De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) – Wat mag wel, wat mag niet?

shutterstock_111933209

Onze blogs over de spelregels bij onderhandeling over de aankoop van een huis zijn vele duizenden malen gelezen. We geven u 10 heldere antwoorden op de meest gestelde vragen.

Helderheid over de spelregels bij onderhandeling over de aankoop van een huis

Blijkbaar voorzagen onze blogs in een behoefte. Want beide blogs over dit thema, Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden en Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen zijn inmiddels vele duizenden malen gelezen. Desondanks blijkt het onderwerp ingewikkeld te zijn. Onze organisatie ontvangt nog maandelijks vragen over het onderwerp. Een overzicht van de antwoorden op de meest gestelde vragen over dit onderwerp treft u hieronder aan.

Vraag 1 - Als ik (meer) dan de vraagprijs bied, mag een verkoper dan toch nog met iemand anders onderhandelen?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Als u een bod op een huis uitbrengt, dan bent u nog niet automatisch in onderhandeling. De onderhandeling start pas als de verkopend makelaar op uw bod reageert door het doen van een tegenbod.Het staat de verkopend makelaar volledig vrij om wel of niet de onderhandelingen aan te gaan. En dus ook om door te onderhandelen met een ander, ook als u kenbaar heeft gemaakt de vraagprijs te willen betalen.

Vraag 2 - Als ik een hoger bod uitbreng dan een andere kandidaat-koper, mag een verkoper mijn bod dan zomaar negeren?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Een verkopend makelaar hoeft op geen enkel bod in te gaan. Ook niet op een bod dat hoger is dan een ander bod. Zelfs niet op een bod op of boven de vraagprijs. Het hoogste bod hoeft niet het meest aantrekkelijke voorstel voor de verkoper te zijn. Het kan zijn dat de verkoper een bod van € 295.000 onder ontbindende voorwaarden interessanter vindt dan een bod van € 300.000 mèt ontbindende voorwaarden. Maar ook andere voorwaarden, zoals de overname van roerende zaken of de opleveringsdatum, kunnen van belang zijn.

Vraag 3 - Als ik (meer dan) de vraagprijs biedt, mag de verkopend makelaar dan doorgaan met de bezichtigingen?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Een verkoper / verkopend makelaar hoeft op geen enkel bod te reageren en mag doorgaan met de bezichtigingen, ook nadat er biedingen zijn uitgebracht.

Vraag 4 - We hadden al een afspraak voor een bezichtiging in de agenda staan, maar nu blijkt dat de makelaar in onderhandeling is gegaan. Moet niet iedereen een eerlijke kans krijgen? Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Het staat een verkopend makelaar volkomen vrij om met een gegadigde de onderhandelingen aan te gaan, ook als er nog afspraken in de agenda staan.

Vraag 5 - We waren in onderhandeling met de verkopend makelaar, maar opeens liet de deze ons weten dat we ons bod zeer serieus moesten verhogen. En dat hij anders met een andere partij zou gaan onderhandelen. Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Ook als u eenmaal in onderhandeling bent, dan mogen beide partijen de onderhandelingen afbreken. Als de verkopend makelaar denkt er met één gegadigde niet uit te kunnen komen omdat hij de indruk heeft dat een andere gegadigde meer zal bieden, dan mag hij uiteraard de onderhandelingen afbreken.Een NVM-makelaar mag niet met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen. Dat wordt 'uitspelen' genoemd. Maar uiteraard mag een NVM-makelaar de onderhandelingen met de een wel beëindigen als hij denkt dat met een andere gegadigde een beter resultaat voor de verkoper te bereiken is. Uiteraard hoeft een verkopend makelaar niet doof of blind te zijn voor signalen van andere kandidaat-kopers.

 

Vraag 6 - We waren in onderhandeling, maar opeens liet de makelaar ons weten dat hij niet verder wilde onderhandelen, omdat er een 'inschrijving' zou worden georganiseerd. Mag dat zomaar?

Antwoord: Ja, dat mag.

Toelichting: Ook als u eenmaal in onderhandeling bent, dan mogen beide partijen de onderhandelingen afbreken als een akkoord niet meer te verwachten is. Natuurlijk kan daarbij de belangstelling van andere gegadigden een rol spelen. Als een makelaar de indruk heeft dat er heel veel andere gegadigden zijn, dan wordt er soms gekozen voor een 'inschrijving'. Dat houdt in dat alle belangstellenden een eenmalig schriftelijk bod mogen uitbrengen. En dat de verkoper in overleg met de verkopend makelaar een keuze maakt voor één van de uitgebrachte voorstellen.

 

Vraag 7 - Helpt het als ik tegen de verkopend makelaar zeg dat, als wij de kopers worden, hij ons huis mag verkopen?

Antwoord: Ja, dat helpt. Bij het maken van een keuze voor de verkeerde makelaar.

Toelichting: Als de verkopend makelaar zijn eigen belang boven dat van zijn opdrachtgever stelt, dan weet u zeker dat u te maken heeft met een makelaar die ook uw belangen niet voorop zal stellen.

Vraag 8 - Is het correct als de verkopend makelaar van een huis waar ik belangstelling voor heb, mij een waarde-indicatie afgeeft van de waarde van mijn huis?

Antwoord: Ja, dat is correct zolang partijen zich strikt aan een aantal spelregels houden.

Toelichting: In een situatie als deze moet de makelaar glashelder en transparant opereren, omdat er geen belangenconflict mag ontstaan. Bij De Leeuw Makelaardij hebben we dat opgelost door een clausule in onze Opdracht Tot Dienstverlening. We behouden ons het recht voor om gegadigden te informeren, maar accepteren geen verkoop-opdracht van de koper in situaties dat er een conflict zou kunnen ontstaan met de belangen van de verkoper.

Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat de makelaar:
a. gegadigden informeert of laat informeren over de waarde en verkoopmogelijkheden van hun eventuele eigen woning;
b. gegadigden laat informeren over hun financiële mogelijkheden;

Zonder instemming van de opdrachtgever aanvaardt de makelaar geen opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een dergelijke gegadigde,

Tenzij

  • de gegadigde aangeeft geen belangstelling meer te hebben voor de betrokken woning dan wel;
  • de op deze opdracht betrekking hebbende woning reeds is verkocht dan wel
  • de woning nog niet is verkocht maar de opdrachtgever heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen de aanvaarding van een opdracht tot dienstverlening van de gegadigde.

In de praktijk hebben onze opdrachtgevers hier maar zelden bezwaar tegen. In veel gevallen waarbij de koper van een woning nog een eigen woning moet verkopen, staat er een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. En dat maakt dat ook de verkoper belang heeft bij een vlotte verkoop van het huis van de koper.

Vraag 9 - Ik wist als eerste dat het huis te koop zou gaan komen. Ik heb het huis als eerste bezichtigd. Als ik dan als eerste een bod doe, dan moet de makelaar toch met mij onderhandelen?

Antwoord: Nee, de makelaar is vrij om te bepalen met wie hij de onderhandelingen aangaat.

Toelichting: Het is een misverstand dat 'de eerste kijker' of 'de eerste bieder' een bijzondere positie bij de onderhandelingen toekomt. Zie daarover ook onze blog De spelregels bij onderhandeling - 10 misverstanden.

 

Vraag 10 - Klopt het dat er héél weinig regels zijn over wat er bij de onderhandeling over een woning wel en niet mag?

Antwoord: Ja, dat klopt.

Toelichting: De enige spelregels die er bij een onderhandeling over een woning gelden, zijn afkomstig uit het tuchtrecht van de NVM-makelaars. Makelaars mogen gegadigden niet uitspelen. Er zijn geen wettelijke of tuchtregels over de vraag welk bod van welke gegadigde voorrang zou moeten hebben boven een ander bod. De eerste kijker heeft geen recht op 'een eerste bod'. En wie 'het eerste bod' doet, heeft daarmee geen enkel recht of voorkeurspositie. Ook als er eenmaal sprake is van onderhandelingen, dan mag een verkopend makelaar een kandidaat-koper vragen om een uiterste bod uit te brengen. En als dat bod te laag is, dan staat het de verkopend makelaar vrij om met een andere partij te gaan onderhandelen.

Vragen?

Uw vragen over dit onderwerp kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties 18

Reactie van Maria op zondag 24 april 2016 14:58

Beste Wim,
Al enige tijd hadden wij een huis op het oog. Samen met onze makelaar een bezichtiging gedaan. Tijdens de bezichtiging gaf de verkopende makelaar aan dat het een bankverkoop was geworden. Dit in ons achterhoofd en op advies van onze makelaar hebben wij een veel lager bod uitgebracht ( ook ivm achterstallig onderhoud). Na 1 1/2 week nog nietsgehoord..omdat het een bankverkoop was dachten wij dat dit erbij hoorde. Onze makelaar uiteindelijk gebed dat wij het erg lang vonden duren en dat wij nu wel antwoord wilde. De verkopende makelaar werd gebeld en deze gaf te kennen de volgende dag antw te geven. Het bod was onbespreekbaar. We vonden het een beetje raar na 1 1/2 week wachten te horen dat het bod onbespreekbaar was(woensdag). We wilde er even overnadenken om een nw bod uit te brengen. Vrijdag belde we en hoorde we dat het huis verkocht was en dat het verlopige koopcontract al was getekend. Voor ons voelt dit echt heel raar. Waarom heeft de makelaar niet nog navraag gedaan om een nw bod uit te brengen. Nu heb ik het idee dat zowel ik alsdegene waar het een bankverkoop voor is geworden dat de makelaar niet alles uit de kast heeft gehaald en wellicht een vriendje het huis heeft toegespeeld. Kan ik hier juridische nog wat mee doen. Heb het idee dat verkopend makelaar ons lang aan het lijntje heeft gehouden en wellicht al veel eerder wist van het bod maar voor de partij die het nu heeft gekocht zo snel mogelijk alles rond te krijgen.
Hoor graag van u of wij hier nog iets tegen kunnen doen of klacht kunnen indienen.

Beste Wim, Al enige tijd hadden wij een huis op het oog. Samen met onze makelaar een bezichtiging gedaan. Tijdens de bezichtiging gaf de verkopende makelaar aan dat het een bankverkoop was geworden. Dit in ons achterhoofd en op advies van onze makelaar hebben wij een veel lager bod uitgebracht ( ook ivm achterstallig onderhoud). Na 1 1/2 week nog nietsgehoord..omdat het een bankverkoop was dachten wij dat dit erbij hoorde. Onze makelaar uiteindelijk gebed dat wij het erg lang vonden duren en dat wij nu wel antwoord wilde. De verkopende makelaar werd gebeld en deze gaf te kennen de volgende dag antw te geven. Het bod was onbespreekbaar. We vonden het een beetje raar na 1 1/2 week wachten te horen dat het bod onbespreekbaar was(woensdag). We wilde er even overnadenken om een nw bod uit te brengen. Vrijdag belde we en hoorde we dat het huis verkocht was en dat het verlopige koopcontract al was getekend. Voor ons voelt dit echt heel raar. Waarom heeft de makelaar niet nog navraag gedaan om een nw bod uit te brengen. Nu heb ik het idee dat zowel ik alsdegene waar het een bankverkoop voor is geworden dat de makelaar niet alles uit de kast heeft gehaald en wellicht een vriendje het huis heeft toegespeeld. Kan ik hier juridische nog wat mee doen. Heb het idee dat verkopend makelaar ons lang aan het lijntje heeft gehouden en wellicht al veel eerder wist van het bod maar voor de partij die het nu heeft gekocht zo snel mogelijk alles rond te krijgen. Hoor graag van u of wij hier nog iets tegen kunnen doen of klacht kunnen indienen.
Reactie van Wim de Leeuw op maandag 25 april 2016 21:07

Dag Maria,

Jouw ervaringen geven precies aan waarom het handig is om een aankoopmakelaar in te schakelen. Die kent de spelregels precies!

Het is erg vervelend als het anderhalve week duurt voordat je een reactie krijgt op je bod. Dat kan je echter zelf voorkomen door ofwel 1) je bod een bepaalde tijdsduur mee te geven waardoor het automatisch vervalt als er niet vlot op wordt gereageerd of 2) de makelaar te laten weten dat je je bod zou gaan intrekken als er niet op zou worden gereageerd.

Blijkbaar is jullie bod niet als heel serieus beschouwd. En dus is de makelaar blijkbaar verder gegaan met de procedure, omdat hij vond dat er serieuzer kandidaten aanwezig waren. En heeft hij daarin ook gelijk gekregen want het huis blijkt verkocht.

Juridisch kan je er niets mee. Tuchtrechtelijk ook niet .

Draai deze casus eens om. Stel dat het jouw huis betreft, je hebt blijkbaar problemen met de hypotheek en wilt het huis verkopen. Blijkbaar duurt dat te lang en dus grijpt de bank in. Dan is er een kandidaat koper die denkt dat hij een buitenkansje kan pakken en die brengt een heel laag bod uit. Terwijl er andere kopers zijn die blijkbaar bereid zijn om een beter bod uit te brengen. En vervolgens gaat de lage bieder zich afvragen wat hij juridisch of tuchtrechtelijk nog kan doen...

Het is maar net vanaf welk perspectief je deze casus bekijkt...

Wim de Leeuw

Dag Maria, Jouw ervaringen geven precies aan waarom het handig is om een aankoopmakelaar in te schakelen. Die kent de spelregels precies! Het is erg vervelend als het anderhalve week duurt voordat je een reactie krijgt op je bod. Dat kan je echter zelf voorkomen door ofwel 1) je bod een bepaalde tijdsduur mee te geven waardoor het automatisch vervalt als er niet vlot op wordt gereageerd of 2) de makelaar te laten weten dat je je bod zou gaan intrekken als er niet op zou worden gereageerd. Blijkbaar is jullie bod niet als heel serieus beschouwd. En dus is de makelaar blijkbaar verder gegaan met de procedure, omdat hij vond dat er serieuzer kandidaten aanwezig waren. En heeft hij daarin ook gelijk gekregen want het huis blijkt verkocht. Juridisch kan je er niets mee. Tuchtrechtelijk ook niet . Draai deze casus eens om. Stel dat het jouw huis betreft, je hebt blijkbaar problemen met de hypotheek en wilt het huis verkopen. Blijkbaar duurt dat te lang en dus grijpt de bank in. Dan is er een kandidaat koper die denkt dat hij een buitenkansje kan pakken en die brengt een heel laag bod uit. Terwijl er andere kopers zijn die blijkbaar bereid zijn om een beter bod uit te brengen. En vervolgens gaat de lage bieder zich afvragen wat hij juridisch of tuchtrechtelijk nog kan doen... Het is maar net vanaf welk perspectief je deze casus bekijkt... Wim de Leeuw
Reactie van john op zaterdag 06 augustus 2016 11:11

Hoi ,

Na onderhandeling een eindbod van de verkoopmakelaar gehad,
De volgende dag kwam er een hoger bod binnen bij hem toen heeft hij iedereen tot 12.00 gegeven voor een eindbod.
Is dit normaal als je al een einfbod heb gehad????

Hoi , Na onderhandeling een eindbod van de verkoopmakelaar gehad, De volgende dag kwam er een hoger bod binnen bij hem toen heeft hij iedereen tot 12.00 gegeven voor een eindbod. Is dit normaal als je al een einfbod heb gehad????
Reactie van Wim de Leeuw op zaterdag 06 augustus 2016 15:51

Dag John,

Heb je de blogs over dit onderwerp gelezen? ;-)

Als je het eindbod meteen had geaccepteerd, was er sprake geweest van een mondelinge koopovereenkomst. En dat was in elk geval een begin geweest. Vervolgens had de verkoper zich nog kunnen bedenken totdat jullie beiden de akte hadden ondertekend. En daarna had jij je als koper nog drie dagen mogen bedenken.

Je hebt het eindbod niet geaccepteerd, toch? Dus het eindbod werd ingetrokken. Dat kan en dat mag ook.k En iedereen kreeg nog een keer de kans om het huis te kopen. Dat lijkt me niet oneerlijk, toch?

Als kandidaat-koper heel vervelend als er alsnog kapers op de kust opduiken. Maar, had je als jij de verkoper was geweest, voor een andere strategie gekozen als je de indruk had gehad dat je daarmee de opbrengst had kunnen verhogen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag John, Heb je de blogs over dit onderwerp gelezen? ;-) Als je het eindbod meteen had geaccepteerd, was er sprake geweest van een mondelinge koopovereenkomst. En dat was in elk geval een begin geweest. Vervolgens had de verkoper zich nog kunnen bedenken totdat jullie beiden de akte hadden ondertekend. En daarna had jij je als koper nog drie dagen mogen bedenken. Je hebt het eindbod niet geaccepteerd, toch? Dus het eindbod werd ingetrokken. Dat kan en dat mag ook.k En iedereen kreeg nog een keer de kans om het huis te kopen. Dat lijkt me niet oneerlijk, toch? Als kandidaat-koper heel vervelend als er alsnog kapers op de kust opduiken. Maar, had je als jij de verkoper was geweest, voor een andere strategie gekozen als je de indruk had gehad dat je daarmee de opbrengst had kunnen verhogen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Willemien Ekkelenkamp op woensdag 02 november 2016 09:53

Ik had een vraag. Twee weken geleden hebben wij een huis bekeken. De vraagprijs was 215 en wij hebben 210 geboden. We kregen een tegenbod van 212.5 maar de bewoners wilden er tot oktober in blijven. Wij hebben toen gezegd dat wij bij ons bod bleven. De makelaar vertelde ons dat de verkopers nog eens over ons bod na gingen denken. Een week later hebben wij zelf de makelaar weer gebeld, met de vraag hoe het er voor stond. Er was een veel lager bod uit gebracht en iemand die de vraagprijs wilde betalen maar nu nog een jaar in het buitenland woonde. De makelaar zei dat we 75% kans hadden. Wij hebben toen gezegd dat we nog wel wat meer konden bieden en dat ze er ook nog wel langer in konden blijven (we hadden eerst gezegd in april er uit) de makelaar zou dit overleggen en maandag contact opnemen. Nu kregen wij dinsdag te horen dat het huis verkocht is. Niet aan degene die lager bood of die in het buitenland zit maar nog iemand anders. Kan dit zomaar...?

Ik had een vraag. Twee weken geleden hebben wij een huis bekeken. De vraagprijs was 215 en wij hebben 210 geboden. We kregen een tegenbod van 212.5 maar de bewoners wilden er tot oktober in blijven. Wij hebben toen gezegd dat wij bij ons bod bleven. De makelaar vertelde ons dat de verkopers nog eens over ons bod na gingen denken. Een week later hebben wij zelf de makelaar weer gebeld, met de vraag hoe het er voor stond. Er was een veel lager bod uit gebracht en iemand die de vraagprijs wilde betalen maar nu nog een jaar in het buitenland woonde. De makelaar zei dat we 75% kans hadden. Wij hebben toen gezegd dat we nog wel wat meer konden bieden en dat ze er ook nog wel langer in konden blijven (we hadden eerst gezegd in april er uit) de makelaar zou dit overleggen en maandag contact opnemen. Nu kregen wij dinsdag te horen dat het huis verkocht is. Niet aan degene die lager bood of die in het buitenland zit maar nog iemand anders. Kan dit zomaar...?
Reactie van Wim de Leeuw op woensdag 02 november 2016 10:32

Dag Willemien,

Jullie hebben 210.000 geboden op een vraagprijs van 215.000. Daarop komen de verkopers met een tegenbod van 212.500 op de voorwaarde dat ze tot oktober (2017) in het huis kunnen blijven. Uit dat bod kan je concluderen dat zowel de hoogte van de prijs als een lange opleveringsdatum voor de verkopers erg belangrijk zijn.

Jullie bod (210.000 met een oplevering in april 2017) is daarmee niet geaccepteerd, de verkopers doen jullie immers een tegenbod (212.500 met oplevering in oktober 2017) dat afwijkt van wat jullie hebben geboden .

Jullie accepteren dat afwijkende tegenbod niet, je geeft immers aan dat je hebt gezegd dat jullie bij je bod van 210.000 wilden blijven. Zolang jullie het niet met elkaar eens worden en elkaar nieuwe voorstellen blijven doen of oude voorstellen blijven herhalen, ontstaat er nog geen mondelinge overeenkomst. Er wordt geen nieuw bod uitgebracht, waarmee de onderhandelingen beëindigd zijn. Jullie kunnen probleemloos een bod doen op een ander huis, maar de verkoper kan ook probleemloos met andere gegadigden onderhandelen.

Een week later nemen jullie contact op met de makelaar. En dan verneem je dat er een kaper op de kust is die de vraagprijs wil betalen en nu nog een jaar in het buitenland woont. Voor die andere bieder is noch de vraagprijs noch de oplevering in oktober een probleem. Ik begrijp heel eerlijk gezegd niet waarom de makelaar aangeeft dat jullie 75% kans hebben om het huis te kopen. Die andere bieder biedt hoger èn wil blijkbaar akkoord gaan met de vraagprijs.

Afijn. Jullie geven aan "dat je wat meer kan bieden" en dat ze "nog wel wat langer in het huis zouden kunnen blijven". Je geeft aan wat je kunt. Je geeft niet aan dat je dat bod daadwerkelijk wilt doen. En zelfs als je dat had gedaan, dan was het nog geen concreet bod geweest. Dus er ontstaat nog steeds geen mondelinge overeenkomst.

En vervolgens is het huis verkocht. Aan een andere gegadigde. En wil je graag weten of dit zomaar kan.

Als ik verhaal hierboven goed heb weergegeven, dan is het enige 'schoonheidsfoutje' dat de makelaar gemaakt heeft, dat hij niet heeft gedaan wat hij had toegezegd, namelijk op maandag bij jou terugkomen op het gesprek. Maar als je me vraagt of dat zomaar mag en of dat bijvoorbeeld juridische consequenties heeft, dan moet ik je teleurstellen. Ik heb je vraag heel bewust wat uitgebreider omschreven om je te laten zien wat de juridische betekenis is van alle gemaakte stappen.

Er is tussen jullie als kandidaat-kopers en de verkoper op geen enkel moment 'overeenstemming' bereikt. Als ik het heel formeel benader, dan heb je ook geen concreet bod gedaan nadat jullie eerste concrete bod was afgewezen. Wat is de betekenis van "wat meer bieden" en "wat langer in het huis blijven". Terwijl jullie wisten dat de opleveringsdatum van oktober 2017 voor de verkopers van belang was. Jullie hebben laten weten dat er voor jullie nog ruimte was in de onderhandeling. Niets meer en niets minder.

En vermoedelijk is er een nieuwe gegadigde langsgekomen die het huis misschien wel voor de vraagprijs, maar in elk geval pas in oktober 2017 tegen gunstige voorwaarden wilde kopen. Misschien een kapitaalkrachtige koper die geen financieringsvoorbehoud nodig heeft. We weten het niet. Maar in elk geval moet het een koper zijn geweest met wie, in het perspectief van de verkopers, een goede deal kon worden gedaan. Veel belangrijker: een goede deal MOCHT worden gedaan.

Als je de blogs over dit onderwerp op deze website hebt gelezen, dan zal je hebben ontdekt dat er nog veel meer is toegestaan. Lees bijvoorbeeld de blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Stel dat jullie de vraagprijs hadden geboden met een oplevering in oktober 2017. En dat er, voordat de verkoper zijn handtekening heeft gezet onder de koopovereenkomst, een koper is die meer wil bieden dan de vraagprijs. Zelfs dan had de verkoper het aan die andere gegadigde kunnen verkopen.

Mijn advies: Laat je bij de aankoop van je woning adviseren door een aankoopmakelaar. Die kent de markt en de spelregels.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Willemien, Jullie hebben 210.000 geboden op een vraagprijs van 215.000. Daarop komen de verkopers met een tegenbod van 212.500 op de voorwaarde dat ze tot oktober (2017) in het huis kunnen blijven. Uit dat bod kan je concluderen dat zowel de hoogte van de prijs als een lange opleveringsdatum voor de verkopers erg belangrijk zijn. Jullie bod (210.000 met een oplevering in april 2017) is daarmee niet geaccepteerd, de verkopers doen jullie immers een tegenbod (212.500 met oplevering in oktober 2017) dat afwijkt van wat jullie hebben geboden . Jullie accepteren dat afwijkende tegenbod niet, je geeft immers aan dat je hebt gezegd dat jullie bij je bod van 210.000 wilden blijven. Zolang jullie het niet met elkaar eens worden en elkaar nieuwe voorstellen blijven doen of oude voorstellen blijven herhalen, ontstaat er nog geen mondelinge overeenkomst. Er wordt geen nieuw bod uitgebracht, waarmee de onderhandelingen beëindigd zijn. Jullie kunnen probleemloos een bod doen op een ander huis, maar de verkoper kan ook probleemloos met andere gegadigden onderhandelen. Een week later nemen jullie contact op met de makelaar. En dan verneem je dat er een kaper op de kust is die de vraagprijs wil betalen en nu nog een jaar in het buitenland woont. Voor die andere bieder is noch de vraagprijs noch de oplevering in oktober een probleem. Ik begrijp heel eerlijk gezegd niet waarom de makelaar aangeeft dat jullie 75% kans hebben om het huis te kopen. Die andere bieder biedt hoger èn wil blijkbaar akkoord gaan met de vraagprijs. Afijn. Jullie geven aan "dat je wat meer kan bieden" en dat ze "nog wel wat langer in het huis zouden kunnen blijven". Je geeft aan wat je kunt. Je geeft niet aan dat je dat bod daadwerkelijk wilt doen. En zelfs als je dat had gedaan, dan was het nog geen concreet bod geweest. Dus er ontstaat nog steeds geen mondelinge overeenkomst. En vervolgens is het huis verkocht. Aan een andere gegadigde. En wil je graag weten of dit zomaar kan. Als ik verhaal hierboven goed heb weergegeven, dan is het enige 'schoonheidsfoutje' dat de makelaar gemaakt heeft, dat hij niet heeft gedaan wat hij had toegezegd, namelijk op maandag bij jou terugkomen op het gesprek. Maar als je me vraagt of dat zomaar mag en of dat bijvoorbeeld juridische consequenties heeft, dan moet ik je teleurstellen. Ik heb je vraag heel bewust wat uitgebreider omschreven om je te laten zien wat de juridische betekenis is van alle gemaakte stappen. Er is tussen jullie als kandidaat-kopers en de verkoper op geen enkel moment 'overeenstemming' bereikt. Als ik het heel formeel benader, dan heb je ook geen concreet bod gedaan nadat jullie eerste concrete bod was afgewezen. Wat is de betekenis van "wat meer bieden" en "wat langer in het huis blijven". Terwijl jullie wisten dat de opleveringsdatum van oktober 2017 voor de verkopers van belang was. Jullie hebben laten weten dat er voor jullie nog ruimte was in de onderhandeling. Niets meer en niets minder. En vermoedelijk is er een nieuwe gegadigde langsgekomen die het huis misschien wel voor de vraagprijs, maar in elk geval pas in oktober 2017 tegen gunstige voorwaarden wilde kopen. Misschien een kapitaalkrachtige koper die geen financieringsvoorbehoud nodig heeft. We weten het niet. Maar in elk geval moet het een koper zijn geweest met wie, in het perspectief van de verkopers, een goede deal kon worden gedaan. Veel belangrijker: een goede deal MOCHT worden gedaan. Als je de blogs over dit onderwerp op deze website hebt gelezen, dan zal je hebben ontdekt dat er nog veel meer is toegestaan. Lees bijvoorbeeld de blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Stel dat jullie de vraagprijs hadden geboden met een oplevering in oktober 2017. En dat er, voordat de verkoper zijn handtekening heeft gezet onder de koopovereenkomst, een koper is die meer wil bieden dan de vraagprijs. Zelfs dan had de verkoper het aan die andere gegadigde kunnen verkopen. Mijn advies: Laat je bij de aankoop van je woning adviseren door een aankoopmakelaar. Die kent de markt en de spelregels. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Jolanda van der Lee op dinsdag 06 december 2016 17:38

Dag, Ik heb even een vraag in verband met inschrijving. Deze procedure werd gehanteerd bij een huis dat ik graag wil. Zoals u aangeeft, was het inderdaad zo dat in de mail hierover ook stond dat alle belangstellenden een eenmalig schriftelijk bod mochten uitbrengen. Het huis had een vanaf-prijs. Ik heb ruim tien procent daarboven geboden en kreeg nu net bericht dat de verkoper alle biedingen heeft afgewezen. Het huis blijft dus nu te koop en ik (en de andere inschrijvers dus ook) wordt gezegd dat ze een nieuw bod kunnen uitbrengen. is de geschetste handelswijze geoorloofd? Er is nu toch geen sprake meer van eenmalig bieden? Deze procedure vind ik een manier van prijs opdrijven of zie ik dat verkeerd?

Dag, Ik heb even een vraag in verband met inschrijving. Deze procedure werd gehanteerd bij een huis dat ik graag wil. Zoals u aangeeft, was het inderdaad zo dat in de mail hierover ook stond dat alle belangstellenden een eenmalig schriftelijk bod mochten uitbrengen. Het huis had een vanaf-prijs. Ik heb ruim tien procent daarboven geboden en kreeg nu net bericht dat de verkoper alle biedingen heeft afgewezen. Het huis blijft dus nu te koop en ik (en de andere inschrijvers dus ook) wordt gezegd dat ze een nieuw bod kunnen uitbrengen. is de geschetste handelswijze geoorloofd? Er is nu toch geen sprake meer van eenmalig bieden? Deze procedure vind ik een manier van prijs opdrijven of zie ik dat verkeerd?
Reactie van Wim de Leeuw op dinsdag 06 december 2016 18:04

Dag Jolanda,

Ik kan me best voorstellen dat het verwarrend is. Want de verkoper kiest eerst voor 'bieden vanaf' en wijst daarna de biedingen af om de kopers uit te nodigen om een hoger of beter bod te doen. Verwarrend.

Maar het mag in die zin dat er geen enkele wet of beroepsregel is dit dit verbiedt.

Een verkoper is niet verplicht om het hoogste of beste bod te accepteren. En een verkoper kan dus ook alle biedingen afwijzen. En een verkoper kan ook alle gegadigden uitnodigen om een beter of hoger bod te doen.

En zolang de markt zo overspannen is dat gegadigden zich hiertoe laten verleiden, zullen dit soort praktijken voorkomen.

Het opdrijven van een prijs definieer ik als 'je best doen om de hoogste prijs uit een verkoop te slepen'. Dat is de opdracht waarmee elke verkopend makelaar aan de slag gaat.

Gewetensvraag. Stel dat jij de verkoper zou zijn. En jouw makelaar je zou voorspiegelen dat er nòg meer uit te halen is door alle biedingen af te wijzen en gegadigden uit te nodigen voor een beter bod... zou jij die kans laten lopen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jolanda, Ik kan me best voorstellen dat het verwarrend is. Want de verkoper kiest eerst voor 'bieden vanaf' en wijst daarna de biedingen af om de kopers uit te nodigen om een hoger of beter bod te doen. Verwarrend. Maar het mag in die zin dat er geen enkele wet of beroepsregel is dit dit verbiedt. Een verkoper is niet verplicht om het hoogste of beste bod te accepteren. En een verkoper kan dus ook alle biedingen afwijzen. En een verkoper kan ook alle gegadigden uitnodigen om een beter of hoger bod te doen. En zolang de markt zo overspannen is dat gegadigden zich hiertoe laten verleiden, zullen dit soort praktijken voorkomen. Het opdrijven van een prijs definieer ik als 'je best doen om de hoogste prijs uit een verkoop te slepen'. Dat is de opdracht waarmee elke verkopend makelaar aan de slag gaat. Gewetensvraag. Stel dat jij de verkoper zou zijn. En jouw makelaar je zou voorspiegelen dat er nòg meer uit te halen is door alle biedingen af te wijzen en gegadigden uit te nodigen voor een beter bod... zou jij die kans laten lopen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Hendrike De Graaf op maandag 13 maart 2017 21:06

Dag, wij hebben vanmiddag een tweede bezichtiging gedaan. De makelaar gaf aan dat ze net vanmiddag een bod hadden gekregen. Mag de makelaar dit bluffen zodat wij geneigd zijn om snel een bod uit te brengen?

Dag, wij hebben vanmiddag een tweede bezichtiging gedaan. De makelaar gaf aan dat ze net vanmiddag een bod hadden gekregen. Mag de makelaar dit bluffen zodat wij geneigd zijn om snel een bod uit te brengen?
Reactie van Wim de Leeuw op maandag 13 maart 2017 21:44

Dag Hendrike,

Wat wil je nu eigenlijk van me weten?

Wil je weten of het in Nederland strafbaar is om tijdens een onderhandeling te bluffen? Het antwoord daarop is 'nee'.

Elke dag roepen verkopers dat er meerdere kapers op de kust zijn. En elke dag roepen kopers dat ze nog meer huizen op hun verlanglijstje hebben staan. Makelaars doen hun best om bezichtigingen kort na elkaar te plannen, zodat kijkers met elkaar worden geconfronteerd om de druk op te voeren. Het zijn allemaal onderdelen van het onderhandelingsspel.

Ik weet niet of de makelaar bluft. Er is een manier om er achter te komen. En dat is door niet mee te gaan met wat de makelaar zegt. Het huis even te vergeten. En om over een maand nog eens te proberen of het huis nog te koop is of daadwerkelijk verkocht is.

In deze tijd van Social Media denk ik dat makelaars er niet verstandig aan doen om al te vaak blufpoker te spelen. Daar komen consumenten in deze tijd snel genoeg achter.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Hendrike, Wat wil je nu eigenlijk van me weten? Wil je weten of het in Nederland strafbaar is om tijdens een onderhandeling te bluffen? Het antwoord daarop is 'nee'. Elke dag roepen verkopers dat er meerdere kapers op de kust zijn. En elke dag roepen kopers dat ze nog meer huizen op hun verlanglijstje hebben staan. Makelaars doen hun best om bezichtigingen kort na elkaar te plannen, zodat kijkers met elkaar worden geconfronteerd om de druk op te voeren. Het zijn allemaal onderdelen van het onderhandelingsspel. Ik weet niet of de makelaar bluft. Er is een manier om er achter te komen. En dat is door niet mee te gaan met wat de makelaar zegt. Het huis even te vergeten. En om over een maand nog eens te proberen of het huis nog te koop is of daadwerkelijk verkocht is. In deze tijd van Social Media denk ik dat makelaars er niet verstandig aan doen om al te vaak blufpoker te spelen. Daar komen consumenten in deze tijd snel genoeg achter. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Marc Jacobs op maandag 04 september 2017 12:34

Fijn dat er zoveel nuttige informatie op jullie website staat over het onderhandelen tijdens een huis kopen. Wij zijn op dit moment in onderhandeling en ik heb hier een vraag over: we hebben per email een (2e) bod gedaan met als deadlijn 18:00. De verkoopmakelaar emailed terug dat hij niet wist welke dag ik bedoelde. (ik bedoelde dezelfde dag, nl afgelopen vrijdag), maar las ik dezlefde dag bedoelde wist hij niet zeker of de verkopers genoeg tijd hadden. Ik heb direct terug ge maild dat ik vrijdag bedoelde. De reden hierachter was nl dat er zaterdag kijkers kwamen. Nu heb ik geen reactie meer gehad. Mijn vraag is nu: mag de verkoopmakelaar de schijn wekken dat de andere partij geinteresseerd is om zo ons bod omhoog te krijgen? Ik weet nl dat we onder de minimale "wensprijs" zitten, maar ik weet niet of de kijkers van zaterdag ook daadwerkelijk direct een bod gaan doen of echt geinteresseerd zijn.

Fijn dat er zoveel nuttige informatie op jullie website staat over het onderhandelen tijdens een huis kopen. Wij zijn op dit moment in onderhandeling en ik heb hier een vraag over: we hebben per email een (2e) bod gedaan met als deadlijn 18:00. De verkoopmakelaar emailed terug dat hij niet wist welke dag ik bedoelde. (ik bedoelde dezelfde dag, nl afgelopen vrijdag), maar las ik dezlefde dag bedoelde wist hij niet zeker of de verkopers genoeg tijd hadden. Ik heb direct terug ge maild dat ik vrijdag bedoelde. De reden hierachter was nl dat er zaterdag kijkers kwamen. Nu heb ik geen reactie meer gehad. Mijn vraag is nu: mag de verkoopmakelaar de schijn wekken dat de andere partij geinteresseerd is om zo ons bod omhoog te krijgen? Ik weet nl dat we onder de minimale "wensprijs" zitten, maar ik weet niet of de kijkers van zaterdag ook daadwerkelijk direct een bod gaan doen of echt geinteresseerd zijn.
Wim de Leeuw op maandag 04 september 2017 13:05

Dag Marc,

Volgens een bekende uitdrukking is "in liefde en oorlog alles toegestaan". Je zou voor onderhandelingen hetzelfde kunnen zeggen. Zowel verkopers als kopers en zowel verkopend makelaars als aankopend makelaars doen in de praktijk dagelijks hun best om de ander te overtuigen van hun perceptie van de waarheid.

Ik denk dat een makelaar er elk geval niet slim aan doet om er een gewoonte van te maken om in de richting van een bieder per definitie te schermen met een niet-bestaand leger aan concurrerende gegadigden. Want als die concurrentie er niet is, dan zal de makelaar toch weer zaken willen doen met die bieder. En dan verliest hij aan geloofwaardigheid. In een wereld waarin iedereen van alles met elkaar deelt op social media is dat niet handig.

Wat is de reden dat je een deadline hebt verbonden aan het bod? Heb je je gerealiseerd dat jullie bod, na het verstrijken van de geldigheidsduur, vanzelf vervalt? De makelaar hoeft het bod niet af te wijzen, omdat het vanzelf zijn geldigheid verliest. Dat de makelaar geen contact meer opneemt, ZOU kunnen inhouden dat de gegadigden van zaterdag serieus zijn.

Als ik je een tip mag geven: Vraag tijdens de onderhandelingen heel goed door op mededelingen die je van een makelaar krijgt. Als een makelaar aangeeft dat er 'serieuze belangstelling' bestaat, dan kan dat van alles inhouden. Het kan inhouden dat er een concreet bod ligt. Het kan inhouden dat er nog andere bezichtigingen in de agenda staan. Maar het kan ook inhouden dat een woning dagelijks op Funda wordt bekeken. En dat laatste geldt vrijwel voor alle woningen op Funda.

Succes met de onderhandelingen!
Groeten, Wim de Leeuw

Dag Marc, Volgens een bekende uitdrukking is "in liefde en oorlog alles toegestaan". Je zou voor onderhandelingen hetzelfde kunnen zeggen. Zowel verkopers als kopers en zowel verkopend makelaars als aankopend makelaars doen in de praktijk dagelijks hun best om de ander te overtuigen van hun perceptie van de waarheid. Ik denk dat een makelaar er elk geval niet slim aan doet om er een gewoonte van te maken om in de richting van een bieder per definitie te schermen met een niet-bestaand leger aan concurrerende gegadigden. Want als die concurrentie er niet is, dan zal de makelaar toch weer zaken willen doen met die bieder. En dan verliest hij aan geloofwaardigheid. In een wereld waarin iedereen van alles met elkaar deelt op social media is dat niet handig. Wat is de reden dat je een deadline hebt verbonden aan het bod? Heb je je gerealiseerd dat jullie bod, na het verstrijken van de geldigheidsduur, vanzelf vervalt? De makelaar hoeft het bod niet af te wijzen, omdat het vanzelf zijn geldigheid verliest. Dat de makelaar geen contact meer opneemt, ZOU kunnen inhouden dat de gegadigden van zaterdag serieus zijn. Als ik je een tip mag geven: Vraag tijdens de onderhandelingen heel goed door op mededelingen die je van een makelaar krijgt. Als een makelaar aangeeft dat er 'serieuze belangstelling' bestaat, dan kan dat van alles inhouden. Het kan inhouden dat er een concreet bod ligt. Het kan inhouden dat er nog andere bezichtigingen in de agenda staan. Maar het kan ook inhouden dat een woning dagelijks op Funda wordt bekeken. En dat laatste geldt vrijwel voor alle woningen op Funda. Succes met de onderhandelingen! Groeten, Wim de Leeuw
Reactie van Niels op maandag 04 september 2017 15:24

Beste Wim,

Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een appartement. Bij de bezichtigingen zei de makelaar dat er door eerdere mensen al boven de vraagprijs is geboden. Is dit iets wat ik voor waarheid mag aannemen of kan de verkoopmakelaar dit doen om de prijs op te drijven ?

Beste Wim, Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een appartement. Bij de bezichtigingen zei de makelaar dat er door eerdere mensen al boven de vraagprijs is geboden. Is dit iets wat ik voor waarheid mag aannemen of kan de verkoopmakelaar dit doen om de prijs op te drijven ?
Wim de Leeuw op maandag 04 september 2017 17:47

Dag Niels,

Je vraag lijkt sterk op de voorafgaande vraag onder deze blog. En mijn antwoord zal dus ook sterk op mijn voorafgaande antwoord op die vraag lijken.

Als een woning eenmaal is overgedragen bij de notaris, dan is iedereen in staat om bij het kadaster te controleren voor welk bedrag de woning is verkocht. Het zou dus ongelofelijk onverstandig zijn als een makelaar liegt over dit gegeven, want vroeg of laat komt die waarheid toch boven tafel. En als dit soort dingen uitkomt - en uiteindelijk komen heel veel leugens een keer uit - dan heeft de makelaar een beroerde naam.

Als je vraag gaat over een appartement in de stedelijke markten van Nederland, dan tonen de statistieken aan dat deze makelaar de waarheid spreekt. Voor het eerst in de historie is er voor appartementen - in het tweede kwartaal van 2017 - gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het dan om 0,2%. Voor woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), wordt gemiddeld genomen slechts 0,4% op de vraagprijs toegegeven. Dus de kans dat er boven de vraagprijs is geboden bij een appartement, is zeer groot.

Er is overigens een goede oplossing voor dit soort dilemma's en vragen. En dat is het inschakelen van een eigen aankoopmakelaar. Een goede aankoopmakelaar kent de markt, weet wat er betaald werd en wordt en kan dus inschatten welke prijs realistisch is. Als je geen eigen makelaar inschakelt, dan bespaar je wellicht een paar duizend euro. Maar dat wel bij vermoedelijk de duurste / grootste aankoop van je leven. Waarbij je het, met een gebrek aan ervaring, in een overspannen markt moet opnemen tegen iemand die dagelijks huizen aan- en verkoopt. Het is in deze markt niet gezegd dat een aankoopmakelaar zich automatisch terugverdient in de prijs. Maar je weet wel zeker dat je geen kat-in-de-zak koopt, je geen overhaaste beslissingen neemt en uiteindelijk de beste deal doet.

Succes!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Niels, Je vraag lijkt sterk op de voorafgaande vraag onder deze blog. En mijn antwoord zal dus ook sterk op mijn voorafgaande antwoord op die vraag lijken. Als een woning eenmaal is overgedragen bij de notaris, dan is iedereen in staat om bij het kadaster te controleren voor welk bedrag de woning is verkocht. Het zou dus ongelofelijk onverstandig zijn als een makelaar liegt over dit gegeven, want vroeg of laat komt die waarheid toch boven tafel. En als dit soort dingen uitkomt - en uiteindelijk komen heel veel leugens een keer uit - dan heeft de makelaar een beroerde naam. Als je vraag gaat over een appartement in de stedelijke markten van Nederland, dan tonen de statistieken aan dat deze makelaar de waarheid spreekt. Voor het eerst in de historie is er voor appartementen - in het tweede kwartaal van 2017 - gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het dan om 0,2%. Voor woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), wordt gemiddeld genomen slechts 0,4% op de vraagprijs toegegeven. Dus de kans dat er boven de vraagprijs is geboden bij een appartement, is zeer groot. Er is overigens een goede oplossing voor dit soort dilemma's en vragen. En dat is het inschakelen van een eigen aankoopmakelaar. Een goede aankoopmakelaar kent de markt, weet wat er betaald werd en wordt en kan dus inschatten welke prijs realistisch is. Als je geen eigen makelaar inschakelt, dan bespaar je wellicht een paar duizend euro. Maar dat wel bij vermoedelijk de duurste / grootste aankoop van je leven. Waarbij je het, met een gebrek aan ervaring, in een overspannen markt moet opnemen tegen iemand die dagelijks huizen aan- en verkoopt. Het is in deze markt niet gezegd dat een aankoopmakelaar zich automatisch terugverdient in de prijs. Maar je weet wel zeker dat je geen kat-in-de-zak koopt, je geen overhaaste beslissingen neemt en uiteindelijk de beste deal doet. Succes! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van M. op woensdag 06 september 2017 15:15

Beste,
Een maand geleden hebben wij een woning bezichtigd, nog voordat deze op funda kwam. Wij hebben die dag dan ook de vraagprijs geboden (alles in deze wijk gaat er bodem de vraagprijs uit en we hoopten dat we eerder zouden zijn) en dat het in ons voordeel zou werken). 2 dagen later werden we door de makelaar gebeld, dat zij de vraagprijs met 25.000 euro ging verhogen.
Weer 2 dagen later hebben wij opgebeld dat wij vast blijven houden aan ons eerste (eenmalige) bod. Ze vroeg of ze ons in de toekomst mocht benaderen, wanneer ze wel richting ons bod gingen.
Afgelopen vrijdag was dat zo ver, ze belde op. Er zouden andere geïnteresseerde mensen zijn en ze vroeg of ons bod nog stond (ze vroeg dus niet of wij een hoger bod wilde neerleggen). Maandag of dinsdag zou ze ons bellen, maar inmiddels is het woensdag en we hebben niks gehoord.
Is dit het spelletje dat erbij hoort? Dat ze het voor doet komen alsof er iemand is of zou ze ons als 'aas' gebruiken voor echte andere geïnteresseerden? En wanneer zouden we terug kunnen bellen? Want we willen natuurlijk niet te gretig overkomen.
Het lijkt mij raar dat ze ons naar ons bod vraagt, mochten ze echt in onderhandeling zijn. Ik weet ook niet of dat mag?
Met vriendelijke groet

Beste, Een maand geleden hebben wij een woning bezichtigd, nog voordat deze op funda kwam. Wij hebben die dag dan ook de vraagprijs geboden (alles in deze wijk gaat er bodem de vraagprijs uit en we hoopten dat we eerder zouden zijn) en dat het in ons voordeel zou werken). 2 dagen later werden we door de makelaar gebeld, dat zij de vraagprijs met 25.000 euro ging verhogen. Weer 2 dagen later hebben wij opgebeld dat wij vast blijven houden aan ons eerste (eenmalige) bod. Ze vroeg of ze ons in de toekomst mocht benaderen, wanneer ze wel richting ons bod gingen. Afgelopen vrijdag was dat zo ver, ze belde op. Er zouden andere geïnteresseerde mensen zijn en ze vroeg of ons bod nog stond (ze vroeg dus niet of wij een hoger bod wilde neerleggen). Maandag of dinsdag zou ze ons bellen, maar inmiddels is het woensdag en we hebben niks gehoord. Is dit het spelletje dat erbij hoort? Dat ze het voor doet komen alsof er iemand is of zou ze ons als 'aas' gebruiken voor echte andere geïnteresseerden? En wanneer zouden we terug kunnen bellen? Want we willen natuurlijk niet te gretig overkomen. Het lijkt mij raar dat ze ons naar ons bod vraagt, mochten ze echt in onderhandeling zijn. Ik weet ook niet of dat mag? Met vriendelijke groet
Wim de Leeuw op woensdag 06 september 2017 17:57

Beste Marjolein,

Eerlijk gezegd vind ik dat deze makelaar er een vreemde manier van werken op nahoudt.

Om te beginnen is het een beetje vreemd dat de makelaar niet ingaat op jullie bod, maar wel vraagt of jullie nog benaderd mogen worden als de prijs omlaag gaat, net nadat de makelaar de prijs heeft verhoogd. Het geeft mij de indruk dat deze makelaar het zelf ook niet zo goed weet. Dus wat mij betreft is dat niet een spelletje dat er bij hoort.

Natuurlijk kan ik je geen antwoord geven op de vraag of deze makelaar dat doet om vervolgens in de richting van anderen met jullie bod te schermen. Dat is ook nergens voor nodig. De makelaar zou tegen andere gegadigden ook kunnen zeggen dat er in het verleden al een zeer serieus bod is gedaan, maar dat het de verwachting is dat het pand uiteindelijk voor meer wordt verkocht.

Wat je zou kunnen doen, is je bod intrekken. Of eventueel een iets hoger bod doen dan je hebt gedaan, maar daaraan een termijn verbinden. Dan voorkom je dat er met jouw bod wordt geschermd en zet je bovendien iets meer 'druk' bij de verkoper en zijn makelaar.

Het is in elk geval niet verboden als een makelaar informeert of jullie nog steeds in de markt zijn. Ook als een makelaar in onderhandeling is, mag hij deze vraag stellen. Het gaat pas mis als partijen worden 'uitgespeeld'. Lees daarover onze blog 'Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Marjolein, Eerlijk gezegd vind ik dat deze makelaar er een vreemde manier van werken op nahoudt. Om te beginnen is het een beetje vreemd dat de makelaar niet ingaat op jullie bod, maar wel vraagt of jullie nog benaderd mogen worden als de prijs omlaag gaat, net nadat de makelaar de prijs heeft verhoogd. Het geeft mij de indruk dat deze makelaar het zelf ook niet zo goed weet. Dus wat mij betreft is dat niet een spelletje dat er bij hoort. Natuurlijk kan ik je geen antwoord geven op de vraag of deze makelaar dat doet om vervolgens in de richting van anderen met jullie bod te schermen. Dat is ook nergens voor nodig. De makelaar zou tegen andere gegadigden ook kunnen zeggen dat er in het verleden al een zeer serieus bod is gedaan, maar dat het de verwachting is dat het pand uiteindelijk voor meer wordt verkocht. Wat je zou kunnen doen, is je bod intrekken. Of eventueel een iets hoger bod doen dan je hebt gedaan, maar daaraan een termijn verbinden. Dan voorkom je dat er met jouw bod wordt geschermd en zet je bovendien iets meer 'druk' bij de verkoper en zijn makelaar. Het is in elk geval niet verboden als een makelaar informeert of jullie nog steeds in de markt zijn. Ook als een makelaar in onderhandeling is, mag hij deze vraag stellen. Het gaat pas mis als partijen worden 'uitgespeeld'. Lees daarover onze blog '[url=http://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/605-spelregels-bij-onderhandeling-2-het-verbod-op-uitspelen]Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen[/url]'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Johan de vries op donderdag 07 september 2017 17:03

Een huis verkopen voor 10.000 extra, lever de makelaar maar 100 euro extra op, maar wellicht wel een aantal bezoekjes extra. De makelaar zal in deze markt liever bezoekjes doen bij een ander huis, dat hij dan ook snel verkoopt - en dus eigenlijk voor een te lage prijs. Meer huizen verkocht = betere naam.

In de huidige markt waar huizen snel verkocht worden is de hoogste prijs ontvangen helemaal niet in het belang van de makelaar, die moet hem gewoon snel verkopen en dan zijn tijd in een volgend huis stoppen. Die 10, 20k extra levert voor hem te weinig op.

Kortom, ik snap eigenlijk niet waarom mensen in gewilde streken een verkoopmakelaar gebruiken? Organiseer gewoon 3 kijkavonden, laat de mensen bieden en de top 5 mag nog een bod doen, en klaar? Hogere prijs, minste effort en bespaar je die duizenden euro's aan een makelaar.

Dat is overigens de reden waarom je nu WEL een aankoopmakelaar nodig hebt; de verkoopmakelaar doet zo weinig moeite, krijgt niet de hoogste prijs, en daardoor loop je als koper de huizen mis aangezien de verkoopmakelaar een least-effort verkoop doet. Zo houden ze toch werk

Of begrijp ik het niet helemaal?

Een huis verkopen voor 10.000 extra, lever de makelaar maar 100 euro extra op, maar wellicht wel een aantal bezoekjes extra. De makelaar zal in deze markt liever bezoekjes doen bij een ander huis, dat hij dan ook snel verkoopt - en dus eigenlijk voor een te lage prijs. Meer huizen verkocht = betere naam. In de huidige markt waar huizen snel verkocht worden is de hoogste prijs ontvangen helemaal niet in het belang van de makelaar, die moet hem gewoon snel verkopen en dan zijn tijd in een volgend huis stoppen. Die 10, 20k extra levert voor hem te weinig op. Kortom, ik snap eigenlijk niet waarom mensen in gewilde streken een verkoopmakelaar gebruiken? Organiseer gewoon 3 kijkavonden, laat de mensen bieden en de top 5 mag nog een bod doen, en klaar? Hogere prijs, minste effort en bespaar je die duizenden euro's aan een makelaar. Dat is overigens de reden waarom je nu WEL een aankoopmakelaar nodig hebt; de verkoopmakelaar doet zo weinig moeite, krijgt niet de hoogste prijs, en daardoor loop je als koper de huizen mis aangezien de verkoopmakelaar een least-effort verkoop doet. Zo houden ze toch werk ;) Of begrijp ik het niet helemaal? :)
Wim de Leeuw op zaterdag 09 september 2017 14:10

Beste Johan,

Wat denk je waar een verkopend makelaar wijzer van wordt? Van een snelle zaak doen in zo weinig mogelijk tijd? Of van een tevreden klant die het gevoel heeft dat de makelaar werkelijk alles uit de kast heeft gehaald om het beste resultaat te bereiken? Ik ga voor het laatste. Snelle verkopen leveren niet automatisch een betere naam op, tevreden klanten doen dat wel. Bij een vaste courtage of een courtage in de vorm van een percentage van de verkoopprijs is het inderdaad zo dat de makelaar een relatief klein belang heeft bij een hogere prijs. Maar elke makelaar heeft belang bij tevreden klanten.

Ik zal je een aantal argumenten geven waarom het ook in een gewilde streek verstandig is om een verkoopmakelaar in te schakelen.

1) Het vereist expertise om de juiste vraagprijs vast te stellen. Er is een ingewikkeld verband tussen de hoogte van de vraagprijs en de uiteindelijke opbrengst. Particulieren zijn geneigd om een te hoge vraagprijs te realiseren vanuit de gedachte 'je kunt wel omlaag met je prijs maar nooit meer omhoog'. De juiste vraagprijs trekt meer gegadigden aan, wat vaak leidt tot een hogere opbrengst;
2) Als particulier moet jij 'markt maken voor één individuele woning'. Als makelaar heb je dagelijks contact met gegadigden en beschik je dus al over een bestand met zeer serieuze zoekers;
3) De waarde van ervaring: Als particulier verkoop je een paar keer in je leven een huis. Makelaars verkopen dagelijks woningen. En zijn dus ervaren. En dat leidt tot een betere aanpak. Een klein voorbeeldje: Het is absoluut niet zinvol om drie kijkavonden te organiseren, omdat de bezoekers aan zo'n kijkavond slechts één derde van de concurrentie opmerken. En als je één kijkavond organiseert, is het gevoel van urgentie dus drie keer zo groot.
4) In tegenstelling tot een landelijk werkende internetmakelaar ben ik er zeer van overtuigd dat het NIET verstandig is als een eigenaar zelf de verkoop en de bezichtigingen organiseert. Het is belangrijk dat een kandidaat-koper de gelegenheid krijgt om zich 'in te leven en in te voelen' in een woning. De aanwezigheid van de eigenaar-bewoner draagt daar absoluut niet aan bij.
5) Als verkopend makelaar ken je alle juridische aspecten van een woning en een verkoopprocedure. Je weet welke informatie je gegadigden moet verstrekken en welke zaken een kandidaat-koper zelf moet uitzoeken. En je weet op welke manier je zaken moet vastleggen om te voorkomen dat er achteraf problemen ontstaan. Natuurlijk kan iedereen een blanco-koopakte van het internet trekken en die invullen. Maar daarmee weet je nog niet welke clausule je in welke situatie wel en en welke je juist niet moet gebruiken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Johan, Wat denk je waar een verkopend makelaar wijzer van wordt? Van een snelle zaak doen in zo weinig mogelijk tijd? Of van een tevreden klant die het gevoel heeft dat de makelaar werkelijk alles uit de kast heeft gehaald om het beste resultaat te bereiken? Ik ga voor het laatste. Snelle verkopen leveren niet automatisch een betere naam op, tevreden klanten doen dat wel. Bij een vaste courtage of een courtage in de vorm van een percentage van de verkoopprijs is het inderdaad zo dat de makelaar een relatief klein belang heeft bij een hogere prijs. Maar elke makelaar heeft belang bij tevreden klanten. Ik zal je een aantal argumenten geven waarom het ook in een gewilde streek verstandig is om een verkoopmakelaar in te schakelen. 1) Het vereist expertise om [b]de juiste vraagprijs[/b] vast te stellen. Er is een ingewikkeld verband tussen de hoogte van de vraagprijs en de uiteindelijke opbrengst. Particulieren zijn geneigd om een te hoge vraagprijs te realiseren vanuit de gedachte 'je kunt wel omlaag met je prijs maar nooit meer omhoog'. De juiste vraagprijs trekt meer gegadigden aan, wat vaak leidt tot een hogere opbrengst; 2) Als particulier moet jij '[b]markt maken[/b] voor één individuele woning'. Als makelaar heb je dagelijks contact met gegadigden en beschik je dus al over een bestand met zeer serieuze zoekers; 3) [b]De waarde van ervaring[/b]: Als particulier verkoop je een paar keer in je leven een huis. Makelaars verkopen dagelijks woningen. En zijn dus ervaren. En dat leidt tot een betere aanpak. Een klein voorbeeldje: Het is absoluut niet zinvol om drie kijkavonden te organiseren, omdat de bezoekers aan zo'n kijkavond slechts één derde van de concurrentie opmerken. En als je één kijkavond organiseert, is het gevoel van urgentie dus drie keer zo groot. 4) In tegenstelling tot een landelijk werkende internetmakelaar ben ik er zeer van overtuigd dat het NIET verstandig is als een eigenaar zelf de verkoop en de [b]bezichtigingen[/b] organiseert. Het is belangrijk dat een kandidaat-koper de gelegenheid krijgt om zich 'in te leven en in te voelen' in een woning. De aanwezigheid van de eigenaar-bewoner draagt daar absoluut niet aan bij. 5) Als verkopend makelaar ken je alle [b]juridische aspecten[/b] van een woning en een verkoopprocedure. Je weet welke informatie je gegadigden moet verstrekken en welke zaken een kandidaat-koper zelf moet uitzoeken. En je weet op welke manier je zaken moet vastleggen om te voorkomen dat er achteraf problemen ontstaan. Natuurlijk kan iedereen een blanco-koopakte van het internet trekken en die invullen. Maar daarmee weet je nog niet welke clausule je in welke situatie wel en en welke je juist niet moet gebruiken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
vrijdag 22 september 2017

Gerelateerde berichten