De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud

NVM Logo 2-huizen No-Risk Clausule 1a

Vrijwel alle koopovereenkomsten van woningen bevatten 'ontbindende' voorwaarden. Maar wie een overeenkomst wil ontbinden, kan niet 'zomaar' van zijn verplichtingen af.

 

De 'voorlopige' koopovereenkomst

De koopakte van een woning wordt soms 'voorlopige koopakte genoemd'. De koopakte is voorlopig, omdat er nog een tweede akte voor nodig is om de eigendom van de woning over te dragen. Die tweede akte wordt de transportakte genoemd, deze wordt opgemaakt door de notaris. De akte mag dan voorlopig zijn, de afspraken in een koopovereenkomst zijn allerminst vrijblijvend. Als één van de partijen (koper of verkoper) van de koopovereenkomst af wil, dan staat daar een boete op van 10% van de koopsom. Daarop zijn twee uitzonderingen:

    1. De koper van een woning kan zich tot drie werkdagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst nog bedenken.
      Lees daarover onze blog: "Afspraak is niet altijd afspraak".
    2. Als er ontbindende voorwaarden in de overeenkomst zijn opgenomen, kan de overeenkomst worden ontbonden door een beroep op die voorwaarden.

Ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden zijn geldige redenen om een overeenkomst te kunnen ontbinden, die expliciet in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Eén van de meest voorkomende ontbindende voorwaarden is het 'financieringsvoorbehoud'. In spreektaal komt deze clausule neer op het volgende: "Koper kan van de koop af als hij geen normale hypotheek kan krijgen". In de model-koopovereenkomst van de NVM is dat wat ingewikkelder geformuleerd:

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op [datum] koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van [hypotheekbedrag in cijfers], zegge [hypotheekbedrag in woorden] geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldver­strekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan [maximale bruto jaarlast in cijfers] zegge [maximale bruto jaarlast in woorden], of een rentepercentage niet hoger dan [maximale rente]. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

Voor de koper kunnen de ontbindende voorwaarden bijvoorbeeld ook gaan over het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie, de uitkomst van een bouwkundige keuring of de verkoop van de eigen woning. Voor een verkoper kan het bijvoorbeeld gaan om het doorgaan van de aankoop van een volgende woning of het verkrijgen van toestemming voor de verkoop door de bank.
Fasen koopovereenkomst

Ontbindende voorwaarden zijn niet vrijblijvend

In vrijwel alle ontbindende voorwaarden is opgenomen dat een partijen niet zomaar van de koop af kunnen. Wie beroep doet op een ontbindende voorwaarde, moet ' al het redelijk mogelijke doen' om te zorgen dat de koop doorgang kan vinden. Ook moet een ontbinding schriftelijk worden gedaan en met overlegging van bewijsmateriaal. Wie de overeenkomst wil kunnen ontbinden, moet zijn best hebben gedaan en kunnen aantonen dat hij zijn best heeft gedaan. Dat wordt ook wel een 'inspanningsverplichting' genoemd.

Wanneer heeft een koper of verkoper onvoldoende zijn best gedaan?

Als de koper een ontbindende voorwaarde heeft laten opnemen voor het verkrijgen van een hypotheek, dan is de afwijzing van één bank onvoldoende om de overeenkomst te kunnen ontbinden. Het Gerechtshof Leeuwarden vond op 22 januari 2013 dat een koper "tijdig en bij meerdere financiële instellingen pogingen in het werk dient te stellen om de voor de betaling van de koopprijs benodigde hypotheek te verkrijgen". In dezelfde uitspraak staat dat 12.2 "twee afwijzingen (van geldverstrekkers) gelet op hun summiere karakter geen redelijk beeld geven van de (on)mogelijkheid om financiering te krijgen".

De no-risk clausule is een ontbindende voorwaarde die de koper van een huis de mogelijkheid geeft om van de koop af te zien als zijn eigen huis niet binnen een bepaalde periode is verkocht. Het spreekt voor zich dat een koper niet zomaar van de koop af kan. De koper moet 'al het redelijk mogelijke' doen om zijn huis te verkopen. Wat 'al het redelijke' in de praktijk inhoudt, daarover deed het Gerechtshof in Amsterdam uitspraak op 26 augustus 2014. De casus was als volgt:

Een verkoper en een koper bereiken overeenstemming over de verkoop van een huis voor een prijs van € 390.000,-, waarbij de koper de gelegenheid krijgt om eerst zijn eigen huis te verkopen. Het huis van de koper wordt te koop gezet met de tekst ‘biedingen vanaf € 250.000,-'. Elf dagen voor de afloop van de ontbindende voorwaarde is dat huis nog steeds niet verkocht. De verkopers van het huis doen dan een bod op het huis hun kopers van € 250.000,-. Kopers vinden dat te weinig en wijzen het bod af. De verkopers zijn het daar niet mee eens en stappen naar de rechter. De rechtbank wijst deze vordering toe, waarna de kopers in beroep gaan bij het Gerechtshof in Amsterdam.

Het Hof stelt voorop dat het bij de uitleg van de ontbindende voorwaarde (en de vraag wat precies moet worden verstaan onder 'al het redelijk mogelijke doen') gaat om wat de verkoper en de koper redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Volgens het Hof lag er een inspanningsverplichting bij de koper om voor de verkoop van zijn eigen huis alles te doen dat redelijkerwijs van hem gevraagd mocht worden. Het huis stond te koop met de aanduiding 'biedingen vanaf € 250.000'. En dus is er geen reden waarom dit bod niet tot een koopovereenkomst zou kunnen leiden en waarom dit bod niet serieus zou kunnen worden genomen. Het Hof is het eens met de rechtbank, zodat de koper de boete moet betalen.

Samengevat

Een ontbindende voorwaarde kan voor verkopers of kopers een ontsnapping bieden om nog van de koopovereenkomst af te kunnen. Maar dat gaat niet zomaar. Wie zich beroept op een ontbindende voorwaarde, zal moeten kunnen bewijzen dat hij zich tot het uiterste heeft ingespannen om de koopovereenkomst na te komen.

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties 14

Reactie van Rick Thijssen op dinsdag 04 oktober 2016 12:59

Geachte heer de Leeuw,

Wij zijn momenteel bezig met onderhandelingen over de voorwaarden voor de koopakte met een woning. Nu hebben wij een tegen voorstel gehad van de verkopers waarin zij de volgende voorwaarde willen opnemen in de akte:

- voorbehoud definitieve aankoop en financiering nieuwe woning 16 weken

Wij hebben zelf een soortgelijke voorwaarde voorgesteld in de akte voor verkoop van onze woning en voorbehoud financiering. Dat je dit als kopende partij opneemt in een akte is niet heel erg raar, maar na een hoop gegoogle ben ik het niet tegen gekomen als een normale eis van een verkopende partij.

Is de gevraagde voorwaarde van de verkopende partij heel erg raar? Of lijkt dit zo?

Alvast bedankt voor uw reactie en gegroet,

Rick Thijssen

Geachte heer de Leeuw, Wij zijn momenteel bezig met onderhandelingen over de voorwaarden voor de koopakte met een woning. Nu hebben wij een tegen voorstel gehad van de verkopers waarin zij de volgende voorwaarde willen opnemen in de akte: - voorbehoud definitieve aankoop en financiering nieuwe woning 16 weken Wij hebben zelf een soortgelijke voorwaarde voorgesteld in de akte voor verkoop van onze woning en voorbehoud financiering. Dat je dit als kopende partij opneemt in een akte is niet heel erg raar, maar na een hoop gegoogle ben ik het niet tegen gekomen als een normale eis van een verkopende partij. Is de gevraagde voorwaarde van de verkopende partij heel erg raar? Of lijkt dit zo? Alvast bedankt voor uw reactie en gegroet, Rick Thijssen
Reactie van Wim de Leeuw op dinsdag 04 oktober 2016 14:29

Dag Rick,

Het klopt dat ontbindende voorwaarden ten behoeve van de kopende partij het meest bekend zijn. Toch zijn er ook voor verkopers allerlei ontbindende voorwaarden denkbaar.

Denk aan:
- het verkrijgen van toestemming van de kantonrechter bij een minderjarige verkoper
- het verkrijgen van toestemming van de curator bij een failliete verkoper
- het verkrijgen van toestemming van de bank om de hypotheek te royeren in geval van een restschuld van de verkoper;
- het verkrijgen van toestemming van de gemeente in geval van een gemeentelijk voorkeursrecht tot aankoop;

Ook deze ontbindende voorwaarde komt vaker voor, namelijk in situaties waarbij de verkoper alleen zijn huis wil verkopen als de aankoop van de volgende woning doorgaat. Als je weet waar je naar moet zoeken, dan kom je dit 'financieringsvoorbehoud verkoper' ook op internet wel tegen:

Ook verkoper maakt tegenwoordig financieringsvoorbehoud

Financieringsvoorbehoud VERkoper

Kortom, de voorwaarde is niet raar. Ik hoop dat de clausule in de koopovereenkomst wat meer gedetailleerd is beschreven dan jij hier beschrijft. Verder geeft ik je het advies om goed door te vragen op de feiten en omstandigheden die de zwaarte van de ontbindende voorwaarde bepalen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de volgende vragen:

1. Wil de verkoper alleen de aankoop van de nieuwe woning financieren, of moet er ook een oplossing komen voor een eventuele restschuld op de door jullie gekochte woning;
2. Wil de verkoper de volledige koopsom van de nieuwe woning financieren of een gedeelte daarvan;
3. Waar zitten - volgens een hypotheekadviseur - de afbreukrisico's?
4. Heeft de verkoper een vaste loondienstverhouding? Of is hij zelfstandig ondernemer?

Dit zijn allemaal aspecten die van invloed zijn op de kans op ontbinding van de verkoopovereenkomst.

Succes met de aankoop!
Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rick, Het klopt dat ontbindende voorwaarden ten behoeve van de kopende partij het meest bekend zijn. Toch zijn er ook voor verkopers allerlei ontbindende voorwaarden denkbaar. Denk aan: - het verkrijgen van toestemming van de kantonrechter bij een minderjarige verkoper - het verkrijgen van toestemming van de curator bij een failliete verkoper - het verkrijgen van toestemming van de bank om de hypotheek te royeren in geval van een restschuld van de verkoper; - het verkrijgen van toestemming van de gemeente in geval van een gemeentelijk voorkeursrecht tot aankoop; Ook deze ontbindende voorwaarde komt vaker voor, namelijk in situaties waarbij de verkoper alleen zijn huis wil verkopen als de aankoop van de volgende woning doorgaat. Als je weet waar je naar moet zoeken, dan kom je dit 'financieringsvoorbehoud verkoper' ook op internet wel tegen: Ook verkoper maakt tegenwoordig financieringsvoorbehoud Financieringsvoorbehoud VERkoper Kortom, de voorwaarde is niet raar. Ik hoop dat de clausule in de koopovereenkomst wat meer gedetailleerd is beschreven dan jij hier beschrijft. Verder geeft ik je het advies om goed door te vragen op de feiten en omstandigheden die de zwaarte van de ontbindende voorwaarde bepalen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de volgende vragen: 1. Wil de verkoper alleen de aankoop van de nieuwe woning financieren, of moet er ook een oplossing komen voor een eventuele restschuld op de door jullie gekochte woning; 2. Wil de verkoper de volledige koopsom van de nieuwe woning financieren of een gedeelte daarvan; 3. Waar zitten - volgens een hypotheekadviseur - de afbreukrisico's? 4. Heeft de verkoper een vaste loondienstverhouding? Of is hij zelfstandig ondernemer? Dit zijn allemaal aspecten die van invloed zijn op de kans op ontbinding van de verkoopovereenkomst. Succes met de aankoop! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Jan op zaterdag 05 november 2016 17:01

Geachte heer de Leeuw,

uw verhaal over de ontbindende voorwaarden is, in vergelijking met wat ik elders aantref, heel helder. Toch blijven er belangrijke vragen over die ik na vele uren zoeken niet kan beantwoorden. Dat betreft de verdeling van taken die ontstaat bij de aanwezigheid van een hypotheekadviseur.

1) Dat betreft allereerst de taak van de hypotheekadviseur om zodanig te werken dat een succesvol beroep op de ontbindende voorwaarden mogelijk. In welke mate is een hypotheekadviseur hiertoe gehouden?

2) Als een koper misschien onvoldoende begrijpt hoe e.e.a. werkt, moet de hypotheekadviseur dan actie ondernemen om een onwerkzaam beroep op ontbinding te verhinderen?

3) Een andere vraag is of er bij een kopende makelaar en hypotheekadviseur van een taakverdeling in deze sprake is.
Wie heeft de taak om uitstel van de termijn voor beroep op ontbinding aan te vragen wanneer zulks noodzakelijk zou blijken.

4) Ik heb nu wel 10 DVDs van hypotheekadviseurs (inclusief grote ketens daarvan) gelezen, en helemaal nergens wordt beschreven wat de taak van de hypotheekadviseur is wanneer geen hypotheek kan worden gearrangeerd. Waarom wordt dit deel van het proces niet veel duidelijker beschreven?

5) In welke mate heeft een hypotheekadviseur de taak om wanneer deze om welke reden dan ook geen adequate offerte kan realiseren duidelijk voor de in de koopakte gestelde termijn van verlopen de a.s. koper er dringend op te wijzen dat nu een groot risico aan het ontstaan is.

6) Wat is de positie van een hypotheekadviseur wanneer de koper mogelijk tegen beter weten in blijft proberen om financiering te verkrijgen en de hypotheekadviseur zelf van mening is dat deze pogingen tijdig gestaakt zouden moeten worden zodat een beroep op de ontbindende voorwaarden nog goed mogelijk is. Kan het zo zijn dat de hypotheekadviseur dan om die reden eenzijdig de opdracht van de zijde van de a.s. koper als beëindigd moet beschouwen?

met vriendelijke groet,
Jan

Geachte heer de Leeuw, uw verhaal over de ontbindende voorwaarden is, in vergelijking met wat ik elders aantref, heel helder. Toch blijven er belangrijke vragen over die ik na vele uren zoeken niet kan beantwoorden. Dat betreft de verdeling van taken die ontstaat bij de aanwezigheid van een hypotheekadviseur. 1) Dat betreft allereerst de taak van de hypotheekadviseur om zodanig te werken dat een succesvol beroep op de ontbindende voorwaarden mogelijk. In welke mate is een hypotheekadviseur hiertoe gehouden? 2) Als een koper misschien onvoldoende begrijpt hoe e.e.a. werkt, moet de hypotheekadviseur dan actie ondernemen om een onwerkzaam beroep op ontbinding te verhinderen? 3) Een andere vraag is of er bij een kopende makelaar en hypotheekadviseur van een taakverdeling in deze sprake is. Wie heeft de taak om uitstel van de termijn voor beroep op ontbinding aan te vragen wanneer zulks noodzakelijk zou blijken. 4) Ik heb nu wel 10 DVDs van hypotheekadviseurs (inclusief grote ketens daarvan) gelezen, en helemaal nergens wordt beschreven wat de taak van de hypotheekadviseur is wanneer geen hypotheek kan worden gearrangeerd. Waarom wordt dit deel van het proces niet veel duidelijker beschreven? 5) In welke mate heeft een hypotheekadviseur de taak om wanneer deze om welke reden dan ook geen adequate offerte kan realiseren duidelijk voor de in de koopakte gestelde termijn van verlopen de a.s. koper er dringend op te wijzen dat nu een groot risico aan het ontstaan is. 6) Wat is de positie van een hypotheekadviseur wanneer de koper mogelijk tegen beter weten in blijft proberen om financiering te verkrijgen en de hypotheekadviseur zelf van mening is dat deze pogingen tijdig gestaakt zouden moeten worden zodat een beroep op de ontbindende voorwaarden nog goed mogelijk is. Kan het zo zijn dat de hypotheekadviseur dan om die reden eenzijdig de opdracht van de zijde van de a.s. koper als beëindigd moet beschouwen? met vriendelijke groet, Jan
Reactie van Wim de Leeuw op zondag 06 november 2016 08:49

Dag Jan,

Dank voor het compliment. Hieronder de antwoorden op je vragen.

1) Deze vraag is voor meerdere uitleg vatbaar. Vraag je me nu of de hypotheekadviseur zonodig het bewijs moet leveren dat er een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan kan worden? Of vraag je me of een hypotheekadviseur de aanvraag gerealiseerd moet hebben binnen de termijn die verkoper en koper daarvoor hebben afgesproken?

Als het gaat over het leveren van het bewijs, dan is het vooral de koper die gehouden is om de door hem nagekomen afspraken na te komen. Als een hypotheekadviseur een aanvraag kansloos acht, maar de verkoper het bewijs moet leveren dat meerdere banken de aanvraag hebben afgewezen, kan er een probleem ontstaan. Een hypotheekadviseur werkt graag aan kansrijke opdrachten, niet aan aanvragen waarvan hij op voorhand weet dat het niets gaat worden. Het antwoord hangt allemaal erg af van de feitelijke omstandigheden. Ik denk dat de verantwoordelijkheid voor een hypotheekadviseur wiens organisatie deel uitmaakt van die van de verkopend makelaar - laat staan de aankopend makelaar - in zijn algemeenheid verder gaat dan een hypotheekadviseur die niet bij het tot stand komen van de overeenkomst is betrokken.

Als het gaat over het realiseren van de hypotheek in de gestelde termijn, dan is ook dat antwoord afhankelijk van allerlei omstandigheden. Sommige makelaars hebben weinig affiniteit met de hypotheekmarkt en nemen in de koopovereenkomst termijnen op die, zeker voor een zwaardere hypotheekaanvraag, niet realistisch zijn. Ook deze vraag is weer afhankelijk van de vraag of de hypotheekadviseur onderdeel is van het bedrijf van de makelaar of niet.

2) Ik begrijp de vraag niet helemaal. Vraagt u me nu of een hypotheekadviseur moet meewerken aan het leveren van het bewijs voor een ontbinding die meer op onwil dan op onmogelijkheden is gebaseerd? Dan neig ik naar een keihard "nee".

3) Dit is glashelder. Als er een aankoopmakelaar betrokken is bij de zaak, dan is het zijn of haar verantwoordelijkheid om een beroep te doen op de ontbinding dan wel de termijn te verlengen.

4) Ik begin te vermoeden wat de achterliggende problematiek is van uw vragen. Het probleem is dat verkoper en koper onderling van alles kunnen afspreken over de hoeveelheid bewijs die er voor nodig is om te mogen ontbinden. Vroeger was het gebruikelijk dat er afwijzingen van meerdere banken moesten worden aangeleverd. Eigenlijk is dat volslagen onzin, omdat één hypotheekadviseur prima in staat is om te beoordelen of iemand wel of geen hypotheek gaat krijgen. Als het inkomen royaal te weinig is, als er geen eigen geld aanwezig is, als er sprake is van een grote restschuld of van meerdere A-coderingen, dan gaat een hypotheek niet rondkomen. Het is verspilling van tijd en moeite en geld om meerder afwijzingen van banken te organiseren. Bijvoorbeeld omdat elke bank een doosje A4 aan documentatie nodig heeft om tot een definitief oordeel te komen.

5) Ook dit antwoord is weer afhankelijk van heel veel feitelijke omstandigheden. Allereerst: het is de koper die zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. En die de overeenkomst dus volledig en op tijd moet nakomen. Daar begint het mee. De koper weet toch ook zelf dat hij voor een bepaalde datum de boel geregeld moet hebben of de termijn moet hebben verlengd?
Als er een aankopend makelaar is, dan neemt deze het grootste gedeelte van de verantwoordelijkheid van de koper over. Een hypotheekadviseur die onderdeel uitmaakt van de organisatie van de verkopend of aankopend makelaar, zit daar qua verantwoordelijkheid dicht bij in de buurt. Maar dat houdt niet in dat een hypotheekadviseur alle verantwoordelijkheid overneemt. En al helemaal niet in situaties waarbij de termijnen die in de koopakte zijn neergelegd, niet realistisch zijn.

6) Ik zou zeggen dat die positie sterk is. Als hypotheekadviseur kan je inschatten wat de kans is om een hypotheek te krijgen, de meeste kopers kunnen dat niet. Je kunt niet van een hypotheekadviseur verlangen dat hij zich blijft inspannen om het onmogelijke te realiseren. En ja, ik denk dat de hypotheekadviseur zijn dienstverlening dan eenzijdig kan annuleren.

Jan, het lastige is dat je me allerlei algemene vragen stelt over een concrete casus. Terwijl het juiste antwoord op zo'n vraag afhankelijk is van de concrete situatie. En dus kan ik niet anders dan antwoorden met algemeenheden waar jij misschien weer te weinig mee kunt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jan, Dank voor het compliment. Hieronder de antwoorden op je vragen. 1) Deze vraag is voor meerdere uitleg vatbaar. Vraag je me nu of de hypotheekadviseur zonodig het bewijs moet leveren dat er een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan kan worden? Of vraag je me of een hypotheekadviseur de aanvraag gerealiseerd moet hebben binnen de termijn die verkoper en koper daarvoor hebben afgesproken? Als het gaat over het leveren van het bewijs, dan is het vooral de koper die gehouden is om de door hem nagekomen afspraken na te komen. Als een hypotheekadviseur een aanvraag kansloos acht, maar de verkoper het bewijs moet leveren dat meerdere banken de aanvraag hebben afgewezen, kan er een probleem ontstaan. Een hypotheekadviseur werkt graag aan kansrijke opdrachten, niet aan aanvragen waarvan hij op voorhand weet dat het niets gaat worden. Het antwoord hangt allemaal erg af van de feitelijke omstandigheden. Ik denk dat de verantwoordelijkheid voor een hypotheekadviseur wiens organisatie deel uitmaakt van die van de verkopend makelaar - laat staan de aankopend makelaar - in zijn algemeenheid verder gaat dan een hypotheekadviseur die niet bij het tot stand komen van de overeenkomst is betrokken. Als het gaat over het realiseren van de hypotheek in de gestelde termijn, dan is ook dat antwoord afhankelijk van allerlei omstandigheden. Sommige makelaars hebben weinig affiniteit met de hypotheekmarkt en nemen in de koopovereenkomst termijnen op die, zeker voor een zwaardere hypotheekaanvraag, niet realistisch zijn. Ook deze vraag is weer afhankelijk van de vraag of de hypotheekadviseur onderdeel is van het bedrijf van de makelaar of niet. 2) Ik begrijp de vraag niet helemaal. Vraagt u me nu of een hypotheekadviseur moet meewerken aan het leveren van het bewijs voor een ontbinding die meer op onwil dan op onmogelijkheden is gebaseerd? Dan neig ik naar een keihard "nee". 3) Dit is glashelder. Als er een aankoopmakelaar betrokken is bij de zaak, dan is het zijn of haar verantwoordelijkheid om een beroep te doen op de ontbinding dan wel de termijn te verlengen. 4) Ik begin te vermoeden wat de achterliggende problematiek is van uw vragen. Het probleem is dat verkoper en koper onderling van alles kunnen afspreken over de hoeveelheid bewijs die er voor nodig is om te mogen ontbinden. Vroeger was het gebruikelijk dat er afwijzingen van meerdere banken moesten worden aangeleverd. Eigenlijk is dat volslagen onzin, omdat één hypotheekadviseur prima in staat is om te beoordelen of iemand wel of geen hypotheek gaat krijgen. Als het inkomen royaal te weinig is, als er geen eigen geld aanwezig is, als er sprake is van een grote restschuld of van meerdere A-coderingen, dan gaat een hypotheek niet rondkomen. Het is verspilling van tijd en moeite en geld om meerder afwijzingen van banken te organiseren. Bijvoorbeeld omdat elke bank een doosje A4 aan documentatie nodig heeft om tot een definitief oordeel te komen. 5) Ook dit antwoord is weer afhankelijk van heel veel feitelijke omstandigheden. Allereerst: het is de koper die zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. En die de overeenkomst dus volledig en op tijd moet nakomen. Daar begint het mee. De koper weet toch ook zelf dat hij voor een bepaalde datum de boel geregeld moet hebben of de termijn moet hebben verlengd? Als er een aankopend makelaar is, dan neemt deze het grootste gedeelte van de verantwoordelijkheid van de koper over. Een hypotheekadviseur die onderdeel uitmaakt van de organisatie van de verkopend of aankopend makelaar, zit daar qua verantwoordelijkheid dicht bij in de buurt. Maar dat houdt niet in dat een hypotheekadviseur alle verantwoordelijkheid overneemt. En al helemaal niet in situaties waarbij de termijnen die in de koopakte zijn neergelegd, niet realistisch zijn. 6) Ik zou zeggen dat die positie sterk is. Als hypotheekadviseur kan je inschatten wat de kans is om een hypotheek te krijgen, de meeste kopers kunnen dat niet. Je kunt niet van een hypotheekadviseur verlangen dat hij zich blijft inspannen om het onmogelijke te realiseren. En ja, ik denk dat de hypotheekadviseur zijn dienstverlening dan eenzijdig kan annuleren. Jan, het lastige is dat je me allerlei algemene vragen stelt over een concrete casus. Terwijl het juiste antwoord op zo'n vraag afhankelijk is van de concrete situatie. En dus kan ik niet anders dan antwoorden met algemeenheden waar jij misschien weer te weinig mee kunt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Hendrik op vrijdag 06 januari 2017 10:10

Geachte heer de Leeuw.

Valt een hypotheekverstrekker zoals bijv. Hypotrust uit Rotterdam ook onder de omschrijving van een erkende bankinstelling? De verkoop van ons huis is ontbonden obv een (enkele) afwijzingsbrief van Hypotrust. De kopers hadden 9 weken de tijd om de financiering te regelen. Alles leek koek en ei en precies 2 dagen voordat het termijn afliep is deze ingeroepen.

Als Hypotrust geen erkende bankinstelling is, roept dit bij ons de vraag op of de ontbindende voorwaarde rechtsgeldig door de kopers is ingeroepen. Als dit niet het geval is betekent dit dan dat een 10% boete voor de kopers?

Geachte heer de Leeuw. Valt een hypotheekverstrekker zoals bijv. Hypotrust uit Rotterdam ook onder de omschrijving van een erkende bankinstelling? De verkoop van ons huis is ontbonden obv een (enkele) afwijzingsbrief van Hypotrust. De kopers hadden 9 weken de tijd om de financiering te regelen. Alles leek koek en ei en precies 2 dagen voordat het termijn afliep is deze ingeroepen. Als Hypotrust geen erkende bankinstelling is, roept dit bij ons de vraag op of de ontbindende voorwaarde rechtsgeldig door de kopers is ingeroepen. Als dit niet het geval is betekent dit dan dat een 10% boete voor de kopers?
Reactie van Wim de Leeuw op zaterdag 07 januari 2017 08:50

Geachte heer / mevrouw,

Hypotrust is op zichzelf een erkende bankstelling. Er is echter een ander probleem. Een koper moet 'al het redelijkerwijs mogelijke' doen om de hypotheek te krijgen. En u moet zich daar, als verkoper, een beeld van kunnen vormen. De enkele mededeling van een geldverstrekker dat er geen hypotheek wordt verstrekt, is onvoldoende. Krijgt de koper geen hypotheek omdat hij informatie niet of te laat heeft achtergehouden? Of is het echt zo dat hij er alles aan heeft gedaan? Het is eigenlijk de taak van uw verkopend makelaar om zich daarvan te laten overtuigen.

Dat een uitgebreider motivering van de ontbinding pas nà de afgesproken termijn wordt geleverd, is voor rechters in Nederland geen reden om de 10% boete voor de kopers toe te wijzen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw, Hypotrust is op zichzelf een erkende bankstelling. Er is echter een ander probleem. Een koper moet 'al het redelijkerwijs mogelijke' doen om de hypotheek te krijgen. En u moet zich daar, als verkoper, een beeld van kunnen vormen. De enkele mededeling van een geldverstrekker dat er geen hypotheek wordt verstrekt, is onvoldoende. Krijgt de koper geen hypotheek omdat hij informatie niet of te laat heeft achtergehouden? Of is het echt zo dat hij er alles aan heeft gedaan? Het is eigenlijk de taak van uw verkopend makelaar om zich daarvan te laten overtuigen. Dat een uitgebreider motivering van de ontbinding pas nà de afgesproken termijn wordt geleverd, is voor rechters in Nederland geen reden om de 10% boete voor de kopers toe te wijzen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Mirella op donderdag 23 februari 2017 09:42

Goedemorgen, wat een interessant artikel over ontbindende voorwaarden. Ik heb nog een vraag over voorbehoud royement.

Als een verkopende partij aangeeft het huis onder voorbehoud van royement te verkopen. Kan ik dan aangeven dat ik een bod doe onder voorbehoud van financiering van 6 weken die ingaat nadat de hypotheek geroyeerd is? Of kan ik dit beter anders omschrijven? Mijn angst is dat ik straks kosten ga maken en dat het huis niet verkocht kan worden.

Alvast heel erg bedankt voor het antwoord.

Met vriendelijke groet,
Mirella

Goedemorgen, wat een interessant artikel over ontbindende voorwaarden. Ik heb nog een vraag over voorbehoud royement. Als een verkopende partij aangeeft het huis onder voorbehoud van royement te verkopen. Kan ik dan aangeven dat ik een bod doe onder voorbehoud van financiering van 6 weken die ingaat nadat de hypotheek geroyeerd is? Of kan ik dit beter anders omschrijven? Mijn angst is dat ik straks kosten ga maken en dat het huis niet verkocht kan worden. Alvast heel erg bedankt voor het antwoord. Met vriendelijke groet, Mirella
Reactie van Wim de Leeuw op donderdag 23 februari 2017 22:49

Dag Mirelle,

Natuurlijk kan je je bod doen onder elke denkbare ontbindende voorwaarde. Uiteindelijk is het de vraag of de verkoper met deze voorwaarde akkoord gaat.

Helemaal begrijpen doe ik het overigens niet. Als koper heb jij zes weken nodig om de financiering te regelen, de verkoper heeft zes weken nodig om toestemming van de bank te krijgen voor de verkoop. Ga gezamenlijk aan de slag, en je hebt over 6 weken zekerheid. Doe het op jouw manier en er blijft uiteindelijk drie maanden onzekerheid bestaan. Je kun met je hypotheekadviseur misschien de afspraak maken dat hij zijn kosten alleen in rekening brengt als de koop doorgaat. Dan hou je alleen de taxatiekosten over. Voor die paar honderd euro zou ik geen heel ingewikkelde constructies verzinnen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mirelle, Natuurlijk kan je je bod doen onder elke denkbare ontbindende voorwaarde. Uiteindelijk is het de vraag of de verkoper met deze voorwaarde akkoord gaat. Helemaal begrijpen doe ik het overigens niet. Als koper heb jij zes weken nodig om de financiering te regelen, de verkoper heeft zes weken nodig om toestemming van de bank te krijgen voor de verkoop. Ga gezamenlijk aan de slag, en je hebt over 6 weken zekerheid. Doe het op jouw manier en er blijft uiteindelijk drie maanden onzekerheid bestaan. Je kun met je hypotheekadviseur misschien de afspraak maken dat hij zijn kosten alleen in rekening brengt als de koop doorgaat. Dan hou je alleen de taxatiekosten over. Voor die paar honderd euro zou ik geen heel ingewikkelde constructies verzinnen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Figo op vrijdag 10 maart 2017 20:57

beste,

graag zou ik ook willen weten of een inspanningsverplichtiging ook van toepassing is op de ontbindende voorwaarde bouwtechnische keuring waarbij de kosten bijv niet meer dan 5k mogen bedragen. als de kosten meer dan 5k bedragen mag deze dan ontbonden worden?

beste, graag zou ik ook willen weten of een inspanningsverplichtiging ook van toepassing is op de ontbindende voorwaarde bouwtechnische keuring waarbij de kosten bijv niet meer dan 5k mogen bedragen. als de kosten meer dan 5k bedragen mag deze dan ontbonden worden?
Reactie van Wim de Leeuw op zaterdag 11 maart 2017 14:25

Dag Figo,

Ik begrijp je vraag niet.

De 'inspanningsverplichting' houdt in dat je, als je bijvoorbeeld koopt onder voorbehoud van het krijgen van een hypotheek, ook je best doet om die hypotheek te krijgen.

Als een koper het voorbehoud maakt dat hij wil kopen tenzij eruit een bouwkundig rapport een bedrag aan achterstallig onderhoud van meer dan 5.000 euro blijkt, mag de overeenkomst in beginsel ontbinden als er uit dat rapport een bedrag van 5.001 blijkt. Dat heeft toch niets met een inspanningsverplichting te maken?

Maar misschien begrijp ik je vraag niet goed?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Figo, Ik begrijp je vraag niet. De 'inspanningsverplichting' houdt in dat je, als je bijvoorbeeld koopt onder voorbehoud van het krijgen van een hypotheek, ook je best doet om die hypotheek te krijgen. Als een koper het voorbehoud maakt dat hij wil kopen tenzij eruit een bouwkundig rapport een bedrag aan achterstallig onderhoud van meer dan 5.000 euro blijkt, mag de overeenkomst in beginsel ontbinden als er uit dat rapport een bedrag van 5.001 blijkt. Dat heeft toch niets met een inspanningsverplichting te maken? Maar misschien begrijp ik je vraag niet goed? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van R.A. Breedijk op woensdag 15 maart 2017 15:54

Beste Wim,

In het standaard voorlopig koopcontract wordt gesproken over "partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen...". Wat wordt hierbij verwacht aan inspanningsverplichting van de verkopende partij ?

Groeten,
Rutger

Beste Wim, In het standaard voorlopig koopcontract wordt gesproken over "partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen...". Wat wordt hierbij verwacht aan inspanningsverplichting van de verkopende partij ? Groeten, Rutger
Reactie van Wim de Leeuw op woensdag 15 maart 2017 16:29

Dag Rutger,

Beide partijen worden geacht hun best te doen om ervoor te zorgen dat er geen beroep op de ontbindende voorwaarde hoeft te worden gedaan.

Als het gaat om de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek, dan is bijvoorbeeld de medewerking van de verkopende partij nodig bij de taxatie. De verkoper zal de taxateur toegang moeten geven tot het huis.

Bij een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de uitkomst van een bouwtechnische keuring kan de inspanningsverplichting nog wat verder gaan. De verkoper zal moeten meewerken aan wat redelijkerwijs van hem kan worden gevraagd. Hij zal de bouwkundige moeten toelaten in alle vertrekken van het huis. Misschien toestemming moeten geven dat de bouwkundige onder de vloer kruipt of op het dak.

Is dat een antwoord op je vraag?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rutger, Beide partijen worden geacht hun best te doen om ervoor te zorgen dat er geen beroep op de ontbindende voorwaarde hoeft te worden gedaan. Als het gaat om de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek, dan is bijvoorbeeld de medewerking van de verkopende partij nodig bij de taxatie. De verkoper zal de taxateur toegang moeten geven tot het huis. Bij een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de uitkomst van een bouwtechnische keuring kan de inspanningsverplichting nog wat verder gaan. De verkoper zal moeten meewerken aan wat redelijkerwijs van hem kan worden gevraagd. Hij zal de bouwkundige moeten toelaten in alle vertrekken van het huis. Misschien toestemming moeten geven dat de bouwkundige onder de vloer kruipt of op het dak. Is dat een antwoord op je vraag? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Figo op zaterdag 18 maart 2017 10:54

Beste heer,

hoe zit het eigenlijk met de standaard voorbehoud financiering hypotacaire lening ter hoogte van bijv 100% van de koopsom. Is bijv. een overbrugginglening ook een hypotecairelening ?

stel als zo een voorbehoud 100% van de koopsom is afgesproken en krijgt maar voor 80% een normale hypotecaire lening in tot hoeverre kan iemand in het kader van inspanningsverplichting gedwongen worden om een overbrugging of eigen geld in te leggen om tot die 100% tekomen? of kan er op basis van de 80% maximale hypotecaire lening een beroep gedaan wordenop die voorbehoud van 100%?

Beste heer, hoe zit het eigenlijk met de standaard voorbehoud financiering hypotacaire lening ter hoogte van bijv 100% van de koopsom. Is bijv. een overbrugginglening ook een hypotecairelening ? stel als zo een voorbehoud 100% van de koopsom is afgesproken en krijgt maar voor 80% een normale hypotecaire lening in tot hoeverre kan iemand in het kader van inspanningsverplichting gedwongen worden om een overbrugging of eigen geld in te leggen om tot die 100% tekomen? of kan er op basis van de 80% maximale hypotecaire lening een beroep gedaan wordenop die voorbehoud van 100%?
Reactie van Wim de Leeuw op zaterdag 18 maart 2017 10:57

Beste Figo,

Als je het voorbehoud hebt opgenomen dat je een financiering moet krijgen voor 100% van de koopsom, dan kan kan de verkoper je niet verplichten om meer eigen geld in te brengen. Kortom, je kunt de overeenkomst ontbinden als je geen financiering voor 100% krijgt, maar slechts een van 80%.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Figo, Als je het voorbehoud hebt opgenomen dat je een financiering moet krijgen voor 100% van de koopsom, dan kan kan de verkoper je niet verplichten om meer eigen geld in te brengen. Kortom, je kunt de overeenkomst ontbinden als je geen financiering voor 100% krijgt, maar slechts een van 80%. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
vrijdag 21 juli 2017

Gerelateerde berichten