zelfs bij een rente van 4% ongeveer € 50,= netto per maand.

Tip 3 - Denk bij de onderhandelingen in 'overeenkomende belangen' en niet in 'tegengestelde posities'

Als je naar de onderhandeling over een huis kijkt in termen van posities, dan ligt de nadruk op een conflict. De verkoper wil de hoogste prijs ontvangen, de koper wil de laagste prijs betalen. Beide partijen, zowel verkoper als koper, hebben echter veel meer belangen dan de prijs. Zie over dit onderwerp onze blog "Tien tips over het onderhandelen over een koopwoning".

 

Tip 4 - Realiseert u zich dat er nauwelijks spelregels bestaan voor het voeren van onderhandelingen

Over de spelregels die bij de onderhandeling over een woning zouden gelden bestaan heel veel misverstanden. Laten we u meteen van alle dromen afhelpen: Er bestaan nauwelijks spelregels. Realiseert u zich het volgende heel goed:

  1. Het heeft geen enkele betekenis als u als eerste een woning bekijkt. De eerste kijker heeft geen recht op 'het eerste bod'.
  2. Veel belangrijker, het heeft geen enkele betekenis als u als eerste een bod op een woning uitbrengt. De 'eerste bieder' heeft geen bevoorrechte positie en de makelaar is niet verplicht om op een eerste bod in te gaan; 
  3. Het staat een verkopend makelaar vrij om elk bod, ook een eerste bod, af te wijzen; 
  4. Dat u in onderhandeling bent met een verkopend makelaar, wil niet zeggen dat de makelaar zou moeten stoppen met bezichtigen of dat hij doof en blind wordt voor biedingen die door andere gegadigden worden uitgebracht; 
  5. Als u in onderhandeling bent, dan mag een verkopend makelaar u in de gelegenheid stellen om eenmalig uw bod te verhogen, om daarna de onderhandelingen met u te beëindigen en de onderhandelingen met een andere kandidaat te openen;

Zie hierover onze blogs:
Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden
Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen
10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet?

 

Tip 5 - Neem geen onverantwoorde juridische risico's

Als u op zoek bent naar een populair woningtype in een populaire woonplaats, dan is de kans groot dat u als koper onder druk wordt gezet. U krijgt wellicht weinig tijd om een beslissing te nemen. En misschien wordt van u gevraagd dat u meteen na de eerste bezichtiging een bod uitbrengt. Daarmee loopt u een risico, omdat het heel lastig is om tijdens een eerste bezichtiging voldoende invulling te geven aan de onderzoeksplicht die u als koper heeft. En als u uw onderzoeksplicht niet serieus neemt, verhoogt u de kans op juridische problemen achteraf. Natuurlijk heeft de verkoper een mededelingsplicht, maar als u uw eigen plichten verzaakt heeft, wordt het lastiger om een ander met succes juridisch aan te spreken op het verzaken van diens verplichtingen.

Zie onze blog: Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis

Misschien krijgt u de mededeling dat u op achterstand staat als u een financieringsvoorbehoud wilt laten opnemen in de koopovereenkomst. Dat houdt in dat u niet van de koop af kunt, ook niet als blijkt dat u niet in aanmerking komt voor een passende hypotheek. Mocht dat doemscenario zich voordoen, dan heeft u géén huis, maar zult u wel een boete moeten betalen van 10% van de koopsom. Kortom, wees uzelf er heel goed van bewust welke juridische risico's u neemt door al na een eerste bezichtiging een bod uit te brengen of door af te zien van het financieringsvoorbehoud. Laat deze keuze een bewuste en weloverwogen keuze zijn.

 

Tip 6 - Maak optimaal gebruik van de 3 werkdagen bedenktijd

Nadat u als koper de koopovereenkomst hebt ondertekend, heeft u nog drie (werk) dagen de gelegenheid om, zonder juridische consequenties, af te zien van de koop. U kunt de bedenktijd gebruiken om het huis bouwkundig te laten keuren. Het is dan wel van belang dat de bouwkundige nog tijdens de bedenktijd zijn rapport aan u overhandigt. Mocht er sprake zijn van ernstige bouwkundige problemen, dan kunt u probleemloos afzien van de koop, althans zolang u dat kenbaar maakt tijdens de wettelijke bedenktijd.

 

Tip 7 - Realiseert u zich goed wat de consequentie is als deze koop niet doorgaat

Het is goed als u zich verplaatst in de situatie waarin de koop niet doorgaat.Wat is uw BOZA, ofwel uw Beste Alternatief Zonder Overeenkomst. Bent u daar gelaten onder en gaat u vrolijk verder met de huizenjacht? Dan zijn er blijkbaar veel goede alternatieven voorhanden.  Er is dan ook geen enkele reden om u te laten opjagen. Maar misschien ervaart u een gevoel van paniek. Dit huis MOET het zijn, want DIT! is mijn droomhuis. In dat geval is het misschien zo dat er belangrijker zaken zijn dan de laatste paar procent die u voor uw huis betaalt.

Een voorbeeld uit mijn privéleven

Ik kocht mijn huidige woning in 2006. In een extreme verkopersmarkt. En het was mijn droomwoning. Aan de rand van het centrum, aan de Singel, vrijstaand, eigen parkeerruimte, een wijnkelder, een zonnige tuin met totale privacy en meer dan voldoende ruimte voor mij en mijn dierbaren. Al mijn wensen leken uit te komen...Het huis stond te koop bij twee makelaars, een bedrijfsmakelaar èn een woningmakelaar. Ik was niet de enige belangstellende, er waren er nog vijf. En alle zes werden we in de gelegenheid gesteld om éénmalig een schriftelijk bod uit te brengen. De hoogste bieder zou het huis mogen kopen. Zoals binnen ons bedrijf gebruikelijk is, vroeg ik het advies van één van mijn senior-makelaars. Die gaf me het advies om in elk geval niet veel meer te bieden dan de vraagprijs. En om me daarvan te overtuigen, nam hij me mee naar de situatie dat ik het huis had gekocht maar veel meer had betaald dan de andere bieders.

"Stel nu dat jij straks het huis hebt gekocht. Je staat voor je huis en er fietst iemand langs die zegt dat hij één van de andere kandidaat-kopers was. En je komt er achter dat je het huis hebt gekocht door de andere kandidaten met met een fors bedrag te overbieden. Dan weet je toch dat je veel te veel hebt betaald? Mijn reactie was dat ik het nog veel vervelender zou vinden als ik die voorbijganger op de fiets was, die het huis net niet had gekocht omdat hij net te weinig boven de vraagprijs had geboden. 

En dus volgde ik mijn hart. En deed een bod dat flink boven de vraagprijs lag. En dus werd ik de koper. Heb ik teveel betaald voor mijn huis? Misschien wel. Maar er gaat vrijwel geen dag voorbij waarop ik me realiseer wat een voorrecht het is om in dit huis te wonen. Ik hoop maar dat als ik mijn huis ooit verkoop, er weer zo'n liefhebber op de stoep zal staan. En zo niet, dan heb ik elke dag genoten. En dat mag wat kosten.

Tip 8 - Zorg dat u, voor de eerste bezichtiging, goed geïnformeerd bent over het huis

Er zijn veel openbare bronnen die u kunt gebruiken om informatie te vergaren over een huis dat u wilt gaan bezichtigen. Veel gebruikte informatiebronnen zijn de volgende: 

  • Algemene informatie over het huis vindt u op Funda en de website van de verkopend makelaar; 
  • Meer specifieke informatie over het huis vindt u vaak in de brochure die u ofwel van Funda kunt downloaden of van de website van de verkopend makelaar; 
  • Als de woning eerder te koop heeft gestaan, kunt u dat soms terugvinden op de website Miljoenenhuizen
  • De verkoopprijzen van recente verkochte huizen in de wijk kunt u vinden op Funda;
  • De historische aankoopprijs van het huis kunt u, tegen betaling, achterhalen bij het kadaster; 
  • De WOZ-waarde van elk huis is vanaf 1 oktober 2016 openbaar;
  • De recente verkopen in het postcodegebied kunt u, eveneens tegen betaling, ook achterhalen bij het kadaster; 
  • Informatie over bodemverontreiniging kunt u vinden op de website van het Bodemloket 
  • Het energielabel van een huis kunt u vinden op de pagina www.zoekuwenergielabel.nl;

 

Tip 9 - Als u tot overeenstemming komt, zorg dan dat alle in de onderhandeling gemaakte afspraken worden vastgelegd in de koopovereenkomst

Tenzij de koopovereenkomst wordt opgemaakt door een notaris, zal er gebruik worden gemaakt van een standaard model koopovereenkomst, opgemaakt door de drie makelaarsorganisaties (NVM, VastgoedPro en VBO Makelaar), de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Deze koopovereenkomst biedt een prima algemene basis, maar het is erg belangrijk dat alle expliciet gemaakte afspraken worden vastgelegd door middel van aanvullende artikelen in de overeenkomst.

 

Tip 10 - Afspraak is nog géén afspraak

Een particuliere koper is niet gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst en heeft na het ondertekenen van de koopovereenkomst recht op drie (werk) dagen bedenktijd. Dit is een wettelijk recht waarvan niet kan worden afgeweken. Deze bescherming van de koper heeft echter geleid tot een juridische boemerang. De verkoper die zijn woning verkoopt aan een particuliere koper is ook niet gebonden aan de mondelinge koopovereenkomst. Pas wanneer de verkoper de koopovereenkomst heeft ondertekend, is de afspraak daadwerkelijk afspraak. Zie hierover onze blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

 

Onze belangrijkste tip - Schakel een aankoopmakelaar in

De aanschaf van een eigen woning is vermoedelijk de duurste aankoop van uw leven. De verkopend makelaar werkt in opdracht van de verkoper en behartigd diens belangen. Schakel daarom een eigen makelaar in, die opkomt voor uw belangen. Lees hier wat De Leeuw Makelaardij voor u zou kunnen betekenen bij de aankoop van uw woning in ons werkgebied.

 

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties 2

Reactie van D.Koop op woensdag 25 mei 2016 16:30

dames, heren ,

met interesse lees ik uw artikelen.
Met betrekking tot het bovenstaande artikel "Tip 10"
heb ik een vraag.
Indien de makelaar van de verkoper per mail (- mede - namens de verkoper) het particuliere bod op een woning geaccepteerd heeft kan de verkoper zich ook dan nog terugtrekken ? (er is dan nog geen koopovereenkomst opgemaakt maar wel een schriftelijke vastlegging)

M vr groet,
D.Koop

dames, heren , met interesse lees ik uw artikelen. Met betrekking tot het bovenstaande artikel "Tip 10" heb ik een vraag. Indien de makelaar van de verkoper per mail (- mede - namens de verkoper) het particuliere bod op een woning geaccepteerd heeft kan de verkoper zich ook dan nog terugtrekken ? (er is dan nog geen koopovereenkomst opgemaakt maar wel een schriftelijke vastlegging) M vr groet, D.Koop
Reactie van Wim de Leeuw op woensdag 25 mei 2016 23:12

Geachte heer Koop,

Met 'schriftelijke vastlegging' wordt bedoeld een door beide partijen ondertekende koopakte die aan de koper ter hand is gesteld. Ook na een bevestigende mail kan de verkoper zich nog steeds terugtrekken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Koop, Met 'schriftelijke vastlegging' wordt bedoeld een door beide partijen ondertekende koopakte die aan de koper ter hand is gesteld. Ook na een bevestigende mail kan de verkoper zich nog steeds terugtrekken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
vrijdag 22 september 2017

Gerelateerde berichten