De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Echtscheiding (1) ... en de eigen woning

shutterstock_186050336

Ongeveer één op de drie huwelijken strandt door een echtscheiding. Als er bij een scheiding sprake is van een eigen huis, dan moeten er talloze vragen worden beantwoord. Een overzicht van de aspecten om rekening mee te houden.

Sterkte toegewenst

Misschien leest u deze blog omdat u of uw partner een scheiding overwegen. Of misschien is dat proces al gaande. In dat geval willen we u allereerst sterkte wensen. Een echtscheiding doet namelijk een enorm beroep op uw psychische draagkracht. De psychologen Holmes en Rahe publiceerden al in 1967 een onderzoek naar levensgebeurtenissen die stress veroorzaken en stelden daarvoor een schaal op. De resultaten van dit onderzoek worden nog steeds gebruikt. Een herziene en in het Nederlands vertaalde versie van de vragenlijst treft u hier aan. Uit het onderzoek bleek dat mensen die 150 punten vergaarden binnen een periode van zes maanden, last kregen van gezondheidsklachten zoals concentratieproblemen en slapeloosheid. Een aantal gebeurtenissen uit de schaal met hun zwaarte in punten:.

  • echtscheiding (73)
  • wijziging van financiële situatie (38),
  • nieuwe hypotheek (31)
  • onenigheid met schoonfamilie (29)
  • veranderde levensomstandigheden (25
  • verandering van woonplaats (20)
  • verandering van sociale activiteiten (18)

Alleen de eerste drie factoren bij elkaar zijn goed voor 142 punten. Juist bij een scheiding is het daarom van belang dat u zich goed laat adviseren en, waar mogelijk, ontzorgen. Met dit overzicht hopen we daar een eerste bijdrage aan te leveren. Onze makelaars en hypotheekadviseurs zijn u uiteraard graag van dienst.

Uitgangspunten

We gaan er van uit dat u geen huwelijkse voorwaarden hebt gemaakt en dus in gemeenschap van goederen bent getrouwd en dat het huis op naam van u en uw partner staat. Het eigen huis en de hypotheek zijn meestal de belangrijkste vermogensbestanddelen. Beide moeten in de echtscheiding worden betrokken.

1) Tijdens de scheiding: De bestaande hypotheek en de hypotheekrente-aftrek

1.1 u blijft aansprakelijk voor de hypotheek
Als u samen een woning heeft, heeft u ook samen een hypotheek. Voor de bank bent en blijft u samen, elk voor het gehele hypotheekbedrag, aansprakelijk voor de schuld. Zolang de gezamenlijke woning niet wordt verkocht of verdeeld, blijft  u dus beiden verantwoordelijk voor de aflossing van de hypotheek. Dat verandert niet als één van u niet meer in de woning woont.

1.2 hypotheekrente-aftrek als u niet meer in de echtelijke woning woont
Hypotheekrente-aftrek geldt in Nederland alleen voor een woning waar u ook daadwerkelijk zelf woont. Omdat in de praktijk vaak één van de partners de gezamenlijke woning verlaat tijdens de echtscheidingsprocedure, zijn de regels in geval van echtscheiding versoepeld. Vanaf het moment dat een partner het huis verlaat, wordt de voormalige woning volgens de belastingregels nog twee jaar als eigen woning beschouwd. Het is daarbij van belang dat de partner nog wel in het huis blijft wonen. Op grond van deze regeling kan de vertrekkende partner in beginsel nog twee jaar de helft van de hypotheekrente van zijn inkomen aftrekken. De partner die in het huis blijft wonen, mag de andere helft van de hypotheekrente aftrekken. Beide partners behouden in deze situatie de helft van de hypotheekrente-aftrek. En dus betalen beide partners ook de helft van het eigenwoningforfait. Degene die niet in de woning woont, mag het bedrag van het eigenwoningforfait aftrekken als onderhoudsverplichting ofwel partneralimentatie.

Let op: Twee jaar nadat een partner de woning heeft verlaten, eindigt voor de vertrokken ex-partner in beginsel de hypotheekrente-aftrek. Dat houdt in dat de netto-lasten vanaf dat moment zullen gaan stijgen. Het is dus van belang dat er binnen twee jaar een definitieve oplossing komt voor de echtelijke woning.

2) Als de woning wordt verkocht

2.1 verkoop met overwaarde
Als de woning wordt verkocht terwijl er sprake is van overwaarde (verkoopopbrengst hoger dan hypotheek), dan hebben beide partners in principe recht op de helft van de overwaarde. Als u na de verkoop binnen drie jaar weer een nieuwe woning koopt, dan moet u rekening houden met de 'bijleenregeling'. De bijleenregeling houdt in dat u (binnen de termijn van drie jaar) geacht wordt om de overwaarde van uw vorige woning als eigen geld in te brengen bij de aankoop van een nieuwe woning. Het is dus niet mogelijk om de overwaarde voor andere doeleinden te benutten en vervolgens de rente over de nieuwe hypotheeksom volledig af te trekken.

2.2 verkoop met restschuld
Als er sprake is van een restschuld, omdat de hypotheek hoger is dan de verkoopopbrengst, dan blijven beide partners aansprakelijk voor de restschuld. Na verkoop van de woning blijft de rente die u betaalt over de restschuld nog 10 jaar aftrekbaar voor de belasting. Het kan verschil uitmaken of de woning destijds is gekocht met gebruikmaking van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Als u beiden niet in staat bent om de woning zelfstandig te blijven bewonen, dan kan er een beroep worden gedaan op de 'kwijtscheldingsregeling' van NHG. NHG kan u dan de restschuld kwijtschelden. Daarvoor gelden wel strenge regels. U moet er onder andere alles aan hebben gedaan om de restschuld zoveel mogelijk te beperken, u moet de woning in een goede (en verkoopbare) staat hebben gehouden en een makelaar hebben ingeschakeld voor de verkoop van de woning.

Of er nu sprake is van een overwaarde of restschuld, u zult zich als (aanstaande) ex-echtgenoten moeten realiseren dat een 'vechtscheiding' de verkoop van een huis nooit ten goede komt. Schakel daarom een makelaar in die van u beiden het volledige vertrouwen heeft en houdt. Maak strikte afspraken met elkaar over het bedrag waarvoor de makelaar het huis mag verkopen. Ook in onze praktijk gebeurt het nog te vaak dat een goed bod op een woning door een kandidaat-koper wordt ingetrokken, omdat ex-echtgenoten elkaar al dan niet via advocaten dwarszitten. Uiteindelijk kost dat u beiden geld.

3) Als een van de partners wordt uitgekocht door de ander

3.1 argumenten voor uitkopen
Er zijn meerdere redenen waarom het goed is om serieus te overwegen om uw partner 'uit te kopen' en in het huis te blijven wonen. Als u kinderen heeft, dan betekent het behoud van het huis voor hen dat ze met minder veranderingen worden geconfronteerd. Bij uitkoop van een partner is (in geval van een huwelijk in gemeenschap van goederen) geen overdrachtsbelasting (2%) verschuldigd terwijl u uiteraard ook de kosten van een verhuizing en herinrichting bespaart. Als u beiden het huis wilt en kunt overnemen, dan zal in de praktijk het huis door een rechter worden toegewezen aan de partner bij wie de kinderen (grotendeels) blijven wonen.

3.2 de aangescherpte leenregels
Stel dat één van de partners het huis zou willen blijven bewonen, dan worden zowel het huis als de hypotheek op naam van de overnemende partner gezet. Daarvoor is nodig dat u voldoende inkomen of vermogen heeft om de volledige woonlasten te kunnen blijven dragen. Hou er rekening mee dat de hypotheeknormen sinds 2009 fors zijn aangescherpt. In de praktijk blijkt het daarom maar zelden mogelijk dat één van de partners het huis en de schuld overneemt. Informeer daarom in een zo vroeg mogelijk stadium bij uw bank en bij voorkeur bij een onafhankelijk hypotheekadviseur.

3.3 de nieuwe hypotheekregels vanaf 1 januari 2013
Hou er verder rekening mee dat uw netto-woonlasten zullen stijgen. Vanaf 1 januari 2013 gelden er namelijk extra regels voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente en één van die regels is dat hypotheken in 30 jaar volledig moeten worden afgelost. Als u uw partner uitkoopt en diens aandeel in de hypotheek 'overneemt', ontstaat er voor u voor dat gedeelte een nieuwe hypotheek die volledig moet worden afgelost in dertig jaar. Een voorbeeld: Als u in 2010 samen de woning hebt gekocht en een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten, dan behoudt u voor uw oorspronkelijke aandeel van 50% die aflossingsvrije hypotheek. Tegelijkertijd gaat u voor de helft een nieuwe hypotheek aan, het gedeelte dat u van uw partner overneemt. Dit gedeelte van de hypotheek zal volgens de nieuwe regels moeten worden afgesloten. En dus verplicht moeten worden afgelost.

Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond hebben de minister in december 2013 gevraagd de nieuwe hypotheekregels niet toe te passen bij echtscheiding, omdat deze leiden tot hogere maandlasten voor de partner die in het huis blijft wonen. Daardoor wordt het nog moeilijker om het huis te kunnen behouden. De minister heeft echter laten weten deze versoepeling niet te willen ondersteunen.

 

3.4 de bijleenregeling
Als er sprake is van uitkoop met betrekking tot een woning met overwaarde, dan is de ''bijleenregeling' weer van toepassing zodra er binnen drie jaar een nieuwe woning wordt gekocht. Dat houdt in dat de vertrekkende partner geacht wordt zijn of haar deel van de overwaarde weer als eigen geld in de aankoop van het volgende huis te investeren.

3.5 waardebepaling
De waarde van de woning kan worden gebaseerd op de WOZ-waarde. Deze waarde geeft een aardige indruk van de verkoopwaarde, maar in de praktijk kan de verkoopwaarde soms ook hoger liggen. Uiteraard kunt u ook voor kiezen om het huis te laten taxeren. Als u dat doet, dan moeten daar goede afspraken over worden gemaakt. Het is bijvoorbeeld verstandig om af te spreken dat een taxatie bindend is. U kunt samen een taxateur benoemen of elk een eigen taxateur benoemen en vervolgens het gemiddelde nemen om tot een bindende waardebepaling te komen.

Overige Blogs in deze serie

Echtscheiding (1)... en de eigen woning
Echtscheiding (2)... en uw verzekeringen
Echtscheiding (3)... en uw pensioen
Samenwonen, zeven onderwerpen voor uw samenlevingscontract

Vragen?

Heeft u nog vragen? Die kunt u hieronder stellen. En uiteraard zijn onze adviseurs u graag van dienst!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
woensdag 26 juli 2017

Gerelateerde berichten