De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Meten is weten - Over de juiste oppervlakte van uw (toekomstige) huis

shutterstock_125160776

Hoe betrouwbaar waren en hoe betrouwbaar zijn de op Funda gebruikte oppervlaktematen van woningen? Een overzicht van de ontwikkelingen en de huidige stand van zaken.

Verschillende soorten meters 

Er bestaan verschillende soorten 'meters' om de grootte van een woning of appartement mee aan te geven. Project-ontwikkelaars, architecten, aannemers en hun makelaars hanteren in de ontwerpfase van een woning het begrip 'bruto-vloeroppervlakte' (BVO). Bij de bepalen van de bruto-vloeroppervlakte wordt de oppervlakte berekend op basis van de buitenmaten. Als de herbouwwaarde van een woning wordt getaxeerd voor de brandverzekering, dan zal de taxateur zich baseren op de 'bruto-inhoud' en dus ook uitgaan van de buitenmaten.

Dat begrip BVO is nuttig voor het bepalen van bouwkosten en herbouwkosten. Maar als consument kunt u er weinig mee. In de bruto-vloeroppervlakte zitten namelijk allerlei meters verwerkt die u niet of nauwelijks kunt benutten. Denk daarbij aan de oppervlakte van muren, kolommen, trapgaten, vides, leidingsschachten of (berg) ruimten met een laag plafond. Als u de oppervlakte van dit soort ruimten niet meerekent, dan hebben we het over de 'gebruiksoppervlakte' (GBO).

 

KnipselAls u woningen goed met elkaar wilt vergelijken, dan gaat het niet alleen om de meters die u daadwerkelijk kunt gebruiken, maar ook om de bestemming van die meters. Een woning met een woon-oppervlakte van 400 m2 is niet hetzelfde als een woning van 300m2 met een garage van 100 m2. En dus wordt er tegenwoordig onderscheid gemaakt tussen de ruimten waar u kunt wonen / verblijven en anderzijds om meters met een beperkter functie zoals bergruimten, vlieringen, garages en buitenruimte. Bij de kenmerken van een woning op Funda vindt u daarom het begrip 'gebruiksoppervlakte wonen' terug. De overige inpandige ruimten en externe bergruimte worden apart vermeld.

Tot zover lijkt er sprake van een overzichtelijk systeem. U zult zich wellicht afvragen waarom er dan in de media zoveel te doen is geweest over dit onderwerp. Ik leg u dat graag uit aan de hand van de recente geschiedenis.

De ontwikkelingen van de afgelopen jaren 

Tot 1 mei 2007 bestond er in Nederland nog geen overeenstemming in de vastgoedbranche over het gebruik van de verschillende oppervlakte-begrippen. Woningen werden aangeduid met hun globale oppervlakte, zonder dat werd aangegeven of het nu bruto-vloeroppervlak of gebruiksoppervlakte betrof. Dat begon te veranderen met de komst van de NEN 2580. De NEN 2580 is een NEderlandse Norm die is vastgesteld in samenwerking met branche-organsaties op het gebied van de makelaardij, projectontwikkeling, vastgoedbeleggers en de Rijksgebouwendienst.

Het heeft vervolgens tot eind 2008 geduurd voordat de complexe regels van de 72 pagina's tellende NEN-2580 waren uitgewerkt in een praktisch werkbare 'Meetinstructie'. Deze Meetinstructie is voor het grootste gedeelte gebaseerd op de NEN-2580 maar bevat omwille van de praktische werkbaarheid ook een afwijking: Op grond van de NEN-2580 mogen dragende wanden niet worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte. In de Meetinstructie worden zowel dragende als niet-dragende wanden meegerekend bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte wonen.

Voor makelaars was de invoering van deze regels 'even wennen'. Het heeft wat tijd gevraagd voordat alle makelaars getraind waren in de toepassing van de Meetinstructie. En ondertussen werd er ook nog gesleuteld aan die Meetinstructie zelf, want zowel in 2010 als in 2013 verschenen nieuwe versies ervan. Ook voor de consument was het overigens wennen. Verkopers die een woning hadden gekocht in de periode voor de komst van de Meetinstructie dachten een woning van 120 meter (bruto-vloeroppervlakte) te hebben, terwijl de verkopend makelaar niet bereid was om de woning voor meer dan bijvoorbeeld 98 meter (gebruiksoppervlakte wonen) op Funda te zetten. Het is natuurlijk al zuur genoeg als je als verkoper deze boodschap krijgt als je net besloten hebt je woning te gaan verkopen. Maar u kunt zich wellicht voorstellen hoe verkopers reageerden als hun woning al anderhalf jaar te koop had gestaan en de verkopend makelaar het gesprek aanging over de noodzakelijk geworden correctie van het aantal meters.

Er ging in de praktijk dus veel mis. En dat constateerde ook Radar in haar uitzending van 8 februari 2010 over 'Verzonnen vierkante meters'. NVM-voorzitter Ger Hukker kreeg er flink van langs en beloofde beterschap. Op Funda werd het begrip 'gebruiksoppervlakte' gesplitst in woonoppervlakte, overige inpandige ruimte en externe bergruimte. Het gebruik van de Meetinstructie werd verplicht gesteld voor alle NVM-makelaars. Ondertussen kregen potentiële kopers kregen in het programma het dringende advies om "kritisch te kijken naar de informatie die ze krijgen. Zo is het belangrijk om de woonoppervlakte goed na te meten voordat u over een prijs gaat onderhandelen. (...).

Wat als de aangegeven oppervlakte niet klopt?

Zeker na de verplichtstelling van het gebruik van de Meetinstructie zou u er op moeten kunnen vertrouwen dat een door een makelaar opgegeven grootte correct is. Tegelijkertijd rust er op u als consument ook een verantwoordelijkheid om aan te geven dat de grootte voor u van een bijzonder belang is. In de Nederlandse wet is daarover het volgende vastgelegd: "Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden."

U mag erop vertrouwen dat de verkoopdocumentatie van een woning correct is. Tegelijkertijd bevatten vrijwel alle makelaarsbrochures de clausule dat 'aan de brochure en plattegronden geen rechten kunnen worden ontleend'. Uiteraard zijn er inmiddels meerdere procedures gevoerd over dit onderwerp.

De rechtbank in Arnhem sprak zich op 23-07-2008 uit over een woning die op Funda en in de verkoopbrochure met "ca. 160 m2"  was opgegeven maar die in werkelijkheid 125 m2 meter groot was. De verkoopdocumentatie bevatte plattegronden van de woning met vermelding van de werkelijke afmetingen van de belangrijkste vertrekken. Bij de bouwkundige keuring die in opdracht van de koper was uitgevoerd, was de woning niet opgemeten. De rechtbank wees de vordering van de koper in de richting van de makelaar af met een aantal overwegingen:

  1. de koper had gekocht had wat hij had gezien;
  2. de verkoopdocumentatie bevatte meer gedetailleerde informatie over de maten van de woning;
  3. de koper had op geen enkele wijze laten blijken dat het aantal vierkante meters voor hem van essentieel belang was;
  4. de koper had, gezien de taxatiewaarde (hoger dan de verkoopprijs), niet teveel voor de woning betaald;

De rechtbank Den Haag (ongepubliceerd) oordeelde in 2012 over de aankoop van een woning die ten onrechte met 215 m2 woonoppervlakte was verkocht maar slechts 155m2 groot bleek. De makelaar had toegegeven een fout te hebben gemaakt in de berekening van de totale oppervlakte. De verkoopdocumentatie bevatte een plattegrond met de juiste afmetingen. Zowel in de brochure als in de koopovereenkomst was vermeld dat een verschil tussen werkelijke en opgegeven grootte partijen geen rechten zou verlenen. De rechtbank oordeelde dat als het de oppervlakte voor de kopers zo belangrijk was, zij zelf op onderzoek hadden moeten uitgaan. Samengevat: De verkopers hebben datgene geleverd wat de kopers hebben bezichtigd, waarmee de eis werd afgewezen.

In september 2013 kwam dezelfde rechtbank Den Haag tot een andere conclusie. Een beleggings-appartement bleek daadwerkelijk 51,9 m2 groot maar was als "ca. 60 m2" verkocht. Vast stond dat de verkopend makelaar "niet volgens de door de NVM voorgeschreven Meetinstructie had gemeten". De makelaar werd met succes aansprakelijk werd gesteld voor 51,9 / 60e maal de aankoopprijs. Tegen het opvallend afwijkende vonnis van deze rechtbank is helaas geen hoger beroep ingesteld. Het is voor ons de vraag of de rechter tot dezelfde conclusie zou zijn gekomen als bijvoorbeeld de verkopend makelaar wel de Meetinstructie zou hebben toegepast maar daarin een rekenfout had gemaakt. Of als de verkoopdocumentatie een plattegrond met een correcte maatvoering had bevat. Of als de verkopend makelaar zijn aansprakelijkheid voor de juistheid van de gegevens had uitgesloten.

Ons advies

U mag van een NVM-makelaar verwachten dat hij betrouwbare informatie verstrekt. Tegelijkertijd rust op een (kandidaat) koper de verplichting om onderzoek te plegen. Het is niet zo dat elke fout in verkoopdocumentatie automatisch inhoudt dat een makelaar achteraf voor elke fout met succes aansprakelijk te stellen is. Als de exacte oppervlakte van een woning voor u van doorslaggevend belang is, dan adviseren wij u dat bij de betrokken makelaar aan te geven voordat u een bod uitbrengt. U kunt desgewenst een gecertificeerde meting van de woning laten uitvoeren. TIP: De drie (werk)dagen bedenktijd die u als koper heeft na het ondertekenen van de koopovereenkomst, wordt vaak benut voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring. Er zijn bedrijven die zowel een bouwkundige keuring kunnen uitvoeren als een gecertificeerd meetrapport kunnen leveren

Video over toepassing Meetinstructie: http://www.youtube.com/watch?v=Ip5mkqCzslc 

Van BVO naar Woonoppervlak (Bron: Wikipedia)

NEN_2580

 

Verschillen Bruto Vloeroppervlak, Gebruiksoppervlak (NEN 2580) en Meetinstructie

 

Vragen & Reacties 16

Reactie van ingeborg vd woerdt op maandag 27 oktober 2014 15:58

Volgens mij staat er een fout in het schema "Verschillen Bruto Vloeroppervlak, Gebruiksoppervlak (NEN 2580) en Meetinstructie"
want in de NEN 2580 (2007) staat letterlijk (zie laatste zin):

"4.2 Brutovloeroppervlakte (BVO)

4.2.1 Beginsel
De BVO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
Ter aanvulling op het bovengenoemde geldt het volgende:
- indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie;
- indian een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de BVO van de binnenruimte.

De BVO van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticals projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding.

Bij de bepaling van de BVO wordt niet meegerekend een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4m2."

Dit houdt volgens mij in dat bij "vide groter dan 4m2" zou moeten staan: niet meegerekend ipv "volledig meegerekend", hetzelfde geldt voor schalmgaten.

Volgens mij staat er een fout in het schema "Verschillen Bruto Vloeroppervlak, Gebruiksoppervlak (NEN 2580) en Meetinstructie" want in de NEN 2580 (2007) staat letterlijk (zie laatste zin): "4.2 Brutovloeroppervlakte (BVO) 4.2.1 Beginsel De BVO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Ter aanvulling op het bovengenoemde geldt het volgende: - indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie; - indian een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de BVO van de binnenruimte. De BVO van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticals projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding. Bij de bepaling van de BVO wordt niet meegerekend een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4m2." Dit houdt volgens mij in dat bij "vide groter dan 4m2" zou moeten staan: niet meegerekend ipv "volledig meegerekend", hetzelfde geldt voor schalmgaten.
Reactie van Wim de Leeuw op dinsdag 28 oktober 2014 18:27

Geachte mevrouw vd Woerdt / beste Ingeborg,
Messcherp! Mijn complimenten en vooral bedankt voor uw oplettendheid.
Ik heb de tabel inmiddels aangepast!
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw vd Woerdt / beste Ingeborg, Messcherp! Mijn complimenten en vooral bedankt voor uw oplettendheid. Ik heb de tabel inmiddels aangepast! Wim de Leeuw
Reactie van Lucy op woensdag 08 juli 2015 17:43

Maar hoe meet je nu de inhoud?
Dat is nergens te vinden.

Maar hoe meet je nu de inhoud? Dat is nergens te vinden.
Reactie van Wim de Leeuw op donderdag 09 juli 2015 08:49

Klopt, Lucy, deze blog gaat ook over het meten van de oppervlakte.
De inhoud van een woning meet je op basis van de buitenmaten.
Dus buitenmuur meenemen, woningscheidende wanden voor de helft meenemen èn meten inclusief de laagst gelegen vloer.

Klopt, Lucy, deze blog gaat ook over het meten van de oppervlakte. De inhoud van een woning meet je op basis van de buitenmaten. Dus buitenmuur meenemen, woningscheidende wanden voor de helft meenemen èn meten inclusief de laagst gelegen vloer.
Reactie van Bonnie Allart op zondag 17 januari 2016 21:08

Hallo Wim,

Informatief stuk. Interessant om te lezen hoe rechters hebben geoordeeld.

Een correctie op je laatste opmerking over het berekenen van de inhoud. De fundering neem je juist niet mee bij de berekening van de bruto inhoud van een woning volgens de meetinstructies. Ook de kruipruimte neem je vrijwel nooit mee. Je neemt wel de laagst gelegen vloeren mee, vaak is dit de begane grondvloer of keldervloer.

Het plaatje 'Van BVO naar Woonoppervlak' (bron Wikipedia) komt uit een oude versie van NEN 2580 (1997). De laatste versie van NEN 2580 is uit 2007. Het nu getoonde plaatje is misleidend, omdat in de oude versie van NEN 2580 de term 'woonoppervlakte' nog officieel bestond. In de huidige NEN 2580 is deze term volledig verdwenen en wordt er alleen nog gesproken over Gebruiksoppervlakte. In de meetinstructies zie je wel een soort woonoppervlakte terugkomen, alleen heet het nu dus Gebruiksoppervlakte wonen en wordt totaal anders berekend. Het zal nog heel wat jaren duren voordat de term woonoppervlakte heeft plaatsgemaakt voor de term GO wonen.

Mocht het interessant vinden, kan ik je wel het nieuwe schema toezenden.

Groet, Bonnie Allart

Hallo Wim, Informatief stuk. Interessant om te lezen hoe rechters hebben geoordeeld. Een correctie op je laatste opmerking over het berekenen van de inhoud. De fundering neem je juist niet mee bij de berekening van de bruto inhoud van een woning volgens de meetinstructies. Ook de kruipruimte neem je vrijwel nooit mee. Je neemt wel de laagst gelegen vloeren mee, vaak is dit de begane grondvloer of keldervloer. Het plaatje 'Van BVO naar Woonoppervlak' (bron Wikipedia) komt uit een oude versie van NEN 2580 (1997). De laatste versie van NEN 2580 is uit 2007. Het nu getoonde plaatje is misleidend, omdat in de oude versie van NEN 2580 de term 'woonoppervlakte' nog officieel bestond. In de huidige NEN 2580 is deze term volledig verdwenen en wordt er alleen nog gesproken over Gebruiksoppervlakte. In de meetinstructies zie je wel een soort woonoppervlakte terugkomen, alleen heet het nu dus Gebruiksoppervlakte wonen en wordt totaal anders berekend. Het zal nog heel wat jaren duren voordat de term woonoppervlakte heeft plaatsgemaakt voor de term GO wonen. Mocht het interessant vinden, kan ik je wel het nieuwe schema toezenden. Groet, Bonnie Allart
Reactie van Wim de Leeuw op donderdag 21 januari 2016 13:59

Dank je voor je scherpte, Bonnie.
Het nieuwe schema ontvang ik graag op wimdeleeuw(at)deleeuw(dot)nl.

Dank je voor je scherpte, Bonnie. Het nieuwe schema ontvang ik graag op wimdeleeuw(at)deleeuw(dot)nl.
Reactie van Jon op maandag 06 juni 2016 12:00

Ik heb in 2007 een huis gekocht met als woonoppervlak 114 vierkante meter. Nu blijkt dit 92 vierkante meter volgens de NEN te zijn. Hierdoor ernstige daling in waarde en met 55K verlies moeten verkopen. Kan ik iemand aansprakelijk stellen hiervoor?

Ik heb in 2007 een huis gekocht met als woonoppervlak 114 vierkante meter. Nu blijkt dit 92 vierkante meter volgens de NEN te zijn. Hierdoor ernstige daling in waarde en met 55K verlies moeten verkopen. Kan ik iemand aansprakelijk stellen hiervoor?
Reactie van Wim de Leeuw op maandag 06 juni 2016 12:15

Beste Jon,

Ik denk dat je hiervoor niemand aansprakelijk kunt stellen. Je kunt pas iemand aansprakelijk stellen als je schade hebt en als iemand die schade door het maken van een fout veroorzaakt heeft.

SCHADE



Er is tussen 2007 en 2016 nogal wat gebeurd op de woningmarkt. Je gaat, denk ik, nogal hard door er van uit te gaan dat het verschil in waarde per definitie veroorzaakt wordt door een verschil in de opgegeven oppervlakte. In Amsterdam bevinden de huidige woning prijzen zich al weer op het niveau van voor de crisis, maar dat geldt zeker niet voor heel Nederland. Dè woningmarkt bestaat niet. En in de meeste onderdelen van de woningmarkt liggen de prijzen op dit moment lager dan in 2007.

Het is ook onlogisch dat je woning minder opbrengt omdat de meters van je woning op dit moment anders gedefinieerd zijn. Dat geldt toch ook voor andere woningen die worden verkocht? Je woning is toch niet kleiner geworden ten opzichte van vergelijkbare woningen? Alle woningen die in het verleden - met andere definities van het begrip oppervlakte - zijn gemeten zijn kleiner geworden als de nieuwe meetregels worden gehanteerd. Ik kan je melden dat bij de implementatie van de meetinstructie héél veel meters zijn verdwenen van Funda.

FOUT



Zoals ik in mijn blog heb aangegeven, werden er tot 2007 allerlei niet nauwkeurig gedefinieerde begrippen door elkaar gebruikt. Vanaf 2007 is de NEN 2580 relevant, maar de daarop gebaseerde meetinstructie kwam later en is daarna nog verschillende malen aangepast. Voor die tijd werden er allerlei begrippen door elkaar gebruikt. En daarom denk ik niet dat er een rechter te vinden zal zijn die vindt dat jouw makelaar in 2007 een zodanige fout heeft gemaakt dat hij het verschil in oppervlakte aan je zal moeten vergoeden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jon, Ik denk dat je hiervoor niemand aansprakelijk kunt stellen. Je kunt pas iemand aansprakelijk stellen als je schade hebt en als iemand die schade door het maken van een fout veroorzaakt heeft.

SCHADE

Er is tussen 2007 en 2016 nogal wat gebeurd op de woningmarkt. Je gaat, denk ik, nogal hard door er van uit te gaan dat het verschil in waarde per definitie veroorzaakt wordt door een verschil in de opgegeven oppervlakte. In Amsterdam bevinden de huidige woning prijzen zich al weer op het niveau van voor de crisis, maar dat geldt zeker niet voor heel Nederland. Dè woningmarkt bestaat niet. En in de meeste onderdelen van de woningmarkt liggen de prijzen op dit moment lager dan in 2007. Het is ook onlogisch dat je woning minder opbrengt omdat de meters van je woning op dit moment anders gedefinieerd zijn. Dat geldt toch ook voor andere woningen die worden verkocht? Je woning is toch niet kleiner geworden ten opzichte van vergelijkbare woningen? Alle woningen die in het verleden - met andere definities van het begrip oppervlakte - zijn gemeten zijn kleiner geworden als de nieuwe meetregels worden gehanteerd. Ik kan je melden dat bij de implementatie van de meetinstructie héél veel meters zijn verdwenen van Funda.

FOUT

Zoals ik in mijn blog heb aangegeven, werden er tot 2007 allerlei niet nauwkeurig gedefinieerde begrippen door elkaar gebruikt. Vanaf 2007 is de NEN 2580 relevant, maar de daarop gebaseerde meetinstructie kwam later en is daarna nog verschillende malen aangepast. Voor die tijd werden er allerlei begrippen door elkaar gebruikt. En daarom denk ik niet dat er een rechter te vinden zal zijn die vindt dat jouw makelaar in 2007 een zodanige fout heeft gemaakt dat hij het verschil in oppervlakte aan je zal moeten vergoeden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van paul van kempen op dinsdag 07 juni 2016 21:03

Behoort een aangebouwde schuur die alleen via de buitenkant te bereiken is, tot de inhoud van een woning?

Of moet de makelaar dit apart vermelden
woonhuis
schuur/bergruimte ......

Behoort een aangebouwde schuur die alleen via de buitenkant te bereiken is, tot de inhoud van een woning? Of moet de makelaar dit apart vermelden woonhuis schuur/bergruimte ......
Reactie van Wim de Leeuw op dinsdag 07 juni 2016 22:07

Geachte heer Van Kempen,

Allereerst, de 'meetinstructie' gaat niet over de inhoud van een woning, maar over de oppervlakte daarvan.

Een aangebouwde schuur waarbij geen sprake is van een gedeelde muur en die uitsluitend bereikbaar is door de woning te verlaten - hoort niet tot het woonoppervlak, maar wordt separaat vermeldt als externe bergruimte.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Van Kempen, Allereerst, de 'meetinstructie' gaat niet over de inhoud van een woning, maar over de oppervlakte daarvan. Een aangebouwde schuur waarbij geen sprake is van een gedeelde muur en die uitsluitend bereikbaar is door de woning te verlaten - hoort niet tot het woonoppervlak, maar wordt separaat vermeldt als externe bergruimte. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Agnes Waszak op zondag 26 juni 2016 09:42

Hallo, we willen graag een carport ontheffing aanvragen. Alleen we vragen ons af of overkapping zonder wanden mee gerekend wordt in BVO of niet?

Hallo, we willen graag een carport ontheffing aanvragen. Alleen we vragen ons af of overkapping zonder wanden mee gerekend wordt in BVO of niet?
Reactie van Wim de Leeuw op zondag 26 juni 2016 13:25

Beste Agnes,

Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning wordt gerekend tot gebouwgebonden buitenruimte. En dat is onderdeel van de Bruto Vloer Oppervlakte.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Agnes, Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning wordt gerekend tot gebouwgebonden buitenruimte. En dat is onderdeel van de Bruto Vloer Oppervlakte. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Willem Eppink op zondag 03 juli 2016 11:13

Ik heb een vrijstaand huis uit 1950. In 1953 t.t.v. de Koude Oorlog is onder het huis een bomvrije kelder aangebouwd, met een gang ernaar toe (vanuit de stookkelder) en erboven een serre. De bomvrije kelder bevat twee ramen waardoor indirect licht in de met cv verwarmde ruimten valt, die in gebruik zijn als hobbykamer en logeerkamer, met een hoogte van ca. 3 meter. Mijn vraag: behoren deze ruimten bij de gebruiksoppervlakte? Desgewenst kan ik u er foto's van doormailen.

Ik heb een vrijstaand huis uit 1950. In 1953 t.t.v. de Koude Oorlog is onder het huis een bomvrije kelder aangebouwd, met een gang ernaar toe (vanuit de stookkelder) en erboven een serre. De bomvrije kelder bevat twee ramen waardoor indirect licht in de met cv verwarmde ruimten valt, die in gebruik zijn als hobbykamer en logeerkamer, met een hoogte van ca. 3 meter. Mijn vraag: behoren deze ruimten bij de gebruiksoppervlakte? Desgewenst kan ik u er foto's van doormailen.
Reactie van Wim de Leeuw op zondag 03 juli 2016 17:59

Geachte heer Eppink,

Heel simpel gezegd is het "Gebruiksoppervlak wonen": "het bewoonbare oppervlakte achter de voordeur van de woning". Hieronder staat uitgebreid beschreven hoe u in enkele stappen het "gebruiksoppervlak wonen" van een woning kunt opmeten:

Stap 1

Meet per woonlaag de totale oppervlakte waar de hoogte tot het plafond minimaal 1,5m is. Meet exclusief de buitenmuren en inclusief alle binnenmuren.

Stap 2

Trek per woonlaag hiervan af:

Nissen kleiner dan een 0,5m²
Trapgaten en/of vides groter dan 4m²
Ruimten waarvan het hoogste punt tussen de 1,5m en 2m ligt
Ruimten waarvan het hoogste punt hoger is dan 2m, maar waarvan minder dan 4m² aaneengesloten oppervlakte hoger is dan 2m
Ruimten die bouwkundig slechts geschikt zijn als bergruimte (bijv. een fietsenstalling, garage of een niet te belopen zolder)
Bergzolder zonder vaste trap en/of een raam met een oppervlakte kleiner dan 1m²
Een gang, (bij)keuken, wasmachineruimte, pantry, CV-ruimte, vaste kast en meterkast worden gerekend bij het "Gebruiksoppervlak wonen", tenzij er sprake is van één van de hierboven genoemde omstandigheden (bijv. een CV-ruimte op een bergzolder of bijkeuken met een hoogte van minder dan 2 meter). Een balkon, dakterras, schuur/berging en een garage hoort niet bij de "Gebruiksoppervlakte wonen" te worden gerekend, tenzij de ruimte is omgebouwd en aan de eisen van woonruimte voldoet.

Uw kelder, drie meter hoog en met indirect licht, met twee vertrekken, lijkt me gewoon woonruimte.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Eppink, Heel simpel gezegd is het "Gebruiksoppervlak wonen": "het bewoonbare oppervlakte achter de voordeur van de woning". Hieronder staat uitgebreid beschreven hoe u in enkele stappen het "gebruiksoppervlak wonen" van een woning kunt opmeten: Stap 1 Meet per woonlaag de totale oppervlakte waar de hoogte tot het plafond minimaal 1,5m is. Meet exclusief de buitenmuren en inclusief alle binnenmuren. Stap 2 Trek per woonlaag hiervan af: Nissen kleiner dan een 0,5m² Trapgaten en/of vides groter dan 4m² Ruimten waarvan het hoogste punt tussen de 1,5m en 2m ligt Ruimten waarvan het hoogste punt hoger is dan 2m, maar waarvan minder dan 4m² aaneengesloten oppervlakte hoger is dan 2m Ruimten die bouwkundig slechts geschikt zijn als bergruimte (bijv. een fietsenstalling, garage of een niet te belopen zolder) Bergzolder zonder vaste trap en/of een raam met een oppervlakte kleiner dan 1m² Een gang, (bij)keuken, wasmachineruimte, pantry, CV-ruimte, vaste kast en meterkast worden gerekend bij het "Gebruiksoppervlak wonen", tenzij er sprake is van één van de hierboven genoemde omstandigheden (bijv. een CV-ruimte op een bergzolder of bijkeuken met een hoogte van minder dan 2 meter). Een balkon, dakterras, schuur/berging en een garage hoort niet bij de "Gebruiksoppervlakte wonen" te worden gerekend, tenzij de ruimte is omgebouwd en aan de eisen van woonruimte voldoet. Uw kelder, drie meter hoog en met indirect licht, met twee vertrekken, lijkt me gewoon woonruimte. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Reactie van Jan Braber op dinsdag 29 november 2016 10:45

Beste Wim,
De definities en berekeningsmethoden zijn mij helemaal duidelijk.
Echter nu even in de praktijk hoe te komen tot een redelijk betrouwbare indicatie van het netto gebruiksoppervlak. Stel ik ga een woning bezichtigen en aan de hand van de plattegrond kan ik het bruto oppervlakte berekenen, kom ik dan met min 5% tot een redelijke indicatie van het netto oppervlak.
Of gebruiken jullie een andere methode om ter plekke tot een snelle indicatie te komen?
Ik zie je reactie met belangstelling tegemoet.
Met vriendelijke groet,
Jan Braber

Beste Wim, De definities en berekeningsmethoden zijn mij helemaal duidelijk. Echter nu even in de praktijk hoe te komen tot een redelijk betrouwbare indicatie van het netto gebruiksoppervlak. Stel ik ga een woning bezichtigen en aan de hand van de plattegrond kan ik het bruto oppervlakte berekenen, kom ik dan met min 5% tot een redelijke indicatie van het netto oppervlak. Of gebruiken jullie een andere methode om ter plekke tot een snelle indicatie te komen? Ik zie je reactie met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet, Jan Braber
Reactie van Wim de Leeuw op dinsdag 29 november 2016 14:29

Dag Jan,

Als we als makelaar één ding hebben geleerd, is dat we niet meer moeten willen werken met 'redelijke indicaties' of met 'snelle indicaties'. Alle woningen die we aanbieden, worden (door een externe partij) nauwkeurig opgemeten. Er wordt dus niet meer gewerkt met indicatieve percentages.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jan, Als we als makelaar één ding hebben geleerd, is dat we niet meer moeten willen werken met 'redelijke indicaties' of met 'snelle indicaties'. Alle woningen die we aanbieden, worden (door een externe partij) nauwkeurig opgemeten. Er wordt dus niet meer gewerkt met indicatieve percentages. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
vrijdag 21 juli 2017